De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 3e - 9/17/2005 - de Deskundige Raad van het Vastgoed

De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 3

ECONOMISCHE TENDENSEN DIE DE WAARDE VAN HET VASTGOED BEÏNVLOEDEN 

Regionale, Nationale en Globale Economie 
De de waardenverhoging van het bezit, vermindert, of blijft stabiel op de interactie van de vier krachten wordt gebaseerd die waarde beïnvloeden die. De schatters moeten deze krachten onderzoeken en evalueren. 
 
De economische tendensen en de krachten op hogere niveaus (regionaal, nationaal en internationaal) beïnvloeden bezitswaarden op het plaatselijk niveau. De vastgoedschatter moet erkennen dat het algemene patroon van statistische analyse dat de gidsen in het interpreteren van waardeinvloeden op een nationaal niveau in de algemene analyse van staat en regionale krachten zouden moeten worden gebruikt die beurtelings lokale bezitswaarden beïnvloeden. 
 
Een schatter zou nationale en regionale economische tendensen, veranderingen in nationaal inkomensniveaus, internationaal ontwikkelingen en overheid financieringsbeleid moeten volgen omdat groter de strengheid en de duur van om het even welke economische schommeling, breder en dieper zijn invloed is. De waar te nemen voorwaarden omvatten: bruto nationaal product; betalingsbalans aan andere landen; nationaal inkomensniveaus; werkgelegenheid; de indexen van het prijsniveau; rentevoeten; fiscaal en monetair beleid; de bouw begin; en kredietbeschikbaarheid. 
 
Factoren die de Groei en Ontwikkeling van de Stad beïnvloeden 
Een schatter is constant betrokken bij de voorwaarden en de perspectieven op de lokale economie omdat de waarde van lokaal vastgoed grotendeels door de gezondheid van de gemeenschap wordt bepaald, zoals die door huishouden koopkracht, bevolkingsveranderingen, werkgelegenheidsdiversificatie en stabiliteit, loon en prijsniveaus, en het potentieel van de gebiedsgroei, met inbegrip van milieuvoorwaarden wordt gemeten. 
 
De steden worden geclassificeerd over het algemeen door de functies die bevorderen en hun potentieel en groei bepalen. Deze classificaties zijn: 

> Commercieel. Primaire bron van opbrengststammen van commerciële ondernemingen. Deze bewerken gewoonlijk steden, steden bij spoorwegterminals of op oceaanhavens worden gevestigd die. 
 
> Industrieel. De primaire bron van opbrengst wordt afgeleid uit productie en verwerking van goederen. 
 
> Mijnbouw. De primaire bron van opbrengst komt uit natuurlijke rijkdommen, b.v., mijnbouw, visserij en timmerhout. 
 
> Politiek. De primaire bron van opbrengst is overheidswerkgelegenheid. 
 
> Recreatie en gezondheid. De primaire bron van opbrengst komt uit toeristenhandel, vakantie en kuuroorden. 
 
> Onderwijs. Het ankerpunt van deze steden is een hogeschool of een universiteit. 
 
De Tendensen van de bevolking 
Wegens de directe verhouding bestaand tussen de waarde van onroerend goed en bevolkingstoename, zou de schatter betrokken moeten bij bevolkingstendensen en andere demografische factoren zijn die lokale bevolking, beïnvloeden zoals: werkgelegenheden; kwaliteit van lokale regering; burger en sociale voorwaarden; vraag naar goederen en de diensten; vervoer en levensomstandigheden; en, kansen voor onderwijs en persoonlijke verbetering. 
 
De Analyse van de buurt 
Een buurt kan als groep gelijkaardig landgebruik worden gedefini?ërd dat zo ook door de verrichting van de vier krachten beïnvloed wordt die waarde beïnvloeden: nut, schaarste, de vraag (wens) en efficiënte koopkracht. Een gemeenschappelijke definitie voor een buurt is een groepering samen van individuen binnen de gemeenschap voor gelijklopende doeleinden en interesses, of de redenen commercieel, industrieel, woon, cultureel of burger zijn. De het levenscyclus van een buurt omvat de groei in wenselijkheid, piekwenselijkheid, stabiliteit voor een tijd, toen verslechtering. De cyclus neigt dan opnieuw te draaien aangezien de buurt wenselijkere toe te schrijven aan verandering in gebruik of vernieuwing wordt. 
 
De analyse van de buurt is belangrijk omdat de buurt het plaatsen voor het te schatten bezit is en het bezit waarde, voor een groot deel heeft, aangezien het tot bijdraagt of aan de buurt afbreuk doet. 

Een buurt neigt een enigszins met alle accomodatie die gemeenschap, vaak te zijn door fysieke grenzen zoals heuvels, snelwegen, of belangrijke straten en gewoonlijk met wat betekenis van gemeenschap wordt bepaald. Op stedelijke gebieden, neigt de buurt enigszins vage toe te schrijven aan modern vervoer en de culturele, onderwijs, recreatieve, en commerciële diensten in het hele gebied te worden. Bij het analyseren van de „buurt“ van het te schatten pakket, moet een goed uitgangspunt de communautaire identiteit en de grenzen nagaan.  

Na het bepalen van, zelfs in vage termen, deze communautaire identiteit, zal een schatter aan de gemeenschappelijke diensten kijken en kenmerkt, zoals het lokale winkelen, straatpatronen, het in zones onderver*delen grenzen, en de culturele, godsdienstige, onderwijs en recreatieve diensten. In het kort, zoekt een schatter het lokale gebied door observatie en door overheid en openbaar nutsonderzoek om de factoren te vinden de meesten beïnvloedend gebruik en waardepatronen in het gebied. 
 
De analyse van de buurt neigt ook om het beste onderzoeksgebied voor vergelijkbare marktgegevens te bepalen. Aangezien de schatting vordert, kan de schatter dit onderzoeksgebied uitbreiden of aangaan. 
 
Sommige bronnen van buurtgegevens: 

> De landstreekkaarten en gegevens van de Telling van de V.S. (lokale bibliotheek of verkopers). 
> De bevolkingsdemographics van de stad en van de provincie (plannende afdelingen). 
> Stad, provincie, en de systemen van de van de staatsstraat en weg (stad, provincie en staatsweg/techniek/wegafdelingen). 
> Het lokale in zones onderver*delen en algemene planning, met inbegrip van communautaire plannen (plannende afdelingen). 
> De plaatsen van de school, capaciteiten, beleid (lokale schooldistricten). 
> De openbaar nutsdiensten: water, riool, aardgas, stroom, telefoon (lokale openbaar nutsbedrijven en overheidsbureaus). 
> De economische statistieken van de stad en van de provincie (lokale Kamers van Koophandel). 
> Lokale belastingsinformatie (het lid van het evaluatieteam van de provinciebelasting). 
> Als relevante, privé putten en septische wetten (lokale gezondheidsafdelingen); nationale bos/parkwetten (lokale bosbouw en parkdienst), enz. 
 
DE ANALYSE EN DE WAARDEVASTSTELLING VAN DE PLAATS 
Hoewel de plaats van de buurt en de stad in analyse en waardevaststelling van een bepaalde plaats moet worden gewogen, is de plaats van de plaats zelf, met betrekking tot de buurt, een zeer belangrijke factor. 
 
Aangezien de plaatsen in een buurt niet gewoonlijk eenvormig in grootte, vorm en andere fysieke en economische kenmerken zijn, zijn wat superieur aan anderen. Het is belangrijk dat de plaats afzonderlijk wordt geanalyseerd en in overeenstemming met het principe van hoogste en beste gebruik geëvalueerdn. 
 
Andere redenen om het land van de waarde van een volledig bezit, samen met belangrijke factoren te scheiden die tot plaatswaarde, bijdragen worden besproken op de volgende pagina's. 
 
Wettelijke Gegevens van de Analyse van de Plaats 
Wettelijke beschrijving. 
> Een schatter moet de wettelijke bezitsbeschrijving bepalen zoals die door een akte of een officieel verslag wordt uitgevaardigd. 
> De juiste wettelijke beschrijving bepaalt de plaats fysisch van het bezit binnen de buurt. 
 
Belastingen. 
> Een vergelijking wordt gemaakt tussen de onderworpen en gelijkaardige eigenschappen om na te gaan als het bezit die worden geschat vrij beoordeeld is geweest (beoordeelde waarde, belastingstarief en belastingstotaal). Deze vergelijking van eigenschappen is niet nuttig sinds de goedkeuring van Voorstel 13. 
> De omvang van de belastingdruk zal een lager op de wenselijkheid van het bezit hebben, in het bijzonder wanneer de belastingen aan inkomen onevenredig zijn. 
 
Het in zones onderver*delen en Algemeen Plan. 
> De exemplaren van de recentste het in zones onderver*delen verordeningen en het algemene plan zouden moeten worden bestudeerd om de schatter in verband met de huidige gebruik te informeren waaraan het land kan worden ontwikkeld. Soms wordt het hoogste en beste gebruik van land beperkt door beperkingen in zones onder te ver*delen. 
> De voorgestelde of overwogen veranderingen in de bestaande verordeningen zouden moeten worden bepaald, aangezien dit een lager op de waardevaststelling van het bezit kon hebben. Nochtans, leidt het in zones onderver*delen alleen tot geen waarde tenzij er een vraag naar het zo in zones ondergever*deelde land is. 
 
Beperkingen en erfdienstbaarheden. 
> De openbare en privé beperkingen en de erfdienstbaarheden die het land beïnvloeden moeten worden ontdekt. 
> De beperkingen en de soorten erfdienstbaarheden op het bezit hebben een direct lager op het gebruik en de waarde van de plaats die worden geschat. 
 
Bepaling van bestaan van andere belangen in bezit. 
> De landgoederen van het leven. 
> Huur. 
> Deze gedeeltelijke belangen verdelen bezitswaarden onder de partijen in kwestie. Dit betekent een wiskundige afdeling, maar eerder geen afdeling van de bundel van rechten. 
 
Fysieke Factoren die de Plaats impliceren 
De fysieke eigenschappen van de plaats zouden met typische partijen in de buurt moeten worden vergeleken. 

Waarden van de partij zullen over het algemeen om zich rond een „plaatswaarde neigen te groeperen,“… stemde de prijs over het algemeen een enig, bruikbaar, typisch-gerangschikt pakket van land in het gebied overeen. Groter of de kleinere partijen zullen neigen te stijgen of te verminderen wanneer vergeleken bij deze gebruikelijke „plaatswaarde.“ Een goede mening zal ook neigen om partijwaarde te verhogen. Het effect van topografie (drainage, lage vlekken, rots, enz.) kan vaak door de kosten worden gemeten om het probleem te genezen om de plaats bruikbaar te maken.  

Vorm van een. 
> Het nut van de partij is de regerende factor in onregelmatige of oneven-gevormde partijen. 
> Het totale gebied van de partij is niet de belangrijkste factor. Een 50' x 150' partij die 7.500 vierkante voet bevatten is waardevoller dan 25' x 300' partij (ook sq 7.500. voet) wegens nut. 
> De onregelmatig gevormde partijen worden vaak getaxeerd in termen van totale plaatswaarde in dollars eerder dan in termen van eenheidswaarden van prijs per vierkante voet of frontvoet. 
 
De voorwaarden van de topografie en van de grond. 
> De topografie en het type van grond kunnen een ongunstig effect op de plaatswaarde hebben als het de bouw kosten hoger maakt. 
 
De invloed van de hoek. 
> In de markt van vandaag, heeft men over het algemeen geconstateerd dat de hoek ééngezinspartijen niet meer dan merkbaar binnenkantpartijen worden getaxeerd. 
> De partijen van de hoek verlenen betere lichte en geschiktere toegang. 
> Enerzijds, resulteren de hoekpartijen in meer verkeerslawaai en schendende en, als toepasselijke, grotere speciale beoordelingen voor straten en verlichting. 
 
Relatie van plaats aan omgeving. 
> De plaats moet in zijn verhouding met straten, stegen, vervoer, en opslag worden bestudeerd. 
> Grenst de huis-plaats aan commercieel of multi-woongebruik? 
> Is het een zeer belangrijke partij kijkend op andere binnenplaatsen? 
> Als te houden een op hoekpartij, een buslijn om bij de bezoeker? 
 
Beschikbaarheid van openbare nut. 
 
De lasten en de aantasting van de titel. 
 
Modellerende en ondergrondse nut. 
 
Methodes van de Waardevaststelling van de Plaats 

A. de vergelijking van de verkoop of van marktgegevens. 
1. De verkoop en de lijsten (gegevens) van lege plaatsen worden verkregen en met het bezit die vergeleken worden getaxeerd. 
2. De gegevens zouden van vergelijkbare eigenschappen, met inbegrip van het zelfde in zones onderver*delen en in de zelfde of gelijkaardige buurt moeten zijn. Aangezien de mensen waarde maken, zouden de verzamelde gegevens moeten zijn van gebieden waar de koopkracht of de inkomensniveaus het zelfde als het onderworpen bezit zijn. 
3. De verkoopprijzen zouden moeten worden onderzocht om te bepalen of de betaalde prijs het resultaat van een ware open markttransactie die op eerlijke marktwaarde wijzen was. De lijsten kunnen ook worden besproken. 
4. Sommige bronnen van vergelijkbare marktgegevens zijn: 
a. De verzekeringsmaatschappijverslagen van de titel. 
b. De verslagen van het lid van het evaluatieteam van de belasting. 
c. Het bureau van het registreertoestel. 
d. Veelvoudige lijstdossiers. 
e. Financieel nieuws. 
f. De persoonlijke dossiers van de schatter. 
5. De geverifi?ërde markttransacties zouden met het onderworpen pakket in verband met moeten worden vergeleken: 
a. Tijd. 
(1) bepaal als de prijzen, onderaan zijn uitgegaan, of stabiel vanuit de tijd van elke verkoop aan de datum van waarde gebleven. 
(2) een percentagefactor of een dollarbedrag kan op de vergelijkbare verkoop worden toegepast aan een aangepaste prijs aan te komen toe te schrijven aan de tijdfactor. 
b. Plaats. 
(l) bepaal als de plaats van elk vergelijkbaar bezit superieur, gelijk of inferieur is aan dat van het onderworpen bezit. 
(2) een percentagefactor of een dollarbedrag kan op de gegevens worden toegepast het verschil in plaats aan te passen. 
c. Kenmerken van de partijen. 
(1) de grootte, de diepte, en de topografie van de andere eigenschappen worden vergeleken met het bezit die worden getaxeerd. 
(2) een percentagefactor of een dollarbedrag worden bepaald voor deze kenmerken en op de vergelijkbare eigenschappen toegepast om hun prijzen naar het bezit aan te passen die worden geschat. 
d. De aangepaste prijzen van de vergelijkbare eigenschappen worden dan vergeleken en geanalyseerd bij een raming van waarde voor het bezit in studie aan te komen.

Door onderzoek, vond men dat de prijzen ongeveer 1% per maand tijdens het afgelopen jaar hebben verhoogd. De verkoop Nr 1 wordt verondersteld om op een gebied worden gevestigd inferieur aan het onderwerp. Deze partij zou voor ongeveer $500 indien meer gevestigd in het blok van het onderwerp verkopen. De verkoop Nr 2 wordt op een gebied gevestigd wordt verondersteld om ongeveer $250 te zijn beter dan het onderwerp dat. De verkoop Nr 3 is ook in een superieure plaats, door zelfde aanpassing $250. De vorm en de topografie van Verkoop Nr 1 en Nr 2 zijn beter dan het onderwerp door een bedrag geschat om $500 en respectievelijk $100 te zijn. De topografie en het nut van de verkoop Nr 3 verschijnen over het zelfde als het onderwerp.

De gemiddelde aangepaste prijs per vierkante voet vergelijkbare verkoop is $.90. Daarom heeft het onderworpen bezit als volgt een vermelde waarde: 

7.500 vierkante voet x $.90 per vierkante voet = $6.750 

In daadwerkelijke praktijk, is het gebruik van meer verkoopgegevens raadzaam aan een goed-gesteunde aangepaste prijs per vierkante voet aan te komen.
 
e. Als alle relevante factoren worden overwogen, zullen de aangepaste prijzen waarschijnlijk in een vrij dichte waaier zijn. Als er nog een brede discrepantie is, zal de schatter: 

(l) analyseer het werk opnieuw om niet bekendgemaakte relevante factoren te vinden; 
(2) onderzoek gegevens opnieuw zoals zijnd ware voorbeelden van eerlijke markttransacties;
(3) re-verwerk aanpassingen gegevens om nauwkeurigheid te verzekeren; en
(4) tenslotte, verwerp de gegevens of verklaar de duidelijke tegenspraak. 
 
B. abstractie. 
1. De abstractiemethode wordt gebruikt om landwaarde te verkrijgen waar er geen lege landverkoop is. 
a. De verkoop van huizen in de zelfde buurt op partijen met gelijkaardige kenmerken wordt verkregen. 
b. Een raming van de kosten nieuw van de verbeteringen wordt gemaakt. 
c. Een bedrag wordt afgetrokken van kosten nieuw voor waardevermindering. 
d. De gedepreci?ërde kosten van de verbeteringen worden afgetrokken van de verkoopprijs van het bezit. 
e. Het verschil vertegenwoordigt een benadering van landwaarde. 

Voorbeeld: De geschatte partijgrootte is 65' X 100' = sq 6.500. voet het bezit van de verkoop is sq 6.000. voet partij met één enkele familiewoonplaats en verkocht voor $83.000. Het verkoopgebouw heeft geschatte kosten nieuw van $61.000 en een gegroeide die waardevermindering op $20.000 wordt geraamd. De waarde van het land door abstractie:  

C. het Plan van het perceel. Voor betere schatting die rapporteren die, kan een perceelplan, met partijdimensies en verbeteringen worden voorbereid aan schaal worden getrokken. Het zou gangen, oprijlanen en andere de partijverbeteringen en dakplannen van de diverse structuren op de plaats moeten tonen. Het perceel, samen met beelden van de plaats, de naburige straat en de de partijverbeteringen zijn essentieel voor een efficiënte plaatsanalyse.