De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 5i - 7/28/2007 - de Deskundige Raad van het Vastgoed

De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 5

DE HET PROCES EN METHODES VAN DE SCHATTING 

In tijd, zijn de goed bepaalde grondregels ontwikkeld door professionele schatters om bij een raming van waarde aan te komen. Deze ordelijke, systematische procedure is genoemd geworden schattingsproces. Niet wordt elke stap gebruikt elke keer of noodzakelijk in de zelfde orde. Nochtans, zou deze uitvoerige controlelijst voor het schattingsproces moeten dienen om een beter inzicht in het belang te geven om de diverse elementen behoorlijk te evalueren die marktwaarde en marktprijs beïnvloeden. 
 
Overzicht van het Proces van de Schatting 
Zoals geregeerd door Norm 1 van USPAP, worden de ordelijke stappen en de overwegingen van het schattingsproces ontworpen om twee vragen te beantwoorden: 

> Wat is hoogste en beste gebruik?
en 
> Wat is dit gebruik met een waarde van? 
 
Om een wettige conclusie te nemen: 

A. bepaal het probleem. 
1. Identificatie van het te evalueren bezit. 
a. Volledig postadres (met inbegrip van stad en staat). 
B Volledige wettelijke beschrijving (door partij, blok en landstreekaantal, met inbegrip van provincie waar geregistreerd; door metes en grenzenbeschrijvingen; of door het systeem van het overheidsonderzoek). 
2. Beschrijving van gebruik van te schatten bezit. 
a. Lege partij. 
b. Ééngezins woon. 
c. Woon met meerdere gezinnen. 
d. Voor speciale doeleinden (commercieel, enz.) 
3. Te schatten belangen. 
a. Welke van de bundel van rechten moeten worden geëvalueerdo? De rechten beïnvloeden waarde omdat zij de grenzen plaatsen waarbinnen het bezit kan worden gebruikt. 
b. Een schatting schat de waarde van de rechten van eigendom, niet slechts het fysieke land en zijn verbeteringen. 
c. De omvang van het onderzoek en het waardevaststellingsadvies zal het afhangen variëren van welke van de volgende rechten geïmpliceerde zijn: 
(1) Eenvoudige prijs (volledige eigendom). (2) erfdienstbaarheid over bezit. (3) de rente van de verhuurder of van de huurder. (4) minerale Rechten. (5) diverse belangen.
4. Het doel en het voorgenomen gebruik van de waardevaststelling bepalen de soorten informatie dat worden moet verzameld en worden verwerkt, zoals: 
a. Eerlijke waarde voor verkoop van een huis. 
b. Waarde voor de doeleinden van de hypotheeklening.
c. Waarde voor verzekeringsdoeleinden. 
d. Waarde voor veroordelingswerkzaamheden.
e. Diverse doeleinden en functies. 
5. De datum van waarde is over het algemeen de datum van de laatste inspectie van het bezit, hoewel het op om het even welk ogenblik in het verleden kan zijn. De prospectieve waarden kunnen, zoals voor voorgestelde ontwikkelingen worden teruggegeven waar de „toekomstige verkoop“ en wordt ontworpen voorzien om waarde voor te stellen. 
 
B. Maak een inleidend die overzicht van buurt, plaats en gegevens voor schatting wordt vereist. 
1. Maak een inleidende raming van het hoogste en beste gebruik van het onderworpen bezit. 
a. Analyse van de plaats en de verbeteringen. Is het een juiste verbetering? Ontmoet de verbetering de test? Neem inventaris van belangrijke plaatsnut en bouwconstructieeigenschappen. 
b. Analyse van de buurt. Wat zijn de grenzen en welke diensten beschikbaar zijn? 
2. Het type van bezit bepaalt de verscheidenheid van specifieke nodig gegevens. 
a. Voor een eengezinswoning, zal de nadruk op gegevens betreffende gelijkaardige partijen en verbeteringen worden gelegd. 
b. Voor zullen vier -vier-plex, nadruk op gegevens betreffende kleine eenheden met meerdere gezinnen worden geplaatst. 
3. Een welomlijnd plan vergemakkelijkt zich verzamelen van noodzakelijke gegevens zoals vermeld van het vooronderzoek. 
 
C. verzamel andere algemene en specifieke gegevens. De waarde van een bezit wordt beïnvloed door de vraag en door beschikbare koopkracht. De gegevens zouden moeten worden verkregen over bevolkingstendensen, inkomensniveaus, en werkgelegenheidskansen. Een aantal bronnen zouden moeten worden onderzocht. 
1. De algemene gegevens worden verkregen uit overheidspublicaties, kranten en tijdschriften. 
2. De regionale gegevens (metropolitaans gebied) worden verkregen bij maandelijkse banksamenvattingen, ruimtelijke ordeningscommissies, en overheidsbureaus. 
3. De communautaire gegevens (stad) worden verkregen uit de Kamer van Koophandel, Plannende commissie, stadsoverheid, banken en besparingen - en - leningsverenigingen, en vastgoedraad. 
4. De gegevens van de buurt, uit persoonlijke inspectie, vastgoedvaklieden en bouwers actief in het gebied worden verkregen dat, omvatten: 
a. Leeftijd en verschijning van de buurt. 
b. Gevaren en ongunstige invloeden. 
c. Percentage bouwstijl-uit. 
d. Overwogen ontwikkeling. 
e. Nabijheid aan scholen, zaken, recreatie, enz. 
5. Verkrijg vergelijkbare marktgegevens, zoals verkoop en lijstprijzen, uit: 
a. De verslagen van het lid van het evaluatieteam en het bureau van het provincieregistreertoestel.
b. De verzekering en het vertrouwensbedrijven van de titel. 
c. De raad van het vastgoed en lokale vastgoedbureaus. 
d. De eigenaren van het bezit in de buurt. 
e. De databases van de schatter/van andere schatters'.
6. Verzamel en analyseer gegevens betreffende de verbeteringen van het onderworpen bezit van: 
a. Het bureau van het lid van het evaluatieteam voor leeftijd en andere niet-confidentiële informatie.
b. De bouwafdeling van de stad. 
c. Contractanten op gebied. 
d. Persoonlijke inspectie van verbeteringen. 
 
D. analyseer de gegevens om te besluiten wat het hoogste en beste gebruik en de geschatte waarde van dit gebruik is. Zoals besproken later in dit hoofdstuk, is het volgende de drie benaderingen van waarde die zal worden gebruikt: 
1. De Benadering van de Vergelijking van de verkoop, vroeger als de Benadering die van de Gegevens van de Markt wordt bekend. Studie van waarde zoals die door de prijzen van recente verkoop en betrouwbare lijsten van eigenschappen gelijkend op het geschatte bezit wordt vermeld. 
2. De Benadering van kosten. Studie van waarde door de waarde van het land, als leeg, aan de nieuwe kosten toe te voegen, minder gegroeide waardevermindering, van verbeteringen 
3. De Benadering van het inkomen. Studie van waarde van het bezit als inkomensstroom aangezien het in de open markt worden verkocht. 
 
E. Maak definitieve raming van bepaalde waarde en schrijf het rapport. De vorm en de omvang van het rapport zullen afhangen van het doel, type van bezit, en verzoek van de cliënt. 
 
De voorziening van het Vertrek 
De voorziening van het Vertrek vaardigt de gedeelten Normen USPAP uit die kunnen uit worden verlaten of vertrok van in het schattingsproces. De zorg moet altijd in het vertrekken van het volledige schattingsproces worden gegeven, aangezien de uitgevoerde analyse niet een materiële invloed op de definitieve waardeconclusie kan hebben. Naast Norm 1 en de Voorziening van het Vertrek, zijn er Verklaring 7 en Adviserende Adviezen 11, 12, 13 en 15 die extra waardevolle raad in het ontwikkelen van een juist schattingsproces geven. Deze kunnen allen in de huidige uitgave van USPAP worden gevonden. 
 
METHODES OM EIGENSCHAPPEN TE SCHATTEN 
Er zijn drie benaderingen in het maken van een raming van de marktwaarde te overwegen. Deze benaderingen zijn: 

> De vergelijkingsbenadering van de verkoop. De recente verkoop en de lijsten van gelijkaardige typeeigenschappen in worden het gebied geanalyseerd om een advies van waarde te vormen. 
 
> De benadering van kosten. Deze benadering overweegt de waarde van het land, veronderstelde die leeg, aan de gedepreci?ërde kosten nieuw van de verbeteringen wordt toegevoegd. Dit wordt beschouwd als een substituut of een alternatief voor het kopen van een bestaand huis. 
 
> De benadering van het inkomen. Het geschatte potentiële netto inkomen van onroerend goed wordt gekapitaliseerd in waarde door deze benadering. 
 
Niet alleen verdeelt elk van vastgoed verschilt in sommige opzichten van alle andere eigenschappen, maar er zijn vele verschillende doeleinden waarvoor een schatting kan worden gemaakt. Elke variatie van doel kon in een aanzienlijke, nog logische, variatie van geschatte waarde resulteren. Bijvoorbeeld de aard van het bezit, hetzij niet-investering, investering of de dienst; het doel van de aankoop, hetzij voor gebruik, investering of speculatie; en het doel van de schatting, zoals voor verkoop, lening, belastingheffing, verzekering en dergelijke, allen vormt kwesties die de juiste die methodes van schattingsbenadering en het eindresultaat beïnvloeden zullen door de schatting wordt bereikt. 
 
Derhalve is de eerste stap in om het even welke schattingsprocedure een duidelijk inzicht in de doeleinden te hebben om de schatting en de waarde worden gestreefd naar te maken. De geschiktheid en de betrouwbaarheid van beschikbare gegevens bepalen ook factoren in de selectie van de benaderingen die moeten worden aangewend. Een gebrek aan bepaalde relevante of bijgewerkte informatie kan een anders mogelijke benadering goed elimineren. Wanneer dit het geval is, wordt het niet beschouwd als een vertrek van USPAP, aangezien de benadering maar niet uitvoerbaar werd overwogen. 
 
In andere instanties, kunnen de juiste procedures slechts het aangewezen die voorzien van gevolgtrekkingen vragen van dergelijke gegevens worden gemaakt. Aldus, gebaseerd op zijn aanpassingsvermogen aan het specifieke probleem, is één methode later de nadruk van de analyse en de andere benaderingsmethodes kunnen niet worden aangewend. Dit wordt beschouwd als een beperkte schatting en een vertrek van USPAP Norm 1. 
In de meeste schattingen, zullen alle drie benaderingsmethodes doorgaans iets om hebben bij te dragen. Elke benaderingsmethode wordt gebruikt onafhankelijk om een geschatte waarde te bereiken. Dan, als definitieve stap, door op elke afzonderlijke waarde van toepassing te zijn wordt een gewicht evenredig aan zijn verdiensten in die bepaalde instantie, conclusies bereikt in verband met één aangewezen waarde. Deze procedure is genoemd geworden verzoening. 
 
DE BENADERING VAN DE VERGELIJKING VAN DE VERKOOP 
Deze die benadering, vroeger als de de vergelijkingsbenadering van marktgegevens wordt bekend, is meest over het algemeen aanpasbaar voor gebruik door vastgoedmakelaars en winkelbedienden. Het leent zich goed aan de schatting van land, woonplaatsen en andere soorten verbeteringen dat een hoge graad van gelijkenis tentoonstellen, en waarvoor een klaar markt bestaat. Het principe van substitutie is de basis van deze benadering. De koper zou geen meer voor een bezit moeten betalen dan de kosten om een vergelijkbaar substituutbezit te verwerven. Een analyse van marktgegevens is noodzakelijk in alle drie benaderingen van waarde. 
 
De werktuigkundigen van de benadering van de marktvergelijking impliceren het gebruik van verkoop en marktgegevens van alle soorten om het bezit die met andere gelijkaardige eigenschappen worden geschat dicht te vergelijken die onlangs zijn verkocht of voor verkoop in verband met tijd van de verkoop, plaats van de verkoop en fysieke kenmerken van de verbeteringen aangeboden. De bronnen voor het bepalen van waarde worden gebruikt omvatten daadwerkelijke verkoopprijzen, lijsten, aanbiedingen, huren en huur, evenals een analyse van economische factoren die verkoopbaarheid beïnvloeden die. 
 
Bronnen van Gegevens 
De verkoop of de marktgegevens worden verkregen uit vele bronnen met inbegrip van: 

> De eigen dossiers van de schatter. Verzamelde de informatie over vorige taken zou informatie voor de huidige schatting kunnen verstrekken.  
> Openbare verslagen. Het bureau van het provincielid van het evaluatieteam houdt een verslag van alle die verkooptransacties binnen de provincie worden geregistreerd bij. Deze informatie wordt gehouden voor het eigen gebruik van het lid van het evaluatieteam vertrouwelijk, maar een eigenaar kan nodig informatie over het bezit van de eigenaar uit het bureau van het lid van het evaluatieteam verkrijgen. De datum van opname van om het even welke akte kan uit het bureau van het registreertoestel worden verkregen. De nauwkeurige wettelijke beschrijving evenals de wettelijke verkoper en de koper kunnen uit een inspectie van de akte (of facsimile) worden verkregen. De documentaire overdrachtbelasting is op alle die overdrachten van onroerend goed van toepassing in de provincie worden gevestigd. Het bericht van betaling is op het gezicht van de akte of op een afzonderlijk die document ingegaan met de akte wordt ingediend. De belasting wordt daarvan gegevens verwerkt aan het tarief van 55 centen voor elke $500 van overweging of fractie. Als een gedeelte van de totale prijs betaald voor het bezit vrijgesteld is omdat een pandrecht of een last op het bezit blijven, moet dit feit op de akte of op een afzonderlijk die document worden verklaard met de akte wordt ingediend.  
> Veelvoudige lijstbureaus, medeschatters of makelaars. De informatie over lijsten, dienstenaanbod, en verkoop kan vaak uit faciliteiten van de vastgoed de veelvoudige lijst, vastgoedbureaus of door schatters worden verkregen vertrouwd met het gebied. 
> Wettelijke bezitseigenaar, verkopers of kopers. Wanneer het bekijken van vergelijkbare verkoop en andere relevante gegevens op een gebied, wordt de extra informatie door bezitseigenaren verzocht te interviewen die in de buurt leven. De schatter zou moeten proberen om de verkoopprijs en de omstandigheden van de verkoop met koper, verkoper en/of makelaar te bevestigen. Indien geïnformeerd over het doel van de schatter, zullen de partijen zullen zullen de gewoonlijk de verkoop verifiëren en verklaren.  
> Rubriekadvertenties en lijsten. De advertenties zijn een bron van informatie over eigenschappen die momenteel voor verkoop worden aangeboden. Als mogelijk, zou de naam van de schatter moeten op de adressenlijst van banken, besparingen - en - lening, en andere instellingen zijn die eigenschappen verkopen. > Kunnen de prijzen van de lijst op de waarschijnlijke hoogste marktwaarde van een specifiek bezit vaak wijzen terwijl de bodprijzen op de laagste waarschijnlijke waarde kunnen normaal wijzen. Allebei zijn onderworpen aan variatie op motivatie wordt gebaseerd, maar een redelijk aantal eigenschappen die in deze categorie vallen zal een steun verstrekken waarbinnen een huidige eerlijke waarde die kan worden gevonden. De aanbiedingen zullen waarschijnlijk marktwaarde dichter naderen dan lijsten zijn. Nochtans, is een aanbieding te kopen gewoonlijk geen kwestie van gemeenschappelijke kennis. 
 
De procedure 
De procedure in de de benaderingsmethode van de verkoopvergelijking is wordt gebruikt gegevens betreffende vergelijkbare eigenschappen systematisch te assembleren die zo „gelijkaardig-vriendelijk“ aan het onderwerp dat mogelijk wat betreft zijn: buurt plaats; grootte (een vergelijkbaar aantal slaapkamers en baden); leeftijd; architecturale stijl; financierings voorwaarden en algemene prijsklasse. Groter het aantal goede vergelijkbare gebruikte gegevens, beter het resultaat, op voorwaarde dat een juiste analyse wordt gemaakt. De benadering is gebaseerd op de veronderstelling dat het bezit waard is wat het voor bij gebrek aan onbehoorlijke spanning zal verkopen, en als de redelijke tijd wordt gegeven om een koper te vinden. Om deze reden, zou de schatter achter verkoop en overdrachten moeten kijken om na te gaan welke invloeden verkoopprijzen kunnen beïnvloed hebben, in het bijzonder als slechts een paar vergelijkingen beschikbaar zijn.  

De juiste vergelijkingen tussen gelijkaardige eigenschappen zijn ideaal gezien gebaseerd op een daadwerkelijke inspectie. De inspecties zouden moeten bepalen: de voorwaarde van verbeteringen in tijd van verkoop, vanaf geen datum van inspectie; de ruimte regeling en de ruimte tellen zodat het nut van de gegevens bij het onderworpen bezit kan worden vergeleken; de werf verbeteringen en hun invloed op de verkoopprijs; de verkoopprijs (van koper, verkoper of makelaar), om te bepalen als de verkoop de lengte van een wapen of open markttransactie was; grootte en topografie van de partij. Voor bijna vergelijkbare eigenschappen, de negatieve (benedenwaartse) aanpassingen moeten=zouden= voor de slechte reparatie van het onderwerp, het grillige ontwerp, de bestaande last, enz. worden opgelegd Omgekeerd, zouden de positieve aanpassingen voor het superieure ontwerp van het onderwerp, de mening, de speciale eigenschappen, de betere voorwaarde, de betere kwaliteit van materialen, het modelleren, en dergelijke moeten worden gemaakt.  

Tenzij de verkoop die van recente datum is worden vergeleken, moet aandacht ook aan het aanpassen van waarden in overeenstemming met de economische tendens van het district en de waarde van de dollar worden gegeven. De termijnen van de financiering ontvangen de overwegingen van de waardeaanpassing, b.v., voor gunstige bestaande assumable financiering, of misschien verkoper-bijgewoonde financiering. 
 
Eenheden en elementen van vergelijking. De gemeenschappelijke die eenheden van vergelijking door schatters in de benadering van de verkoopvergelijking zijn worden gebruikt bezitscomponenten die gemakkelijk voor vergelijkingsdoeleinden kunnen worden gebruikt: vierkante lengte; aantal ruimten; en aantal eenheden. De elementen van vergelijking zijn kenmerken in of het bezit of de transactie zelf die prijzen om veroorzaken te variëren. Deze belangrijkste elementen van vergelijking financieren termijnen, tijd (de marktvoorwaarden op het tijdstip van de verkoop), verkoopvoorwaarden (geen druk/lengte van het wapen), plaats, fysieke kenmerken, en inkomen (als om het even welk) van het bezit.  

Gebruikend de aangewezen eenheden en de elementen van vergelijking voor het onderwerp en vergelijkbaar elk, wijst de schatter een geschat aangepast bedrag (dollar of percentage) voor elk die verschil toe in de punten van vergelijking wordt gevonden (aantal badkamerss, mening, vierkante lengte, financiering, gedwongen verkoop). Een aangepaste prijs wordt zo gevestigd voor elk vergelijkbaar bezit dat realistisch zou moeten wijzen op wat het onderwerp voor in de huidige markt zou verkopen. De minder vergelijkbare eigenschappen worden dan geëlimineerde van overweging en het grootste gewicht wordt gegeven aan de vergelijkbare verkoop het meest gelijkend op het bezit die worden geschat. Door dit oordeel of verzoeningsproces, komt de schatter bij de definitieve raming van waarde voor het onderworpen bezit aan. 
 
Voordelen. Sommige voordelen om de benadering van de verkoopvergelijking te gebruiken zijn: 

> Het is de makkelijk te meest begrijpen methode van waardevaststelling en in gemeenschappelijkste praktijk onder vastgoedmakelaars en winkelbedienden. 
> Het is bijzonder toepasselijk voor schattingsdoeleinden die de verkoop van enige familiewoonplaatsen en leningsregelingen daarmee impliceren. Deze maken omhoog het grote grootste deel van vastgoedtransacties. 
 
Nadelen. Sommige nadelen van de methode van de vergelijkingsbenadering zijn: 

> De plaats bepalend van genoeg „bijna gelijke“ eigenschappen die onlangs van hebben verkocht of verkocht. > Het aanpassen belevingswaarde om hen met het onderworpen bezit vergelijkbaar te maken. Groter de hoeveelheid aanpassing of aantal aanpassingen, minder wordt betrouwbaar vergelijkbaar. 
> De oudere verkoop wordt minder betrouwbaar in een veranderende markt. 
> De occasionele details van de moeilijkheids bevestigende transactie. 
> Beperkingen tijdens snel veranderende economische voorwaarden en periodes van met hoge inflatie en rentevoeten, wanneer de tarieven van de bezitsappreciatie gevaarlijke waardeconclusies kunnen veroorzaken. 
 
Toepassing van de Procedure - WoonVerkoop 
Als eigenschappen altijd worden vergeleken. Huidiger de gegevens beter. De voorgestelde orde voor het maken van eenheid en elementenvergelijkingen is in deze opeenvolging: 

> financiën termijnen 
> tijd (marktvoorwaarden) 
> verkoop voorwaarden 
> plaats 
> fysieke kenmerken 
> andere (b.v., speciale overwegingen voor inkomensbezit) 
 
De stappen. 
> Onderzoek de markt voor bonafide „gelijkaardig-vriendelijke“ recente marktgegevens. Selecteer gegevens. Verifi?ër. > Selecteer de aangewezen eenheden en de elementen van vergelijking. Pas de verkoopprijs van vergelijkbaar elk aan (of elimineer het van overweging). De aanpassing wordt altijd gemaakt aan vergelijkbaar, niet met het onderworpen bezit. 
> Vergelijkbaar elk zal zijn eigen waardeaanwijzing hebben. Elimineer de minder vergelijkbare eigenschappen. Stel vergelijkingsresultaten in grafiek of netvorm op. Gebruikend oordeel en ervaring, breng of correleer de aangepaste verkoopprijzen van comparables en, door grootste gewicht aan de verkoop in overeenstemming te geven die aan het onderworpen bezit het meest compatibel is, wijs een geschatte waarde aan het onderwerp toe. Neem niet het gemiddelde van de aangepaste verkoopprijzen van comparables. De verzoening is een oordeelproces. Het is niet mechanisch. 
 
Voorbeeld. Veronderstel dat het te schatten huis een 2.400 vierkante voet is, bepaalde de plaats het oude, ééngezinslandstreekhuis van 5 jaar van twee blokken van het strand, met een eerlijke mening, gipspleister, 10 ruimten, 4 slaapkamers, 3 baden, 3 autogarage. Het is in goede voorwaarde. 
De prijzen zijn bij 1% per maand gestegen. De schatter heeft uit de buurt comparables geselecteerd wat in het grootste deel van hun financiering en fysieke kenmerken gelijk zijn, behalve zoals getoond op de classificatiegrafiek. De waarde of de verkoopprijs voor het onderworpen bezit worden bepaald zoals die op de hieronder grafiek wordt getoond. 
 
Pas verkoopprijzen aan om op de geschatte pakketwaarde te wijzen door de aanpassing af te trekken als het geschatte pakket (onderwerp) aan vergelijkbaar en door de aanpassing inferieur is toe te voegen als het onderwerp aan vergelijkbaar superieur is. 

* Het inferieure middel het onderworpen bezit is inferieur in dit opzicht aan vergelijkbaar. De meerdere bedoelt het tegengestelde. Trek de aanpassing af als het onderworpen bezit aan het vergelijkbare bezit inferieur is. Voeg de aanpassing toe als het onderworpen bezit aan het vergelijkbare bezit superieur is. 
 
Verzoening: 
Gegevens 2 zijn dicht aan het onderworpen bezit in grootte, plaats, en mening hoewel niet zo goed zoals het onderwerp. 
Gegevens 3 zijn de recentste verkoop, maar hebben het grootste verschil in mening en plaats. 
Gegevens 1 zijn de oudste verkoop maar zijn het nuttigst om de aanwijzing van waarde te bevestigen. 

Vermelde waarde: $185.000.