De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 7x - 2/9/2004 - de Deskundige Raad van het Vastgoed

De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 7

VAN HET INKOMEN (KAPITALISATIE) DE BENADERING 

De inkomensbenadering is betrokken met de huidige waarde van toekomstige voordelen (de inkomensstroom) die uit een bezit kunnen worden afgeleid. Deze methode is belangrijk in de waardevaststelling van inkomen-producerend bezit, hoewel het zelden op als enige benadering kan worden vertrouwd. Een belangrijke overweging in deze benadering is het netto inkomen dat een volledig geïnformeerdew persoon die goederenmanagement gebruiken kan verwachten om tijdens het resterende nuttige leven van de verbetering te ontvangen. Een alternatief, die brutoinkomen en de BrutoMultiplicator van de Huur gebruiken wordt (GRM) verklaard later in dit hoofdstuk. 
 
Het proces om de huidige waarde van een bezit op basis van zijn capaciteit wordt te berekenen blijven een inkomensstroom produceren genoemd kapitalisatie. De kapitalisatiebenadering is hoofdzakelijk gebaseerd op de schattingsconcepten vergelijking, substitutie en anticiperen. 
 
De het vastgoedberoeps zal van de Gezichtspunten A van de schatter en van de Eigenaar begrijpen dat er verscheidene verschillen in de gezichtspunten van de eigenaar en van de schatter op inkomensbezit zijn.  

Een eigenaar koopt inkomensbezit als investering, op persoonlijke wensen en belastingspositie die wordt gebaseerd. De eigenaar bekijkt vaak de investering als gelijkheid in een gefinancierd bezit. De „gelijkheid“ is de eigenaar beneden - betaling of het verschil tussen het leningsbedrag en de waarde of prijs van het bezit. De eigenaar berekent de betalingen op de lening als uitgave van het bezitten van het bezit, en trekt van inkomstenbelasting de rente af op de lening en de „boek“ waardevermindering wordt betaald van de aankoopprijs of kostenbasis die. De eigenaar kan slechts daadwerkelijke uitgaven, niet reserves voor toekomstige uitgaven aftrekken, en kan brutoinkomen slechts van eigenlijk verzameld (of verschuldigd geweest) inkomen gegevens verwerken, niet alleen ontworpen. De eigenaar zoekt een voordelige wederverkoop of een uitwisseling bij een hogere prijs of een gunstige belastingspositie. In de meeste gevallen, zal de schatter deze persoonlijke overwegingen negeren.  

De schatter bouwt uitgave en inkomen in bedragen opnieuw op de goed ingelichte investeerder, zonder specifieke achting voor persoonlijke gelijkheid, spendable inkomen, of belastingsgevolgen zou voorzien. Gebruikend hieronder geschetste methodes, analyseert een schatter een inkomensbezit om zijn waarde aan de markt na te gaan over het algemeen, d.w.z., de Eerlijke Waarde van de Markt. 
 
Kapitalisatie 
De kapitalisatie is het wiskundige proces om de huidige die waarde van inkomensbezit te schatten op de hoeveelheid voorzien jaarlijks netto inkomen wordt gebaseerd het zal produceren. De kapitalisatie zet de toekomstige inkomensstroom in een aanwijzing van huidige waarde van bezit om. Er zijn verscheidene methodes van het kapitaliseren netto inkomen. Onze bespreking zal de directe methode behandelen. 
 
Er zijn vier die soorten kapitalisatie (GLB) tarieven in het schattingsproces worden gebruikt: 

> De rentevoet is het winstpercentage op geïnvesteerdz kapitaal. Het is het zelfde als het opbrengstpercentage of risicotarief. Het omvat geen voorziening voor de terugkeer van investeringskapitaal. 
> Herover tarief is het tarief waaraan de geïnvesteerden fondsen aan de eigenaar worden teruggegeven. 
> Het kapitalisatietarief wordt afgeleid uit de rentevoet en herover tarief. 
> Het totale tarief wordt afgeleid uit het verband tussen netto inkomen en waarde voor het totale bezit en voorziet theoretisch in één tarief zowel terugkeer, als herovert van, de kapitaalinvestering. Het totale GLBtarief is een inkomenstarief. Om het even welke rente in inkomen die bezit veroorzaken kan worden getaxeerd gebruikend dit tarief maar de schatters passen het het meest meestal op prijs eenvoudige landgoederen toe. 
 
De tarieven van de kapitalisatie kunnen door verscheidene methodes worden geschat: 

> markt of verkoopgegevens; 
> band van investering (gebruik een gewogen gemiddeldetarief door een tarief voor het geld van de hypotheeklening en een tarief voor de gelijkheid van de investeerder te combineren); of > optelling (heeft zeer beperkt gebruik - impliceert het opbouwen van een „veilige die“ rentevoet op diverse risico/investeringsfactoren wordt gebaseerd).  
Natuurlijk, houden de de markt of methode van verkoopgegevens de systematische vergelijking van een schatter van recente verkoop van gelijkaardige eigenschappen in.

De schatter analyseert de verkoopprijs van elk vergelijkingsbezit, huren, uitgaven, netto inkomen en GLBtarief, maakt nodig aanpassingen en selecteert een aangewezen vermeld totaal GLBtarief voor het bezit die worden geschat. Dit tarief vertegenwoordigt zowel de terugkeer als de terugkeer van de investering. Om betrouwbaarheid van het geselecteerde tarief te verzekeren, hebben het oordeel van het schattersgebruik en de ervaring om zich ervan te vergewissen comparables en het onderworpen bezit gelijkaardige leeftijd, fysieke, plaats, inkomens, uitgaven en risicokenmerken.  

Het tariefformule van de kapitalisatie. Het kapitalisatietarief is een combinatie van de rentevoet (rendement van de investering) en herover tarief (rendement van de investering in verbeteringen). Als slechts het land inkomen veroorzaakt, zijn het GLBtarief en de rentevoet het zelfde. Nochtans, wanneer de verbeteringen tot de inkomensproductie bijdragen, moet een maatregel worden getroffen voor herovert van de waarde van de verbeteringen vóór het eind van hun economisch leven. Het land heeft geen beperkt economisch leven; het zal uitputten en zal zo altijd inkomen nooit kunnen veroorzaken. Het gebouw is verspillende activa en kan niet voor onbepaalde tijd worden gebruikt. 
 
De gemeenschappelijkste methode om te voorzien herovert van de investering in de verbeteringen is de „rechte die lijn“ methode, met de de bouwwaarde in gelijke jaarlijkse voorschotten wordt heroverd. Herover tarief wordt gegevens verwerkt door het resterende economische leven van de verbeteringen in 100% te verdelen. Aldus, herovert jaarlijks tarief voor een gebouw met het geschat resterend economisch leven van 40 jaar is 2.5% (100% ÷ 40). Als het resterende economische leven 25 jaar is, herover tarief is 4%.  

Om de vermelde waarde van inkomensbezit te vinden, verdeel het netto jaarlijkse inkomen door het kapitalisatietarief: 

Het netto Jaarlijkse Tarief van de Kapitalisatie van het Inkomen ÷ = de Waarde van het Bezit 
of
I ÷ R = V 
 
Als om het even welke twee factoren in deze formule gekend zijn, kan het derde worden verkregen. 
I = R X V 
en
R = I ÷ V 
 
HET PROCES VAN DE BENADERING VAN HET INKOMEN 

De belangrijkste stappen om waarde te berekenen door inkomen te kapitaliseren zijn: 

> Bepaal het netto jaarlijkse inkomen; 
> Selecteer het aangewezen GLBtarief door marktvergelijkingen; en kapitaliseer het inkomen (verdeel het netto jaarlijkse inkomen door het GLBtarief). 
 
Bepalend Netto Jaarlijks Inkomen 
De procedures om netto jaarlijks inkomen te bepalen zijn: 

> Kan het potentiële brutoinkomen van de raming het bezit produceren. 
> Trek van potentieel brutoinkomen een jaarlijkse toelage voor vacaturefactor en het verlies van de huurinzameling af. De rest wordt genoemd „efficiënt“ brutoinkomen of aangepast brutoinkomen. 
> Trek van aangepast brutoinkomen de geschatte waarschijnlijke toekomstige jaarlijkse uitgaven van verrichting (vaste uitgaven, veranderlijke uitgaven, reserves voor vervangingen voor de bouw van componenten of kortstondige punten) af om het netto inkomen van het investeringsbezit te verkrijgen. 
 
Inkomen en uitgaven. Het potentiële bruto gebruikte inkomen is het verwachte toekomstige inkomen. In veel gevallen, kan het directe afgelopen of huidige inkomen een indicator van toekomstig inkomen zijn. Nochtans, is de afhankelijkheid alleen op afgelopen of huidig inkomen onjuist. Het inkomen aan gebruik is die de koper en de verkoper tijdens het resterende productieve leven van de verbetering voorzien, zoals die te voorziene economische veranderingen wordt aangepast. 
 
De ramingen van het inkomen. De brutoinkomensraming voor een inkomensbezit is het potentiële of voorzien brutoinkomen uit alle bronnen (markthuren, de diensten, parkeerplaatsprijzen en huren, en materiaal met munten, enz.). Het bruto inkomen wordt geschat vanaf de datum van de schatting. De huur van het contract is de daadwerkelijke, of aangegane die, huur van het bezit wordt ontvangen. De huur van de markt is de huur het bezit in de open markt op de datum van schatting zou moeten brengen. De factoren van huren en van de vacature en de inzamelingsverliezen zijn gebaseerd op de huidige gegevens van de markthuur. De schatter gebruikt zijn/haar oordeel van het gebied in het aankomen bij een toelage voor vacature en inzamelingsverliezen. 
 
Het gegeven van de huur wordt verkregen uit het de huurprogramma van het onderworpen bezit en het overzicht van de schatter van huren van gelijkaardige recente verkoop in het gebied. De individuele flats of de eenheden comparables worden vergeleken met het onderworpen bezit, gebruikend vierkante lengte, aantal slaapkamers, of gelijkaardige punten van vergelijking. Het wordt verondersteld het beheer voor alle eigenschappen adequaat is. De kosten van uitgestelde onderhoud of reparaties zijn een aanpassingspunt.  

De de de huurprogramma's en uitgaven worden van de markt gewoonlijk gehandhaafd op een maandelijkse basis. Allebei moeten in een jaarlijkse basis worden omgezet. 
 
De uitgaven moeten realistisch zijn. De exploitatiekosten (alle uitgaven noodzakelijk om inkomen te veroorzaken) moet van het efficiënte brutoinkomen worden afgetrokken om het netto werkende die inkomen van het bezit wordt verwacht te vinden. De schatter moet voorzichtigheid gebruiken in het halen van uitgaveninformatie uit de werkende verklaring van de eigenaar als sommige inbegrepen punten over de werkende verklaring, zoals hoofd en de rentebetalingen op hypotheken en de waardeverminderingstoelage voor inkomstenbelastingsdoeleinden, moeten door de schatter worden genegeerd zoals zijnd geen toelaatbare uitgavenpunten.  

Deze kunnen niet -niet-allowables vermaakuitgaven en andere punten van persoonlijke uitgave, en hoofdverbeteringsuitgaven omvatten. Aangezien de meeste werkende verklaringen door accountants voor belasting en boekhoudingsdoeleinden worden voorbereid, moeten de schatters gewoonlijk hen opnieuw opbouwen om jaarlijkse uitgaven behoorlijk te voorspellen. 
 
De uitgaven zijn over het algemeen geclassificeerd zoals zijnd één van het volgende: 

> Vaste uitgaven. Deze worden opgelopen jaarlijks met betrekkelijk weinig verandering van jaar aan jaar. Zij moeten worden betaald of het bezit of niet volledig bezet is. Deze punten omvatten belastingen, verzekering, vergunningen en vergunningen. 
> Veranderlijke uitgaven. Deze uitgaven worden verricht voortdurend om de dienst te handhaven en te geven aan het bezit. Zij zijn het veranderlijke afhangen van de omvang van inbezitneming en omvatten punten zoals nut, beheersprijzen, veiligheid, kosten van beleid, onderhoud en de reparaties voor structuren, gronden en parkeerterreinonderhoud, gingen de diensten (b.v., vuilnisverwijdering) en loonlijst aan. 
> Reserves voor vervangingen. Dit is een jaarlijkse toelage voor het vervangen van uitgeput materiaal en de bouw van componenten, zoals fornuizen, tapijten, gordijnen, dak het behandelen. 
 
Het selecteren van het Tarief van GLB 
De schatter selecteert een aangewezen totaal kapitalisatietarief („huidige waard“ factor) na marktanalyse van gelijkaardige eigenschappen.

Dit tarief voorziet terugkeer van geïnvesteerdr kapitaal plus een rendement van de investering).  

Het tarief is afhankelijk van de terugkeer die de investeerders eigenlijk zullen eisen alvorens zij door zulk een investering zullen worden aangetrokken. Groter het risico om de investering te verliezen, zal hoger het begeleidende tarief zoals bepaald in de markt voor dergelijke eigenschappen zijn.

Door marktprijzen te analyseren, kan het tarief in om het even welke bepaalde tijd worden benaderd. 
 
Een variatie van slechts 1 percent kan een wezenlijk verschil in de gekapitaliseerde waarde van het inkomen maken. 
 
Bijvoorbeeld, gebaseerd op een jaarlijks netto inkomen van $30.000, en een kapitalisatietarief van 6 percenten, zou de gekapitaliseerde bezitswaardevaststelling $500.000 (inkomens÷ tarief) zijn. Het kapitaliseren van dit zelfde inkomen aan een tarief van 7 percenten zou in een waarde van slechts $428.500 (rond gemaakt) resulteren. 
 
Het kapitaliseren Netto Jaarlijks Werkend Inkomen 
De definitieve stap na het netto jaarlijkse inkomen en het kapitalisatietarief bepaald te hebben is het inkomen te kapitaliseren. Dit kan slechts de wiskundige berekening zijn van het verdelen van het inkomen door het tarief als het inkomen om in perpetuity wordt overwogen te zijn. Bijvoorbeeld, is de waardevaststelling van bezit die een verondersteld eeuwig jaarlijks netto inkomen van $30.000 heeft en een kapitalisatietarief van 5 percenten $600.000. Lager het tarief, groter de waardevaststelling, en groter de veronderstelde veiligheid van de investering. De zogenaamde annuïteitenlijsten worden gebruikt in het kapitaliseren inkomens voor vaste periodes van variërende duur. 
 
Zoals vroeger verklaard, is een belangrijk element in alle kapitalisatietarieven voorziening voor een terugkeer van de investering op de verbeteringen aan het bezit tijdens hun resterend economisch leven. Dit kan een amortisatie van dergelijke investeringen worden genoemd. Het kan door rechte lijnwaardevermindering worden voorzien, die een welomlijnde som elk jaar voor de periode van jaren geschat om het economische leven van de verbetering te zijn terugkrijgt, begin welke tijd de kosten van verbetering zullen zijn gegroeid. Het kan ook door andere methodes worden voorzien, zoals het vestigen van „amortisatiefondsen“ of een dalende saldowaardevermindering. Dit zijn technischere procedures die door professionele schatters worden gebruikt. 

TOEGEPASTE DE BENADERING VAN HET INKOMEN 

Gebruikend enkel besproken procedures, hier zijn twee voorbeelden om geschatte waarde te vinden die de inkomensbenadering gebruiken. 
1. Hoeveel indien een investeerder voor een 10 eenheidsflatgebouw betaalt, 24 van de oude, geschatte eerlijke marktjaar huur per eenheid die $500 per maand zijn. De vermelde vacaturefactor is 7%. Het aanvaardbare GLBtarief is 8 percenten. De vaste uitgaven zijn: belastingen van $3.200 en verzekering van $860. De exploitatiekosten is: beheer - $3.960; nut - $1200; afval verwijdering - $600; reserves voor vervanging - $1.700. 

2. Een klein commercieel gebouw heeft huurinkomen jaarlijks van $27.650 en lijdt vacature/inzamelings aan verliezen van 5%. De uitgaven omvatten: belastingen $3.780; nut $850; dak reserve $1.500; verzekering $1.100; onderhoud $2.000; het opnieuw schilderen en inrichtingsreserve $500; en beheer $2.000. De schatter vindt de gelijkaardige eigenschappen GLBtarieven hebben die zich van 8.75% tot 9.37% uitstrekken. Gebaseerd op dit marktgegeven selecteert de schatter een vermeld totaal kapitalisatietarief voor het onderworpen bezit van 9%. Gebruikend de Benadering van het Inkomen, wat is de vermelde waarde van het bezit? 

OVERBLIJVENDE TECHNIEKEN 

Veronderstel leeg landwinst netto inkomen van $6000 per jaar en de toepasselijke rentevoet voor dit type van onroerend goed is 7 percenten. Gebruikend de inkomensmethode, heeft het bezit een waarde van $85.715 ($6.000 ÷ .07). 
 
Nochtans, is het inkomen van beter bezit het resultaat van de bijdrage van zowel land als gebouwen. De gebouwen hebben het economische leven beperkt en hun waarde moet over hun resterend economisch leven worden heroverd. Het inkomen toe te schrijven aan land wordt geacht eeuwig. 
 
Er zijn drie methodes om inkomen van beter bezit te kapitaliseren. Zij zijn elk een „overblijvende techniek“ omdat de kapitalisatie wordt toegepast op het overblijvende (resterend of onbekend) netto inkomen toe te schrijven aan het bezit als geheel, aan het gebouw, of aan het land. De aangewezen techniek worden geselecteerd gebaseerd op marktgegevens. Het zelfde netto inkomenscijfer is in alle drie methodes van toepassing.  

De Overblijvende Techniek van het bezit 
Dit is de eenvoudigste methode om het netto inkomen van beter bezit te kapitaliseren omdat het bezit als één enkele eenheid wordt getaxeerd (gebruikt wanneer de waarde van noch land noch verbeteringen onafhankelijk) kan worden geschat. Het totale netto inkomen van het bezit wordt direct gekapitaliseerd aan een totaal die tarief van de marktgegevens wordt ontwikkeld, vergelijkend gelijkaardig inkomen veroorzakend eigenschappen die ook gelijkaardig op de manier zijn het netto inkomen wordt geschat.  

Voorbeeld. Het netto die inkomen van onroerend goed wordt geproduceerd is jaarlijks $32.000 en het totale die GLBtarief uit de benadering van marktgegevens is wordt geselecteerd 9%. Wat is de waarde van het bezit? 

> Het Tarief van het inkomen ÷ = Waarde
> $32.000 ÷ .09 = Waarde
> Waarde = $355.556 
 
Bouw Overblijvende Techniek 
Als de waarde van het land gekend is en de waarde van het gebouw onbekend is, kan de waarde van het bezit door de de bouw overblijvende techniek worden bepaald. Deze techniek wijst het netto inkomen van het bezit aan zowel land als de bouw toe. De procedure is:

1. Vermenigvuldig de bekende landwaarde met het toepasselijke rente (d.w.z., terugkeer) tarief op het land om het inkomen te bepalen toe te schrijven aan slechts land. 
2. Trek inkomen aan het land af van totaal netto inkomen om het saldo („residu“) van het netto inkomen te bepalen dat het gedeelte van het inkomen toe te schrijven to/earned door het gebouw vertegenwoordigt.
3. Kapitaliseer het inkomen van de bouw aan het totale GLBtarief (herovert de rentevoet plus tarief) om de waarde van het gebouw af te leiden. 
4. Voeg de gekapitaliseerde waarde van het gebouw aan de landwaarde toe om bij de waarde van het gehele bezit aan te komen. 
 
Voorbeeld. Een schatter schat dat een 60 eenheidsflatgebouw het geschat resterend economisch leven van 25 jaar heeft. Het jaarlijkse netto inkomen van het bezit wordt voorspeld bij $216.000. Op basis van verscheidene comparables, schat een schatter dat de landwaarde $60.000 is en de toepasselijke rentevoet voor dit type van investeringsbezit is 8%. Wat is de vermelde waarde van het bezit door de inkomensbenadering? 

De Overblijvende Techniek van het land 

Als de de bouwwaarde gekend is en de landwaarde onbekend is en niet kan afzonderlijk worden bepaald, kan de waarde van het bezit als geheel worden geschat door de land overblijvende techniek te gebruiken. De land overblijvende techniek is gelijkaardig aan de de bouw overblijvende techniek behalve dat moet de schatter het inkomen aan de verbeteringen toe te schrijven eerst vinden en het residu (saldo) van het inkomen is toe te schrijven toen aan het land. De procedure is: 

1. Vermenigvuldig de bekende verbeteringswaarde met het toepasselijke tarief van de de bouwkapitalisatie (herovert de rentevoet plus tarief) om het inkomen te bepalen toe te schrijven aan het slechts gebouw. 
2. Trek inkomen aan het gebouw af van het totale netto inkomen om het residu (saldo) van het netto inkomen toe te schrijven to/earned over land te bepalen. 
3. Kapitaliseer het inkomen van het land aan de rentevoet slechts (aangezien het niet noodzakelijk is om de permanente landwaarde) te heroveren om de waarde van het land af te leiden. 
4. Voeg de gekapitaliseerde waarde van het land aan de de bouwwaarde toe om bij de waarde van het gehele bezit door de land overblijvende techniek aan te komen. 
 
Voorbeeld.  Zelfde feiten zoals het de bouw overblijvende techniekvoorbeeld hierboven. 

Vindend het Totale Tarief van GLB - Voorbeeld 

Een bezit verkoopt voor $250.000. De bouw van waarde is $190.000. Het blijven het economische leven is 25 jaar. Het jaarlijkse netto inkomen van de bouw is $28.000. Wat bouwt de rentevoet voor? Wat is het totale GLBtarief? 

DE ANALYSE VAN DE KAPITALISATIE VAN DE OPBRENGST 

Nu aangewezen over de overblijvende hierboven besproken technieken, is de analyse van de opbrengstkapitalisatie een methode om economische voordelen van eigendom in huidige waarde om te zetten door elk voorzien voordeel aan een aangewezen opbrengstpercentage te voorzien, of door een totaal kapitalisatietarief te ontwikkelen dat uitdrukkelijk op het vereiste opbrengstpercentage en op de voorzien veranderingen in inkomen en/of waarde wijst, als om het even welk. Het opbrengstpercentage is een winstpercentage op kapitaal. Deze methode simuleert typische investeerdersveronderstellingen door formules te gebruiken die de huidige waarde van toekomstige economische die voordelen berekenen op gespecificeerde winstpercentage vereisten worden gebaseerd. 
 
De toekomstige economische voordelen die typisch in deze analyse worden overwogen zijn periodieke kasstroom en terugkeer. De procedure wordt gebruikt wordt om deze toekomstige economische voordelen in huidige waarde om te zetten geroepen het voorzien, en het vereiste winstpercentage (of opbrengstpercentage) worden bedoeld als discontovoet die. De het voorzien procedure is gebaseerd op de veronderstelling dat de investeerder een adequaat winstpercentage op de investering zal ontvangen, plus terugkeer van het geïnvesteerder kapitaal. In tegenstelling tot directe kapitalisatie die markt-gehaalde tarieven gebruiken, zijn de methode en de timing van de winst op en van kapitaal expliciet in de analyse van de opbrengstkapitalisatie. Deze waardevaststellingsmethode kan worden gebruikt om de prijsenkelvoudig interest in een bezit, of om het even welke bezitsrente te taxeren waarvoor alle toekomstige economische voordelen kunnen worden geschat. 
 
De gemeenschappelijkste vorm van de analyse van de opbrengstkapitalisatie wordt genoemd voorzien cash flowanalyse. In deze waardevaststellingstechniek, moet elk voorzien toekomstig economisch voordeel van eigendom van het bezit of bezitsrente die worden geschat worden de getaxeerd. Daarna, is elk voordeel voorzien om waarde voor te stellen die een discontovoet gebruiken die op het risico verbonden aan de kenmerken van de investering wijst. Dit tarief kan niet direct uit verkoop (zoals een totaal kapitalisatietarief) kan worden gehaald, maar moet op markthoudingen en verwachtingen voor winstpercentages voor gelijkaardige activa worden gebaseerd. De opbrengstpercentages omvatten inherent een veilig, risico-vrij tarief, samen met premies om de investeerder het toegevoegde risico, het niet vloeibaar zijn, en last van beheer te compenseren de verbonden aan de specifieke investering. Het veilige tarief inbegrepen in het opbrengstpercentage omvat een inflatoire verwachting voor de voorzien termijn van de investering. Het het voorzien proces kan worden uitgevoerd gebruikend formules en factoren uit financiële lijsten, of door financiële calculators of personal computers worden verkregen te gebruiken die. 
 
Het volgende voorzien voorbeeld van de cash flowanalyse vat de toepassing van de analyse van de opbrengstkapitalisatie op een eenvoudig vastgoedprobleem samen. Het te schatten bezit zou moeten een eerstejaars netto werkend inkomen van $100.000 veroorzaken, dat om bij 3 percenten wordt verondersteld te stijgen per jaar over een zevenjarige holdingsperiode. Aan het eind van de holdingsperiode, voorziet men dat het bezit voor $1.000.000 kan worden verkocht netto van uitgaven bij verkoop. Het aangewezen opbrengstpercentage voor deze investering wordt besloten om 13 percenten te zijn. De volgende lijst toont de voorzien kasstroom, samen met de huidige waardefactoren en de berekende huidige waarde van de cash flow van elk jaar.

TOTALE HUIDIGE WAARDE: $902.339; rond gemaakt aan $900.000. 

(De huidige waardefactoren in deze analyse werden berekend gebruikend een financiële calculator, maar konden uit een reeks financiële lijsten verkregen te zijn.)