De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 8 DE BRUTO MULTIPLICATOR VAN DE HUUR De waarde is de huidige waarde van alle rechten op toekomstige voordelen. De rechten die door de betaling van huren worden verkregen zijn het gebruik van de fysieke structuur evenals het ontastbare (belevingswaarde of tevredenheid). De eigenschappen van het inkomen zoals grote flats en commerciële opslag worden gekocht voor de inkomensstroom die zij hebben geproduceerd, terwijl de enige familiehuizen voor schuilplaats plus de tevredenheid (belevingswaarde van huiseigendom) worden gekocht.
De standaarddie kapitalisatietechnieken voor inkomen worden gebruikt die eigenschappen veroorzaken meten geen ontastbare zoals trots van eigendom en andere die belevingswaarde in huiseigendom wordt gevonden.
Deze indirecte methode van kapitalisatie, de brutodiehuurmultiplicator, zal de marktwaarde van de combinatie ontastbare meten en activa in enige familie en kleine inkomenseigenschappen wordt gevonden.
De brutohuurmultiplicator wordt gevonden door de verkoopprijs van een huis of ander klein inkomensbezit door zijn maandelijkse huur te verdelen. Bijvoorbeeld: een $90.000 die verkoopprijs door een maandelijkse huur van $600 resultaten in een brutohuurmultiplicator wordt verdeeld van 150. Als de huizen in het gebied aan prijzen gelijkwaardig aan 150 keer de maandelijkse huur verkochten, dan zou multiplicator 150 van toepassing zijn op andere vergelijkbare huizen in het gebied.
Methode van Benadering in het Gebruiken van de BrutoMultiplicator van de Huur
1. Bepaal de eerlijke of economische huur van het bezit die in vergelijking met gelijkaardige huureigenschappen worden geschat.
2. De brutohuurmultiplicatoren van verkoop één onderzoekt worden berekend door de verkoopprijzen door de maandelijkse huren te verdelen.
3. De huurmultiplicatoren kunnen dan worden getabelleerd tonend hoe deze eigenschappen van het onderworpen bezit vari?ërden: d.w.z., beter of slechter.
4. De brutohuurmultiplicatoren worden niet het gemiddelde genomen van om bij één definitieve multiplicator aan te komen. Eerder,
a. elk bezit en zijn multiplicator worden vergeleken bij het onderworpen bezit in verband met eerlijke verkrijgbare huur, plaats, grootte, voorwaarde, nut, en belevingswaarde; en
b. na juiste analyse, wordt een oordeel gemaakt in verband met de aangewezen brutohuurmultiplicator.
5. De schatter vermenigvuldigt de geselecteerde brutohuurmultiplicator met de eerlijke huur van het onderworpen bezit. Het product is de waarderaming.
6. De voorzien Analyse van de Cash flow (DCF) is een techniek van inkomensanalyse die om de laatste jaren een prominente methode is gegroeid te zijn. Het wordt gedefini?ërd als: De „procedure waarin een discontovoet wordt toegepast op een reeks van ontworpen inkomensstromen en een terugkeer. De analist specificeert de hoeveelheid, de veranderlijkheid, de timing, en de duur van de inkomensstromen evenals de hoeveelheid en de timing van de terugkeer en de kortingen elk aan zijn huidige waarde aan een gespecificeerd opbrengstpercentage. De analyse DCF kan met om het even welke techniek van de opbrengstkapitalisatie worden toegepast en kan op of een huur-door-huur of gezamenlijke basis worden uitgevoerd.“ (Woordenboek van de Schatting van het Vastgoed, 3de uitgave, door het Instituut van de Schatting) voor verdere studie van deze methode, wordt de lezer geadviseerd om naar extra onderwijs te streven, zoals dit een eerder technisch proces onderworpen aan misbruik en misbruik als niet behoorlijk onderwezen is. SAMENVATTING
Men kan zeggen dat alle drie schattingsbenaderingen van waarde (Kosten, de Vergelijking van de Verkoop, en de Kapitalisatie van het Inkomen) zouden moeten worden overwogen en worden gebruikt wanneer aangewezen aan het bezitstype. De resultaten worden in overeenstemming gebracht in één definitieve raming van waarde. Als onafhankelijke benaderingen, is de methode van de verkoopvergelijking het wijdst gebruikt. Het bezit van de investering wordt vaak geschat door de methode van de inkomenskapitalisatie, terwijl het de methodebeste zich van vervangingskosten aan eigenschappen voor speciale doeleinden of nieuwere eigenschappen leent.
Het doel van de schatting zal een welomlijnd lager in het bepalen van de methode van waardevaststelling hebben. Bijvoorbeeld, als het doel verkoop, aankoop, uitwisseling of veroordeling is, is het gestreefde naar waardeconcept huidige marktwaarde.
De verzoening van de drie die aanwijzingen van waarde door de de marktgegevens, kosten en inkomensbenaderingen worden afgeleid leidt tot de definitieve raming van waarde of definitieve waardeconclusie, die de definitieve stap in het schattingsproces is. De verzoening is een methode om de gegevens te interpreteren die door het volledige schattingsproces in één definitieve waardeconclusie zijn verzameld. De primaire feiten die worden geanalyseerd en samengebracht die zijn de ramingen van waarde bij uit hoofde van de drie benaderingen van waarde zijn aangekomen.
Elke benadering van waarde resulteert in slechts een inleidende raming of een vermelde waarde van het bezit. De aanwijzingen als gevolg van elk van de benaderingen geven een waaier waarbinnen de definitieve waardeconclusie ligt. Het resultaat door elk van de methodes van waardevaststelling wordt verkregen zal niet het zelfde toe te schrijven aan de vele variabelen zijn die worden ontmoet, maar zij zijn over het algemeen binnen waaier die van elkaar.
Een grondig overzicht van elk van de benaderingen wordt gemaakt om de waaier van inleidende antwoorden te versmallen. Als de resultaten van één bijzondere benadering om bij een grote divergentie van andere twee schijnen te zijn, zou elke fase van deze benadering moeten worden opnieuw in overweging genomen om van het verschil rekenschap te geven.
Het grotere gewicht, echter, wordt over het algemeen gegeven aan één van de benaderingen over andere twee, gebaseerd op de kwaliteit van gegevens in elk.
De definitieve conclusie van waarde is geen gemiddelde drie benaderingen van waarde. Na het geven van volledig aandacht aan elke benadering, gebruikt de schatter oordeel en het redeneren om bij één conclusie aan te komen. Het grootste vertrouwen wordt geplaatst in de benadering die schijnt om de betrouwbaarste oplossing aan het specifieke schattingsprobleem te veroorzaken realiseren, die dat het redelijk en moet kunnen overtuigend worden gesteund.
De definitieve waardeconclusie zou niet in oneven dollars en centen moeten worden gemeld. Als het definitieve antwoord $1.000 benadert, zou het antwoord aan meest dichtbijgelegen $100 kunnen worden rond gemaakt; als $10.000, aan meest dichtbijgelegen $500; als $50.000, aan meest dichtbijgelegen $1.000 of meer.
SCHATTING VAN VERVAARDIGDE HUIZEN (STA-CARAVAN)
De schatting van sta-caravan in bijlage aan stichtingen op individuele partijen baseert zich op de benaderingen die voor andere wooneigenschappen worden geschetst. De schatter heeft een technisch inzicht in sta-caravanbouw voor nodig verschillen in kostenstudies. De marktgegevens naderen de werkenbeste in deze schattingsinspanning.
De bussen van het sta-caravan in parken zijn op huurruimten of prijs-bezeten ruimten in een onderverdeling van het sta-caravanpark. Opnieuw, zijn de algemene principes van onroerend goedschatting, behalve de schattersbehoeften de van toepassing technische achtergrond in busbouw om kwaliteit en eigenschappen het best te evalueren.
In vele opzichten, is de schatting van een mobiel huis op een prijs-bezeten ruimte gelijkaardig aan woonflatschatting. Dit omvat overweging van de de verenigingsdiensten en prijzen van huiseigenaren evenals CC&Rs behandelend verrichting van het park en de ruimteverbeteringsvereisten.
De schatting van het sta-caravan wordt een andere gespecialiseerde kans in het schattingsberoep. Dit is bijzonder waar in de uitgebreide markt voor sta-caravan als lage en gematigde inkomenshuisvesting.
DE EVALUATIE VAN DE ENIGE WOONPLAATS VAN DE FAMILIE EN DE KLEINE ENIGE WONINGEN MET MEERDERE GEZINNEN
Deze sectie schetst basisgebouw dat in het maken van een schatting van één enkele familiewoonplaats moet worden overwogen en benadrukt sommige belangrijke te wegen factoren. Het wijst op de verschillen die tussen het schatten van nieuwe en gebruikte huizen zullen worden ontmoet, en toont schattingsverschillen tussen een kleine woning met meerdere gezinnen en één enkel familiehuis.
Nieuwe Woonplaats
De analyse van de buurt.
A. de factoren die omhoog de buurt maken moeten worden bepaald en worden geanalyseerd. 1. Type van bewoners.
a. Het niveau van het inkomen.
b. Representatieve leeftijdsgroepen en familiegrootte. 2. Type van verbetering.
a. Is er een mengsel van gebruik (b.v., enige familie, flats, enz.)?
b. Wat is de leeftijdsgroep van de verbeteringen?
c. Wat is de prijsklasse van typische huizen in het gebied? 3. De tendens van de buurt.
a. Zijn er schadelijke aanwezige factoren die zouden kunnen neigen om de markt in te drukken?
b. Is de tendens vanaf enige familiehuizen aan gebruik met meerdere gezinnen, commercieel of industrieel?
c. Is de buurt in een overgangsstadium van door de eigenaar bewoonde huizen aan huurdersinbezitneming?
d. Zijn er voordelige factoren die op de stijgend marktvraag of op een prijsniveau wijzen? 4. Veranderingen in landgebruik.
a. Het in zones onderver*delen en beperkingen.
b. Het patroon van de straat en van de weg.
c. Vervoer.
d. Om het even welke aantasting?
e. Wordt het nut verhoogd? Verminderd? 5. De communautaire diensten.
a. Commercieel.
b. Recreatief.
c. Onderwijs.
d. Cultureel.
e. Regerings.
Inspectie van bezit.
A. verhouding van de verbeteringen aan plaats.
1. Het huis, met inbegrip van bijgebouwen, zou een harmonische verschijning op de plaats moeten hebben.
a. Is het huis te groot voor de plaats?
b. Wordt het huis behoorlijk georiënteerd op de partij om uit klimatologische omstandigheden voordeel te halen?
c. Over-gebouwd? Onder-gebouwd? B. buiten van huis.
1. Bepaal de kwaliteit van bouw. Inspecteer:
a. Stichting.
b. Muren.
c. Dak. 2. Bepaal de weerstand tegen slijtage en scheur en de actie van de elementen.
a. Zijn er adequate goten en drainspouts om het water vanaf gebouwen te nemen?
b. Zijn er bevredigende dakoverhangend gedeeltes om de ramen en de muren te beschermen? 3. Meet de buitenafmetingen van de gebouwen om hun gebieden te verkrijgen. 4. Onderzoek en beschrijf de werfverbeteringen voor het schatten van hun waarde. C. binnenland van huis.
1. Bepaal de kwaliteit van het gebouw.
a. Duurzaamheid van de bouw.
b. Regeling van vloerplan en lay-out van ruimte.
c. Aantrekkelijkheid van ontwerp.
d. Rang en kwaliteit van gebruikte materialen.
e. Geschiktheid van het verwarmen, het koken, elektro, en loodgieterswerkmateriaal. 2. De maatregel of neemt nota van ruimtegrootte en plaatsing van ramen voor adequate licht en ventilatie. 3. Bepaal als het verkeerspatroon functioneel juist is. 4. Heeft het huis alle moderne gemakken noodzakelijk voor een nieuw huis in zijn prijsklasse?
Controle door openbare verslagen.
A. de openbare verslagen zouden moeten worden gecontroleerd om het volgende over het bezit te verifiëren die worden geschat:
1. Juiste wettelijke beschrijving.
2. Correct straatadres.
3. Grootte/afmetingen van de partij.
4. Plaats van de partij met betrekking tot de meest dichtbijgelegen dwarsstraat.
5. Om het even welke erfdienstbaarheden, beperkingen of andere reserves of belangen die het bezit beïnvloeden.
6. De beoordeelde waarde en de belastingen van het bezit.
7. Om het even welke veranderingen in het in zones onderver*delen of straatpatroon. B. overdracht van titel van gelijkaardige eigenschappen.
1. De verkoop van enige familie lege partijen moeten zou worden verkregen en worden geverifi?ërd.
2. De verkoop van betere enige familiewoonplaatsen binnen zou de zelfde buurt moeten worden geregistreerd.
Inspectie van vergelijkbare verkoop.
A. de lege partijen of de betere gelijkaardige eigenschappen zouden moeten worden geïnspecteerdr.
B. de gelijkaardige of ongelijke eigenschappen in vergelijking tot het onderworpen bezit worden geregistreerd en de verkoopprijs, de termijnen en de redenen voor verkoop of aankoop moeten door de verkoper of de koper worden geverifi?ërd.
Toepassing van benaderingen op waarde.
A. de benadering van kosten van waarde.
1. Van de informatie in de inspectie en de grootte, kwaliteits en kostenclassificatie wordt verzameld, wordt een raming van kosten gemaakt van alle verbeteringen op het land dat.
2. De landwaarde wordt geschat vanaf informatie op verslagzoek wordt verzameld lege pakketten dat.
3. In de meerderheid van instanties, als de verbeteringen en het hoogste en beste gebruik van het land nieuw zijn, is de raming van waarde door middel van de kostenbenadering gelijk aan landwaarde plus de nieuwe verbeteringskosten. B. de Vergelijking van de verkoop of marktbenadering van waarde.
1. De verkoop van gelijkaardige typehuizen wordt vergeleken bij het onderwerp in verband met tijd, plaats en fysieke kenmerken.
2. De noodzakelijke aanpassing moet tussen de verkoop en het onderwerp worden gemaakt.
3. Een inleidende raming van waarde door middel van de vergelijkende benadering wordt verkregen. C. de benadering van het inkomen van waarde.
1. De economische huur van het onderwerp wordt geschat door middel van ervaring en vergelijking.
2. De bruto maandelijkse multiplicatoren van gelijkaardige typeeigenschappen worden verzameld en bij één multiplicator geanalyseerd aankomen om op het onderwerp van toepassing te zijn.
3. DCF kan voor dergelijke eigenschappen worden toegepast zoals nieuwe flatprojecten, onderverdelingen of om het even welk bezit met een veranderlijk typeinkomen tijdens de holdingsperiode van de investering.
4. Een inleidende raming van waarde door middel van de inkomensbenadering wordt verkregen. D. verzoening van de benaderingen.
1. Elke benadering wordt gewogen en vergeleken.
2. Met een nieuw bezit zal men over het algemeen vinden dat de kostenbenadering het grootste gewicht in de correlatie zal dragen.
3. Als het nieuwe onderworpen bezit binnen een landstreek van gelijkaardige typehuizen werd gevestigd, de marktvergelijking het meeste gewicht in de verzoening worden gegeven.
4. Na het wegen van alle factoren in kwestie, wordt één definitieve waardeverzoening voor het bezit uitgevaardigd.
Oudere Woonplaats
De analyse van de buurt. Naast de punten onder nieuwe woonplaats worden behandeld, zou het volgende zorgvuldig moeten worden overwogen wanneer het behandelen van een ouder bezit in een samengestelde buurt die: A. de tendens van de buurt.
1. Een controle zou moeten worden gemaakt om te bepalen indien voorgesteld in zones onderver*delend veranderingen door de lokale regering worden overwogen.
2. De overwogen veranderingen zouden kunnen erop wijzen dat het beste gebruik van het onderwerp niet meer om voor enige gezinshuisvesting wordt verondersteld te zijn. B. inspectie van bezit. Naast de punten onder de nieuwe woonplaats worden behandeld, zou aandacht dat aan het volgende moeten worden gegeven:
1. Een zorgvuldigere inspectie wordt gemaakt van het gebouw.
a. De gevolgen van de nota van droogrot en termieten.
b. Zoek uitgesteld onderhoud.
c. Inspecteer dak en zolder voor tekens van waterlekken.
d. Controleer stichting het regelen. 2. De regeling van de Zaal en functioneel nut.
a. Een ouder huis zal eerder een verouderd vloerplan hebben.
b. Livability of het nut zijn vaak verouderd in vergelijking tot een onlangs ontworpen structuur. 3. Bedrading en loodgieterswerk.
a. Wordt het huis onder-getelegrafeerd voor de elektrisch apparaten van vandaag? De bijzondere aandacht zou aan de keuken moeten worden gegeven. b. Zijn de loodgieterswerklijnen die door encrustation worden beïnvloed? Zullen zij moeten binnenkort worden vervangen?
c. Zijn de loodgieterswerkinrichtingen adequaat in de keuken en de badkamerss en in goede het werk voorwaarde? 4. Het verwarmen installatie en/of airconditioningseenheid.
a. Volstaat de eenheid voor grootte en kwaliteit van huis?
b. Wat om een nieuwe of efficiëntere eenheid te installeren worden met zich gebracht mee? Het zou uitvoerbaar zijn? C. toepassing van benaderingen. Elke benadering kan in het taxeren van een ouder bezit worden gebruikt. Het primaire verschil tussen het taxeren van een nieuw en oud huis is in de bepaling van waardevermindering als deel van de kostenbenadering.
1. Aandacht moet aan de inspectie van het huis worden gegeven om het schattersbereik te helpen een advies in verband met de efficiënte leeftijd worden toegewezen.
2. De fysieke geneesbare verslechtering moet zorvuldig worden berekend.
3. De studie moet worden gemaakt om te bepalen als een functioneel punt kan worden behandeld geneesbaar of ongeneeslijk.
4. De punten van economische waardevermindering zullen meer overwegend in een oudere buurt dan nieuwere zijn.
Definitie van kleine woning met meerdere gezinnen.
A. In de meeste instanties, verwijst een kleine woning met meerdere gezinnen naar een bezit dat meer dan één maar minder dan zes het leven eenheden bevat. Deze eenheden kunnen één van het volgende zijn:
1. Dubbele bungalow of duplex.
2. Drievoudige bungalow of triplex.
3. Kleine hoven of talrijke huizen op een.
4. Vlakten of flatjes.
Redenen om wooneigenschappen te kopen.
A. Er zijn drie categorieën van wooneigenschappen.
1. Enige familiehuizen.
2. Kleine woningen met meerdere gezinnen.
3. Inkomen die woningen met meerdere gezinnen produceren. B. enige familiehuizen.
1. De primaire zorg wordt gegeven aan belevingswaarde van huiseigendom.
2. De kosten van eigendom zijn van secundair belang.
3. De trots van plaats en architecturaal beroep wordt aandacht alvorens gegeven te kopen. C. de kleine woningen worden met meerdere gezinnen gekocht voor een combinatie van huiseigendom en inkomen.
1. De plaats, de architecturale aantrekkelijkheid, en de belevingswaarde van eigendom worden gegeven sterk aandacht door een koper.
2. Het inkomen is van secundair belang.
3. Typisch, hoopt een koper de kosten van levensonderhoud kunnen drukken door wat huurinkomen te verkrijgen om uitgaven te verminderen.
4. Het ontvangen inkomen neigt om vastgoedbelastingen, verzekering, en onderhoudskosten te compenseren.
5. In sommige gevallen, zal het huurinkomen ook hypotheekbetalingen op het bezit behandelen.
6. Gewoonlijk, moet de eigenaar van een kleine woning met meerdere gezinnen al beheerswerk doen. D. inkomen die woning met meerdere gezinnen produceren.
1. De grote woningen met meerdere gezinnen (boven 10 tot 15 eenheden) worden hoofdzakelijk voor de te produceren inkomensstroom gekocht.
2. Het netto inkomen of het spendable inkomen zijn het belangrijkste die punt door de koper wordt overwogen.
3. De belevingswaarde van eigendom heeft weinig invloed in het het kopen besluit. E. Andere redenen voor aankoop.
1. Haag tegen inflatie.
2. Middelen van gedwongen besparing.
3. Kans voor appreciatie in waarde toe te schrijven aan de stijgende vraag in het gebied.
De procedure van de schatting.
A. de kleine eenheden worden met meerdere gezinnen geschat ongeveer het zelfde als enige familiehuizen. B. de factoren van kosten, de waardevermindering en de ramingen van landwaarde worden berekend op de zelfde manier zoals met enige familiehuizen. C. de kleine eenheden kunnen niet als waar inkomen worden beschouwd veroorzakend eenheden. Daarom in de meeste instanties, worden de maandelijkse brutomultiplicatoren gebruikt in plaats van een inkomensbenadering van waarde. D. De benadering van de marktvergelijking verschilt in zekere mate van de vergelijkende benadering zoals die met huizen wordt gebruikt.
1. Minder nadruk wordt gelegd bij het proberen om trots van eigendom en belevingswaarde te meten.
2. De vergelijkingsbenadering kan worden geraffineerd van een grotere graad.
a. De vergelijkingen kunnen op a per eenheidsbasis worden gemaakt.
b. De vergelijking kan op a per ruimtebasis worden gemaakt.
3. Het beroep van de eenheden van renter het standpunt moet worden overwogen.
4. De plaatsfactor aangezien het op vervoer en het winkelen betrekking heeft kan groter aandacht dan met één enkel familiehuis worden gegeven.
Belevingswaarde van woningen met meerdere gezinnen.
A. die factoren en belevingswaarde door huurders van woningen met meerdere gezinnen van belang wordt geacht.
1. Afstand van arbeidsbureaus.
2. Openbaar vervoer.
3. Afstand aan het goede winkelen.
4. Afstand aan parken en recreatie.
5. Afstand van last.
6. De niveaus van de huur.
7. Trots van eigendom.
8. Geschiktheid van off-street parkeren. B. die factoren door de eigenaar van belang worden geacht.
1. De bescherming van de politie en van de brand, vuilnisinzameling.
2. De tarieven van de vacature in het gebied.
3. Bedrag belastingen. | 
