De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 9u - 5/21/2003 - de Deskundige Raad van het Vastgoed

De Richtlijnen van de Schatter van het vastgoed - Deel 9

TYPISCH OVERZICHT VOOR HET SCHRIJVEN VAN DE ENIGE WOONPLAATS VAN DE FAMILIE HET VERHALENDE RAPPORT VAN DE SCHATTING 

A. titelpagina: 
1. Een „schatting van de marktwaarde van de enige die familiewoonplaats als (Adres) wordt bekend.“ 
2. Naam van cliënt. 
3. De naam en het adres van de schatter 

B. inhoudstafel: 
1. Voorwoord. 
2. Lichaam van rapport. 
3. De sectie van addenda. 

C. brief van Overbrenging: 
1. Datum. 
2. Naam en adres van geadresseerde. 
3. Begroeting. 
4. Vergunning. 
5. Wettelijke beschrijving of verwijzing daaraan. 
6. Doel van schatting, met inbegrip van geschat type van waarde. 
7. Datum van evaluatie. 
8. Verwijzing naar het volgende van rapport van pagina's, met inbegrip van tentoongestelde voorwerpen evenals het beperken van overwogen voorwaarden, factoren en redeneren aangewend in het aankomen bij de definitieve conclusie van eerlijke marktwaarde. 
9. Raming van (geschreven en genummerde) waarde. 
10. Certificatie van schatter. 
11.Signature. 

D. samenvatting van Treffende Feiten en Conclusies: 
1. Recapitulatie van relevante informatie zoals waarderaming, datum van waarde, doel van schatting, enz. 

E. de Sectie van het gebouw: 
1. Verklaring van voorgenomen gebruik van het schattingsrapport. 
2. Verklaring van het beperken van voorwaarden waarop de schatting gebaseerd is, met inbegrip van volledige definitie van waarde zoals geschat in rapport. 

F. regionaal, Stad en de Analyse van de Buurt: 
1. Relevante eigenschappen. 
2. Economische factoren. 
3. Significante tendensen. 

G. de algemene Informatie van het Bezit: 
1. Verslag of wettelijke eigenaar. 
2. Wettelijke beschrijving. 
3. Wettelijk adres. 
4. Plaats. 

H. de Analyse van de plaats: 
1. Beschrijving van pakket: 
a. Grootte en vorm. 
b. De drainage van de topografie en van de oppervlakte. 
c. Gronden met inbegrip van ondergrond (grond). 
d. Toegang. 
e. Het modelleren, enz. 
2. De verbeteringen en de nut van de straat. 
3. De beperkingen en het in zones onderver*delen van de akte. 
4. Beoordeelde waardevaststelling en belastingsinformatie. 
5. Huidig gebruik en aanpassingsvermogen. 
6. Hoogste en beste gebruik. 
 
I. de Analyse van de verbetering: 
1. Basis beschrijving: 
a. Type en datum van bouw. 
b. Architecturale vorm. 
c. Aantal ruimten. 
2. Samenvatting van vierkante voetgebieden: 
a. Woonplaats. 
b. Garage. 
c. Andere structuren, gangen en aandrijving. 
3. Buiten beschrijving: 
a. Stichting en fundering. 
b. Buiten behandeling. 
c. Het ontwerp en de dekking van het dak. 
d. Portieken. 
4. Binnenlandse beschrijving: 
a. De beschrijvingen van de Zaal (ruimtetoewijzing; de vloer, de muren en het plafond eindigen; bouwen-ins en inrichtingen). 
5. Mechanisch Materiaal: 
a. Het verwarmen en airconditioning. 
b. Elektro. 
c. Divers - huisvuilverwijdering, enz. 
6. Diverse Verbeteringen: 
a. Bijgebouwen. 
b. Terrassen en gangen. 
c. Het modelleren. 

J. analyse en Waardevaststelling: 
1. Verklaring van probleem. 
2. Methodes van schatting. 
3. Onderzoek. 

K. raming van de Waarde van het Land: 
1. Door de benadering van marktgegevens. 
2. Door verkoopabstractie. 
3. Economische benaderingen: 
a. Als percentage van jaarlijkse inkomensclassificatie. 
b. Als percentage van totale bezitswaarde. 
4. Verzoening van diverse benaderingen. 
5. Definitieve raming van landwaarde. 

L. De benadering van Kosten: 
1. De kostensraming van de reproductie: 
a. Rechtvaardiging. 
2. Raming van gegroeide waardevermindering: 
a. Fysieke verslechtering met rechtvaardiging: geneesbaar en ongeneeslijk. 
b. Functioneel In onbruik raken met rechtvaardiging: geneesbaar en ongeneeslijk. 
3. Economisch in onbruik raken met rechtvaardiging. 
4. Gedepreci?ërde reproductiekosten. 
5. Toevoeging van geschatte landwaarde. 
6. Waarde door kostenbenadering die wordt vermeld. 

M. De benadering van de Gegevens van de Markt: 
1. De gegevenspresentatie van de markt met inbegrip van verklaring van bron en controle: a. samenvatting van relevante gegevens (verkoop en lijsten). 
2. Analyse van marktgegevens: 
a. Factoren van aanpassing. 
3. Toepassing van de aangepaste factoren van marktgegevens: 
a. Vergelijking door diverse gemeenschappelijke punten: b.v., verhouding van verkoopprijs aan het leven gebied; verhouding verkoopprijs aan aantal ruimten. 
b. Directe bezitsvergelijking. 
4. Verzoening van aanwijzingen die betrouwbaarheidscoëfficiënten gebruiken. 
5. Waarde door de benadering die van marktgegevens wordt vermeld. 

N. De benadering van het Inkomen: 
1. Zelden tewerkgesteld in analyse van enig familie woonbezit. 
2. Gerechtvaardigde brutohuurmultiplicator van buurt. 
3. Gerechtvaardigde eerlijke huurraming voor onderwerp. 
4. Vermelde waarde door inkomensbenadering. 

O. verzoening en Bespreking van de Ramingen van de Waarde: 
1. De waarden van de staat geschat door drie afzonderlijke benaderingen. 
2. Analyse: 
a. Majoor, maar niet exclusief, gewicht aan benadering die: 
>> Is nauw het meest verwant aan doel van de schatting; 
>> Is het meest aangewezen voor betrokken bezitsclassificatie; 
>> Heeft grootste hoeveelheid het steunen van gegevens; 
>> Wijst nauwkeurigst op houding van typische koper; en 
>> Is gevoeligst voor huidige tendensen. 
3. Definitieve de waardeconclusies van de staat: 
a. Voorgestelde willekeurige scheiding: 
>> Land; en 
>> Verbeteringen. 

P. de Sectie van addenda: 
1. De gegevens van de markt. 
2. De gegevenskaart van de markt. 
3. Percelen, kaarten, beelden, grafieken, statistische en feitelijke gegevens toepasselijk op de waarderaming en noodzakelijk als ondersteunend bewijsmateriaal inbegrepen niet in lichaam van rapport. 

Q. de Kwalificaties van de schatter.  

CONCLUSIE 
Bij het besluiten van deze informatie over concepten, waardevaststelling en schattings golven de technieken, drie waarschuwende vlaggen. Men moet opmerken dat er subtiele verschillen tussen waardevaststelling en het schatten zijn. De eerste is breder, neigt economisch in oorsprong te zijn en benadrukt theorie; de laatstgenoemde verwijst meer naar praktijk, methodes en technieken door. Daarna, kan iedereen een schatting, zelfs een leek maken, maar de waarde van een schattingsrapport wordt bepaald door de ervaring, de kennis, de kwalificaties, en de motieven van de persoon achter het. Tot slot worden niet bedrogen door enige brede verklaring dat het schatten een nauwkeurige wetenschap is. Het is een wetenschap zoals om het even welke andere sociale wetenschappen zijn, maar die de mensen en het bezit kunnen niet met de juistheid en de nauwkeurigheid worden geschat door de wiskundige en fysieke wetenschappen wordt bereikt. 

DE EXTRA PROBLEMEN VAN DE PRAKTIJK 

Het volgende is sommige extra praktijkproblemen met voorgestelde oplossingen. 
 
Het toepassen van Benadering de van het Inkomen (Kapitalisatie) 
1. Een de 50 eenheidsflatgebouw en partij worden geschat. De 30 eenhedenhuur met twee slaapkamers voor $600 en de 20 eenhedenhuur met één slaapkamer voor maandelijkse $475, welke huur met markthuur in het gebied vergelijkbaar is. De verliezen van de vacature en van de inzameling worden geschat om 5% van potentieel brutoinkomen te zijn. De parkerenstructuur en de wasserijfaciliteit dragen een extra geschat inkomen $1.200 per maand bij. Wat is geschatte jaarlijkse efficiënte brutoinkomen het van het bezit (land en de bouw) totaal? 

2. De werkende verklaring van de eigenaar toont de volgende jaarlijkse uitgaven:

Na het opnieuw opbouwen van de verklaring van de eigenaar (bepalende juiste toelaatbare uitgavenpunten), wat is het jaarlijkse geschatte netto inkomen van het bezit?

3. De schatter bepaalde een juist kapitalisatietarief voor het bovengenoemde bezit 9.5% is. Wat is de geschatte bezitswaarde?
Oplossing:

$263.380 netto inkomens÷ .095 GLB tarief = $2.772.421 geschatte bezitswaarde. 
 
4. Veronderstel het netto inkomen van het bezit slechts $189.000 is en de gelijkaardige eigenschappen bij $1.929.000 worden getaxeerd. Wat is het vermelde totale GLBtarief?
Oplossing: 

$189,000 (Inkomen) ÷ $1.925.000 (Waarde) = 9.8% totaal GLB tarief. 

5. Gegeven, gebaseerd op vergelijkende verkooptechniek:

Wat is de vermelde rentevoet voor het bezit?

6A. De bouw van het Overblijvende Probleem van de Techniek (gekende de waarde van het Land; bouwend onbekende waarde.)  

Wat zijn (1) de de bouwwaarde en (2) de bezitswaarde?

6B. Probleem van de Techniek van het land het Overblijvende (gekende de waarde van de Bouw; onbekende landwaarde.) Veronderstel de zelfde cijfers zoals hierboven in de bouw van overblijvend techniekprobleem, behalve de bouw van waarde is $88.700 en de landwaarde is onbekend.

Wat is (1) landwaarde en (2) bezitswaarde?

7A. Veronderstel dat de vergelijkingen vergelijkbare ééngezinshuizen in een buurthuur voor ongeveer $380 per maand tonen en voor een gemiddelde van $45.600 verkopen. Wat is de vermelde brutohuurmultiplicator voor een onderworpen bezit in deze buurt? 
Oplossing:

Formule: de bruto maandelijkse huur van de verkoopprijs ÷ = brutohuurmultiplicator 

Daarom $45.600 ÷ $380 = 120 

De brutohuurmultiplicator is 120 
 
7B. Veronderstel dat, wanneer vergeleken bij andere huren, het bovengenoemde bezit $24 per het inkomen van de maandhuur toe te schrijven aan slechte keukenplaats verloor. Wat is de geschatte waardevermindering toe te schrijven aan ongeneeslijk functioneel in onbruik raken? 
Oplossing:

120 x $24 = $2.880