De Werkelijkheid van de makelaardij: De vloek van de Eerste Aanbieding door de Jacht van het Loodje
Soms, wanneer alles net gaat hebben wij probleem goedkeurend het. Misschien nergens is dit die fenomeen duidelijker dan in het geval wordt geïllustreerdT waar een verkoper een goede aanbieding rechtsweg ontvangt. De annalen van vastgoed worden goed opgeslagen met verhalen van verkopers die weigerden om een goed, maar niet perfecte, eerste aanbieding te nemen, en dat toen lang wachtten, oud vóór definitief het goedkeuren van iets anders aan een aanzienlijk lagere prijs. En de meeste agenten die rond voor een tijdje zijn geweest weten om te huiveren het wanneer een goede sterke aanbieding bijna bij het begin van een lijst wordt gemaakt; voor de verkoper zijn de reserves bijna onvermijdelijk. „Maakten wij te laag van het een lijst?“ „Als iemand dit veel zo spoedig zal aanbieden, misschien zouden wij een tijdje moeten wachten en zien of kunnen wij meer krijgen.“ Gezien de afgelopen jaren van dramatische prijsappreciatie, en net komst door een periode toen de veelvoudig-aanbiedingssituaties alledaags waren, is het begrijpelijk dat dergelijke gedachten komen te letten op. Niettemin, zijn zij over het algemeen ongegrond, vooral als de markt overal dichtbij „normaal is,“ aangezien van ons vandaag is. Als tegengif aan de nadelige gevolgen van de „vloek van de eerste aanbieding,“ een paar observaties zouden in mening kunnen worden gehouden. Eerst, het feit dat een aanbieding vroeg tijdens de lijstperiode wordt ontvangen -- zelfs in de eerste dagen -- betekent niet dat het bezit vermelde te laag is geweest. Het is gemakkelijk om te overzien hoe zeer efficiënt de woonvastgoedmarkt is geworden. De moderne veelvoudige lijstsystemen (MLS) voorzien agenten, en zo hun koperscliënten, van vrijwel onmiddellijke toegang tot informatie over bestaande inventaris en over wat onlangs is gekomen op de markt. Het was niet dat vele jaren geleden dat de agent van een koper niet van nieuwe lijsten tot het „boek“ bewust werd (d.w.z. de compilatie van Mls- lijsten) werd gepubliceerd. Er zou een vertragingstijd van tien dagen of meer van de tijd kunnen geweest zijn de lijst werd genomen. Vandaag, zal de agent van een goede koper elektronisch een „profiel“ van de behoeften van zijn cliënt en prijswaaier in het systeem ingegaan zijn. Dan, wanneer hij aan MLS het programma opent, zal hij worden op de hoogte gebracht als een lijst is ingegaan die dat profiel aanpast. In een laag-inventarismarkt, zoals hebben wij onlangs gehad, zullen de agenten van kopers een half dozijn tijden per dag, of meer, het programma openen om te zien of is een aangewezen nieuwe lijst ingegaan. Het punt is dat de potentiële kopers snel van het bestaan van een aangewezen nieuwe lijst leren. Aldus impliceert een vlaag van activiteit van de lijst in het begin noodzakelijk geen ook-lage prijs; eerder, wijst het op de efficiency van het systeem. Ten tweede, impliceert een vroege eerste aanbieding niet dat de verkoper op volledige prijs zou moeten aandringen. Wij allen weten dat er typisch een beetje van een dans in de tarifering en het onderhandelen voor een bezit is. De verkopers, met de overeenstemming van hun agenten, zullen gewoonlijk van hun bezit voor een bedrag een lijst maken dat zowel hoger is dan wat zij zijn waarde om geloven te zijn en hoger dan wat zij worden tevredengesteld om te ontvangen. Waarom? Omdat zij weten dat de kopers bijna altijd en willen denken betalen minder dan de vermelde prijs. Nochtans, wanneer een anders aanvaardbare aanbieding in dichtbij het begin van een lijstperiode komt, worden de verkopers vaak verleid om op volledige prijs aan te dringen, of veel dichter aan het dan normaal zou verwacht worden. De voorzichtigheid zou in dit opzicht moeten worden uitgeoefend. Om te beginnen zoals wij nota van hebben genomen van, komt de blootstelling van het bezit aan kopers vrij snel voor tegenwoordig, en de verkopers zouden niet moeten veronderstellen dat er meer zal zijn, veel minder hoger, aanbiedingen aangezien de lijstperiode vordert. Ten tweede, kan er vaak een transactievoordeel zijn aan „het verlaten van iets op de lijst.“ Een vastgoedtransactie is een proces. Deze dagen, met inspecties en onthullingen, zijn er bijna altijd „tweede onderhandelingen“ tijdens borg. Een koper die neer grond in de aankooponderhandeling voelt kan goed moeilijker zijn te behandelen aangezien andere kwesties zich voordoen. | 
