Vraag de Tijden van de Makelaardij - 1 Juli, 2005 door Peter G. Miller
Vraag: Ik bezit een flat met een waarde van $180.000 (vrije hypotheek). wegens mijn bejaarde oudersgezondheid denk na ik bewegend binnen met hen aan zorg voor hen. (Zij leven in het zelfde complex.) Ik vind me met twee opties: verkoop helemaal mijn flat en investeer het geld in veilige CD of huur de eenheid. Het eerste plan zou in $5.500 in rente kunnen brengen. Het huren zou in $8.500 na belastingen en verenigingsprijzen brengen. Zou ik andere factoren naast de numerieke cijfers moeten overwegen? Ik heb ook mijn oudersflat met hen in mede-eigenschap. Antwoord: Eerst, zie of is het o.k. om uw eenheid onder flatregels te huren. Ten tweede, ben van mening dat de flateenheden zowel huur kunnen produceren als waarderen -- niettemin is geen van beiden gewaarborgd. Ten derde, zult u op het bezit kunnen gemakkelijk toezicht houden als u huurt. Dat is reusachtig plus. Vraag: Ik heb een vriend die probeert om me te overtuigen om binnen te gaan zoals een partner met hem op een huurbezit (twee familiehuis), hij zei wij nu zouden moeten kopen omdat de hypotheektarieven zo laag zijn, is dit huis in een markt die in de zijn al tijd op dit ogenblik hoog is. Wij kijken niet om in deze investeringslange termijn te blijven. Mijn advies is dat dit een slechte investering toe te schrijven aan het feit zou zijn dat als het bezit vandaag voor $500.000 wordt gekocht, dan in een paarjaren de rentevoeten toenemen en de bezitswaarde onderaan wij eigenlijk zou moeten verkopen voor minder toen komt wat wij voor het bezit betaalden. Correcte ben I in het denken dit een slechte investering zou zijn? Antwoord: U bent zeker correct in het denken dat de hogere rentevoeten de vastgoedvraag bevochtigen. Over de vraag of dit bepaalde bezit is of geen goede investering is, vereist dat een blik bij een verscheidenheid van factoren. Bijvoorbeeld: Stijgt de lokale bevolking? Is het nieuwe huisbouw houden omhooggaand met de vraag? Groeit de lokale economische basis? Zal de huur een positieve cash flow veroorzaken? Is het bezit in de weg van de toekomstige groei? Enz. Vraag: Met betrekking tot het vastgoed van Californië, de vraag die ik heb is als volgt: Is men verwacht dat de het huisprijzen van Californië onderaan in de nabije toekomst gaan? Ik bekijk nu huizen, maar de prijzen zijn outrageously duur. En mijn zorg is dat ik niet iets zou willen kopen, als de prijs van het bezit kan dalen. Antwoord: Niemand weet wat aan toekomstige vastgoedwaarden zal gebeuren. Seers, soothsayers, de economische adviseurs, de analisten van Wall Street en de vastgoedkroniekschrijvers zijn allen even onbekwaam aan goddelijke huisprijzen van morgen. Het vastgoed heeft twee waarden, is het een investering en het heeft nut als woonplaats of huur. Als investering en huur, heeft het een risico-dragend element en onzekerheid. De markt is altijd onvoorspelbaar, de eigenlijke reden sommige mensen kopen terwijl anderen verkopen. Vraag: Precies hoe gebruiken de consumenten huisvestingsinformatie over Internet om onderaan commissies te drijven? De Commissie aan agenten worden aangeboden die zijn niet openbaar. Antwoord: Het effect van Internet op vastgoedcommissies is niet duidelijk. De „consumenten,“ zegt het Dagboek van Wall Street, „onderhandelen harder met immobiliënagenten over commissies, die winstgevender zijn geworden voor agenten aangezien de huisprijzen zijn gestegen. De gemiddelde nationale commissie is aan ongeveer 5.1 percenten van 6 percenten in de vroege jaren '90 gevallen, de Echte vorig jaar geschatte Tendensen van de de industriepublicatie.“ (De „Makelaars in onroerend goed mogen het Beleid van Internet,“ Mei 16, 2005 herzien) Nochtans, terwijl het blijkt dat de makelarijprijzen in het verleden het decennium zijn gedaald, de redenen waarom onzeker zijn. Is het online de concurrentie? Niet nauwelijks. De online plaatsen en de diensten zijn een extra transactie kosten omdat de diensten van lokale makelaars nog worden vereist. Eveneens, ben van mening dat de enorme hoeveelheden online medische en juridische informatie geen prijzen voor artsen en advocaten hebben verminderd. Vraag: Mijn echtgenoot kocht zijn flat 30 jaar geleden. Hij is heeft betaald de lening. Mijn echtgenoot en ik ben samen 12 jaar vandaag geweest en voor vier gehuwd. Wij zouden me als eigenaar van onze flat willen toevoegen. Wij werden verteld dat ik aan de akte van vertrouwen zou moeten worden toegevoegd. Ik kan niet op onze flatvergadering stemmen tot ik een eigenaar ben. Wij werden verteld dat wij een makelaardijprocureur moesten raadplegen. Kan ik aan de akte van vertrouwen zonder een procureur worden toegevoegd? Antwoord: Om het even welke procureur of wettelijke kliniek kan uw naam aan de titel snel en gemakkelijk toevoegen. De kosten zouden minimaal moeten zijn en omdat u net gedaan het wilt houdt het steek om een beroeps in dienst te nemen. Nochtans, is het hebben van uw naam op de titel niet een wezenlijk risico. Er zijn reusachtige voordelen aan het bezitten van bezit als echtpaar in termen van activabescherming, belastingen en landgoederen. Gelieve te zien onmiddellijk een advocaat. Vraag: Ik bracht onlangs mijn huis in de stad in de handel. De kopers hebben een lening aangevraagd maar hun makelaar weigert om me een exemplaar van de schatting te geven. Aangezien de eigenaar niet zou moeten krijg ik een exemplaar? Antwoord: Nr. De schatting werd bevolen door de geldschieter en werd betaald voor door de leners. Zolang de lening wordt goedgekeurd is het niets van uw zaken. Nochtans, als de schatting binnen onder de verkoopprijs komt en de kopers om een prijsvermindering vragen, zou u dan op goede gronden om een exemplaar te vragen zijn. Vraag: Ik zal in mijn huis 18 maanden geleefd hebben wanneer ik verkoop. Ik ben nieuwe militaire orden gegeven die me dwingen om zich te bewegen. Zijn er om het even welke uitvluchten of clausules die me zullen toestaan om kapitaalwinst op het huis niet te betalen, aangezien ik om me om militaire redenen werd gedwongen te bewegen? Antwoord: Aan volledig de winsten van de afschrijvingskapitaalwinst van de verkoop van een persoonlijke woonplaats moet u typisch in het bezit voor twee van de afgelopen vijf jaar geleefd te hebben. Nochtans, in het kader van het Militaire Akte van de Belastingsvrijstelling van de Familie (PL 108-127), zegt IRS dat de „wet personen op gekwalificeerde uitgebreide plicht in de Strijdkrachten van de V.S. of de Buitenlandse Dienst toestaat om deze testperiode van vijf jaar maximaal 10 jaar van dergelijke plichtstijd op te schorten. Een belastingbetaler is op gekwalificeerde uitgebreide plicht toen bij een plichtspost die minstens is 50 mijlen van de woonplaats verkochten, of wanneer het verblijven onder orden in overheidshuisvesting, meer dan 90 dagen of voor een onbepaalde periode.“ Nochtans, betreft uw vraag het maximaliseren van de afschrijvingstermijn niet van vijf jaar, in plaats daarvan impliceert het een vermindering van het minimum van twee jaar. In dit geval kunt u zich op twee „veilige haven“ uitzonderingen kunnen baseren. Een veilige haven, volgens IRS, „is een reeks bepaalde feiten en omstandigheden die u kwalificeert om een verminderde maximumuitsluiting te eisen.“ Één veilige haven is dat u minstens 50 mijlen als voorwaarde van werkgelegenheid hebt bewogen. Een andere mogelijke veilige haven is de „onvoorziene omstandigheden“ test. IRS verklaart dat de „verkoop van uw hoofdhuis wegens een onvoorziene omstandigheid is als uw primaire reden voor de verkoop het voorkomen van een gebeurtenis is geen die u kon redelijk voorzien hebben alvorens en bezettend uw hoofdhuis te kopen. U wordt overwogen om geen onvoorziene omstandigheid te hebben als u uw huis na 12 Augustus, 2004 verkocht, en de primaire reden u het verkocht was dat u verkoos een verschillend huis of uw financiën beter te krijgen.“ Het verminderen van het minimumvereiste zal van twee jaar een evenredige vermindering van uw capaciteit verstrekken om kapitaalwinst te nemen. Voorbeeld: 18 maanden is 75 percent van twee jaar. Als u een vermogensaanwas van $20.000 hebt, zult u $15.000 kunnen beschutten. Gezien het in de nationale rente is om militaire participatie aan te moedigen, is het moeilijk om te geloven dat u niet voor minstens wat kapitaalwinstbescherming onder veilige havenregels zult kwalificeren. Voor details te zien gelieve een belastingsberoeps of een militaire procureur. Eveneens, ben zeker om te vragen of zijn er andere speciale regels voor leden van de actieve militairen. Vraag: Ik ben van plan om een nieuwe bouwhuis in een land te kopen dat in 11 partijen wordt verdeeld. De partij ik van plan ben te kopen is onregelmatige, d.w.z. is het gevormde driehoek. Wat zijn de nadelen van onregelmatige partijen? Zal ik om het even welke problemen terwijl het opnieuw verkopen van het huis hebben? Antwoord: De echte zorg is hier niet zo veel de vorm van de partij als nut van het bezit. Als het bezit genoeg vierkante lengte heeft zodat u een huis kunt bouwen, hebben privacy en handhaaf een verschijning en een gebruik die met nabijgelegen huizen verenigbaar zijn dan de vorm van de partij geen kwestie zou moeten zijn.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
