Vraag de Tijden van de Makelaardij - 10 Juni, 2005
door Peter G. Miller
Vraag: Mijn buur heeft een omheining die ongeveer twee voet op mijn bezit kruist en die manier voor ongeveer tien voet in werking stelt. Ik werd verteld door de eigenaar, alvorens ik kocht, die de omheining „op mijn bezit zou kunnen kruisen.“ De bezitslijn werd niet duidelijk afgebakend. Een jaar geleden had ik het onderzochte bezit en de omheinings inderdaad kruisen. Ik heb hier twee jaar geleefd. De buren zijn privé en wij spreken niet. Wat zijn mijn rechten? Is er een tijdslimiet alvorens het bezit theirs wordt? Antwoord: Wat u kunt hebben is een „erfdienstbaarheid door voorschrift; “ namelijk het gebruik van uw land zonder toestemming door iemand anders. Er zijn een verscheidenheid van normen om zulk een erfdienstbaarheid te vestigen, maar één ding is duidelijk: Als u niet dan in tijd bezwaar hebt kan uw buur een permanent recht bereiken het bezit te gebruiken. U moet met een procureur spreken. Één te stellen vraag is hoe op zijn plaats lang de omheining is geweest. Het waarschijnlijkst zal een brief van uw die advocaat, door aangetekende post met bewijs van ontvangst met een terugkeerontvangstbewijs wordt gestuurd, de kwestie oplossen. Vraag: Ik maakte een lijst enkel van een kleine antieke Kabeljauw van de Kaap, circa 1800. Het heeft drie slaapkamers en 1.000 gallon septisch, maar het enige ding de stad is een recente belastingskaart zeggend heeft het een bezit met twee slaapkamers is. Hoe kan ik dit om het publiek met drie slaapkamers te krijgen op de markt brengen? Antwoord: U kon het lokale regeringslid van het evaluatieteam vragen om uit te komen en het bezit te bekijken. Ook, controleer de definitie een „slaapkamer“ -- de lokale bouwverordeningsnormen kunnen helpen. Vraag: Mijn dochter kocht een flat. De termietinspectie werd gedaan en overging in December 2004. In Maart 2005 kwam de termietinspecteur slechts om haar te vertellen terug het huis droge houten termieten heeft. De bevloering in haar badkamers is nieuw en dat is waar de gaten werden gevonden. Het termietbedrijf wil enkel verantwoordelijk zijn voor het zetten van één of ander chemisch product in de gaten. Ik vrees dat er sommige reeds bestaande problemen zou kunnen zijn onder die vloer. Ik zou verkiezen dat de bevloering worden uitgetrokken om te zien wat ik heb, maar het termietbedrijf wil niet voor dat betalen. Keert het terug naar de verkoper? Antwoord: Ben met het termietbedrijf misschien het ermee eens dat u zult betalen voor het openen van de vloer -- maar zij zullen betalen voor het zetten van achter het als de termieten worden gevonden. Ook, aangezien u een flat hebt, is er een kans dat dit een multi-eenheidsprobleem en daarom kosten is de flatvereniging zou moeten waarborgen? Vraag: Wij bezitten twee één-verhaal triplexes en een twee-verhaal duplex. Wij hebben een goed kussen van geld in de bank. Wij zijn goede eigenaars en onze eenheden zijn in goede voorwaarde. Onze enige zorg is als er een belangrijke aardbeving is. Kon een huurder vervolgen ons als er een natuurramp was en zij terwijl in één van onze eenheden werden gekwetst? Hoe kunnen wij onze aansprakelijkheid beperken? Antwoord: U hebt een verplichting om schone en bewoonbare kwarten voor uw huurders te verstrekken. Maar niemand, zelfs eigenaars, kan absolute bescherming tegen handelingen van aard bieden. Er zijn sommige te overwegen stappen: Eerst, zie welke verzekering beschikbaar is of als u aansprakelijkheidsdekking in het kader van huidig beleid hebt. (Er kan geen dekking zijn omdat een aardbeving een handeling van aard. is) Ten tweede, zie welk beleid voor huurders beschikbaar kan zijn. De huurders zouden renter dekking als voorwaarde van de huur minstens moeten hebben. Vraag: Zeg een individu dat noch een makelaar noch een eigenaar heeft geadverteerd een huis voor verkoop is. Hij heeft twee potentiële kopers voor het huis, gevonden en gewenst om een verwijzingsprijs van de lijstmakelaar te ontvangen. Is wettelijk dit? Als niet hoe het kon wettelijk worden gestructureerd om te zijn? Antwoord: De licensureregels van de staat bepalen typisch dat de makelaars verwijzingsprijzen aan verkopers en verwante makelaars kunnen slechts betalen die onder hun gezag en aan andere vergunning gegeven makelaars werken. Gezien een andere manier, kunnen de verwijzingsprijzen niet aan die zonder een vergunning worden betaald. Vroeg een makelaar u om de eigenschappen te adverteren? Als, waarom is geen betaling gepast? Vraag: Wij ondertekenden onlangs een contract op een huis. Het huis werd op de markt gebracht met sq 2.600. voet en gebaseerd op die informatie die wij met de lijstprijs akkoord zijn gegaan en ondertekend het contract. Na schatting ontdekten wij dat het huis slechts sq 2.300 is. voet. Ik controleerde de provincieverslagen en zij hebben ook 2.300 gebeëindigde sq. voet. Wat mijn opties zijn. Antwoord: Als de schatting een veel kleiner huis toonde, waren de geschatte waarde voldoende financiën het huis aan de vraagprijs? Één te overwegen vraag is hoe de vierkante lengte werd berekend. Jammer genoeg, is er geen standaardmaatregel -- Het protocol Z765-2003 van het Amerikaanse Nationale Instituut van Normen (ANSI) toont unidirectioneel om vierkante lengte te berekenen -- maar deze norm is vrijwillig. De verkopers en hun makelaar zouden moeten kunnen tonen hoe hun vierkant lengtecijfer werd berekend. Als dat niet bevredigend is, dan toon de verkoopovereenkomst en alle marketing materialen aan een procureur om te zien of zijn er gronden voor klacht. Vraag: wegens het gebrek aan inventaris en de hoge huisvestingsprijzen van vandaag, vele eigenschappen nu op het werk van de marktbehoefte. Hoe verschillen de regels wanneer het kopen van een fixeerstof-bovenleer tegenover een gemiddeld huis? Antwoord: Ik ben niet zeker dat de regels bij allen verschillen -- maar de omvang van de regels kan zeer verschillend zijn. Ik bekijk huisverkoop zoals hebbend verscheidene kosten: de uitgave van aanwinst, de kosten aan situatie-omhooggaand en de te handhaven kosten. Met een huis in goede voorwaarde, kan het lonend zijn om een hogere aanbieding te maken dan men voor een gelijkaardig bezit zou maken dat uitgebreide situatie-omhooggaand en reparatie vereist. Vraag: Als een gebouw aan een organisatie voor gebruik door gehandicapte individuen wordt geschonken, kan het op wat recenter punt door de raad van beheer van de organisatie worden verkocht? Antwoord: Men zou de nauwkeurige termijnen van de schenking moeten bekijken. Het kan dat zijn als het gebouw niet voor een bepaald doel wordt gebruikt dat het terug naar de donor of de erfgenamen van de donor zal terugkeren. Dit gezegd zijnde, kan de raad goede reden hebben te verkopen. Bijvoorbeeld, kunnen zij een beter bezit voor gebruik door de gehandicapten kunnen verwerven. Zij kunnen de diensten aan de gehandicapten met de opbrengst van de verkoop kunnen uitbreiden. Zij kunnen grote reparatie en onderhoudsrekeningen, enz. kunnen vermijden. Inderdaad, is elke situatie uniek. Vraag: Ik ben verteld meerdere keren dat wanneer een verkoper punten betaalt om een kopersaankoop te helpen een huis, dat de punten aan de verkoper als marketing kosten aan de koper als rente aftrekbaar en ook aftrekbaar zijn. Later, wanneer het bezit wordt verkocht, voegt de koper dan de waarde van de punten aan de winst toe. Is dit correct? Antwoord: Over het algemeen ja -- maar er zijn een aantal tests. Voor details, zie IRS Publicatie 530: De Informatie van de belasting voor First-Time eigenaren van het Huis.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
