> De kroniekschrijver vraagt de Tijden van de Makelaardij
Vraag de Tijden van de Makelaardij - 11 Juni, 2004
door Peter G. Miller
Vraag: Kan de agent van een koper twee kopers die tezelfdertijd zoeken het zelfde bezit vertegenwoordigen? Mijn agent liet vallen me onlangs als zijn cliënt toen ik hem vroeg om een aanbieding voor een huis te schrijven dat ook van belang voor een andere cliënt van van hem was. Als mijn agent enkel voorafgaand aan mijn aanbieding, kent hij al mijn zwakheden en sterke punten als koper voor dat bezit, zelfs mijn aanbiedende prijs, en maximumprijs ik bereid om voor dat bezit ben te betalen. Nu hij een andere cliënt door me te laten vallen vertegenwoordigt, zal ik in zeer benadeelde positie zijn. Zijn er om het even wat ik kan doen? Antwoord: In de meeste situaties handelt een makelaar als agent voor een andere partij. Als agent, heeft een makelaar bepaalde verplichtingen om een „meester te dienen.“ Als er twee meesters zijn en allebei het zelfde bezit willen, is het duidelijk dat zowel de makelaar als de cliënten een moeilijk dilemma hebben. In theorie, kon een makelaar als „dubbele agent“ handelen en beide kopers vertegenwoordigen. Dit zou de toestemming van zowel kopers evenals een assortiment van ontkenningen vereisen. Nochtans, de reden u een kopersmakelaar inhuurde was het enige en onverdunde voordeel van zijn of haar vertegenwoordiging, iets te krijgen niet mogelijk met dubbel bureau. Wat doe? Een overeenkomst van de kopersmakelarij die waarschijnlijk bevat een clausule die de makelaar toestaat om de verhouding te beëindigen en om het even welke prijzen in het geval van een potentieel of daadwerkelijk conflict onder koperscliënten op te geven. Nochtans, kan zulk een clausule niet de kennis van de makelaar wissen. Wegens de kennisfactor, er een te maken argument is dat de makelaar beide cliënten zou moeten opgeven en dat elke cliënt een nieuwe makelaar dan zou moeten behouden. Dit middel zal de waarde van het werk van de makelaar met beide cliënten worden verloren, maar ook dat geen van beide cliënt zal zijn in het nadeel in het het onderhandelen proces. Voor details, spreek met een lokale procureur die zich in vastgoedkwesties specialiseert. Vraag: Ik kocht het huis van mijn vader van mijn siblings. De akte was in elk van onze namen en mijn siblings elk ondertekenden een quitclaimakte. Ik heb nog niet een nieuwe akte in mijn alleen naam geregistreerd. Ik heb beslist het bezit te verkopen. Kan zou ik een nieuwe akte in mijn naam alvorens het bezit, of ik het met de quitclaimakten als bewijs van eigendom verkopen in de handel te brengen moeten indienen? Ook is, het mogelijk voor me om de akte in mijn naam zonder een procureur over te brengen? Hoe ga ik over het? Antwoord: Wanneer u een bezit zowel verkoopt zullen de koper als de geldschieter van de koper willen verzekeren dat zij verkoopbare en verzekerbare titel ontvangen. Dit betekent de lokale bezitsverslagen zullen worden gecontroleerd om een ketting van eigendom van de tijd te bepalen het bezit eerst de verslagen tot vandaag inging. Het is in uw belang om bezitsverslagen bij te werken om uw eigendomseis te tonen. Dit te hoeven niet complex of duur zijn -- en het is veel goedkoper om een procureur te hebben het juist toen om toekomstige problemen te ontwarren. In verband met de quitclaimakten, is het belangrijk om te verzekeren dat zij alle wettelijke tests in uw jurisdictie alvorens het bezit voor verkoop ontmoeten aan te bieden. Vraag: Het schijnt aan me dat de enige grootste factor die de wederverkoopwaarde van een bepaald bezit op een bepaald gebied bepaalt de markt is. Bijvoorbeeld, enkel zes maanden geleden bleven de huizen in mijn buurt op de markt meer dan 60 dagen en verkochten in $150s, in het gunstigste geval. Vandaag zijn zij op de markt minder dan 30 dagen en verkopen in $180s. Alle huizen allen vrijwel identiek in kleur, stijl, vloerplan en variëren slechts tegen één tot vijf jaar in leeftijd. Realistisch, zou welk effect één geschilderd een oneven of niet meticulously gehandhaafde kleur heeft op de andere huizen op een straat of in de buurt huisvesten? Antwoord: Er is heel wat logica aan wat u voorstelt, die is dat de huisprijzen het meest krachtig door recente en vergelijkbare verkoop worden beïnvloed. Dit gezegd zijnde, is de kwestie niet zo ongecompliceerd. In vastgoed, zijn alle huizen uniek. Zij kunnen gelijkaardig zijn, kunnen zij fysisch identiek zijn, maar voor één reden of een andere zijn zij ook verschillend allen als slechts omdat elke partij distinctief is. In een lokale markt zoals huizen om zich rond bepaalde verkopende punten zal neigen te groeperen. Dat één huis heeft zal een slecht verfwerk waarschijnlijk niet de algemene impuls van de markt beïnvloeden. Nochtans, zal een slechte verfbaan zeker de eigenaar van het bezit op twee manieren beïnvloeden: Eerst, zal het huis waarschijnlijk langer duren om te verkopen -- waarom koop beschikbaar zijn een huis met een belabberd verfwerk of een slecht onderhoud wanneer als huizen in betere voorwaarde? Dit betekent ook het voor minder kan verkopen. Ten tweede, kunnen de gepubliceerde verkoopprijzen niet op alle transactiedetails wijzen. In dit geval, kan de slechte voorwaarde betekenen dat het huis een duidelijke verkoopprijs van xdollars heeft, maar de verkoper is eigenlijk overeengekomen om de koper een krediet voor reparaties ook te geven, regeling, punten, nieuwe toestellen, die verfraaien of wat om de verkoop te sluiten. In feite, wordt de prijs voorzien door de waarde van de concessies -- iets niet zichtbaar in openbare verslagen, maar zeer zichtbaar in termen van een regelingscontrole. Vraag: Onze raad van de flatvereniging interviewde potentiële kandidaten om een bezit met 125 eenheden te beheren. Men besloot dat de uitgave teveel was om een bedrijf van het bezitsbeheer in te huren. De raad gaf toen de positie van de manager aan een vroegere raadsvoorzitter. Ik leidde wat onderzoek dat verklaarde dat een bezitsmanager moet worden vergunning gegeven. Ik nam dit aan de raad en zij antwoordden door de manager naar school te sturen om de vergunning te verkrijgen. Onze gemeenschap betaald voor het scholen en het examen. Wij werden nooit op de hoogte gebracht tot na het feit. Mijn probleem is dat de manager een goede vriend van de voorzitter is die om het even welke zorgen downplaying de eigenaren betreffende de manier hebben deze manager zijn positie en gezag behandelt. Is dit een belangengeschil? Antwoord: De flatvereniging wenste een vergunning gegeven manager. Het huurde een vroegere ambtenaar in en betaalde voor zijn licensurekosten. Het heeft nu een manager die volledig vertrouwd met het bezit is, lagere kosten dan een beheersbedrijf vertegenwoordigt, in de gemeenschap leeft en vergunning gegeven is. Waarom is het discomforting oneven of dat twee leden van een flatgemeenschap die in de vereniging actief zijn geweest vrienden zijn? Zou de gemeenschap beter gediend worden door het hebben van mensen die elkaar van niet hielden? De aard van flatgemeenschappen is dat zij min of meer lid op belangen wijzen. Binnen de gemeenschap zal er waarschijnlijk geschil en argument betreffende verschillende kwesties zijn, maar dat is omdat de democratieën slordig neigen te zijn. Niemand krijgt wat zij, de hele tijd willen. In dit geval luisterde de raad aan u en de gemeenschap heeft nu een vergunning gegeven manager -- bewijsmateriaal van een ontvankelijke raad. Geen twijfel als andere communautaire voorschriften worden aangesneden u kan de kwestie aan de raad laten weten, en zij zullen de kwestie dergelijk aandacht geven zoals kan worden verdiend.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
