Vraag de Tijden van de Makelaardij 13 April, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Wat kan als zowel een verkoper als de koper overeenkomen om hun eigen overeenkomst te snijden om zowel de agenten van de verkoper als van de koper uit hun commissies te bedriegen worden gedaan? Antwoord: De koper en de verkoper kunnen bij de overeenkomst aankomen zij willen. Wat zij kunnen doen is ondermijnt geen lijst of kopersmakelarijcontract waarmee zij akkoord zijn gegaan. Dit is een kwestie onmiddellijk op te lossen, alvorens het uit hand krijgt. Een brief van uw procureur met een exemplaar van uw overeenkomst zou uw eis aan een commissie duidelijk moeten bepalen -- en aan wettelijke prijzen en schade indien nodig. Terwijl u bij het bent, vraag uw procureur om het concept slingerend interferentie te verklaren. Over het algemeen, wanneer een derde zich in een contractuele verhouding mengt kunnen zij voor verliezen en schade aansprakelijk zijn. Bijvoorbeeld, als u een lijstovereenkomst met een verkoper hebt en een koper om zich probeert te mengen door zeggend zou u minder moeten worden betaald of helemaal niet, kunt u een eis opnieuw hebben de koper. Vraag: Ik heb raad nodig. Mijn huis is op de markt één week in nog-koud New Jersey geweest. Ik leef niet meer daar. Ik was uit het gebied vier dagen en langs opgehouden voor een paar notulen om op dingen te controleren. Allen was o.k. Dan bedroegen er het tonen 4 p.m. De volgende dag toen ik bij 10 am binnenging om een kast leeg te halen, was het huis koud en had een vreemde geur. Toen ik de thermostaat controleerde, werd het geplaatst bij 53 graden op airconditioning (het was 43 graden vanochtend). Het is duidelijk aan me dat een een idiotmakelaar of cliënt probeerde om te zien of werkte mijn centrale lucht en vergat om de hitte terug aan te zetten. U bent niet verondersteld om centrale lucht aan te zetten wanneer het uit koud is. Ik ben zeker de geur compressor het grijpen was. Ik meldde onmiddellijk dit aan mijn makelaar die de tonende makelaar riep die ontkende ontroerend de thermostaat (geen grote verrassing daar). Zo zal ik nu een reusachtige die reparatie onder ogen zien door de achteloosheid van een makelaar wordt veroorzaakt. Aan me, vandaar dat hebben de ondernemingen aansprakelijkheidsverzekering, maar wie verantwoordelijk is? Uiteindelijk, niet is mijn eigen verantwoordelijke makelaar? Antwoord: U bent het kanon op reparaties gesprongen. Tot een het verwarmen en airconditioningsberoeps dat u op controles het systeem vertrouwt weet u niet dat om het even wat eigenlijk verkeerd met het is. Alvorens te zeggen dat een bepaalde makelaar een „idiot“ was of dat iemand belast met „achteloosheid,“ u van uw feiten zeker moet zijn. In dit geval zijn de feiten ontoereikend. U hebt geen bewijsmateriaal om te tonen wie verantwoordelijk was. Uw lijstmakelaar, de tonende makelaar, de potentiële koper en zelfs u kan allen aannemelijk ontkennen ontroerend het systeem. In verband met een reparatierekening, als er één zijn, kan de verzekering niet helpen als u of de makelaar aftrekbaar groot-genoeg hebt. Als een verzekeringseis slechts een minder belangrijk voordeel zal veroorzaken namelijk kan het wijs zijn om een eis niet in te dienen om premies te onderdrukken. Een suggestie: Krijg een reparatieraming van een betrouwbare het verwarmen en airconditioningsberoeps. Dan vraag de makelaar of kan hij helpen de kosten compenseren. Terwijl u die waarschijnlijk het voor de rechtbank dagen van uw eis (wegens dat die pesky gebrek aan bewijsmateriaal) niet zou winnen, zou een makelaar niet als „idiot wordt“ of van „achteloosheid wordt beschuldigd gedefiniërd die“ kunnen proberen om als kwestie van goede cliëntrelaties te helpen. Vraag: Mijn echtgenoot en ik heb een bezit voor verkoop op een zout waterkanaal in Florida. Wij hebben twee partijen. Men is een weinig kleiner dan 1/4 acre en heeft onze 2 slaapkamer, de stelthuis van de 2 badboerderij in grote vorm. Andere deeded afzonderlijk te bouwen partij, ook waterkant, is ook net onder 1/4 acre. Het bezit is momenteel voor verkoop -- het huis en zijn partij voor $339.900 en afzonderlijke partij voor $119.000. Op de afzonderlijke partij zijn onze houten loods $3.000-$4.000 met een zolder en onze dubbele carport. Wij gebruiken het volledige bezit, maar de twee pakketten zijn afzonderlijk deeded. Wij hebben twee potentiële kopers geinteresseerd in de te bouwen partij. Zouden wij de partij nu moeten verkopen? Zouden wij het huis en zijn partij afzonderlijk moeten verkopen? (Niet dat er een huiskoper die in de vleugels wacht. is) Zouden wij het volledige bezit verkopen samen moeten standhouden en? Antwoord: U hebt een klassieke vraag gesteld die verklaart waarom het vastgoed gelokaliseerde goederen is. Om uw vraag te beantwoorden zinnig moet men de lokale markt kennen. U moet met uw makelaar spreken en vragen of is er een sterke markt voor huizen als uw één enkele partij. U moet ook vragen of zou de afzonderlijke verkoop van de tweede partij beduidend het waarde en verkooppotentieel van het belangrijkste bezit met het huis verminderen. Zodra u antwoorden van een ervaren lokale makelaar hebt kunt u een besluit dan nemen. Vraag: Ik ben in een contract om een gevraagd huis en de verkoper voor één prijs te kopen en wij gingen met die prijs akkoord als het voor die prijs schat. De geldschieter zal ons geen lening geven want meer dan geen wat de schattingswaarde voor en wij een huis voor meer dan gaat kopen het schatte. Zo aangezien wij in contract met de verkoper zijn moet hij de prijs het aan ons, juist verkopen verminderen en? Wij ons trekken niet van het contract terug zodat wordt hij gedwongen om aan ons voor wat te verkopen het voor schatte. Zijn er om het even welke die gevolgen voor een eigenaar om over op een koper door de sluiten te willen niet worden geïmpliceerd te worden proberen overeenkomst omdat het aan een lagere prijs schatte? Antwoord: Niet zo snel. Wat zegt de overeenkomst? Typisch -- maar niet altijd -- een verkoopovereenkomst met een schattingsclausule zal bepalen dat een koper met een verkoop moet doorgaan als de geschatte waarde aan of groter gelijk is dan de verkoopprijs. Nochtans, zeggen dergelijke clausules typisch niet dat een verkoper zijn prijs in aanwezigheid van een lage schatting moet verminderen. In plaats daarvan, is wat over het algemeen gebeurt dat de koper extra contant geld boven de geschatte waarde moet verstrekken om het huis te kopen, kan de verkoper verkiezen om de verkoopwaarde of één of andere combinatie twee te verminderen. Nochtans, als de verkoper beslist de prijs niet te verminderen, dan kan de koper extra contant geld toevoegen of, zich typisch, van de overeenkomst zonder sanctie terugtrekken. De logica van dergelijke clausules is dat een geldschieter een huis op basis van de verkoopprijs of de geschatte waarde zal financieren, welke minder is. Als de geschatte waarde minder dan de verkoopwaarde is, dan zal de geldschieter slechts de kleinere som financieren -- welke middelen om een prijs hoger dan de schatting de koper te betalen moeten extra contant geld aan het sluiten brengen. Alvorens verder te gaan u de overeenkomst moet hebben door of uw kopersmakelaar of een procureur wordt herzien de details te bepalen van wat het eigenlijk van de verkoper die vereist. Wedden hier is dat de verkoper niet zal gedwongen worden om zijn prijs te verminderen. Vraag: Vier maanden geleden verzond een agent van een ander bedrijfbureau me een verwijzingsovereenkomst om van het huis in de stad van fiance van haar klant dichtbij een lijst te maken. Na het werken met mijn klant twee maanden, vroeg hij (mijn klant) me om het paar te helpen een huis in het gebied van andere agent vinden en kopen. Hij verklaarde dat hij en zijn fiance niet gelukkig met de diensten waren van andere agent en zij wilden me werkelijk met hen aan de nieuwe aankoop werken. Ik verduidelijkte met de klant dat er de overeenstemming van geen exclusieve koper met de andere agent was. En zij vroegen dat ik niet aan de andere agent onthul dat ik hen, eerder dan de andere agent zou helpen, omdat zij vreesden zij de andere lijst voor verkoop zou saboteren. Aangezien de originele verwijzing op een overeenkomst slechts voor een lijst wees, voelde ik geen verplichting om de andere agent op de hoogte te brengen zoals mijn klanten hadden gevraagd. Nadat wij een nieuw huis voor het paar vonden en een contract voor verkoop en aankoop schreven, eiste de andere agent een verwijzingsprijs voor de nieuwe aankoop. Aangezien zij reeds een prijs moet ontvangen wanneer de lijst verkoopt, ook ben ik haar een tweede prijs verschuldigd voor deze transactie? En als zo, wanneer houdt het op? Antwoord: Als uw instemming met de verwijzende agent u vereist om een prijs te betalen indien u een lijst maakt en van het bezit verkoopt, dan ronduit is de andere agent gepast een prijs als het bezit wordt verkocht. Als de overeenkomst over het vertegenwoordigen van de cliënten in de aankoop van een bezit stil is, dan naar mijn mening verliest de eerste agent. Tenzij er een geschreven overeenkomst aan het tegendeel is, heeft de agent een geen leveneis of „eigendom“ van uw verhouding met de cliënten voorbij de enige handeling van het een lijst maken van van hun bezit. Als er zulk een geschreven overeenstemming toen is zouden de cliënten van het moeten op de hoogte zijn -- zo hebben zij de kans elders te gaan. Veronderstel dat de cliënten u zes jaar erbij haalden en dat u vroegen om het bezit te verkopen dat u bent gevraagd om voor hen te vinden. Zou u overweegt een verwijzingsprijs aan de originele agent gelijk maken? Zou de andere agent roepen? Spreek met uw makelaar en procureur voor details.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
