Vraag de Tijden van de Makelaardij - 15 April, 2005
door Peter G. Miller
Vraag: Ik maakte een aanbieding op een bezit dat $4.000 onder marktwaarde was omdat het huis een waterprobleem heeft dat de verkoper niet bereid is te bevestigen. Wij riepen en vonden rond een contractant die het waterprobleem voor $3.000 zou bevestigen. Ik legde een aanbieding erop wijst voor die dat ik het probleem zelf zal bevestigen. Het volgende ding dat ik het heb geweten, de makelaar zegt hij ontving een andere aanbieding op het bezit. Ik had verscheidene van mijn vriendenvraag het bureau van die makelaar en onderzoek op het huis. Zij konden benoemingen plannen om het huis te zien. Zij werden verteld dat er een aanbieding op het huis met een clausule van 48 uur was. Één vriend werd verteld om een bod op het huis te zetten en het zou automatisch dat andere aanbieding uit schoppen. Ik riep mijn makelaar en verklaarde wat ik te weten was gekomen. Wij legden een andere aanbieding voor, wezen nu slechts $2.000 onder marktwaarde en opnieuw erop dat wij het waterprobleem zelf zouden bevestigen. Nu de makelaar van de verkoper counteroffered het erop wijzen heeft dat wij moeten overeenkomen om ons recht op een volledige huisinspectie op te schorten. Het probleem is ik wil werkelijk dit huis. Wat kan ik doen? Antwoord: Het is begrijpelijk dat u sterk over het huis voelt. Dit gezegd zijnde, bekijken wat u hebt gezien. - Uw origineel bod op het huis was $4.000 minder dan „marktwaarde.“ Ronduit „de marktwaarde“ is een betwistbaar aantal. De verkoper heeft geen verplichting om zulk een bod goed te keuren.
- De makelaar van de verkoper heeft onthuld dat het bezit waterschade heeft. Dat is het juiste te doen ding.
- De vraagprijs van de verkoper kan op een waargenomen korting wegens de waterschade reeds goed wijzen.
- Er is een contingente aanbieding op het bezit met een schop-uit clausule van 48 uur. Dit betekent het bezit niet is verkocht omdat er een onvoorziene gebeurtenis van één of andere soort zou kunnen zijn die niet is tevredengesteld. De contingente overeenkomst die waarschijnlijk zegt dat als een andere aanbieding binnen komt, de eerste bieder 48 uren zal hebben om alle onvoorziene uitgaven te verwijderen en met de aankoop door te gaan, anders de verkoper kan een hulpaanbieding goedkeuren.
- Omdat het bezit niet definitief is verkocht, zal het aan andere potentiële kopers worden op de markt gebracht, die is wat uw vrienden ontdekten.
- U maakte een tweede aanbieding op het bezit. Als de eerste, wordt de verkoper niet verplicht om goed te keuren. U kon andere aanbiedingen maken.
Zo veel aangezien u van dit bezit houdt, u moet zich afvragen of is het kopend de moeite waard aan de vraagprijs van de verkoper en of het in uw gunst is om een huisinspectie op te schorten. De verkopers hebben een recht hun eisen te maken -- en doe dat kopers. Om een huis zonder een structurele inspectie te kopen bevredigend aan u wanneer er zijn geweest kan een waterprobleem grote reparatierekeningen in de toekomst betekenen -- met weinig kans voor toevlucht tegen de verkoper. Vraag: Wij kochten het huis voor $160.000. Als wij voor $220.000 verkopen, is het een rechte winst $60.000? Of is het van belang dat het huis nu hypotheek-vrij is? Door mijn berekening, tussen het hoofd en al rente die wij tijdens de eerste zeven jaar hebben aangebracht het nam ons om het te betalen, wij eigenlijk besteed=hebben= ongeveer $210.000. In acht genomen is dit om dan te zeggen, dat onze aanwinsten in plaats daarvan $10.000 zijn? Zo, is de vraag hier: Het rente bedrag aan betalingen in de kapitaalwinstberekening? Antwoord: Eerst, betaalde u een hypotheek in zeven jaar -- dat is groot. Over het algemeen, is de aankoopprijs gelijk aan de kosten van het huis plus het sluiten van uitgaven en hoofddieverbeteringen tijdens uw eigendom worden gemaakt. De verkoopprijs is gelijk aan de verkoopprijs van het bezit minder marketing en het sluiten kosten. Aldus zult u waarschijnlijke betaalde meer dan $160.000 om het bezit te verwerven en waarschijnlijk voor minder dan $220.000 „verkopen“. De schuld is geen kapitaalwinstkwestie. Het is niet van belang als u voor contant geld of financiën koopt, of als u op de hypotheek verschuldigd bent wanneer u verkoopt of niet verschuldigd bent. De rente u betaalde was potentieel een gedetailleerde conclusie tijdens uw termijn van eigendom, maar het is geen factor wanneer het bepalen van kapitaalwinst. Voor details, zie IRS Publicatie 523: „Verkopend Uw Huis“ en spreek met een belasting pro. Vraag: Wij kochten ons huis met een voorschotcontract. Nadat het contract geheel werd betaald, wij moesten titelverzekering en een vrije en duidelijke garantieakte ontvangen. Wij ontvingen garantieakte en van een geldschieter titelverzekeringspolis. Toen ons bezit om in een openbare weg werd ontdekt aan te tasten die wij wij nooit gegeven=werden= de de titelverzekeringspolis van een eigenaar hebben geleerd. Wat kunnen wij doen? Nu zijn wij onverzekerd en zonder een geldige titel aan ons bezit. Wij zullen duizenden dollars moeten binnen besteden om het bezit te verdedigen. Wat kunnen wij doen? Antwoord: U ontving een titelverzekeringspolis. Een „geldschieters“ beleid betekent dat er dekking tot de waarde van de hypotheek is. Een „eigenaren“ beleid betekent dat in het geval van een eis, u tot de waarde van de aankoopprijs beschermd bent (hoewel sommige titelpolissen ook een inflatieclausule hebben). In verband met de aantasting, als u iemand anders bezit voor een bepaald aantal jaren op een manier hebt gebruikt die „open is, bekend, ongunstig en ononderbroken“ het land kan eigenlijk tot u behoren. Nochtans, aangezien uw aantasting openbaar bezit betreft, kan uw nabijgelegen vriendschappelijke overheid een gedeelte van het land voor zijn gebruik in ruil voor eerlijke compensatie altijd veroordelen. Het kan dit doen al dan niet er een aantasting was. Wordt u belemmerd van het gebruiken van, of het verkopen van het bezit of om het even welk deel van het? Heeft een geldschieter geweigerd om een lening te verstrekken? Het is mogelijk dat u goede, verkoopbare en verzekerbare titel hebt omdat de verkoper titelverzekering kon verstrekken en ook dat de aantasting eenvoudig geen echt probleem is. Voor details, ga zitten met een vastgoedprocureur of een wettelijke kliniek en hebben hen uw titel controleren. Vraag: Vijf jaar geleden ik onder druk was om een flat te verkopen die ik wegens een dreigende verhindering heb bezeten. De eerste hypotheek werd betaald geheel en de tweede hypotheekgeldschieter keurde een kleiner bedrag goed. Nu, drie later jaar, vervolgt de tweede leningsgeldschieter me voor tekort $20.000. Het was mijn begrip op het tijdstip van het sluiten dat de tweede lening geheel werd geregeld. Kunnen zij me om te betalen dwingen? Antwoord: Who werkte de leningsuitbetaling met de geldschieter uit -- u of de koper? Who zei het geheel werd betaald? Had u een procureursoverzicht de administratie alvorens te ondertekenen? Omdat u wordt vervolgd hebt u geen keus: Neem de administratie van het sluiten en de verkoopovereenkomst en hebben het door een advocaat lezen. Als de het sluiten administratie zegt wordt iedereen vergeven, dan zou u o.k. moeten zijn. Het kan zijn dat de geldschieter eenvoudig een dossier heeft verloren of een fout gemaakt. Nochtans, is wat u hier hebt een „korte“ verkoop en er is geen reden om te verwachten dat een geldschieter en joyously gleefully $20.000 zal opgeven. Of de geldschieter een recht heeft te vervolgen is iets die de administratie zal bepalen. Vraag: Hoeveel huureigenschappen worden toegestaan opdat een individu waardevermindering eist? Antwoord: Elk die bezit in zaken wordt gebruikt of om inkomen te veroorzaken moet worden gedepreci?ërd. Voor details, zie IRS Publicatie 946: „Hoe te om Bezit“ te depreciëren. Vraag: Wij verkopen bezit door ons. Wij hebben een contract en een storting. Aangezien er geen vastgoedmakelaars in kwestie zijn, die de borg houdt? De kopers handelen schichtig en wij denken zij zich kunnen terugtrekken. Wij zijn verondersteld om in twee weken te regelen. Antwoord: In een typische transactie die, wordt de storting van de koper geplaatst in een „borg“ (vertrouwen) rekening door de lijstmakelaar wordt gevestigd. Het geld kan niet zonder het geschreven gezag van beide partijen worden verwijderd. Zegt de verkoopovereenkomst hoe de storting het te behandelen? Als niet, zou het kunnen maken ontdekken om een borgrekening met een bank te vestigen die vereist de handtekening van beide partijen vóór het geld kan worden verwijderd. Nochtans, ongeacht storting kan de kwestie, hoe „schichtig uit en achter“ de kopers worden als u een geldige verkoopovereenkomst hebt? Als gedeponeerd niet aan dit punt, kan de controle van de kopers worden tegengehouden? De transacties van het vastgoed zijn meer en meer complex geworden. Om deze reden -- en wegens uw ervaringen -- u wordt het best gediend door met een lokale beroeps te gaan zitten.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
