Vraag de Tijden van de Makelaardij - 16 Juni, 2006 door Peter G. Miller
Vraag: Veronderstel Ik een bezit in het kader van contract voor $200.000 van een gemotiveerde verkoper krijg die door een scheiding gaat en moet verkopen. Ik heb het geïnspecteerde en geschatte bezit. Het schat voor $240.000. Ik plaats een advertentie in het document zeggend „Mooi huis -- contant geld $20.000 terug bij het sluiten.“ Een koper gaat met dit akkoord en koopt het huis voor $240.000. Ik schrijf hem een controle voor $20.000 bij het sluiten. Is het bovengenoemde o.k. scenario? Wat als een addendum verklarend dat ik loon koper $20.000 recht na het bezitssluiten, eerder dan bij het sluiten werd geschreven? Wat als ik moest een addendum opgeven schrijven die dat ik een stok van kauwgom voor $20.000 vijf minuten na het sluiten zou kopen? Een enkel gedachte. Antwoord: Sorteer door wat u voorstelt. U koopt een bezit en kunt het snel opnieuw verkopen of toewijzen aan een hogere prijs. Boete. U koopt een bezit en verkoopt of wijst het met toe wat een „verkopersbijdrage“ wordt genoemd die u schriftelijk aan de geldschieter onthult. Wegens de verkopersbijdrage, krijgt de koper eigenlijk contant geld bij het sluiten terug. Boete. Nochtans, splitst uw bijzonder scenario in verscheidene plaatsen op. Eerst, wanneer U „het geïnspecteerdd en geschatte bezit“ hebt de geldschieters konden minder geven. Zij hebben hun eigen schatters en de leningsbesluiten worden gemaakt betreffende de basis wat hun erkende schatters bepalen. Ten tweede, waarborgen de geldschieters leningen op basis van de geschatte waarde of de verkoopwaarde -- welke minder is. Het is onwaarschijnlijk dat de schatter van een geldschieter uw bezit als het waard zijn van om het even wat meer dan $200.000 zou bekijken gezien geen materiële verandering in het bezit of de markt zich voordeed. Ten derde, kunt u een krediet aan de koper verstrekken -- zolang het aan de geldschieter heeft getoond. Inderdaad, is de $20.000 contant geldbetaling een korting van de verkoopprijs, iets wat moet worden onthuld om over-leent te verhinderen. Gezien de korting, betaalde de koper geen $240.000 voor het bezit. Ten vierde, zijn vele leningsprogramma's eenvoudig niet beschikbaar voor snelle wederverkopen. Als voorbeeld, kan de financiering FHA niet worden gebruikt als een huis door een privé partij binnen 90 dagen opnieuw is verkocht. Vijfde, beperken vele leningsprogramma's verkopersbijdragen tot 3 percent van de verkoopprijs. Uw bijdrage zou geen verzameling overgaan. Zesde, als u het bezit voor $200.000 kocht, voor $240.000 verkocht en de koper $20.000 gaf crediteert zou u waarschijnlijk geld verliezen. Waarom? Omdat u regelingskosten om en meer regelingskosten aan het sluiten te kopen zou hebben. Zevende, hoe weet een koper dat hij of zij $20.000 van u na het sluiten zal krijgen tenzij de regeling schriftelijk is? Sinds $20.000 is ronduit gebonden aan de verkoop van het bezit -- u zou geen $20.000 aan enkel iedereen geven -- het moet in de leningstoepassing als deel van de verkoopovereenkomst worden getoond. Achtste, is prijs $20.000 van die kauwgom een fictie. Dergelijke waarde bestaat slechts voor iemand het bezit anders kopen en niet iedereen die. Of het ook bewijsmateriaal van hypotheekfraude is is iets met een procureur te bespreken. Vraag: Ik ben momenteel tijdens het investeren in vastgoed met de bedoeling om één enkel familiehuis te verhuren. Op dit punt bekijk ik het investeren van 150K aan 160K. Het idee is geen hypotheek met maandelijkse positieve cash flow te hebben. Mijn zorg is waar te te investeren. Ik heb geldmarkt eveneens overwogen. Gelieve te helpen. Antwoord: Als uw vraag is of het vastgoed een betere investering dan geldmarktfondsen is, moet u twee dingen kennen: Eerst, welk vastgoed -- en wat beleggingsmaatschappij? Aangezien u al vastgoed of alle beleggingsmaatschappijen niet koopt, moet u bekijken de specifieke investering waar u denkt om uw geld te zetten. De winst van bepaalde eigenschappen, en de bepaalde beleggingsmaatschappijen, variëren. Ten tweede, weet één weet wat in de toekomst zal gebeuren. De reden is er een markt is omdat sommige mensen denken het de tijd is te kopen terwijl anderen denken nu de tijd is te verkopen. Met andere woorden, vertegenwoordigen alle vormen van investering risico en geen vorm van investering verstrekt een verzekerde winst. Voorbeeld: Een band betaalt 5 percenten. Dat is een „gewaarborgde“ terugkeer. Maar als de inflatie tot 6 percenten toeneemt heeft de bandeigenaar een echt verlies van het kopen macht. Vraag: Ik ben een procureur geinteresseerd in het veranderen van mijn carrièreweg met het uiteindelijke doel om een een vastgoedontwikkelaar/ondernemer te zijn. Welke raad hebt u voor me in verband met de beste manier om dat doel te bereiken? Antwoord: Als procureur hebt u een significant marktvoordeel in zoverre dat u het wettelijke schrijven begrijpt en vergunning gegeven bent om juridisch advies te geven. Waarom niet het begin als verwante makelaar (de meeste staten staan procureurs toe om de vergunning van een makelaar met weinig probleem te verwerven), de vastgoedzaken en de lokale markt leert en dan zult u bij machte zijn om het ontwikkelingsgebied in te gaan. Als makelaar zult u ook veel potentiële kopers, investeerders en ontwikkelaars ontmoeten -- mensen u moet kennen. Vraag: Ik heb vastgoedinvesteringen en genoot van de belastingsvoordelen van hen. Ik werd vorig jaar gehuwd en dit jaar moest mijn eerste gezamenlijke belastingaangifte indienen, die ons gezinsinkomen meer dan $150.000 maakte (het punt waarop onze accountant en overheid wij is „rijk“) zeiden. Omdat wij meer dan dit bedrag zijn, zei onze accountant wij geen van onze vier vastgoedeigenschappen mochten afschrijven. Wij toonden elk van onze uitgaven op onze belastingsvormen, maar de accountant zei wij niet om het even welke uitgaven zouden kunnen erkennen tot wij het bezit verkopen, wanneer het de basis van de huizen zou beïnvloeden. Ik heb altijd hoe het vastgoed zulk een grote aftrekpost voor „rijk is,“ ik gelezen werd geschokt dat wij niet uit deze schuilplaats konden voordeel halen. dit geluid in lijn aan u? Dank u, Gelukkig Gehuwd, ongelukkig Deductionless Antwoord: De overheid zei nooit u rijk was -- slechts dat bepaalde conclusies als inkomen toeneemt geleidelijk elimineren. Welke juiste geluiden is dat u niet bepaalde verliezen van het investeringsvastgoed op nietecht landgoedinkomen kunt toepassen zodra u een bruto aangepast inkomen van $150.000 of meer hebt. Nochtans, kunt u vastgoedinkomen beschutten -- veel vastgoedinkomen. Voor details, spreek met een CPA, een ingeschreven agent of een belastingsprocureur. Ook, zie IRS Publicatie 946, hoe te Bezit en Publicatie 527, het WoonBezit van de Huur depreciëren. Vraag: Ik herfinancierde vorige maand mijn flat en was daar te leven van plan lange tijd maar wegens familieproblemen nu I behoefte zich opnieuw te vestigen. Wat gaan de gevolgen behalve het losmaken van het zijn geld dat ik voor de regeling betaalde? Belastingen? Sancties? Antwoord: U kunt zich moeten opnieuw vestigen maar doet dat dat gemiddelde u moet verkopen? Zou het om het even welke aan huur steek houden? Als u verkiest om de geldschieter te huren kunt benieuwd zijn of streefde u naar woon financiering voor een bezit was u voor investeringsdoeleinden te gebruiken van plan. Dit kon in de geldschieter resulteren die de lening roepen. Zeker ben u de familiegebeurtenis kunt documenteren die u om zich ertoe beweegt te bewegen -- enkel desgevallend vraagt de geldschieter. Als u gaat verkopen, dan moet u of leefde u in de flat voor twee van de afgelopen vijf jaar vragen? Als zo, kunt u wezenlijke vermogensbelastingen kunnen vermijden. Als u daar minder dan twee jaar leefde, dan zie of zouden om het even welke veilige havenuitzonderingen volgens de norm van twee jaar kunnen van toepassing zijn. Spreek met een belasting pro voor details. Vraag: Ik maakte een lijst van mijn huis aan een prijs van $475.000. Ik heb ook een buur/een vriend die heeft geprobeerd om haar eigen huis te kopen door omhoog voor een aanbetaling te sparen. Als ik aanbiedingen van verkopende agenten MLS voor $450.000 ontvangen moest -- $460.000, maar ik gewillig aan mijn buur voor $415.000, omdat ik haar financiële situatie ken en ik haar wil helpen uit, zou dat zou zijn o.k. verkopen? Immoreel? Antwoord: De overeenkomsten van de lijst zeggen typisch dat de eigenaren aanbieden het bezit aan een bepaalde prijs maar de optie hebben om minder goed te keuren. Nochtans, moet u voorzichtigheid hier gebruiken. Bijvoorbeeld, als een makelaar in een koper brengt die alle lijsttermijnen toen ontmoet zou u een commissie verschuldigd zijn. Als u aan uw buur wilt verkopen, spreek met uw makelaar en verklaar de situatie. U wilt handelen alvorens een aanbieding die uw lijsttermijnen ontmoeten wordt gemaakt. De makelaar kan uw buur nog helpen financiering vinden, voor inspecties schikken en die de taken voltooien voor het sluiten worden vereist. Vraag: Als een koper een aanbieding met een huisvestingsinspectie als voorwaarde ondertekende, en de koper de inspectie zelf leidde en besliste de aanbieding te breken, heeft de verkoper het recht het inspectierapport alvorens de versie te ondertekenen te zien? Antwoord: Welk inspectierapport? Waarom zouden de kopers inspectierapporten voor zich schrijven? Wat zegt de contracttaal over een inspectie? Er zijn allerlei alternatieve inspectieregelingen die in verkoopovereenkomsten kunnen worden gevonden. Het bepalen van wat één van beide partij moet doen hangt af van wat de overeenkomst eigenlijk zegt. Vraag: Wij kochten een huis in de stad voor $272.500 (Canadees) met inbegrip van alle kosten. Een vastgoedmakelaar kwam en inspecteerde het huis en zei hij het bij $299.000 zou kunnen verkopen. Zodra wij de overeenkomst ondertekenden die hij is begonnen verzendend allerlei artikelen en ons te dwingen om de prijs te verlagen. Tot slot verlaagden wij de prijs aan $294.500, maar waren niet te gelukkig over dat sinds wij die de hypotheek betalen meer dan 18 maanden. Uiteindelijk, beslisten wij het huis niet te verkopen. De makelaar verzond ons toen post vertellend wij was niet geinteresseerd in het verkopen van ons huis; dat wij slechts probeerden om de marktwaarde ons bezit te controleren; dat wij zijn tijd en geld hadden verspild en wij moeten hem $1.500 dollars binnen één maand vanaf de datum van ontvangstbewijs betalen. Moeten wij betalen? Antwoord: In een typische situatie wanneer een makelaar van een huis een lijst maakt de kosten om te adverteren en andere uitgaven van hem zijn in ruil voor het recht te dragen het bezit voor verkoop en de kans aan te bieden om een commissie te verzamelen. Zocht u een vroeg eind de lijst? Als ja, dan heeft de makelaar niet het volledige voordeel van de lijstperiode gehad om het huis te verkopen en goed op compensatie kunnen recht hebben. In verband met de prijs van het bezit, evolueren de markten. Het kan zijn dat na het testen van de markt aan één prijs het duidelijk werd dat het bezit niet bij die waarde kon worden verkocht. Op dat punt de volgende stap is een waarde te vinden die zou werken. Als u niet de lijst vroeg eindigde, dan is het moeilijk om een basis van de eis van de makelaar te zien. Voor details, spreek met een lokale procureur. Ook, zouden de Canadese vastgoedregelgevers meer kunnen willen kennen. Een lijst van dergelijke regelgevers kan in ARELLO.com worden gevonden. | 
