Vraag de Tijden van de Makelaardij 16 Maart, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Mijn kopersmakelaar plaatste een aanbieding op een huis met een neer pre-goedkeuring en 20 percenten. De verkopende agent riep mijn leningsambtenaar aan gevraagd om mijn score FICO, hoeveel geld ik in de bank en andere persoonlijke vragen heb zodat kan zij info met haar makelaar in werking stellen. Mijn leningsambtenaar gaf geen info behalve dat ben ik een ernstige koper met A+ krediet. Was de lijstagent uit grenzen met dergelijke vragen? Antwoord: Er is een ingewikkeldheid binnen uw vraag die moet worden gericht. De lijstagent wil verzekeren dat om het even welke zogenaamde koper financieel gekwalificeerd is om het bezit te kopen. De reden is dat de eigenaar (en de agent) niet het bezit willen voor weken met een koper wordt verbonden die die uiteindelijk niet kan sluiten. Zulk een vertraging zou het verlies van een gekwalificeerde koper kunnen betekenen. Ook, kunnen er concurrerende aanbiedingen voor het bezit zijn zodat zal de eigenaar de financiële sterkte van de bieders willen overwegen aangezien het geen goed een hoge aanbieding van iemand doet goedkeuren wie niet de verkoop kan voltooien. In het gebruikelijke geval verstrekt de agent van de koper een financiële kwalificatieverklaring of een brief van een geldschieter. Geen van beiden is een absolute waarborg van financiering, maar allebei zijn nuttig. (De capaciteit van de eigenaar om een bezit te verkopen is niet ook niet absoluut -- dat is waarom er onderzoeken, titelcontroles en huisinspecties. zijn) Uw leningsambtenaar in deze kwestie deed het juiste ding -- hij of zij onthulde uw persoonlijke financiële inlichtingen niet. Bijvoorbeeld, veronderstel u een inkomen $80.000 om voor financiering nodig hebt te kwalificeren en u eigenlijk $100.000 verdient. Als de verkoper alle details over uw inkomen kent zou hij op een hogere prijs of verschillende termijnen kunnen aandringen. Wat de geldschieter kon gezegd hebben is dat zijn oordeel werd gebaseerd op uw capaciteit om 20 percenten plus zijn overzicht van uw kredietrapport neer te zetten. Met andere woorden, kan de geldschieter niet de inhoud van het kredietrapport openbaren maar hij kan minstens zeggen dat zijn analyse niet gebaseerd op fantasie is. Vraag: Ik ben van plan om het huis van mijn moeder te kopen. Geen vastgoedmakelaar is geïmpliceerd. Zou ik het volledige geschatte bedrag of moeten betalen minder aangezien er geen te betalen commissie is? Antwoord: Dit is geen wapen-lengte transactie herziet zo de geschatte waarde van het bezit en dan overweegt de behoeften van zowel uw moeder als zelf. Als de behoefte van uw moeder aan contant geld groter is dan uw behoefte, dan betaal het volledige bedrag of meer. Als uw moeder probeert om de prijs te verminderen om u te helpen uit, dan kan een korting aangewezen zijn. Door om het even welke kans, het voor belastingsdoeleinden zou beter zijn om het bezit eerder dan om het nu te kopen te erven? Ben zeker om juiste wettelijk te krijgen en de belastingsraad alvorens verder te gaan en vergewist zich ervan u een geschreven overeenkomst tussen u en uw moeder voor belasting en landgoeddoeleinden hebt. Vraag: Mijn familie kwam enkel in de V.S. in September 2006 aan omdat mijn vrouw een baan als therapeut in een lokale school kreeg. Zij is een h-1B visumhouder met een (vernieuwbaar) contract van twee jaar en I en onze twee jonge geitjes hebben H4 visa. Zal er problemen met betrekking tot onze status zijn wanneer wij definitief beslissen een huis te kopen? Antwoord: Het h-ib- visumprogramma staat een individu toe om in de V.S. tot zes jaar te blijven (het heeft een driejarige termijn en kan eens worden vernieuwd). Het programma wordt opgesteld om bekwame beroeps met gewaarborgde banen aan de Verenigde Staten te brengen. De in Florida-gebaseerde immigratieprocureur R. SAM Levine zegt in het kader van het h-1B- visumprogramma u wettige werkgelegenheid in de V.S. kunt verkrijgen. Dergelijke werkgelegenheid betekent u zal worden betaald en wanneer u u moet aangewezen belastingen, met inbegrip van sociale voorzieningenbelastingen betalen wordt betaald. Om sociale voorzieningenbelastingen te betalen moet u een sociale voorzieningenaantal hebben en met een sociale voorzieningenaantal hebt u een herkenningsteken dat kan worden gebruikt om een hypotheek te verkrijgen. Alvorens eigenschappen te bekijken gelieve te spreken eerst met hypotheekgeldschieters zodat de financiering op zijn plaats is alvorens u huis de jacht gaat. Vraag: In November 2005, kochten wij een vijf-jaar-oud huis. Voorafgaand aan het sluiten, deelde onze makelaar ons mee dat er nu (na de inspectie) een lek in de eetkamer was, maar dat als wij om overeenkwamen te werk te gaan met het sluiten van de eigenaren het „zou herstellen“. Dit begrip werd geschreven als deel van onze het kopen overeenkomst dat de verkopers reparaties zouden maken. Goed, hier is het ongeveer één later jaar en het dak in de zelfde vlek lekt nu opnieuw. wegens het die zijn schriftelijk als deel van onze „het kopen overeenkomst“ is de verkopers nog verplichte reparatie het dak? Antwoord: U gaat niet naar gelijkaardig mijn antwoord: De eigenaren herstelden het dak. Zij rechtvaardigden niet dat de reparatie eternally zou duren. U kon geklaagd hebben over de reparaties tegelijkertijd zij werden gemaakt als zij waren ontoereikend maar blijkbaar niet. Waarom? De reparaties bevestigden het probleem. In het jaar dat wordt overgegaan aangezien de reparatie kon er werd gemaakt goed nieuwe oorzaken voor het huidige lek zijn. Het niet schijnt eerlijk om dat op de verkopers te beschuldigen. Nochtans, kunnen er andere manieren zijn om dit probleem te naderen: Eerst, hebt u een vijf-jaar-oud huis. Door om het even welke kans, vereist uw staat nieuwe huisbouwers om hun werk te rechtvaardigen? Zou een lek dak behandeld worden na vijf jaar? Kon het lek een resultaat van structurele problemen zijn? Ten tweede, werd de reparatie gemaakt door een professionele roofer? Kreeg u een geschreven garantie? Nog is de dekking van toepassing? Ten derde, door om het even welke kans hebt u dekking tegen waterschade in de verzekeringspolis van uw huiseigenaar? Vraag: Is de week vóór de Onderbreking van Maart een goede tijd om van een huis voor verkoop een lijst te maken? Kijken de agenten en de kopers over het algemeen daar of van het doen van andere dingen? Het zou best op de Onderbreking van Maart om vóór lijst te beëindigen zijn wachten? Antwoord: De „onderbreking van maart“ is over het algemeen een periode in Canada dat op een schoolinterventie betrekking heeft, wat die in de V.S. een „de lenteonderbreking.“ zouden roepen Gezien de onderbrekingen kort neigen te zijn, en gezien de daadwerkelijke kalenderdata variëren, is het niet veel van een factor in de vastgoedmarkt. In plaats daarvan, spreek met lokale makelaars en lijst vooruit wanneer u het bezit wilt verkopen. Vraag: Kan ik een belasting-uitgestelde uitwisseling van huurbezit voor een restaurant hebben? Antwoord: Om een belastingvrije uitwisseling te hebben die moet u bezit ruilen in industrie of handel voor een bezit wordt gebruikt dat ook in industrie of handel zal gebruikt worden. Aldus kon u een huurbezit voor een restaurantgebouw (onroerend goed) maar niet restaurantzaken (recepten, een alcoholische drankvergunning, lijsten, enz.) uitwisselen. Voor details, spreek met een uitwisselingsspecialist. Vraag: Ik kocht dit huis negen jaar geleden. Het rapport van de titelverzekering vermeldde niets over een stadserfdienstbaarheid op de achterhelling voor landschapsonderhoud. Er zijn verscheidene eucalyptusbomen groeiend op deze achterhelling die constant bladeren afwerpen en omhoog mijn zwembad knoeien. Ik was niet me bewust van de de erfdienstbaarheidsrechten van de stad. Nadat ik één boom in orde maakte en sommige surplusrotsen op de helling deponeerde, ontving ik een smerige brief van de stad. Het titelbedrijf geeft toe dat zij de erfdienstbaarheid misten en zij gaven opdracht tot een schatting. Gebaseerd op dit rapport, zegt het titelbedrijf dat de erfdienstbaarheid niet de marktwaarde beïnvloedt. De schatting houdt niet rekening dat de bezitseigenaar controle over de helling en gebruiksrechten toe te schrijven aan onzorgvuldig titelonderzoek door het titelbedrijf heeft verloren. Hoe zou ik het titelbedrijf moeten behandelen? Antwoord: U moet uw titelverzekeringspolis herzien om te zien wat behandeld is en wat niet behandeld is. Typisch zou u denken om te vinden dat een geregistreerde erfdienstbaarheid of gebruiksbeperking worden behandeld. De schattingen vertegenwoordigen oordelen en één vraag dat moet worden gesteld is of een andere schatter -- zeg iemand u selecteerde -- een verschillend antwoord zou hebben. Zeker het volledige plezier van uw bezit van uw capaciteit af hangt om al bezit te gebruiken u en al bezit kocht waarop u belastingen betaalt. U zou niet het bezit zelfs kunnen gekocht hebben had de erfdienstbaarheid oorspronkelijk onthuld. Het kan moeilijker zijn te verkopen aangezien u de erfdienstbaarheid moet nu onthullen -- daardoor potentieel verminderend marktwaarde. U zou uw dialoog met de titelverzekeringsmaatschappij kunnen willen voortzetten. Als tevreden niet, spreek met een lokale vastgoedprocureur. Vraag: Wij hebben in een huis meer dan 20 jaar geleefd. Het huis werd gebouwd in 1926, maar is meerdere keren bevorderd. Het heeft drie structuren met inbegrip van het belangrijkste huis: een omgezette garage die een huurplattelandshuisje en een opslag/een de studiogebouw van de kunstenaar is. In het inspectieproces ontdekte ik dat het werk nodig op het huis (stichting -- $100.000, dak -- schoorsteen $3.000 of $4.000 --$4.000. en verwarmend -- $3,500) was duurder en ernstig dan ik zelfs had gedroomd. Is zouden wij moeten verkopen „zoals“? Neem bevestig verkoop houd huur een het huisverbetering lening en het huis, dan of het, of het en het? Antwoord: Niets van bovengenoemd. Het eerste ding dat zou moeten worden gedaan moet met verscheidene lokale contractanten spreken die het stichtingswerk doen. Het kan zijn dat de reparaties u vereist wezenlijk minder dan $100.000 zullen kosten. Wanneer u krijgt openbaren de ramingen van andere stichtingscontractanten niet de huidige raming, laat hen in plaats daarvan van hun ervaring en deskundigheid werken. In verband met wat met het huis te doen dat van dergelijke factoren zoals zijn marktwaarde, uw financiën en uw persoonlijke voorkeur afhangt. De reparaties u nadenkt kunnen absolute in de context van een bezit met een wezenlijke marktwaarde steek houden -- en geen betekenis voor een bezit waar uw verbeteringen niet kunnen worden teruggekregen. Spreek met lokale makelaars -- en vraag of het verkopen van het huis met een borgrekening voor reparaties zou zijn een goede strategie om kosten in uw situatie te beperken.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
