Vraag de Tijden van de Makelaardij 18 Mei, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Ik adverteerde een leeg lap grond in mijn kleine geboortestad die in een andere staat is. Ik kreeg een telefoongesprek van een potentiële koper die zich niet identificeerde. Hij bood volledige prijs aan en keurde mijn termijnen goed die al contante geld waren. Ik keurde mondeling zijn aanbieding goed en op het punt van zijn identificatie, realiseerde ik dat hij iemand was wie niet goed van door mijn familierug naar huis werd gehouden. Op dit punt, kon ik zich van de overeenkomst teruggetrokken hebben? Ik had goedgekeurd zijn aanbieding mondeling maar geen documenten nog ondertekend. Ik was bang van een proces zodat ging ik met de overeenkomst door. Onnodig te zeggen, spreekt mijn familie niet aan me. Uw raad alstublieft? Antwoord: Er zijn hier twee problemen. Eerst, bent u volledig correct om de aanbieding van de koper goed te keuren. Behalve in zeer zeldzame gevallen zoals een eenheid in een gemeenschap over-55, wanneer u bezit voor verkoop aanbiedt u het automatisch aan iedereen bereid biedt om aan uw voorwaarden te voldoen aan. Om iemand de kans te ontzeggen om een bezit te kopen omdat u of uw familie niet „als hen“ -- whoever „hen“ zouden kunnen zijn en wat het is dat iemand niet „als“ -- kan goed gronden voor een onderscheidskostuum zijn. Veronderstel als de rollen werden omgekeerd. Het zou o.k. zijn als u geen bezit kon krijgen omdat iemand niet „als“ u? Ten tweede, zeker bent u verkocht u het bezit? Een mondelinge vastgoedovereenkomst is waardeloos omdat het unenforceable is en waarschijnlijk alle kwesties in een bezitsverkoop niet behandelt. Bijvoorbeeld, wie betaalt de overdrachtbelastingen? Of een deel van de overdrachtbelastingen? U moet een geschreven overeenkomst met uw koper hebben -- en zodra u een geschreven overeenkomst hebt moet u uw familie vertellen dat u dankbaar bent om een koper te hebben die klaar is, bereid en bekwaam om uw termijnen te ontmoeten. Vraag: Ik ondertekende een contract (dat ik nooit opnieuw) zal doen met een volledige de dienstmakelaar om van mijn huis een lijst te maken en te verkopen. Ik vond een koper op mijn zonder hulp van om het even welke makelaar en deze persoon had geen vroeger contact met mijn makelaar betreffende de verkoop van mijn huis! Het lijstcontract verzoekt dat de commissie worden verdeeld tussen de makelaar van de verkoper (mijn agent) en de makelaar van een koper. Ik heb geen probleem betalend de helft van de commissie aan mijn agent. Nochtans, beweert de makelaar dat ik nog de volledige prijs zal moeten betalen. Waarom zou ik hen voor Het produceren van geen koper betalen moeten moeten? Een welke slijpstof! De weddenschap u publiceert dit niet. Antwoord: Uw makelaar wil de volledige commissie omdat dat is wat u overeenkwam om te betalen. Aangezien een alternatief, u een verschillende regeling kon besproken hebben die, kon u een makelaar ingehuurd hebben die een menu van diensten aanbood (soms als „vlak-prijs“ makelarij worden de beschreven) of u kon het bezit door zich verkocht hebben. Het waarschijnlijkst u met een „exclusief recht akkoord ging“ lijstovereenkomst te verkopen. In het kader van de termijnen van zulk een contract als het bezit aan iedereen tijdens de lijsttermijn wordt verkocht -- of door de makelaar of niet -- dan heeft de makelaar recht op een volledige prijs. De makelaars verkiezen deze regeling omdat zij zowel tijd als dollars begaan om een bezit op de markt te brengen en -- niet onredelijk -- wil het beste schot bij het terugkrijgen van hun investering. Geen twijfel u, als makelaar, zou naar de zelfde termijnen streven. U kon overeenkomst een van de „exclusief bureau“ lijst besproken hebben die één makelaar het exclusieve recht heeft gegeven het bezit tijdens de lijsttermijn te verkopen maar ook u om onafhankelijk verkocht te verkopen zonder een prijs te betalen. Ten slotte, zou u „open“ kunnen gehad hebben of de „algemene“ lijstovereenkomst wat om het even welk aantal makelaars betekent kon het bezit voor verkoop op een niet-exclusieve basis aangeboden hebben. Tezelfdertijd zou u het recht gehad hebben het bezit direct op de markt te brengen en een prijs aan iedereen niet te betalen als u een koper vond. Niets van dit -- of andere ideeën -- is een geheim. Vele boeken, nieuwsartikelen en websites bieden deze informatie aan. De prijzen van het vastgoed worden niet verplicht gesteld door wet en er zijn vele opties in de markt. Ik, voor één, heb over dergelijke dingen sinds de jaren '70 geschreven. In vele markten vandaag is het moeilijk om een huis te verkopen. U zou gelukkiger geweest zijn als het bezit niet zes maanden verkocht? Als het helemaal niet verkocht? Als het voor een lagere prijs verkocht? Veronderstel de makelaar toonde het huis vaak, verscheidene duizend dollars aan marketing kosten besteedde en het bezit niet verkocht. Zou dat een beter resultaat geweest zijn? Voor wie? Zag de koper het bezit wegens de het teken of advertentie van de makelaar? Dat zou betekenen de makelaar de koper aan het bezit „introduceerde“. Zonder die inleiding zou u geen koper hebben. Had uw makelaar het kopersteken een verkoopovereenkomst? Als ja, zijn de zuivere keus van verkoopovereenkomsten en hun termijnen een belangrijke vorm van onderhandeling. Een andere vorm, of verschillende termijnen, kunnen in een kleiner netto resultaat voor u geresulteerd hebben. Op de zelfde manier dat de verkoopovereenkomsten overeen te komen zijn, maken een lijst zo van regelingen. U kunt dergelijke kwesties debatteren zoals de termijn van de overeenkomst, de prijs, de aanbiedende prijs, de vorm van overeenkomst, wat in de verkoop, de grootte van om het even welke vereiste storting, enz. inbegrepen is. En, zoals met andere overeenkomsten, als u niet van de voorgestelde termijnen houdt u kunt elders gaan -- en kan zo de makelaar. Ongeveer die weddenschap. Gelieve te verzenden wat het dat I aan de liefdadigheid van uw keus „wordt gewonnen die“ is. Vraag: Mijn moeder stierf en liet haar huis aan haar erfgenamen over. Op het tijdstip van haar dood, ondertekenden wij allen een informele overeenkomst om mijn neef (ook een erfgenaam) toe te staan om in het huis te leven zolang hij de belastingen, de verzekering van huiseigenaren betaalde en de noodzakelijke reparaties maakte. Hij werd erachter op de belastingen en verloor de verzekering van de huiseigenaar wegens de voorwaarde van het gebouw. Wij willen nu het bezit verkopen aangezien het een aansprakelijkheid aan wij allemaal wordt. Mijn neef houdt blokkerend de verkoop door faillissement te verklaren. De eerste keer verklaarde hij faillissement het werd gelaten vallen omdat hij niet aan de voorwaarden voldeed. Hij heeft nu faillissement opnieuw verklaard. Wat doen wij? Kan dit faillissement verkoop van het huis blokkeren? Antwoord: Wat betekent het wanneer u zegt er een „informele overeenkomst“ onder de erfgenamen was? Als het een mondelinge overeenkomst of geschreven iets op de rug van een servet betekent het zeer moeilijk kan zijn om te vertellen welke rechten door uw neef worden gehouden, welke overeenkomstenvereisten zijn overtreden, enz. Ook, wat u betekenen uw neef de termijnen van de verzekeringspolis van de huiseigenaar overtrad? Stuurde de verzekeringsmaatschappij een inspecteur? Of, is dit enkel een kwestie geen rekening betalen? Spreek met een lokale procureur die faillissementen behandelt om te bepalen welke rechten u in deze kwestie hebt. Met een faillissement het een hof kan zijn kan uw neef uit het bezit op de zelfde manier dwingen dat een gratis huurder uit huureenheid kan worden gedwongen. Er is een alternatief aan elk van dit: Verklaar aan uw neef dat zo slecht aangezien de dingen nu zijn, zij wezenlijk slechter zullen zijn met een faillissement en geen familiesteun. Een verenigde familievoorzijde kan in meer samenwerking resulteren dan een hofactie. Misschien kan de familie overeenkomen om de huur van drie maanden te verstrekken als hij zich elders beweegt. Dat zou hem uit het bezit aan minimale kosten krijgen. Vraag: Ik heb geprobeerd om precies te weten te komen hoe de „wij huizen“ bedrijven werken kopen. Ik ben $38.000 op mijn huis verschuldigd en het bezit is ongeveer $150.000 waard. Ik ben in slechte gezondheid en zou mijn huis aan mijn zoon willen overlaten. Het probleem is dat hij in een faillissement twee jaar geleden ging. Ik geloof niet mijn hypotheekbedrijf hem zal toestaan om de lening over te nemen als ik bezit twee hem zal, zodat heb ik (wanneer de tijd) komt om enkel aan één van die „gedacht te verkopen wij koop huizen“ zoals hoeveel minder zij zouden aanbieden. Antwoord: Eerst, kan uw zoon uw lening waarschijnlijk overnemen ongeacht wat de geldschieter denkt zolang hij omhoog de betalingen houdt. Garn-St. Germain Act zegt een geldschieter geen lening kan roepen wanneer er een „overdracht is waar de echtgenoot of de kinderen van de lener een eigenaar van het bezit.“ worden Gelieve te zien een procureur voor details. Ten tweede, als uw zoon uit een faillissement twee jaar is geweest kan hij goed een lening kunnen krijgen als hij goed krediet opnieuw heeft gevestigd, vooral als het faillissement door iets voorbij zijn controle zoals een verlies van arbeidskrachten, een ongeval of een medische miljard werd veroorzaakt. Hij zou minstens met diverse geldschieters moeten spreken. Ten derde, „wij kopen huizen“ bedrijven zijn eenvoudig kopers die kijken zo weinig mogelijk te kopen voor. Gezien u geen verontruste verkoper bent, zal een beter alternatief als u wilt verkopen waarschijnlijk het gebruik van een lokale makelaar zijn om het huis op de markt te brengen. Als uw agent, wordt de makelaar verplicht om de best mogelijke prijs en de termijnen voor u te krijgen. Gelieve geen te gaan verder met dit tot u met een communautaire huisvestingsgroep en een procureur hebt gesproken. U hebt a nodig zal en het leven zal -- maar u kunt niet uw huis moeten verkopen. Vraag: Ik altijd word verward over het huis-bureau belastingsvoordeel. Ik heb het werk van huis en heb een aangewezen deel van mijn huis om dit te doen. Terwijl ik van zou houden schrijf af, heeft mijn belastingsadviseur me verteld dat belasting herover u moet betalen wanneer u de woonplaatstijden vaak maakt het eisen van de huisconclusie met een waarde van het niet verkoopt. Is I onverstandig geweest? Antwoord: Over het algemeen, als gebruikt u en regelmatig uitsluitend een gedeelte van uw woonplaats voor uw zaken, en als u diverse tests tevredenstelt, dan kunt u afschrijving een gedeelte van uw woonkosten als bedrijfsuitgaven. Wanneer u het bezit verkoopt zijn er diverse en complexe implicaties van de conclusies van het huisbureau. Voor details, zie IRS Publicatie 523, die Uw Huis verkoopt en spreek met een ACCOUNTANT of andere belastingsberoeps voor details. Uw die belastingsberoeps heeft aanbevelingen op de details van uw bijzondere situatie worden gebaseerd, iets gedaan aan wat wij niet ingewijd zijn. Er zijn, echter, twee strategieën u zou kunnen willen proberen: Eerst, veronderstel dat u het bezit vandaag verkocht. Hoe zouden uw belastingen van de transactie met een volledige conclusie van het huisbureau en zonder kijken? Ten tweede, krijg een advies van een andere belastingsberoeps.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
