Vraag de Tijden van de Makelaardij - 21 Juli, 2006 door Peter G. Miller
Vraag: Ik vond een huis dat ik heb gehouden van, zodat riep ik mijn makelaar om het aan me te tonen. Hij toonde en zei dat ik niet het huis zal krijgen en geen bod op het zou moeten plaatsen, slechts om te weten te komen hij het voor zich 30 later dagen kocht. Hij had geweigerd om een aanbieding voor me te schrijven. Kan hij dat doen? Ik zou de aanbieding met een verschillende makelaar geschreven hebben als ik wist eerste voor me niet zou schrijven. Hij vertelde me hij zou schrijven geen aanbieding één uur alvorens de verkoper begon om het bod te openen. Het schrijven aan vastgoedregelgevers zou een grap zijn. Heb ik een andere opties? Deze kerel is een slijpstof. Antwoord: Het eerste ding zou een vastgoedregelgever willen weten is of u om het even welk bewijsmateriaal hebt om uw beweringen te steunen. Als hoven, zuiveren de regelgevers geen makelaars of schorten of herroepen geen vergunningen zonder bewijsmateriaal op. En als hoven, zou niemand een systeem willen waar een bewering het zelfde als een overtuiging is. Er is een vermoeden van onschuld in onze wettelijke en regelgevende systemen, en dat is geen grap. Werd de vergunninghouder in dienst genomen door u als kopersmakelaar? Als ja, was u een „cliënt“ en de makelaar werd ingehuurd als uw agent. Als u een „klant“ toen was had de makelaar een verplichting om u te behandelen vrij, maar werd niet vereist om de fiduciaire plichten van een agent te verstrekken. Uw status als een cliënt of een klant zou voor een regelgever belangrijk zijn. Bleef liet weten u in aanraking met de makelaar en uw belangen? Waarom u niet ging naar een andere makelaar? U had een maand alvorens de makelaar zijn aanbieding voorlegde -- en of hij of niet een aanbieding u voorlegde kon zeker op het bezit bieden. Wij, natuurlijk, hebben niet de kant van de makelaar gehoord. Kon veranderde hij dat u de eerste kans werd gegeven om het bezit te kopen debatteren, doorgegeven het en later uw mening? Kon hij of werd zijn raad een aanbieding onmiddellijk om niet te schrijven vragen verkeerd begrepen en dat hij voorstelde slechts dat u een beetje wacht? Vraag: Mijn zoon kreeg een rente-enige lening twee jaar geleden en het zal omhoog in drie maanden zijn. Zijn er daar om het even wat aan die hij kan herfinancieren? Antwoord: Zegt u uw zoon hebt een ballonnota waar de volledige schuld na twee jaar moet worden terugbetaald, of u die hij heeft een lening zeggen is waar tijdens de eerste twee jaar die hij heeft toegestaan om rente-slechts betalingen te verrichten en dan de lening een WAPEN van één jaar voor de rest van de hypotheektermijn wordt? Als uw zoon een ballon van twee jaar heeft, spreek onmiddellijk met geldschieters over vervanging financiering -- anders kan het bezit aan verhindering worden verloren. Vraag de huidige geldschieter of kan de lening worden uitgebreid. Als het bezit niet kan worden geherfinancierd zou het beter zijn verkopen dan om verhinderd het te hebben. Zodra dat wordt behandeld, contacteer het Bureau van de Controleur van de Munt en vraag of die ontmoet de lening de richtlijnen in de Occ- brief aan nationale die geldschieters worden geschetst in het Federale Register op 7 Februari, 2005 wordt gepubliceerd. Meer waarschijnlijk, is wat uw zoon heeft een hypotheek 30 die rente-slechts betalingen tijdens een eerste beginperiode toestaat, in dit geval zegt twee jaar. Dit kan ook een lening zijn u wilt herfinancieren -- maar misschien niet. Veronderstel dat de lening twee jaar begon geleden en dat de rentevoet 6 percenten is geweest. Voor een lening $200.000 zou uw zoon $1.000 per maand voor rente en niets voor hoofd betalen. Veronderstel nu dat in het derde jaar uw zoon volledig het aflossen van betalingen moet maken en dat de rentevoet nu 6.75 percenten is. De lening heeft 28 jaar het blijven, zodat zouden de maandelijkse kosten voor hoofd en de rente in jaar drie $1,326.45 zijn. In jaar vier en daarna zouden de kosten verschillend kunnen zijn als de renteniveaus veranderen. Dit is een reusachtige betalingsverhoging maar niet noodzakelijk onbetaalbaar. Uw zoon zou zeker met geldschieters over vervanging financiering moeten spreken, misschien een vaste tarieflening. Zelfs aan de zelfde 6.75 percentenrentevoet, zouden zijn kosten aan $1,297.20 dalen omdat de resterende leningstermijn naar 30 jaar zou terugkeren. Nochtans, de echte reden om een vaste tarieflening te krijgen is toekomstige betalingsstijgingen te verhinderen als de renteniveaus verder toenemen. Vraag: Een (jaren 20+) huiseigenaar op lange termijn probeert om hun huis te verkopen en te vinden dat de beschrijving van het belastingslid van het evaluatieteam een slaapkamer en een half bad en ongeveer 500 vierkante voet miste. Het huis werd niet geremodelleerd en blijft het zelfde als het wanneer gebouwde jaren 60+ geleden was. Er is geen aanwijzing toen de fout voorkwam. De naburige eigenschappen, ook over oude jaren 60+, schijnen om zowel de correcte beschrijvingen als vierkante lengte te hebben. Hoe geneest één het tekort? Is de huiseigenaar aansprakelijk voor rug belastingsbeoordelingen? Wordt dit type van situatie gedekt door titelverzekering? Draagt het lid van het evaluatieteam wat verantwoordelijkheid aangezien dit een schrijffout schijnt te zijn? Als de huiseigenaar van het bezit op een MLS zonder een volledige beschrijving een lijst maakt, aansprakelijk wordt de nieuwe eigenaar voor het tekort? Zal de de titelverzekering van de nieuwe eigenaar hen tegen onbekende lien beschermen die het gevolg zijn van het tekort? Antwoord: Er zijn miljoenen eigenschappen en het volgt dat sommige beoordelingen onnauwkeurig zullen zijn. Om te beginnen, is er geen vraag betreffende de eigendomsgeschiedenis van het bezit of zijn plaats, dus is dit geen onmiddellijke kwestie van de titelverzekering. Ook, is er momenteel geen belastingspandrecht -- en er zou nooit een pandrecht kunnen zijn. De manier om deze die kwestie op te lossen is een procureurscontact te hebben het bureau van het lid van het evaluatieteam en de feiten en de omstandigheden te verklaren zonder het adres van het bezit worden geïmpliceerde te onthullen. Dit is ronduit een fout en niet een inspanning door de huiseigenaar om verbeteringen te verbergen. Ook, zou men moeten erop wijzen dat de eigenaar de bezits20+ jaren kocht geleden alhoewel de beoordelingsinformatie in die tijd onjuist was. Met andere woorden, zowel in vertrouwen werkten de eigenaar als het bureau van het lid van het evaluatieteam. Mijn verdenking is dat het beoordelingsbureau de beoordeling veranderen zal die en misschien voor de huidige beoordelingsperiode doorgaan, maar dat er geen sanctie zal zijn. Een extra belasting zou op de verhoogde waarde van het bezit wijzen -- maar is er om het even welk waardeverschil? Als het bezit momenteel het zelfde als zoals huizen dichtbij toen wordt belast er een te maken geval is dat er eigenlijk twee fouten zijn -- een onjuiste beoordelingsbeschrijving die het huis te en een belasting klein maken die op de waarde van een groter bezit wijst. Daar konden zouden de achterbelastingen, maar zij vóór de laatste beoordelingsperiode teruggaan kunnen zijn? Er zou een sanctie kunnen zijn, maar dit is geen situatie waar een eigenaar een verbetering verborg zodat schijnt een sanctie onwaarschijnlijk. Uiteindelijk, als de eigenaren voor extra belastingen worden geladen zouden zij eenvoudig een miljard worden. Indien betaald, zou er geen pandrecht en zo geen titelkwestie zijn. Als onbetaald, zou er een pandrecht kunnen zijn dat zou moeten worden opgelost alvorens de titel kon veranderen. Er zou geen verborgen pandrechten zijn. In verband met de Mls- lijst, zou het aangewezen zijn die een nota in het commentarengebied te hebben dat onthult dat het bezit groter is dan de maatregelen in de belastingsbeoordeling worden getoond. Vraag: Ik ben een makelaar met een cliënt die probeert om een kerk te kopen die een paar jaar nu leeg is geweest. Wij ontdekten er een éénjarige-pandrecht 35 op het bezit was dat door een privé investeerder werd gehouden. Jammer genoeg kan de investeerder in een verpleeghuis niet communiceren. Zijn vrouw zei aanvankelijk zij met een aantal op de proppen zou komen om de procureur voor een loon af te geven. Na het geven van een mondeling aantal, één van de kinderen van de verkoper (die secretaresse voor de kerk was tegelijkertijd het pandrecht naar verluidt) vroeg het bedrag werd betaald. De vrouw van lienholder besliste zij niet ging het behandelen en geen uitbetalingsbedrag zou geven. Zij zei zij het tot haar kinderen zal verlaten om het te behandelen wanneer zij is gegaan. Kan zij het pandrechtbedrag enkel inhouden? Wat zijn onze opties? Antwoord: Is er een pandrecht bij allen? Of de verplichting werd betaald of het was niet. Als het werd betaald zou er een controle of ander verslag moeten zijn. Als het niet was, dan hebben lienholders een verplichting de schuld onmiddellijk om vrij te geven als de eigenaren bereid zijn om het te betalen. In deze situatie zou het wijs zijn om kerk en bankverslagen voor de periode te herzien wanneer de uitbetaling kan voorgekomen zijn. Als er geen beschikbare verslagen zijn, dan kan de kwestie niet perpetually onopgelost blijven. De vraag kan worden gedwongen door te eisen dat de investeerder uitbetalingsinformatie verstrekt. De schuld is, eventueel, verschuldigd geweest aan de investeerder, niet de familie omdat de verplichting niet is overgebracht naar hen via a zal en het nooit naar hen kan worden overgebracht. Als de investeerder niet bekwaam is, kan een hof een beschermer of een beheerder aanstellen om de kwestie op te lossen. Voor details, zie een lokale procureur. Vraag: Wanneer begint de uitsluiting voor kapitaalwinstperiode. Wij begonnen onze bouwlening ongeveer twee jaar geleden en bewogen ons in ongeveer drie maanden geleden. Wij zullen de bouwlening in een permanente lening binnenkort omzetten. Ik weet wij het bezit twee jaar moeten bezitten wij reeds duidelijk omvat waarvoor zijn. Bovendien, weet ik er een gebruiksregel is. Begint die gebruikstijdspanne toen de bouwlening was begonnen, wanneer wij zich binnen bewoog, of wanneer wij omzetten de bouwlening in een permanente lening? Wij verkochten ons ander huis ongeveer één jaar geleden en vermeden kapitaalwinst met het. Beïnvloedt dat ons die kunnen niet om waar wij nu binnen de zelfde periode van twee jaar verkopen zijn? Antwoord: Voor de woonafschrijving, is de sleutel twee jaar van inbezitneming. Aangezien de IRS staten: „Om aanwinst uit te sluiten, moet een belastingbetaler zowel het huis bezitten en gebruiken als belangrijkste woonplaats voor twee van de vijf jaar vóór de verkoop. De eigendom en gebruiksperiodes te hoeven niet gezamenlijk zijn. De twee jaar kan uit 24 volledige maanden of 730 dagen bestaan. De korte afwezigheid, zoals voor een de zomervakantie, telt als periodes van gebruik, maar de langere onderbrekingen, zoals een éénjarig sabbatsverlof, niet. De belastingbetaler moet ook geen aanwinst op een ander die huis uitgesloten hebben tijdens de twee jaar vóór de huidige verkoop.“ wordt verkocht In antwoord op uw tweede vraag, kunt u de woonafschrijving slechts gebruiken eens om de twee jaar. Voor details, te zien gelieve een belastingsberoeps. | 
