Vraag de Tijden van de Makelaardij - 22 Oktober, 2004
door Peter G. Miller
Vraag: Ik heb overzee gewerkt en volgend jaar waarschijnlijk mijn laatste geweest. Ik heb een huis in de V.S. zes jaar bezeten en de hypotheek in een paar maanden kunnen betalen. Ik zal waarschijnlijk het bezit in de volgende vijf jaar verkopen. Mijn moeder wil me nu verkopen. Nochtans, het gebied leef ik in gekregen klap van Orkaan Ivan en alhoewel mijn huis aan minder belangrijke schade leed ik van mening ben dat wegens het onweer ik lager bod zal krijgen. Zou ik de lening verkopen moeten betalen of? Antwoord: Als u verkoopt zal er kosten zijn om het bezit plus de uitgave op de markt te brengen van het vinden van een vervangingswoonplaats. Als u de hypotheek betaalt zult u drukken nog maandelijkse kosten maar hebt het bezit voor uw gebruik. Een alternatieve keus werkt als dit: Gelooft u dat de lokale bezitswaarden zullen toenemen? Als ja, houd de hypotheek u nu hebt of aan een lager tarief herfinanciert zodat kunt u op het waarderen activa houden. Dan overweeg het best hoe om uw contant geld te investeren -- misschien zou een ander bezit in een markt met toenemende waarden aantrekkelijk zijn. Vraag: Mijn zoon heeft een ijskast in zijn nieuwe flat die een vreselijke geur heeft! Geen het schoonmaken inspanning heeft de geur kunnen verwijderen. De eigenaar vertelde ons de laatste huurder verlaten zonder zijn kennis; de elektriciteit was losgemaakt zodat was er voedsel die in de koelkast voor dagen rotten alvorens hij het wist. Hij denkt de geur van een zak bevroren brood is dat in de diepvriezer explodeerde toen het te warm werd. Wat kunnen wij doen? Antwoord: Wordt de eigenaar verplicht om een ijskast onder de huur te verstrekken? Als ja, vraag om een vervanging. De geuren van de huidige eenheid kunnen een onvermogen voorstellen om voedsel of de aanwezigheid van vorm veilig op te slaan. De eigenaar kan de deur willen verwijderen uit de koelkast en het laten uit voor hoe luchten lang het duurt om de geur te verwijderen. Vraag: Mijn verzekeringspolis van huiseigenaren wordt geannuleerd omdat ik een grote hond heb. Wat kan ik doen? Antwoord: Als uw bezit wordt gefinancierd, dan zal het hypotheekbedrijf vereisen dat u bezitsverzekering handhaaft. Aldus moet u een vervangingsbeleid vinden -- spreek met lokale verzekeringsmakelaars voor suggesties. Heeft de hond om het even welke geschiedenis van aanvallen? Wordt het ras gevaarlijk of moeilijk beschouwd te acclimatiseren? Als niet, zou u de de commissie en de staatswetgevers van de staatsverzekering voor hun input moeten contacteren. Vraag: Mijn dochter en echtgenoot kochten een huis in Oktober 2003. Zij is met haar baan opgehouden en naar school op een verschillend gebied en werkt slechts 32-60 uren per maand teruggekeerd. Zij verkopen het huis en kopen een andere voor minder geld. Zij kochten het originele huis voor $195.000 en verkopen voor $216.900. Hoe zijn zij moet worden beïnvloed gaan dat door vermogensbelastingen aangezien zij in het huis een minder dan jaar zijn geweest? Antwoord: Zij kunnen het huis voor $195.000 gekocht hebben, maar toen zij kochten hadden zij ook diverse het sluiten kosten. Wedden hier is dat hun „basis“ voor het bezit meer dan $195.000 is. In verband met het verkopen, kunnen zij om $216.900 vragen maar zij kunnen het niet krijgen. Welk prijs ook die zij door marketing en het sluiten kosten zal worden verminderd krijgen. Het resultaat is dat hun belastbare winst waarschijnlijk zal klein zijn. IRS heeft definitieve richtlijnen uitgegeven die omstandigheden detailleren waarin wat vermogensaanwasbescherming kan worden toegestaan zelfs als de eigenaren niet in een bezit voor minstens twee van de afgelopen vijf jaar hebben geleefd. Één kwalificerende norm, volgens procureur Benny Kass, is een „verandering in werkgelegenheid of eigen ondernemingenstatus die in het onvermogen van de belastingbetaler resulteert om huisvestingskosten en redelijke fundamentele het leven uitgaven te betalen.“ Uw dochter moet met een belastingsberoeps spreken om te zien of kunnen de nieuwe IRS richtlijnen in haar gunst werken. Zij moet ook vragen of zullen om het even welke verplichtingen van de staatsbelasting door de verkoop worden gecre?ërd. Vraag: Mijn echtgenoot en ik huurde een huis toen de eigenaar besliste te verkopen. Hij zei hij aan ons met een voorschotcontract en goed-gerangschikte downpayment zou verkopen om de bestaande hypotheek te betalen. Wij zetten neer $12.000 en hij leverde resultaat op wat hij verschuldigd was. Het probleem nu is dat wij te weten kwamen enkel dat de eigenaar dan het registreren van de verkoop vertraagde en een andere lening op het huis in Juni kreeg. Hij is nu meer op het huis verschuldigd dan wij hem verschuldigd zijn. Wat kan worden gedaan? Antwoord: Er was geen „verkoop“ aan verslag. Met een voorschotcontract ontvangen de kopers slechts titel na wat of alle betalingen zijn verricht. Wat u hebt is een „billijke“ rente in het bezit. U moet een procureursoverzicht hebben de huur en de voorschotovereenkomst. U zou ook uw geregistreerde rente moeten hebben, als de lening door het bezit wordt beveiligd, zodat uw $12.000 moeten worden terugbetaald om de titel te ontruimen als het bezit aan iemand anders wordt verkocht. Over hoe veel die de eigenaar financieren op het bezit heeft, is dat zijn verplichting terug te betalen. Als het bezit wordt verkocht en de schulden de waarde van het huis toen overschrijden zal de eigenaar contant geld aan regeling moeten brengen om zijn schulden te betalen. Vraag: Als ik een huis van een zelf-verkoper koop zou ik een huisinspectie moeten krijgen? Antwoord: Of een huis voor verkoop door een eigenaar of door een vastgoedmakelaar wordt aangeboden, is het voorzichtig om de transactie van een professionele huisinspectie afhankelijk te maken die aan u „bevredigend“ moet zijn. Nochtans, verder nemen dit. Een huis is een reusachtige en complexe aankoop. Zou het niet in uw beste belang om professionele hulp te hebben zijn? Dat de verkoper verkiest om een makelaar niet te gebruiken bedoelt u niet, aangezien een koper, wordt veroordeeld om de zelfde keus te maken. Een kopersmakelaar kon uw belangen, belangen zeker veiligstellen die volledig van die van de eigenaar verschillen. Vraag: Ik verkoop mijn huis op dit ogenblik, nochtans heb ik een sluiten-tarief, vaste hypotheek die een $2.300 vooruitbetalingssanctie zal vereisen. Is er om het even welke manier om deze last te vermijden? Antwoord: Is de sanctie van toepassing als u verkoopt? Is het van toepassing als de lening wordt verondersteld? In sommige gevallen zijn de pre-sanctieprijzen slechts op het herfinancieren maar niet op een verkoopsituatie of een veronderstelling van toepassing. Ook, zal de geldschieter de sanctie afdwingen als u met de zelfde geldschieter herfinanciert? Ook, gezien dit een „gesloten tarief“ lening is, doet de eigenschap van de vooruitbetalingssanctie verlopen na drie tot vijf jaar. Als ja, zou het alvorens of herfinancierend te verkopen steek houden te wachten? Spreek met uw geldschieter -- als de sanctie kan worden opgeschort ben zeker om dergelijke informatie schriftelijk te worden.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
