Vraag de Tijden van de Makelaardij 22 Juni, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Ik vond een huis door de krant. Aangezien geen makelaar me het huis heeft getoond of om het even wat voor me met betrekking tot het bezit gedaan, kan ik rechtstreeks naar de lijstmakelaar om de helft van de vragen gaan en commissie die een makelaar had hij gedaan zijn baan zou verdiend hebben? Antwoord: Deze vraag omvat om het even welk aantal misvattingen, maar proberen om de belangrijkste op te helderen. Eerst die, werd u „geïntroduceerdr“ aan het bezit bij krantenadvertentie, een advertentie vermoedelijk voor door de makelaar wordt betaald. Inderdaad, bracht de advertentie van de makelaar een reeks gebeurtenissen in beweging die tot uw rente in het bezit leidde. Deze „inleiding“ is één element dat een makelaar aan een commissie kan gerechtigen. De zelfde logica is op TV- advertenties, de marketing van Internet, radioreclamespots, enz. van toepassing Ten tweede, moet de baan van een lijstmakelaar de belangen van een bezitseigenaar bevorderen. U bent niet de eigenaar. U wordt het best gediend door of met een kopersmakelaar of een procureur te werken. Ten derde, als koper hebt u geen recht de prijs van de lijstmakelaar te bespreken. Die prijs is een kwestie tussen de makelaar en de verkoper. Door een contractuele regeling te willen veranderen waarvan u geen deel bent kon u openen eisen van „slingerend interferentie.“ Als een koper is wat u kunt doen dit: Maak een aanbieding op het bezit dat uw standpunt van zijn waarde weergeeft. De verkoper kan dan goedkeuren, een tegenbod of niet maken antwoorden. Vraag: Ik kocht een bouwterrein in een andere staat in Januari van dit jaar. Nochtans, werd ik onlangs een brief van De huis eigenaars vereniging zeggend mijn stoep niet werd geïnstalleerde en ik het tegen Augustus moest binnenbrengen. Mijn echtgenoot en ik dacht de stoep daar was. Tegelijkertijd er waren sneeuw en ijs op de partij en wij konden niet neer aan het graven maar veronderstelden het daar was. De Mls- lijst zei de „stoep.“ binnen was De makelaar die het bezit verkocht zei het een fout in zijn bureau was. Maar hij biedt nog aan om geen stoep op zijn kosten aan te brengen. De eigenaar van het bezit werd op de hoogte gebracht laatste November dat hij in het binnenbrengen van het achterstallig was. En hij installeerde het niet nog. De makelaar ook bovengenoemd bij de bodem van de pagina op de Mls- lijst is er een ontkenning zeggend hij niet verantwoordelijk voor de nauwkeurigheid van de lijst is. Als de stoep niet tegen Augustus wordt geïnstalleerde, zal De huis eigenaars vereniging een pandrecht op ons bezit zetten en zal ons voor dat eveneens laden. Ik ben niet van mening dat wij voor de stoep zouden moeten betalen. Zouden wij moeten? Antwoord: Door om het even welke kans, diende De huis eigenaars vereniging lien tegen in de afgelopen eigenaar? Als ja, zou u met de titelverzekeringsmaatschappij moeten spreken. Als uw rekening toen correct is ga ik met de makelaar niet akkoord. De taal bij de bodem van het Mls- blad vervangt niet de verplichting van de makelaar als vergunning gegeven beroeps om een nauwkeurige presentatie te maken. De kwestie met de Mls- lijst is geen typo of misplaatste komma. Bevestigend om te zeggen dat iets geïnstalleerd is wanneer dat niet is is het geval feitelijk verkeerd. Als een makelaar kan om het even wat in een MLS die posten zonder enige norm voor nauwkeurigheid zetten toen waarom de consumenten om het even welk geloof zouden hebben dat het systeem geloofwaardig was? Waarom een huis heeft vijf slaapkamers wanneer het drie niet zeggen heeft, of 14 acres wanneer het een partij met enkel 6.000 vierkante voet heeft? Als er geen sanctie is, toen waarom niet? Typisch die zeggen de vastgoedverordeningen iets gelijkend op de regels in Maryland worden gevonden: De „vergunninghouder zal een redelijke inspanning leveren na te gaan alle materiële feiten betreffende elk bezit voor de vergunninghouder het bureau, ermee instemt om aan de verplichting om fout te vermijden, overdrijving, onjuiste voorstelling, of het verbergen van materiële feiten te voldoen.“ Als het me was, zou ik aan de makelaar verklaren dat ik op hem voor een feitelijke en nauwkeurige die vertegenwoordiging van het bezit vertrouwde en dat ik hem verwacht dat compenseert me de uitgave van sidewalk of ik de kwestie hebben zal door de regelgevers van het staatsvastgoed wordt herzien. Een lijst van regelgevers kan in ARELLO.com worden gevonden. Vraag: Mijn echtgenoot en ik kocht een huis. De huisinspecteur gaf ons een rapport opgeven die dat het huis in fijne voorwaarde was. Twee maanden later moeten wij de volledig overgedaane vloeren hebben ($15.000) en dit komt uit de monden van twee verschillende nivellerende bedrijven (die geschatte 50 beelden namen). Beide mensen van deze twee bedrijven zeiden dat als de inspecteur zelfs net op zijn knieën zou geworden zijn en opgevlamd een flitslicht onderaan het huis hij zou gezien hebben dat het in afschuwelijke voorwaarde was (de gebroken stralen, rotten hout, zijn de vloeren enkel ongeveer ter plaatse. Wat kunnen wij doen? Antwoord: Gezien alle problemen verklaart u, waarom was het dat vloer niet het verzakken was? Huur een structurele ingenieur, iemand in wie het reparatiewerk, de vloer doet bekijken en een aanbeveling krijgen detaillerend welke reparaties worden vereist, als geen. Dan neem een blik bij de de onthullingsverklaring van de verkoper en het rapport van de inspecteur. Vraag: Ik ben gehuwd en wij kopen een nieuw huis. Slechts is de naam van mijn echtgenoot op de hypotheek, maar beide namen zijn op de akte. Ik zal maandelijkse betalingen met hem verrichten om de hypotheek te betalen. Als wij scheiden, ik bezit de helft van het huis? Antwoord: Het huis is activa en de hypotheek is een schuld, dus hebt u een rente in activa en geen directe verantwoordelijkheid voor de lening. Nochtans, als de hypotheek onbetaald is en het bezit wordt verhinderd, dan kan uw krediet worden beïnvloed. In het geval van een scheiding, beslist de staat en een regeling -- vriendschappelijk of niet -- zal bepalen wie krijgt wat. Als de scheiding een zorg is, sparen uw controles om u specifiek te bewijzen verrichte betalingen om de hypotheek te behandelen. Vraag: Als u uw huis bij een verlies verkoopt, dan aankoop een andere aan een hogere prijs, dan het tweede huis bij een wezenlijke aanwinst (meer dan toelage $500.000) verkoopt, kunt u het verlies van het eerste huis aan uw basis van het tweede huis toevoegen? Antwoord: Nr. Elke verkoop is een afzonderlijke en verschillende gebeurtenis voor belastingsdoeleinden. Het verlies op de eerste woonverkoop is niet aftrekbaar. Tot $500.000 in winsten indien gehuwd, en $250.000 als enig, zijn niet belastbaar op de tweede woonplaats als u daar voor twee van de afgelopen vijf jaar hebt geleefd en alle andere tests ontmoet. Voor details, zie IRS Publicatie 523, die Uw Huis verkopen. Vraag: Ik bestudeer burgerlijke bouwkunde en ik wil in de vastgoedindustrie zijn. Hoe kan ik beginnen? Antwoord: Beëindig uw graad. Dan, zodra u een diploma behaalt, neem de basis pre-licensureklasse voor uw jurisdictie. Zodra u overgaat gaan de klasse en het vergunningsexamen als vergunning gegeven medewerker aan de beste makelaar of de agent werken u kunt vinden. Vraag: Ik ben ongeveer $14.000 aan IRS verschuldigd en ik kan een korte verkoop moeten doen. Wat met de belastingen zal gebeuren? Ik kan niet me veroorloven om hen te betalen en ik weet wat niet zou gebeuren. Wat kan ik doen? Antwoord: Als u een korte verkoop hebt kunt u creëren toegeschreven -- en belastbaar -- inkomen naast om het even welke belastingschuld u nu hebt. Uw huidige verplichting aan IRS is een afzonderlijke kwestie van de korte verkoop. Nochtans, kunt u een regeling met IRS kunnen uitwerken. Voor details, spreek met een lokale belastingsberoeps en ook een faillissementsprocureur -- een faillissement kan gezien uw huidige omstandigheden noodzakelijk zijn. Vraag: Mijn echtgenoot en ik bezit twee huizen, wij binnen en een huur leven. Allebei worden betaald voor, zodat hebben wij geen hypotheekschuld. Het huis wij leven in is ongeveer $200.000 waard, is de huur ongeveer $60.000 waard. Wij zijn van plan om de huur te verkopen volgend jaar, de woonplaats in twee jaar en dan een derde huis te bouwen. Bezorgd zouden wij over vrijstelling van belasting $250.000 moeten zijn? Antwoord: U hebt twee individuele transacties. Als u de woonplaats verkoopt, en als u in het bezit voor twee van de afgelopen vijf jaar hebt geleefd, dan kunt u tot $500.000 in winsten beschutten indien gehuwd, $250.000 als enig. Als u verkoopt de huureenheid en het bezit voor meer dan één jaar toen bezeten zal uw winst aan het tarief voor kapitaalwinst op lange termijn worden belast. Voor details, spreek met een ACCOUNTANT of andere belastingsberoeps. Vraag: Mijn echtgenoot en ik maakte een aanbieding voor onroerend goed. De verkoper ging mondeling akkoord en wij werkten een contract bij en verstuurden het aan de verkoper met de elektronische post. De verkoper verstuurde had ons met de elektronische post rug een aankoopovereenkomst identiek aan van ons maar zijn vrouw aan de handtekeningssectie, en aangebrachte correcte informatie zoals adressen toegevoegd. Wij verstuurden achter met de elektronische post verklarend dat wij de termijnen van de aankoopovereenkomst goedkeurden. De verkoper verzond ons een andere e-mail komende vestiging een dag en ondertekent dan de overeenkomst en neemt downpayment op. De dag kwam en ging en geen verkoper. Na het roepen en per e-mail versturen, verzonden de verkopers woord dat zij hun mening hadden veranderd en niet verkocht. Wij verzonden hen toen ons ondertekend exemplaar van de aankoopovereenkomst die zij hadden bijgewerkt en wij allen akkoord waren gegaan met via e-mail en een controle voor de storting en verklaard dat wij geloofden wij een bindend contract hadden. Zij keerden de controle na „het vernietigen van“ het en de aankoopovereenkomst met terug een brief dat zij niet het bezit zouden verkopen. Hebben wij een bindend contract en een geval voor specifieke prestaties? Antwoord: Als bindend dan e-mail „overeenkomst“ was waarom u om het even welke documenten moest fysisch ondertekenen? Bevatte de „aankoopovereenkomst“ alle voorwaarden, of was het een meer beperkt document, iets wat enkel prijs en een paar andere punten besprak? Als bepaalde punten niet inbegrepen waren, kan het niet bindend zijn in bepaalde jurisdicties. Voor details, contacteer een lokale vastgoedprocureur. Ben zeker om te vragen hoeveel jaren -- en hoeveel geld -- het zou potentieel kunnen nemen om eisen van „specifieke prestaties op te lossen.“
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
