Vraag de Tijden van de Makelaardij - 23 Juni, 2006 door Peter G. Miller
Vraag: Ik ben een vastgoedmakelaar die met een investeerder werken. Ik heb minstens negen aanbiedingen voor hem geschreven, altijd minder dan vraagprijs en drie zijn goedgekeurd. Wij krijgen huisinspecties en hij wil het rapport om het even wat tonen die niet aan code is, waar preventative onderhoud is gemist, enz. Hij wil de verkopers alles op het rapport van de huisinspectie richten dat sommige lijstagenten om speculatief bespreken te zijn en mijn koper gebruikt doelbewust deze rapporten om de prijs van het bezit drastisch te verminderen. Bijvoorbeeld, wil hij GFI elektroveiligheidsschakelaars in de huizen. Ik vroeg hem of had hij wat in zijn huis en hij wist niet het noch was het een zorg voor hem. Hij beloofde ook om hypotheek aan te vragen, deed dat enkel een pre-goedkeuringsbrief krijgen, en volgde nooit door voor de schatting omdat als de verkoper de prijs van het bezit toen vermindert mijn koper contant geld zal betalen. Mijn grote zorg is dat de lijstagent zal zien dat geen schatting is gepland. Wat I ben om deze agent te zeggen tevreden te stellen andere die ik aan het werk. Dit zet me in een onhandige positie met de lijstagent en toch doet mijn koper onwettig om het even wat niet. Om het even welke ideeën voor me buiten „vondst andere kopers?“ Wij gaan door dit proces voor de derde keer en ik denk niet de verkoper alles gaat richten benadrukt op het rapport, en ten tweede, ik niet denk ik met deze koper opnieuw zal werken aangezien hij zeer tijd intensief en totaal onproductief voor me is. Hij heeft huisinspecties gebruikt om de verkoopprijs te verminderen, meer dan om problemen met het bezit aan te pakken. Hij ziet de problemen wanneer wij het bezit bezoeken, wijs ik hen aan gewoonlijk als zij duidelijk zijn, werkt hij aanbiedingen bij en baseert zich dan op huisinspecties om de verkoopprijs aanzienlijk te verminderen. De inspecties van het huis zijn een mechanisme gezet in plaats om de koper te beschermen door bezits op deficiënties te wijzen, (die hij toen hij het bezit) bekeek die kan worden besproken, maar een hulpmiddel om de verkoopprijs dramatisch niet te verminderen zag. Uw gedachten inzake de kwestie tevreden. Antwoord: De koper is absoluut juist om over bouwverordeningsschendingen te vragen. Als hij een bezit koopt dat niet tot code is zal hij niet het kunnen huren tot het bezit aan alle aangewezen normen voldoet. Waarom zou hij voor moeten betalen kosten als hij de verkoper kan ertoe brengen om te betalen? Waarom koop een bezit dat niet tot code is? U zegt sommige lijstagenten de aanbiedingen van de koper „overwegen speculatief te zijn.“ De agenten van de lijst vertegenwoordigen verkopers. U vertegenwoordigt de koper. Waarom is het verkeerd voor kopers te speculeren? Zouden de lijstagenten geen aanbiedingen voor hun verkoperscliënten verkiezen na te denken? De eigenaren kunnen nr altijd zeggen -- maar drie van negen niet. U zegt de de inspectierapporten van het investeerdersgebruik als „hulpmiddel om de verkoopprijs dramatisch te verminderen.“ Zijn er steenlijsten die zeggen dit immoreel is? Waarom niet zouden de kopers om de best mogelijke prijs en de termijnen te krijgen moeten proberen? De verkopers hebben een optie wanneer de koper onderhandelingen wil heropenen -- zij kunnen nr zeggen. Een schatting wordt uit routine vereist door geldschieters, niet kopers. Wanneer er een schattingsaddendum is, zegt het typisch dat de koper het recht op een schatting bevredigend aan de koper, door een schatter van de keus van de koper heeft, die door een bepaalde datum moet worden voltooid. Als de schatting niet dan wordt voltooid wordt de schattingsclausule typisch ontkend -- het is niet meer „uit“ voor de koper. Spreek met een procureur voor details betreffende de taal in de aanbiedingen die van de koper wordt gebruikt. Als uw koper contant geld toen betaalt heeft hij geen verplichting om alle bescherming te vereisen die een geldschieter zou kunnen eisen. De kopers van het alle-contante geld zouden op basisbescherming moeten aandringen zulk een titelrapport, onderzoek, huisinspectie, schatting, enz., maar als zij niet toen verkiezen keuren zij een verhoogd risico goed. Aldus als een alle-contant geldkoper geen schatting wil, is dat de optie van de koper -- en gok. U zegt uw cliëntaanbiedingen minder dan vraagprijs. Zo wat. In drie gevallen is zijn benadering juist geweest -- anders zouden zijn aanbiedingen niet goedgekeurd zijn. Waarom zou een koper een bepaalde prijs eenvoudig moeten betalen omdat dat is wat de behoefte van verkopers? Denkt u het gebeurt ooit dat de verkopers de markt met lijstprijzen „testen“ die onrealistisch zijn? Zoals u wijst op, heeft uw koper onwettig niets gedaan -- en niets niet in zijn eigen belang. Hij wil eigenschappen kopen die en met zoveel mogelijk kosten betaald door eigenaren veilig zijn. Wat, onredelijk precies, is met deze benadering? Vraag: De grootmoeder van mijn vrouw kijkt om haar huis te verkopen en wij kijken om het te kopen. Zij wil het huis voor een prijs verkopen die zeer redelijk is, maar mijn vrouw en ik maak heel wat geld niet. Is daar een manier de grootmoeder haar prijs kon verminderen en ons hebben het verschil aan haar recenter betalen, enkel zodat zijn de maandelijkse betalingen op het huis minder. Wij proberen niet om van de grootmoeder te scheuren, enkel proberend om het voor mijn vrouw en jonge geitjes gemakkelijker te maken. Antwoord: Het is zeer waarschijnlijk dat de grootmoeder slechts één belangrijke activa in de wereld heeft, haar huis. Als zij aan u bij een korting onder die zeer redelijke prijs verkoopt kan zij aan een materieel kwaad lijden. Ook, als zij aan u verkoopt kunnen er andere kinderen en kleinkinderen zijn die het bezit zouden willen kopen, vooral als het bij een korting beschikbaar is. Om maandelijkse betalingen te verminderen spreek met lokale geldschieters en vraag of zou u voor een band-gesteunde hypotheek of van het hypotheekkrediet certificaat financiering kunnen (MCC) kwalificeren. Dit zijn programma's door uw staatsoverheid. Ook, alvorens verder heeft te gaan uw grootmoeder een wettelijke kliniek of een procureur samenkomen die zich in oudere wet specialiseert. Zij zou onafhankelijke raad betreffende deze transactie moeten krijgen en zij zou a ook moeten hebben zal en het leven zal. Vraag: Ik kocht mijn huis ongeveer vier jaar geleden. Ik viel in liefde met het huis, maar aarzelde een weinig om wegens het feit te kopen het over drie kwart van een mijl van de provinciestortplaats is. Mijn makelaar verzekerde me dat als ik om het even welk probleem opnieuw verkopend het had, de stortplaats het van me bij marktwaarde na het een lijst maken van van het op de markt voor een jaar zou kopen. Aangezien het blijkt, nu het een jaar en een maand is geweest, heb ik uit geconstateerd dat de terugkoopovereenkomst slechts met de originele eigenaren was en niet op me van toepassing is. Is er om het even welke verplichting op het deel van mijn oude makelaar aangezien zij deze verklaring aan me aflegde? Antwoord: Werd zulk een verklaring ooit afgelegd schriftelijk of voor anderen? Als ja, spreek met een procureur. Als nr, dan het dat kan zijn wat u hoorde en wat werd gezegd zijn verschillend. Vraag: Ik ben onlangs gescheiden en (voor beter of slechter) tijdens de huisvestingsboom en het bespaarde geld voor een aanbetaling uit gebleven. Nu, worden de prijzen gesneden op de flats die ik heb gehouden van. Zo zou, ik in kopen via een laag bod op een moeten springen plaats die reeds één prijsbesnoeiing heeft gehad? Of zou, ik deze zacht wordende flatmarkt meer tijd weg te koelen moeten geven? Ik weet wat ik van behoefte houd en ik het heb gevonden, maar het geduld kan een deugd zijn -- nog, is de timing alles. Antwoord: Cliches opzij, niemand weet wat aan toekomstige waarden zal gebeuren -- zoals zij op Wall Street zeggen (en negeer dan) -- de afgelopen prestaties waarborgen geen toekomstige waarden. Hier is een alternatief idee: Waar wilt u leven? Waarom een plaats niet vinden die het best op uw persoonlijke voorkeur wijst en laat de markt gaan waar het gaat. Het gaat hoe dan ook daar, ongeacht wat iedereen denkt. Vraag: Ik bekijk het kopen van een huis. De vraagprijs is $274.900. Ik deed een bezitsonderzoek en het verklaart dat de totale beoordeelde waarde $168.000 is. Is dit de daadwerkelijke waarde van het huis? Antwoord: De beoordeelde waarden wijzen op de belastingsbasis voor het bezit. De beoordeling zelf kan huidig zijn -- of het kan verscheidene oude jaren zijn. Ook, kunnen de beoordelingsregels jaarlijkse beoordelingsverhogingen beperken. Het resultaat is dat de beoordelingswaarden niet op huidige verkoopprijzen kunnen wijzen, vooral in markten waar de prijzen zich snel in één directeur of een andere bewegen. Voor een betere betekenis van marktwaarden, krijg een kopersmakelaar en vraag over recente verkoop van gelijkaardige eigenschappen in de directe buurt. Bekijk nu vergelijkbare eigenschappen voor verkoop en zie hoe zij met het bezit vergelijkbaar zijn dat u interesseert. Vraag: Ik heb twee zonen, één een recente gediplomeerde met een oprechte wens om universiteit bij te wonen. Ik wil betrokken worden bij vastgoed om geld te verdienen om mijn zoon naar universiteit te sturen. Hoe ik een investeerder vind om een huis te kopen dat ik heb gevonden die een uiterst goede overeenkomst schijn te zijn. Het huis vergt heel wat reparatie en ik ben geinteresseerd in het achtervolgen van dit, maar ik heb geen geld. Ik heb gehoord dat het mogelijk is om iets in die aard zonder geld te doen en dat er mensen zijn die „goede overeenkomsten“ als dit zoeken. Antwoord: Verander rond dit. Veronderstel dat u een investeerder was en iemand wees op een goed bezit voor u om te kopen. Wat zou u voor zulk een suggestie betalen? Zou u een verplichting hebben om om het even wat te betalen? Er zijn verscheidene dingen u moet doen. Eerst, spreek met de middelbare schooladviseur van uw zoon betreffende beurzen en toelagen voor uw zoon. Dergelijke fondsen kunnen zijn universiteitskosten zeer drukken. Ten tweede, om kosten verder te drukken hebben uw zoonsbegin in een communautaire universiteit. Dergelijke scholen zijn vaak uitstekend en de kredieten van de programma's van twee jaar kunnen gewoonlijk op de universiteiten van vier jaar worden toegepast. Ten derde, neem de klasse in uw jurisdictie wordt vereist een vastgoedwinkelbediende te worden die. Dit zal u om een vastgoedvergunninghouder toestaan te worden. U kunt dan onder het gezag van een makelaar werken -- en als u een investeerder tot een bezit leidt kunt u dan op een commissie voor uw werk, een eis recht hebben die uw makelaar kan voor het gerecht afdwingen. | 
