Vraag de Tijden van de Makelaardij 23 Maart, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Mijn ex-vriend en ik bezit een huis als huurders in gemeenschappelijk maar onze verhouding beëindigde meer dan twee jaar geleden. Wat is de beste manier moet worden geplaatst voor het huis dat alleen in zijn naam zodat ik niet meer verantwoordelijk voor de lening ben? Hij heeft een titelbedrijf die me vragen om een „akte van gift te ondertekenen,“ bewerend dat er geen belastingsgevolgen voor me zijn. Alles ik heb gelezen wijst erop dat ik belastingen zou moeten betalen als ik een giftakte onderteken. Het huis werd oorspronkelijk gekocht voor $230.000 en werd onlangs geschat bij $700.000. Antwoord: Wat is uw doel? Hebt u om het even welke rente in het krijgen van compensatie voor uw rente in het bezit? Eerst, zelfs als u uw naam uit de titel verwijdert bent u nog verantwoordelijk voor de lening tenzij bevrijd door de geldschieter. Veronderstel dat ik $500.000 aan een geldschieter op een bezit verschuldigd was en het huis voor $17 aan een voorbijganger op de straat verkocht. Alhoewel de titel is veranderd kunt u wedden de geldschieter me nog voor het terugbetalen van lening $500.000 verantwoordelijk zal houden. Over het algemeen zal een geldschieter iemand niet van een lening bevrijden omdat het doen dit het risico van de geldschieter zou verhogen: Als iets verkeerd gaat is het beter om twee leners te hebben in plaats van enkel te achtervolgen. Ten tweede, werd het bezit gekocht voor $230.000 en waard is nu $700.000. Dat is een verschil van $470.000 plus om het even welk die leningsamortisatie en geld wordt gebruikt om downpayment te maken. Welk deel van de gelijkheid in dit bezit behoort tot u als mede-eigenaar? Ten derde, kunt u een gift van zelfs $12.000 per jaar aan een andere persoon geven zonder een giftbelasting onder ogen te zien. U kunt grotere bedragen geven en een giftbelasting niet betalen -- nochtans zult u uw capaciteit beperken om belastingvrije giften in de toekomst te geven. Wat is de waarde van uw belang in het bezit als u een „giftakte“ gebruikt? Eerder dan het opgeven van uw rente in het bezit voor „goede“ overweging („liefde en affectie“), waarom niet aan uw ex-vriend verkopen? Door te verkopen zal de titel veranderen zodat zal de oude lening moeten worden betaald of worden vervangen. U zou geld voor uw rente in het bezit krijgen. Onderteken om het even wat met iedereen niet tot u met uw eigen procureur en belastingsberoeps hebt gesproken. Vraag: Ik heb een vennootschap met mijn broer. Wij hebben acht huureigenschappen. Van die acht eigenschappen hebben wij drie die behoefte van belangrijke reparaties. Is het mogelijk om het saldo te herfinancieren en te betalen dat wij op drie geweest en één of andere het werk capitol bereikt. Als zo wat de beste te nemen route zou zijn? Antwoord: Hoeveel gelijkheid hebt u in uw eigenschappen? Bijvoorbeeld, kunt u slechts één bezit moeten herfinancieren om genoeg contant geld op te heffen om voor alle verbeteringen te betalen. Maak een grafiek die hoeveel contant geld tonen u nodig hebt om elk bezit te herstellen en welke verbeteringen elk vereist. Dan maak een tweede grafiek die alle acht eigenschappen, hun eerlijke marktwaarden en hun huidige schuldniveaus tonen. Het kan mogelijk zijn om één contractant te hebben werkt aan alle drie eigenschappen en krijgt een korting voor volume. In verband met het herfinancieren, probeer om any more contant geld niet te krijgen dan u voor reparaties nodig hebt -- en wanneer u of wordt gedaan huur de betere eigenschappen of de schil van enkele acht om uw schuldlading te verminderen. Vraag: Ik kocht onlangs een huis dat ongeveer 30 jaar oud was. Nadat wij ons binnen bewogen, de eerste dag, ons gesteund riool. Kom te weten komen de pijpen onderaan ons gespleten niveauhuis gebroken zijn. Ik ben één enkele moeder op een zeer beperkte begroting. Ik heb de verzekering van huiseigenaren maar zij zullen slechts $500 naar reparaties betalen. Wij gaan moeten mislukking omhoog onze onlangs geïnstalleerdez vloer geen die mijn beleid van huiseigenaren zal dekken. Kent u van om het even welk soort hulp of actie ik kan voeren? Ik heb dit unlivable huis en geen plaats om te gaan! Antwoord: Die hebt u een verklaring van voorwaarde door de verkopers en hun makelaar wordt verstrekt? Waren de pijpen voordien gebroken? Werden de reparaties gemaakt? Kreeg u een professionele huisinspectie? Door om het even welke kans, braken de pijpen eenvoudig toen u zich binnen bewoog? Dat schijnt als vreselijk geluk maar dergelijke dingen gebeuren. Als het blijkt dat de voorwaarde van de pijpen slecht gekend om voorafgaand aan uw aankoop was te zijn en de voorwaarde niet werd onthuld, dan zie een lokale procureur. Aangezien de verzekeringspolis slechts $500 zal betalen, vraag uw verzekeringsmakelaar zulk een vrij kleine eis zal veroorzaken een premieverhoging indient. Vraag: Drie broers kochten een huis als gemeenschappelijke onderneming. De primaire koper alvorens de gemeenschappelijke onderneming in te gaan wil alle drie vrouwen met eis het bezit aan de gemeenschappelijke onderneming ophouden. Is dit een voordelig ding voor de vrouwen te doen? Ik wil geen opgehouden met eis ondertekenen als het me van om het even welk voordeel van eigendom zal beroven aangezien nu mijn echtgenoot en ik een groot één derdegedeelte van de hypotheekbetaling heb. Antwoord: Een „opgehouden met eisen“ akte betekent dat iemand opgeeft de rente zij in het bezit hebben. Welke rente hebben de vrouwen in het bezit als het door de drie broers werd gekocht? Zult u betaald worden voor het opgeven van uw rente? Door om het even welke kans, werd dit bezit gefinancierd met de vrouwen als medeondertekenaars? Door de titel in kon het bezit onmiddellijk gepast betaalbaar de lening en worden te veranderen? Me ervan bewust ben dat als u mede-ondertekend de lening maar titel aan het bezit opgeeft u voor het terugbetalen van de schuld nog verantwoordelijk bent -- niet één derde van de schuld, of één zesde, maar de volledige schuld. Alternatief, zou het zijn niet op de titel een goed idee kunnen zijn om aansprakelijkheid te beperken. De eerste regel voor titelveranderingen is doet niets tot u met een lokale vastgoedadvocaat hebt gesproken. Ben zeker om over belasting en landgoedkwesties naast vastgoedkwesties te vragen. Een opgehouden met eisenakte is gemakkelijk te creëren -- en vaak ongelooflijk duur tot onbehoorlijk. Bovendien zouden alle eigenaren en echtgenoten procureurs om een andere reden moeten zien: Iedereen zou testament en het leven testament moeten hebben om hun activa te beschermen. Vraag: Als ik een lichte wijziging aan mijn aankoopcontract kan ik doe zodat zelf wil maken of ik wens een advocaat om het te doen? Hoeveel zou het kosten? Antwoord: U kunt een bestaand contract zonder geschreven goedkeuring van alle partijen aan de overeenkomst in geen geval wijzigen. Over de vraag of u of niet een procureur vereist die van „slightness“ van uw verandering afhangt. Zal bijvoorbeeld, uw veranderingseffect de aankoopprijs of de financiering van het bezit? Zal het een verschil aan uw geldschieter uitmaken? Herinner dat wanneer het aanvragen een lening u de geldschieter van de volledige en definitieve aankoopovereenkomst moet voorzien. Hebt u een ervaren kopersmakelaar die u vertegenwoordigt? Als ja, spreek eerst met hem of haar over wat u veranderd wilt. Vraag: Ik overweeg wordend vergunning gegeven professioneel om een vastgoed, te worden maar hoe het beloven de vooruitzichten in de Stad van New York is? Ik ben zeker het concurrerend bent, maar u denkt ik een betere kans in een verschillende plaats zou hebben? Antwoord: Elke markt is uniek en uw potentieel voor succes hangt van uw vaardigheden, persistentie, onderwijs af, online aanwezigheid, die op de markt brengen en -- vaak -- geluk. De grote steden zijn uitstekende plaatsen om zaken eenvoudig te doen omdat zo vele mensen en zo veel het gaan op middelen er vele kansen zijn. Zijn de grote steden concurrerend? Zeker. Maar zo is elke stad en burg. Waarschijnlijk de beste manier begonnen te worden is een situatie te vinden waar u als vergunning gegeven medewerker aan een succesvolle makelaar of een agent kunt werken. Vraag: Waar is het dat er een nieuwe wet in Californië is dat een verplichte aankoop van de 5 percentenaanbetaling een huis vereist? Antwoord: Nr. Bijvoorbeeld, FHA en VA allebei vereis minder dan 5 percenten beneden en vele die programma's door privé hypotheekverzekering kunnen (MI) worden gesteund met 5 neer percenten worden gehad. Voor details, spreek met lokale makelaars. Vraag: Mijn echtgenoot en ik maakte een lijst van ons huis met een makelaar omdat hij ons dit huis verscheidene jaren geleden verkocht. Van hem gaven de baan aan zijn zoon die een agent in zijn bureau is, maar de zoon heeft agressief ons bezit niet op de markt gebracht. Voor verscheidene maanden hebben wij geprobeerd om te weten te komen welk soort marketing en doend suggesties wordt gedaan, maar zij zijn langzaam zich te bewegen. Gisteren riep de vader om over hoe te spreken hij „niet om het even wat“ kan doen tenzij wij de prijs door $25.000 laten vallen. Wij hebben reeds de prijs door $25.000 gelaten vallen en minder het tonen dan aan de hogere prijs gehad! Wij denken nu hij ons vertelt hoofdzakelijk dat hij niet probeert om het bezit te verkopen omdat hij denkt het van te hoog de prijs vast heeft gesteld. De mening u, heeft het vergelijkbaar van aan andere huizen in de buurt de prijs vastgesteld. Hoe kunnen wij uit onze lijstinstemming met deze makelaar krijgen? Antwoord: Het is zeker onplezierig om de prijs van een bezit eens te verminderen en dan een tweede vermindering onder ogen te zien. Dit gezegd zijnde, hier bekijken de details. Eerst, het is zeer waarschijnlijk dat het bezit geschikt wanneer vermeld werd geprijst. Het kan ook waar zijn dat de markt en daarom een prijs zacht is geworden die de eens gemaakte betekenis niet meer haalbaar is. U moet een nieuwe concurrerende marktanalyse van (CMA) de makelaar ertoe brengen om te zien waar de markt vandaag zit. Ten tweede, moeten de makelaars en de cliënten communiceren. U zou de makelaar of de agent moeten vragen door het marketing plan gaan zien wat of niet gedaan is gedaan. Het is volledig mogelijk dat u van de diverse die maatregelen door de makelaar worden getroffen onbewust bent. Beurtelings, is het de verantwoordelijkheid van de makelaar om het marketing plan te volgen en dat alles te verklaren tot op heden is gedaan. In verband met het einde van de lijstovereenkomst, die slechts met de wederzijdse toestemming van zowel u als de makelaar kan worden gedaan. Vele makelaars begrijpen dat het is averechts om een lijst met ontevreden cliënten te behouden en een lijst als kwestie van goede public relations zal beëindigen. Anderen willen gecompenseerde contant geld tot op heden kosten zijn. De beste benadering is calmly met de makelaar te spreken en voor te stellen dat u minstens zult betalen voor zijn contant geldkosten.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
