Vraag de Tijden van de Makelaardij 25 Mei, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Ik heb een cliënt die momenteel in borg met een bezit REO is. Na de termietinspectie, waren er significante reparaties die moesten worden gedaan. De verkoper kwam overeen om ons een krediet $2.600 „te geven naar het sluiten van kosten“ voor de reparaties. Nochtans, willen zij ons de reparatie „na“ dicht van borg doen, aanhalend „aansprakelijkheidszorgen“. Waarom denkt u zij ons de termietreparatie „na“ en tijdens geen borg zouden willen doen? Antwoord: Als kwestie van brede speculatie en zonder kennis van om het even welke bepaalde verkopers, mijn gaat het denken als dit: U reparaties alvorens maakte te sluiten, beschadigde het bezit en toen niet sloot veronderstel? Dat zou één zeer goede reden zijn om een koper te houden van het maken van reparaties vóór regeling. Weet u dat de reparaties $2.600 zullen kosten? Of konden groter de kosten zijn? Ten minste zou het maken ontdekken om een zorgvuldig en uitgebreid onderzoek van het bezit door een gekwalificeerd ongediertecontrolemechanisme te hebben alvorens het krediet goed te keuren. In verband met waarom het krediet naar „het sluiten kosten“ eerder dan een bepaald probleem werd toegewezen, als het me was zou ik niet kunnen willen een geschreven erkenning hebben die in de toekomst aantonen zou kunnen worden van verwijzingen voorzien die dat er een termietkwestie kan zijn. Vraag: Het is dicht aan een maand sinds het een lijst maken van van ons huis van Colorado in een hete markt van verkopers. Wij hebben het twee tonen en één aanbieding gehad. Ons huis is één van een paar oudere huizen in een elegante nieuwe ontwikkeling en is in een fantastische plaats op een exclusief gebied. Meningen, oppervlakte, privacy, nabijheid aan stad…. Hoe test één lang de markt? Wat u aangaande zou adviseren: geduld die, die laten vallen de lijstprijs, of laten vallen onze het een lijst maken van en het verkopen FSBO? Antwoord: Geen twijfel u een aardig bezit, echter, Colorado hebt heeft een reusachtig aantal verhinderingen. RealtyTrac.com rapporteert dat Colorado gerangschikte tweede in verhinderingen onder alle staten is. In de meeste jurisdicties zijn er gemiddelde het verkopen tijden. Spreek met uw makelaar om te bepalen hoe lang het duurt om een typisch huis in uw buurt op de markt te brengen -- en erken dan dat het „gemiddelde“ betekent sommigen sneller verkopen en sommigen langzamer verkopen. In verband met veranderend prijzen, geduld of wat, is de beste stap met de makelaar te gaan zitten en het marketing plan te bekijken dat werd voorgelegd toen u een lijst maakte van. Is het plan gevolgd? Zijn er veranderingen die zouden moeten worden aangebracht? Vraag: Ik kocht een flat in 2003. Kort na zich het bewegen in de eenheid klaagde ik over bovenmatig lawaai van een installatie van de zinkputpomp dat de bouwer had gemaakt en dat de wijziging tot een geur leidde die in mijn hoogste niveau komen, meestal rond de wasmachine/de droger. Een loodgieter van de bouwer beweerde dat het „loodgieterswerk in schending aan de bouwverordening“ is. Ik heb het bezitsbeheer voor het project sinds 2003 tot onlangs gecontacteerd. Ik ben nu geïnformeerd dat er dekking in het kader van een garantieprogramma was dat nu is verstreken. Hoe kon de inbezitneming voor deze eenheid met bouwverordeningstekorten worden verleend? Antwoord: Het is nu 2007 en u zag eerst deze problemen vier jaar geleden. Als de bouwer niet ontvankelijk was, dan was de oplossing de lokale bouwinspecteur in 2003 te roepen om te bepalen als de bewering van de loodgieter correct was. Als er codeschendingen zijn, dan kan de lokale regering verzekeren dat de reparaties door de bouwer worden gemaakt, als de bouwer verantwoordelijk is. Vraag: Als mijn vrouw en ik me terug in één van onze huren beweeg en daar meer dan 24 maanden leef zullen wij voor de $500.000 vermogensbelastingvrijstelling kwalificeren? Antwoord: Misschien. Als de huureenheid door een 1031 belastingsuitwisseling werd verkregen zult u het bezit minstens vijf jaar, met inbegrip van twee jaar van residentie moeten bezitten, om voor de kapitaalwinst te kwalificeren schrijf af. Als de huureenheid door geen 1031 werd verworven ruil, dan kunt u daarin minstens twee jaar leven en anders voor de kapitaalwinstafschrijving kwalificeren. In één van beide geval, wanneer u u kunt „ook onder ogen zien herover“ verkoopt belasting voor genomen waardevermindering terwijl het bezit als huur werd gebruikt. Voor details, spreek met een ACCOUNTANT of andere belastingsberoeps. Vraag: Ik kocht mijn coöperatie van Manhattan in 1996 en dit is mijn primair en slechts verblijfplaats geweest. Ik denk aan het verkopen en zal een wezenlijke winst op de verkoop maken. Welk percentage moet, eventueel, ik in kapitaalwinst betalen? Kan vrijgesteld ik van de belasting zijn? Antwoord: Volgens de Nationale Vereniging van de Coöperaties van de Huisvesting, „door handeling van Congres, worden de coöperatieaandeelhouders behandeld het zelfde als de enige eigenaren van het familiehuis wanneer zij verkopen. Als uw coöperatie uw primaire woonplaats voor twee van de vijf jaar voorafgaand aan het verkopen is geweest, zijn eerste $250.000 ($500.000 indien gehuwd) van aanwinst uitgesloten van federale inkomstenbelasting. U kunt de uitsluiting meer dan eens gebruiken.“ Voor details, zie IRS Publicatie 523, die Uw Huis verkopen en spreek met een belastingsberoeps. Vraag: Kon u me een alstublieft geven idee over hoeveel mijn huis in waarde zou dalen als twee 200 voet 50kw AM radiotorens 1.200 voet van mijn huis en klapzoen voor mijn mooie Rotsachtige meningen van de Berg werden opgezet. Het gebied is in zones ondergever*deelde landelijke woon. Mijn huis is op 5.7 acres. De buren zijn 5 tot 20 acrespakketten en droevig zijn zij nog dichter aan voorgestelde torenplaats. Mijn huis wordt getaxeerd nu rond $350.000. Antwoord: Een studie van 1998 door James A. Bryant en Donald E. Epley bekeek de kwestie van huiswaarden en elektromagnetische gebieden. Hun studie is interessant alhoewel uw situatie radiotorens en niet machtslijnen impliceert. Bryant en Epley bieden een verbazingwekkende observatie aan: Alhoewel mist het feitelijke bewijsmateriaal, een rechtszaak -- Criscuola v. Power Instantie van Staat van New York, 1993 -- toont aan dat de „waarneming van een gezondheidsrisico van elektromagnetische gebieden (EMFs) de basis van een vermindering van woonbezitswaarde en compensabele schade is geweest. Dit geval bevestigde opnieuw de tendens in elf verklaart dat het bewijs van openbare vrees een adequate basis voor compensatie is alhoewel het wetenschappelijke bewijsmateriaal.“ ontbreekt Met andere woorden, kunnen de waarden worden verminderd niet omdat er een echte gezondheidsbedreiging maar wegens indrukken is, of die indrukken juist zijn, verkeerd of van de muur. „Cancerphobia,“ schrijft de studieauteurs, „een kwestie aan om het even welke bezitseigenaar is geworden die dichtbij een machtslijn en de geldschieters verblijft die leningen op die eigenschappen houdt die aan een daling in marktwaarde kunnen lijden. Geen bekend gegeven bestaat om de omvang van de woon beïnvloede waarde te schatten, maar de logica moet een grote waarde veroorzaken aangezien elke lokale gemeenschap de lijnen van de machtstransmissie.“ heeft Om het effect op bezitswaarden door de bouw van nabijgelegen radiotorens te bepalen, spreek met lokale schatters die de kwestie hebben bestudeerd. Vraag: Nadat ik een huis kocht, deelden de buren me mee dat een oude mens zelfmoord in het huis beging. Kan een makelaar dergelijke informatie inhouden? Kan een makelaar vertellen me of had een vroegere eigenaar Hulp? Antwoord: Het eerlijke Akte van de Huisvesting, zegt HUD, maakt het onwettig „om om het even welke verklaring te adverteren of af te leggen die op een beperking wijst of een voorkeur die op ras, kleur, nationale oorsprong, godsdienst, geslacht, familiestatus, of handicap wordt gebaseerd. Dit verbod tegen discriminerende reclame is op ééngezins en door de eigenaar bewoonde huisvesting van toepassing die van het Eerlijke Akte van de Huisvesting.“ anders vrijgesteld is Eveneens, zegt HUD, „als u of iemand met u associ?ërde: Heb een fysieke of geestelijke onbekwaamheid (met inbegrip van hoorzitting, mobiliteit en visuele impairments, chronisch alcoholisme, chronische geestelijke ziekte, AIDS, AIDS Verwante Complexe en geestelijke vertraging) die wezenlijk één of meerdere belangrijke het levensactiviteiten beperkt, hebben een verslag van zulk een onbekwaamheid of beschouwd zoals hebbend zulk een onbekwaamheids“ toen extra bescherming van toepassing ben. Aldus kunnen een makelaar, een eigenaar of een verkoper niet betreffende al dan niet becommentariëren of speculeren iemand heeft of AIDS had omdat op zijn gezicht zulk een opmerking als discriminerende verklaring kan worden gezien. Er zijn een verscheidenheid van „gebrandmerkte“ bezitsregels in diverse staten -- en geen gebrandmerkt bezit beslist in vele jurisdicties. Op sommige gebieden worden de zelfmoorden en de moorden beschouwd als materiële kwesties helemaal niet, op andere gebieden kunnen zij materiële informatie zijn voor een bepaalde tijdspanne indien gekend aan de makelaar. Alternatief, en ondanks staatsregels, kon men debatteren dat de bespreking van een zelfmoord ook iets is die het federale Eerlijke Akte zou overtreden van de Huisvesting omdat een zelfmoord als deel van een chronische geestelijke ziekte zou kunnen worden gezien. Voor de details met betrekking tot uw jurisdictie zult u met een lokale procureur moeten spreken. Vraag: Mijn buur bracht vergunningen ertoe om een ruimte te bouwen en het te verbinden met zijn huis. De stad maakte hem een onderzoek krijgen dat „magisch“ de bezitslijn ontruimde. Ik had onlangs mijn eigen gedaan onderzoek en de buur is oprukkend tot 4 " door de achterhoek van zijn nieuwe structuur op mijn kant van de gemeenschappelijke muur. Ik raadpleegde een advocaat en hij gaf me vele alternatieven in verband met acties niet die ik kon voeren zonder een partij in wettelijke prijzen te kosten. Als ik probeer om mijn huis te verkopen zal ik de aantasting moeten onthullen? De bouw vond een weinig meer dan drie jaar plaats geleden. Antwoord: Als de garage op uw bezit toen aantast dat met het onderzoek van een koper zal worden bepaald. Nochtans, kan er geen aantasting zijn, gezien uw buur een onderzoek veroorzaakte dat aan de stad bevredigend was. Wat u nu hebt dueling onderzoeken. De kwestie zou schriftelijk moeten worden onthuld en de koper zou een onderzoek als voorwaarde van de verkoop moeten moeten krijgen zodat kan hij of zij onafhankelijk bepalen al dan niet er een materieel probleem is. Zal deze kwestie de waarde van uw bezit beïnvloeden? In een hete markt, misschien niet. In een koude markt, het waarschijnlijkst.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
