Vraag Realty Tijden 27 April, 2007 - 4/27/2007 - de Flat van het Huis van het Huis van het Vastgoed

Vraag de Tijden van de Makelaardij 27 April, 2007

door Peter G. Miller

Antwoord: ED Horan, een verklaarde uitwisselingsspecialist met het Bedrijf van de Uitwisseling van de Makelaardij (www.1031.us), biedt deze reactie aan:

„Veronderstellend dat het huis van de vakantiehuur u van plan bent te verkopen als 1031 uitwisseling opgegeven bezit kwalificeert, uw aankoop van belang a1/13 aangezien een vervangingsbezit niet zal kwalificeren.

De „reden voor dit is dat IRS het privé-gebruik van het bezit door om het even welke mede-eigenaar zoals zijnd privé-gebruik door u overweegt. Aldus, zelfs als u het bezit voor uw gehele vier weken verhuurde, zou het geaccumuleerde privé-gebruik door uw mede-eigenaren het bezit zoals wordt gehouden voor bedrijfs of investeringsdoeleinden.“ diskwalificeren

Voor meer informatie zie IRS Publicatie 527, het WoonBezit van de Huur, en spreek met een belastingsberoeps voor details.

Vraag: Wij maken een lijst van een stuk van bezit voor verkoop. Wij vragen ons af of om de makelaar toe te staan om de koper evenals ons te vertegenwoordigen. Is o.k. dit?

Antwoord: De regels en de praktijken variëren door jurisdictie, maar in basistermen wanneer u van uw huis met een vastgoedmakelaar een lijst maakt dat het individu uw agent is en u bent de cliënt. Aangezien heeft een „agent“ uw makelaar bepaalde die verplichtingen aan cliënten, verplichtingen soms bij term „steenkool worden vertegenwoordigd“ -- zorg, gehoorzaamheid, verantwoordingsplicht en loyaliteit.

Volgens de Nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed, toont een studie van 2006 van kopers en verkopers aan dat 44 percent van alle kopers de overeenkomsten had geschreven van de kopersmakelarij terwijl nog eens 20 percenten mondelinge overeenkomsten hadden. Zesentwintig percent van ondervraagden gebruikte kopers geen makelaars en 11 percenten wisten wie niet hen vertegenwoordigde, als iedereen.

Inderdaad, is er een goede kans uw makelaar in een vrij-waaierkoper zal brengen, niet vertegenwoordigd iemand door een andere makelaar.

Uw makelaar kan als onthulde dubbele agent handelen en zowel u als uw koper in de transactie vertegenwoordigen. In sommige jurisdicties, kan een makelaar als „facilitator die“ kunnen handelen de partijen bijeenbrengen maar niemand vertegenwoordigen. Waar er grote makelarij met veelvoudige bureaus is hebt u soms één agent een verkoper vertegenwoordigen en een andere die een koper vertegenwoordigen. Aangezien beide agenten voor de zelfde makelaar werken, doet de kwestie zich van dubbel bureau voor.

Als eigenaar uw doel is het bezit voor de hoogste prijs en de beste termijnen te verkopen u in uw markt kunt op dit ogenblik worden. Het is belangrijk om zich van bureaukwesties bewust te zijn en het is belangrijk dat uw makelaar alle vereiste onthullingen verstrekt, maar geen minder belangrijk u wil het bezit verkocht krijgen.

Filosofisch, zou ik in een perfecte wereld verkiezen dat elke verkoper en elke koper elk een afzonderlijke makelaar in elke transactie hebben, maar zulk een norm is niet praktisch in de markt van vandaag. Het goede nieuws, minstens, is dat 44 percent van alle kopers de overeenkomsten van de kopersmakelarij heeft geschreven.

Wat praktisch is en wat nu in de meeste jurisdicties wordt toegelaten is onthuld dubbel bureau of wat soms „aangewezen“ bureau wordt genoemd.

Het dubbele bureau vertegenwoordigt een belangengeschil omdat de kopers en de verkopers inherent verschillende agenda's hebben. Nochtans, onthuld dubbel bureau -- omdat het geopenbaarde eerlijk is -- plaatst beide partijen op bericht dat er een conflict, een conflict is dat elk heeft verkozen om goed te keuren.

Uw makelaar zou moeten kunnen aan bureaunormen en vereisten in uw jurisdictie volledig en duidelijk verklaren. Bijvoorbeeld, is vertegenwoordigt er een vermoeden dat tenzij anders goedgekeurd een makelaar automatisch een koper of een verkoper? Dit is een gesprek met een waarde van het hebben alvorens een lijstovereenkomst wordt ondertekend zodat precies begrijpt u wat wordt gedaan en waarom.

Bovendien of een koper of een verkoper kan de diensten van een procureur ook in dienst nemen om contracten te herzien en juridisch advies te geven.

Vraag: Ik kocht onlangs een huis. In het contract hand-schreef mijn makelaar dat „alle raambekledingen“ in de verkoop werden omvat.

Gissing wat? Het gordijn en de hardware missen.

De agent van de verkoper zegt nu drapes „raam geen bekledingen“ waren aangezien zij volledig niet de ramen behandelden, en andere bekledingen (zonneblinden) werden verlaten op die ramen.

Zij zegt ook de houten staven raam geen bekledingen zijn noch zij „inrichtingen“ zijn omdat zij zouden kunnen worden verwijderd zonder de muur te beschadigen.

Aan me is dit een geen-brainer-nr.

Wat zegt u?

Antwoord: Ik zeg de contracten op een bepaalde manier zouden moeten worden geschreven wat noch onduidelijk noch betwistbaar is.

De wettelijke taal heeft een bepaalde verwoording waar elke termijn een specifieke en overeengekomen betekenis heeft. De „bekledingen van het raam“ is een voorwaarde van kunst, maar eerder geen algemene uitdrukking. Bijvoorbeeld, zou het beter kunnen geweest zijn om te zeggen dat u alle die raambekledingen en venstervullingen op zijn plaats vanaf 27 April, 2007, omvattend maar niet tot alle schaduwen, zonneblinden, gordijnen, valletjes, drapes, gordijnen en al verwant hardware en het materiaal worden beperkt moest houden.

In deze situatie, zou ik de makelaar om nieuwe gordijn en hardware vragen.

Overigens, is de test voor een „inrichting“ niet of het zonder schade kan worden verwijderd, maar of het aan in bijlage is en bedoeld een deel van het bezit te zijn. Bijvoorbeeld, kon u een ingebouwde oven uit een keuken zonder schade verwijderen maar anderzijds zou u een reuzegat hebben. Ronduit zou de oven moeten blijven.

Vraag: Ik bezit een duplex. Ik leef aan één kant en huur andere. twintig jaar heeft dit zeer goed gewerkt. Nu is dat alles veranderd. De duplex wordt schoongemaakt, geremodelleerd, en klaar maar in de afgelopen drie weken heb ik een dwarsdoorsnede van mensen geïnterviewdj die geen betekenis van verantwoordelijkheid of overweging voor anderen hebben. Wat zijn volkomen ruw. Ik heb mijn krantenadvertenties voor nu geannuleerd. Ik gebruik word-of-mouth onder vrienden en kennissen.

Ik realiseer ons gebied in diep probleem met huisvesting en banen is. Ik wil een huis verstrekken; dat is allen. Ik heb de huur verminderd. Ik ben vermeld op drie verschillende plaatsen van Internet, ook.

Is er een andere raad u me kunt geven om mijn eenheid te huren?

Antwoord: Ik ben niet zeker wat een gebrek aan verantwoordelijkheid of brutaliteit in uw bijzondere situatie, maar ik vormt ben vrij bepaald dat dergelijke kwaliteiten niet verwant met de lokale arbeidsmarkt zijn.

Het probleem, verdenk ik, is dat u een huurders volgende deur 20 jaar hebt gehad. U had een bepaald comfortniveau met uw huurders. Nu weg gaan zij en veranderen, op zich en uit zichzelf, kunnen moeilijk zijn.

U schijnt aandachtig bij het huren van het bezit door zich. Waarom een lokale makelaar niet gebruiken? U zult een prijs moeten betalen, maar misschien zult u ook minder spanning hebben. Dat kan een zeer lonende uitwisseling zijn.

Vraag: Ik ben nieuwsgierig over het gehele „omgekeerde hypotheek“ proces. Hoewel ik waarschijnlijk 35 jaar van pensionering ben, heb ik het de Sociale Voorzieningen en debat van Gezondheidszorg voor bejaarden gevolgd, dat al noodlot en de mistroostigheid is, zodat wilde ik weten hoe de omgekeerde hypotheken werken. Moet u uw huis vrij en duidelijk om voor een omgekeerde hypotheek te kwalificeren bezitten? Wat is daarin voor de hypotheekgeldschieter? Hoe profiteren zij? En wat gebeurt aan de hypotheek als de huiseigenaar sterft? Wat als het huis is willed aan een familielid? Wat toen?

Antwoord: De omgekeerde hypotheken zijn beschikbaar en ouder aan die op de leeftijd van 62. Een huis te hoeven niet van al schuld vrij en duidelijk zijn, maar de huizen zonder hypotheek brengen in evenwicht of een klein hypotheeksaldo is de beste kandidaten voor een omgekeerde hypotheek, of welke HUD een „de omzettingshypotheek van de huisgelijkheid“ of HECM roept.

Wanneer een individu sterft of zich van het bezit verwijdert was het saldo op de omgekeerde hypotheek verschuldigd is gepast en betaalbaar. Dit betekent typisch dat het bezit of moet worden verkocht of worden geherfinancierd. Indien verkocht, zou om het even welk contant geld boven de schuld deel van het de rekening of landgoed van de eigenaar uitmaken. Indien geherfinancierd door een erfgenaam zou het bezit kunnen worden behouden.

Vraag: Ongeveer twee jaar geleden mijn vrouw en ik kocht investeringsbezit op een gebied die door een groot nationale bouwer worden ontwikkeld.

Wij dachten de ontwikkeling onderhand zou uitgever*kopt zijn, maar met de huisvestingsvertraging kan het jaren zijn alvorens het project wordt voltooid.

Hebben de bouwers het recht een eigenaar van het gebruiken van een teken om een bezit voor verkoop of huur te adverteren te belemmeren?

Sommige mensen hebben klein voor verkoopteken in een raam gezet, maar ik word verteld de tekens moesten worden verwijderd.

Antwoord: Het is enkel een gissing, maar ik veronderstel de bouwer geen controle van De huis eigenaars vereniging of de flatvereniging aan de eigenaren heeft omgekeerd omdat een bepaald aantal eenheden niet is verkocht. Inderdaad, kan de bouwer omhoog maken van de regels het houdt.

De kernkwestie is hier dat als uw eenheid het verkoopt betekent de bouwer een koper kan verloren hebben. In een geblokkeerde markt, minder concurrentie goed voor een bouwer onbekwaam is om zijn eigen eenheden leeg te maken, dus één mogelijke reden voor een tekenverbod.

Wat kunt u doen? Adverteer van het bezit en hebben online veel foto's en video's. De lokale makelaars kunnen u meer vertellen.

Vraag: Ik heb een één slaapkamer, één badflat in een belangrijke stad. Ik wil mijn draaikolkton uit scheuren en het veranderen in een tribune omhoog slechts overgiet. Met het die zijn mijn enige badkamers, denkt u die negatief de waarde van de flat zouden beïnvloeden?

Antwoord: Ik denk de verandering u voorstelt de waarde van uw eenheid zou devalueren en het heel wat geld om zou kosten te verwezenlijken, veronderstellend kon u alle noodzakelijke toestemmingen van de flatvereniging en de stads bouwinspecteur krijgen.

Waarom? Omdat u een douche in een draaikolkton kunt nemen, maar u kunt geen massagebad in een douche krijgen. Met andere woorden zult u een eigenschap verliezen waarvele mensen aantrekkelijk beschouwen.

Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd.