Vraag de Tijden van de Makelaardij - 30 Juni, 2006 door Peter G. Miller
Vraag: Na ons huwelijk, werd mijn echtgenoot goedgekeurd voor een huislening waarin hij de enige lener is. Na het vinden van het huis, wilde mijn echtgenoot mijn naam op de titel hebben ook, maar de geldschieter wilde me mijn paspoort en permanente ingezetene kaart (ik ben geen burger nog) voorleggen. Nochtans, was mijn paspoort verlopen omdat het niet is gebruikt aangezien ik een permanente ingezetene kaart had. Ik moet op een paspoortvernieuwing wachten. Wat zouden wij nu moeten doen? Antwoord: Door ging de huisaankoop? Als ja, heeft uw echtgenoot die waarschijnlijk het recht uw naam aan de titel zonder geldschietersgoedkeuring toe te voegen. Garn-St. Germain Act zegt een geldschieter geen lening kan roepen wanneer er een „overdracht is waar de echtgenoot of de kinderen van de lener een eigenaar van het bezit.“ worden Als uw echtgenoot een burger van de V.S. is, maakt u behoefte gelijk een paspoort van een ander land of een permanente ingezetene kaart? Bent u gehuwd minstens twee jaar? Als ja, beïnvloedt uw huwelijk uw burgerschapstatus? Tevreden om een wettelijke kliniek of een procureur voor details te contacteren. Vraag: Ik beschouw als de aankoop een huis ik me niet kan veroorloven. Op dit ogenblik, kan me ik rond $60.000 veroorloven -- fundamenteel een sta-caravan dat met behoefte aan reparatie is. Het huis dat ik wil is $219.000. Ik weet niet of is één van beide keus aanvaardbaar. Ik wil niet duidelijk bij één van beide keus voor zeer lang leven (niet meer dan drie jaar). De huisvesting is zeer duur waar ik leef. Indien Ik de duik nemen en in het spel, of indien ik sparen omhooggaand geld en dingen de „traditionele manier.“ nu worden Antwoord: Er is geen keus. U kunt geen bezit kopen dat drie keer is voorbij wat u zich kunt veroorloven. Geen wettige geldschieter zal financiering verstrekken. Zulk een aankoop heeft een reusachtige kans om tot verhindering en faillissement te leiden. Zelfs als u de hypotheekbetalingen kunt verrichten, wat over belastingen, nut en reparaties? Wat u zou moeten doen moet bij het besparen van meer en het verhogen van uw inkomen werken. Ook, breng meer tijd in het algemeen lerend over vastgoed evenals specifieke tendensen in uw lokale gemeenschap door. Geen minder belangrijk, kopend een huis met de bedoeling van het verkopen in drie jaar zal waarschijnlijk een ramp zijn. Het kost geld om te verkopen vastgoed en geld te verwerven, zodat zelfs als u een hogere prijs krijgt kon u een daadwerkelijk contant geldverlies op de verkoop hebben. Vraag: Wij kochten ons huis in 1985, en leefden daarin volgend 14 jaar zonder enige onderbrekingen. In 1999 verplaatsten één echtgenoot en beide kinderen naar een flat in een andere stad weg 250 mijlen op een tijdelijke baantaak. Beginnend op wat punt in 2000 bleef de volledige familie bij de flat over 90 percent van elk jaar. Op dat punt dat wij hebben geregistreerd om te stemmen in stad waar wij handhaafden een flat. In geen tijd hebben wij verhuurde ooit het huis aan om het even wie, en niemand buiten ons heeft dit huis in elk van deze jaren gebruikt. Het blijft geleverd met ons meubilair, en is volledig van ons persoonlijk materiaal. Wij houden daar zelfs een auto. Wij hadden de telefoon losmaakten rond 2002. Van het lezen van de verordeningen, dit huis -- de enige woning van om het even welke soort die wij bezitten -- schijnt niet meer onze belangrijkste woonplaats te zijn. Is correct dat? Antwoord: Ja. Over het algemeen, moet u in een huis voor twee van de afgelopen vijf jaar geleefd hebben om voor de eerste afschrijving van de woonplaatskapitaalwinst te kwalificeren. Wat vóór 2001 gebeurde telt niet. Voor situaties zoals van u, moet u de specifieke regels bekijken. IRS zegt „om aanwinst uit te sluiten, moet een belastingbetaler zowel het huis bezitten en gebruiken als belangrijkste woonplaats voor twee van de vijf jaar vóór de verkoop. De eigendom en gebruiksperiodes te hoeven niet gezamenlijk zijn. De twee jaar kan uit 24 volledige maanden of 730 dagen bestaan. De korte afwezigheid, zoals voor een de zomervakantie, telt als periodes van gebruik, maar de langere onderbrekingen, zoals een éénjarig sabbatsverlof, niet. De belastingbetaler moet ook geen aanwinst op een ander die huis uitgesloten hebben tijdens de twee jaar vóór de huidige verkoop.“ wordt verkocht Als u de flat voor 90 percent van de tijd sinds 2000 gebruikte, zou het betekenen u het huis 10 percent van de tijd, of ongeveer 36 dagen per jaar gebruikte. Meer dan vijf jaar, hebt u het bezit als woonplaats ruwweg 180 dagen gebruikt -- niet dicht volgens de 730 dagnorm. Voor details, te zien gelieve een belastingsberoeps. Als aannemelijk, kunt u willen nadenken bewegend terug naar het huis voor de vereiste periode om voor de kapitaalwinstafschrijving te kwalificeren. Vraag: Ik kocht een flat in 2003 voor $43.900 en ik werd verteld om het even wat niet over wat ik kocht. Inbegrepen in mijn lening waren de documenten een clausule die dat mijn lening niet geheel verklaren kon worden betaald en indien betaald geheel ik voor het volledige saldo van de lening verantwoordelijk zou zijn, besteedde ik nooit om het even welke aandacht aan dit tot toen ik besliste te herfinancieren en werd verteld dat mijn hypotheekbedrijf een loon van bedrag van $170.000 gaf. Wat kan over dit worden gedaan? Antwoord: Alle die leningen moeten geheel worden betaald wanneer een huis tenzij anders met de geldschieter is overeengekomen wordt verkocht. Nochtans, houdt een uitbetalingssaldo van $170.000 voor een huis met een aankoopprijs $43.900 geen steek. Betekent u u $43.900 neerzette en de aankoopprijs hoger was? Er zijn hier iets wat niet duidelijk is. Gelieve te spreken met een lokale geldschieter voor hulp. Als de aankoopprijs was vragen $43.900 dan of is het uitbetalingsaantal correct. Roep uw staatsprocureur algemeen en vraag om met hun zakenafdeling van de consument voor hulp te spreken als een fout niet kan worden opgelost. Ook, u die zeggen de leningsdocumenten vereisen u om de hypotheek voor de volledige leningstermijn, 30 jaar zeggen zijn te houden? Als dat het geval is, vraag de algemene staatsprocureur of is zulk een vereiste toelaatbaar in uw jurisdictie. Vraag: Ik ben bezorgd over mijn ouders -- zij hielpen mijn echtgenoot en ik koop een huis door $91.000 neer te zetten. Een jaar later zetten zij ons op titel en wij betalen de maandelijkse hypotheek. Zij kochten ook een flat als investering en stonden mijn jongere zuster toe om het te huren. Zij verkochten fundamenteel een flat voorafgaand aan zowel deze aankopen als kochten deze eigenschappen met de opbrengst van die oude flat op een 1031 uitwisselingsbasis. Ondertussen, heb ik een andere zuster die in het huis van mijn ouder leeft -- zij was soort van het tellen op de verkoop van die flat zodat zij haar konden helpen in een bezit ook worden -- als uitwisseling nog eens 1031. Één ding dat veilig is is een andere flat die zij in een high-rise nieuw gebouw hebben bezeten -- het is aardig en zij verhuren het voor $2.200 aan een non-family lid. Zowel zijn hun huis als flat van mijn zuster op a neg-am hypotheek -- dit is eng aan me, vooral als iets aan hen gebeurt! Betrokken zou ik moeten zijn? Antwoord: Ja. Uw ouders zijn zeker grootmoedig en dat moet worden bewonderd. Dit gezegd zijnde die, is het idee van een uitwisseling 1031 een bezit uit te wisselen in zaken wordt gebruikt of handel voor een ander die bezit in zaken wordt gebruikt en handel en, in het proces, vermogensbelastingen uit te stellen. Er zijn verscheidene die kwesties door uw situatie worden besproken. Wordt een geruild bezit gehuurd aan een familielid aanvaardbaar in het kader van programma 1031? Krijgen uw ouders een eerlijke markthuur voor de huurflat? Als u $91.000 voor beneden - betaling kreeg en nu op de titel van uw flat bent, hebben uw ouders u een belastbare gift of gegeven die landgoed financiering beïnvloeden? In verband met een negatieve amortisatielening, die de hypotheek zal moeten worden terugbetaald of bezit op wat punt zal moeten worden verkocht. Als uw ouders een bezit moeten verkopen, welke belastingen zij verschuldigd zijn? Kunnen zij voor verschillende financiering kwalificeren? Gelieve te hebben uw ouders een belastingsberoeps en een geldschieter raadplegen. Vraag: Kan een bouwer een beleidsprijs voor het selecteren van hun aangewezen geldschieter niet aanrekenen? Ik ben tijdens het kopen van een nieuw huis maar de bouwer gaat me $3.000 aanrekenen als ik op een verschillende geldschieter overschakel. Antwoord: Door om het even welke kans maakte u een handel met de bouwer, één of andere soort korting of verbetering goedkeuren? Als ja, in uitwisseling kwam u overeen die een geldschieter door de bouwer wordt genoemd te gebruiken? Als dit de situatie is kunt u niet zowel een voordeel krijgen en de geldschieter van de bouwer niet in dienst nemen. Vraag: Ik heb een bezit uit staat dievoor een bezitsbeheer zorgt. Ik heb verscheidene vragen aan hem gericht en geen antwoorden gekregen. Kan kan ik een vragenlijst naar de huidige verzenden huurders zodat ik geschat hem hebben? Antwoord: U bent de eigenaar. Zodra het beheersakkoord beëindigt kunt u een andere manager krijgen als de huidige makelaar aan u onbevredigend is. In verband met een huurdersvragenlijst eerder dan om de manager waarom wat zij aan het bezit te schatten niet vragen denken? Bijvoorbeeld, onmiddellijk gemaakte reparaties zijn? Zijn er om het even welke veiligheidszorgen? Weten zij wie om in geval van nood te contacteren? Enz. Vraag: Mijn huis is een duplex, twee slaapkamers elk voor elke eenheid, en getaxeerd bij $415.000. Het uitstaande leningssaldo bedraagt $260.000 6.5 percenten. Ik weet ik zowel eenheden als het huis kan huren zal betalen voor zich. Wij kunnen een ander huis dan kopen. Maar ik vraag me af of de markt dergelijke dure huizen zal ondersteunen of zij onderaan spoedig zal komen? Mijn echtgenoot verwacht een neerstorting wegens de vele mensen hij persoonlijk weet wie hun huizen met neer nul, rente-slechts het soort van de ballonbetaling leningen hebben gekocht. Ik vertel hem dat de neerstorting niet zal gebeuren. Ben I correct? Zou ik nu moeten kopen? Antwoord: De magische vraag met voorraden, banden en vastgoed is wat daarna zal gebeuren. Geen kwestie die de fortuinteller of de voorraadanalist u raadpleegt, weet niemand wat in de toekomst zal gebeuren. Voor wat betekenis van wat gebeurt, moet u uw lokale markt en hypotheektarieven bekijken. Groeit de lokale bevolking? De baanbasis? Bouwers is houden omhooggaand met de vraag of wordt het gebied over-gebouwd? | 
