Vraag de Tijden van de Makelaardij 4 Mei, 2007 - 5/4/2007 - de Belastingen van de Advocaten van de Verzekering

Vraag de Tijden van de Makelaardij 4 Mei, 2007

door Peter G. Miller

Antwoord: Één van de grote eigenaardigheden van het belastingssysteem is dat de winsten van de verkoop van een eerste woonplaats potentieel belastbaar zijn, maar de verliezen zijn niet aftrekbaar.

Representatives Robert E. Andrews (D-NJ) en Ron Lewis (r-KY) hebben u 1876, de wetgeving geïntroduceerdi die de belastingscode zou veranderen zodat de verliezen van de verkoop van een eerste woonplaats aftrekbaar zouden zijn. Nochtans, tot dergelijke wetgeving naar huis overgaat kunnen de verkoopverliezen niet worden afgeschreven.

Is er een manier rond het probleem? Vraag uw belastingsberoeps over dit idee: In plaats van het verkopen, beweeg en huur het bezit. De verliezen op de verkoop van investeringsvastgoed zijn aftrekbaar.

Vraag: Als het mogelijk is, gelieve te adviseren met een korte uitdrukking, woorden, of aantallen: Wat is de maximumbelastingsconclusie vrij duidelijk voor de verkoop van een bezeten flat en?

Antwoord: Ik weet niet het. De verkoopbelasting op uw eenheid kan goed verschillend zijn dan de verkoopbelasting op een naburige eenheid.

Hier is wat ik weet: Over het algemeen profiteert de verkoop minder gelijke de verkoopprijs de aanwinstenkosten, de kapitaaluitgde verbeteringen en het sluiten om het bezit te kopen en te verkopen. Als het bezit als eerste woonplaats voor twee van de afgelopen vijf jaar is gebruikt kunt u waarschijnlijk van federale belastingen $500.000 in verkoopwinsten beschutten indien gehuwd en $250.000 als enig.

Dat het bezit is is een flat als eerste woonplaats in tegenstelling tot een andere vorm van huisvesting zoals een ééngezinshuis wordt gebruikt dat niet van belang. Dat het bezit is of niet vrij is en duidelijk van al schuld een kwestie is tussen u en uw geldschieter uit te werken, als om het even welk.

Één ding is bepaald, zijn de belastingswetten complex en de waarschijnlijkheid van een kort, spiffy en volledig antwoord dat alle mogelijke situaties zal richten is onwaarschijnlijk. Publicatie 523, die Uw Huis verkopen en met een belastingsberoeps voor details in plaats daarvan, zie IRS gelieve te spreken.

Vraag: Ik kocht een nieuw huis in Utah. Aanvankelijk wilden wij het bezit huren, maar zouden nu met veranderde marktvoorwaarden wij het moeten verkopen en het contante geld houden? Ik kan break-even en niet aanwinst of verliezen als ik beslis nu te verkopen.

Antwoord: Het vastgoed is lokale goederen. U wilt met mensen spreken die om het even wat over uw bijzonder bezit en uw buurt en gemeenschap kennen. Die mensen zijn de lokale makelaars die op uw gebied actief zijn.

Dit gezegd zijnde, bekijken sommige ideeën.

Eerst, is het vastgoed een investering op lange termijn. De waarschijnlijkheid van winsten op korte termijn -- ondanks wat u op recent-nachttelevisie kunt horen -- is ver.

Ten tweede, kan het zijn dat u het bezit op break-even niveau of zelfs bij een verlies verscheidene jaren zult moeten huren. Dit kan financieel pijnlijk zijn maar er zijn zeker gevallen waar de investeerders verliezen eerst dan inkomen en gelijkheid in tijd hebben gehad en bereikt. Als u bij een contant geldverlies verscheidene jaren moet huren kunt u zich zulk een uitgave veroorloven? Als niet, u weinig alternatief dan hebt nu te verkopen.

Ten derde, werkelijk break-even kan u als u verkoopt? Overweeg de verkoopprijs plus het sluiten van kosten wordt betaald en ben dan van mening dat het ook geld aan markt die zal kosten en zal sluiten wanneer u verkoopt. Als u een eigenaar bent op korte termijn zijn de kansen tegen u in de meeste markten.

Vraag: Mijn echtgenoot en ik denk na kopend een investeringsbezit dat ergens in het zuidoostelijke deel van het land worden gevestigd. Mijn vraag is: Waar is is het recentste omhooggaande en komende gebied dat nog redelijk maar het potentieel voor toekomstige uitbetaling zal hebben?

Antwoord: Wij weten zeker waar dergelijke gebieden zijn geweest, maar wanneer wij naar de toekomst toen kijken worden de kristallen bollen bewolkt.

Ik denk u deze vraag moet naderen verschillend, denk ik u uw onderzoek moet versmallen door te vragen:

Welke gebieden in het zuidoosten zullen waarschijnlijk de beste baangroei in het komende decennium hebben? Waarom? De staat van het contact en lokale economische ontwikkelingsbureaus voor hun projecties.

Welke gebieden in het zuidoosten waarschijnlijk zullen de grootste relatieve aanwinst in bevolking hebben -- namelijk niet hoeveel mensen zich aan een gebied in absolute aantallen maar de verhoging van de percentagebevolking bewegen.

Welke gebieden hebben het meest restrictieve de groeibeleid, waarbij een premie voor bestaande huizen wordt voorgesteld?

Zodra u een algemeen gebied plukt, de volgende stap is een lokale buurt of een gemeenschap in de weg van de toekomstige groei te vinden. Unidirectioneel dit is doen aan vakantie in het gebied dat uw rente houdt om meer over lokale gebieden en tendensen te leren. Ook, teken aan de lokale krant in of volg online het zodat kunt u lokale vastgoedtendensen volgen.

Vraag: Waarom komen de vastgoedmakelaars op de proppen met een vraagprijs op een huis en dan binnen maand moet een begin dat zegt de prijs over 10 percenten worden verminderd?

Antwoord: Omdat zij proberen om de best mogelijke prijs voor uw bezit te krijgen.

Veronderstel als een makelaar een lagere die prijs voorstelde en het bezit in 20 minuten wordt verkocht. Zou u geen zeurderig gevoel hebben dat u om meer zou moeten gevraagd hebben? Alternatief, houdt het steek om de markt te testen -- in sommige gevallen verkopen de huizen voor de aanvankelijke vraagprijs, afhankelijk van het bezit en de lokale marktvoorwaarden.

Vraag: Wanneer een vergelijking in werking gesteld op huizen om een prijs, zou moeten een nieuw dak, nieuwe het opruimen deur, nieuwe bevloering, verse verf, nieuwe patios, 6 " muren in plaats van 4 " muren te krijgen, nieuwe deuren en ramen wordt genomen in overweging? Misschien ben ik verkeerd, maar ik vind een huis met elk van dit geprijste hoger zou moeten zijn dan die dergelijke eigenschappen niet heeft.

Onze makelaar zegt dat niets van dit op een vergelijking of een schatting zal worden overwogen. Zij zegt het feit dat wij nieuwe 3/4 " eiken kabinetten bedoelen niet de waarde van ons huis hebben wanneer vergeleken met helmknophuis wordt verhoogd dat 1/8 " kabinetten heeft.

Antwoord: Als de huizen op een vervangingsbasis werden geprijst, het element door element, dan elk individueel punt worden getaxeerd en worden overwogen toen een definitieve aanbiedende prijs werd gemaakt. In de praktijk gebeurt dit niet. In plaats daarvan, worden de huizen verkocht als pakket met veel elementen en geen twee pakketten zijn precies gelijk. Aldus kan uw bezit betere kabinetten hebben maar een ander huis kan aardigere toestellen of een grotere werf hebben.

Vraag: Iedereen wie ons huis bekijkt zegt het perfect is en zij ons geen ideeën of suggesties kunnen geven om het beter te maken. Waarom kunnen wij geen hoogste prijs krijgen?

Antwoord: Denk door dit. Aan wie spreken de mensen? Een eigenaar. Waarom zij allesbehalve zouden beleefd betreffende het bezit zijn? Zij hebben geen rente in een debat en zouden geen voordeel verklaart dat bereiken dat de plaats om het even wat minder dan perfect is.

Maar misschien is het waar dat het huis „perfect is,“ wat er ook het perfect is dat kan betekenen. Dan kan de kwestie zijn dat de prijs juist is, maar niet voor de kopers samen kwam tot op heden. Het kan wat tijd vergen om het juiste bezit met de juiste koper, vooral in markten in paren te rangschikken wanneer de huisverkoop heeft vertraagd.

Vraag: Wij hebben onze makelaar over dingen verteld die zij ons huis dat in werkelijkheid heeft heeft gezegd -- het heeft niet en zij heeft deze fouten niet veranderd. Wij hebben een verkoop wegens deze die makelaar verloren op ons huis, als op het laatste moment uit gesteunde verkoper verkeerd voor wordt gesteld. Wij hadden eerst geld aanbrengend veranderingen besteed zodat zou de koper gelukkig zijn -- en na dat was toen de makelaar het bezit verkeerd voorstelde. Deze kosten ons geld geen dat wij zouden besteed hebben en nu worden wij verteld dat het geld onderaan het afvoerkanaal is. Wij veranderden makelaars en hebben geen geluk gehad. Wij zijn benieuwd of zou de makelaar die verkeerd voorstelde het ons problemen kunnen veroorzaken.

Antwoord: De makelaars hebben een duidelijke verplichting feitelijk en nauwkeurig te zijn wanneer het vertegenwoordigen van een bezit. Als u denkt was dit niet het geval met de eerste makelaar, contacteert uw regelgever van het staatsvastgoed. Een lijst van regelgevers kan in ARELLO.com worden gevonden. Vele staten hebben een „waarborg“ fonds om consumenten te beschermen die aan financiële verliezen wegens bewezen makelaarswangedrag hebben geleden.

Het schijnt onwaarschijnlijk dat een ongelukkige die makelaar de verkoop van een bezit zou kunnen verhinderen door een andere makelaar wordt vermeld. De reden is dat de markt grote aantallen onafhankelijke kopers en verkopers heeft aan wie de eerste makelaar geen toegang heeft. Voorts wil de nieuwe makelaar zeker het bezit verkopen.

Vraag: Elke makelaar die ons bezit bekijkt zegt onze prijs goed is maar anderzijds komen zij en bieden 10 tot 15 percenten onder vraagprijs terug aan. Zij vragen ons om alle het sluiten kosten, alle punten te betalen, alle toestellen (die wij bereid zijn om te doen voor de juiste prijs) te verlaten, twee maandelijkse betalingen te verrichten voor de kopers en warrantee (wij hebben dit van bij het begin aangeboden) te geven. Is deze markt?

Antwoord: De „markt“ heeft niets met het te doen. Aangezien wil een verkoper u de best mogelijke prijs en de termijnen en de kopers willen geen minder. Elke kant zal proberen om de overeenkomst te krijgen die voor hen best is.

Een „goede“ prijs kan niet volstaan om tot een koper te bewegen om een aanbieding te maken. Voorts zou wat u zeggen als een makelaar zei uw bezit in grote trekken van de prijs vast werdgesteld? Dat zou waarschijnlijk geen goed gesprek zijn.

U hebt zeker het recht een tegenbod te maken, maar alvorens te doen dit een blik bij uw markt neemt. Snel verkopen de huizen? Of treuzelen zij op de markt?

Verkopen van een huis is moeilijk in de betekenis dat meer dan het geld geïmpliceerdn is. Er zijn ook kwesties van status en ego. U moet vragen: Hoe realistisch is uw prijs? Wordt het realistisch genoeg om de baan, gedaan om het huis te verkopen te krijgen? Het onderhandelen zowel de prijs als de termijnen zijn een routine en normale manier om bezit te kopen en te verkopen, behalve in uitzonderlijke verkopersmarkten -- en uitzonderlijke kopersmarkten.

Bijvoorbeeld, toen mijn lokale markt heet was maakten de kopers dan beter volledige prijsaanbiedingen zonder onvoorziene uitgaven. Vandaag zijn dergelijke aanbiedingen gegaan. In plaats daarvan, zijn de verkopers gelukkig voor een redelijke aanbieding en zullen waarschijnlijk werpen in welk zoetigheden ook nodig zijn om het overeenkomstenwerk te maken.

Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd.