Vraag de Tijden van de Makelaardij 8 Juni, 2007 door Peter G. Miller
Vraag: Ik ondertekende een aankoopovereenkomst met een inspectieclausule. Tijdens de inspectie, vonden wij dat de watermeter liep toen het water werd afgesloten. De inspecteur verdacht dat een pijp buiten het huis lekt. Na ongeveer tien dagen werd de inspectieonvoorziene gebeurtenis verwijderd, vertelde de verkoper me dat het probleem is dat een toilet op de eerste verdieping lekt en dat de pijpen binnen de muren kunnen ook lekken. Ik zag grote watervlekken op het parterreplafond hoewel zij door nieuwe verf worden behandeld. Kan ik uit het contract krijgen? Mijn redeneren is dat het huis een dramatische fout heeft die moeilijk om is worden bevestigd. Antwoord: Het drama telt niet, maar is hier wat: Eerst, waarom verwijderde u de inspectieclausule? Vereiste het dat de verkopers om het even welke reparaties maken? Stond het u toe om de overeenkomst uw storting terug te krijgen te eindigen en? Ten tweede, wat zei de verklaring van de verkopersonthulling? Nam het van de lekken nota? Ten derde, voor wie werkte de makelaar? Gebruikte u een kopersmakelaar? Gelieve te nemen de aankoopovereenkomst aan een vastgoedprocureur in uw gemeenschap. Vraag: Ik maakte onlangs een volledige prijsaanbieding om een huis te kopen. De verkopers hadden reeds twee andere aanbiedingen maar zij veranderden eenvoudig een paar data dan keurden mijn aanbieding goed. Mijn agent riep me en vertelde me de verkopers mijn aanbieding hadden goedgekeurd maar ik moest de weinig minder belangrijke veranderingen paraferen en het contract terug naar haar 3pen telefax ver*sturen. Zodra ik de toegelaten aanbieding ontving van de verkoper erkende ik de veranderingen en 3pte telefax ver*sturen het contract terug naar mijn vastgoedmakelaar. Ik vond het contract nu veilig was. Nochtans, besliste kort terwijl later mijn agent herroepen en bovengenoemd de agent van de verkoper haar vertelde de eigenaren een hogere aanbieding in plaats van mijn goed te keuren. Mijn agent zei aangezien de lijstagent reeds haar had meegedeeld dat de verkopers met een andere aanbieding gingen alvorens mijn agent mijn die veranderingen terug naar de lijstagent kon krijgen daar worden ge3pt telefax ver*sturen was niets wij konden doen maar aanbieden om meer geld ook te betalen. Zo, per de raad van mijn agent die ik door mijn originele prijs heb gevoerd en verhoogd mijn aanbieding met $15.050 en 3pte telefax ver*sturen het aan mijn agent. Mijn agent riep de agent van de verkoper die aan het huis van de verkoper dreef en haar ik had verhoogd mijn aanbieding vertelde. Dan riep mijn agent me en zei de lijstagent haar vertelde de andere partij nu $16.000 aanbood. (Dit was terwijl zij in haar auto. dreef) Op dit punt begon ik zeer ongemakkelijk voelend met de situatie. Het bleek dat de mondelinge aanbiedingen werden gemaakt en de verkoper overeenkwam om een andere aanbieding goed te keuren alvorens hij het fysisch ontving. Het is mijn begrip dat alle contracten om vastgoed te kopen moeten schriftelijk zijn. Kan een verkoper uit een aankoop en een verkoopcontract om om het even welke reden steunen? Antwoord: Er was geen contract tussen u en de verkoper aangezien ik uw brief begrijp. Wanneer een aanbieding behoudens „weinig veranderingen“ wordt goedgekeurd het wordt niet goedgekeurd. In plaats daarvan, wordt een tegenbod gemaakt. U stuurde de fax goedkeurend het tegenbod naar uw makelaar terug. Nochtans, betekent dat niet het door de verkoper moet worden goedgekeurd -- een aanbieding kan op om het even welk punt vóór goedkeuring worden teruggetrokken. U vernam een tegenbod en antwoordde. Nochtans, kan uw reactie goed geweest zijn nadat de eigenaren een geschreven aanbieding van een andere partij hadden goedgekeurd. In de toekomst, kom op het kantoor van de lijstmakelaar om samen een overeenkomst uit te hakken en tijdvertragingen te vermijden. Vraag: U bent mijn laatste redmiddel. Hoe kom ik wie te weten een huurbezit in Troy, MI bezit? Antwoord: Vraag op de bezitsarchiefdienst. Of, online, onderzoek naar de bezitsarchiefdienst op de nationale die lijst door de Ondernemingen van het Onderzoek wordt gehandhaafd. Vraag: Mijn echtgenoot en ik ga door een scheiding, hoewel hij nog in ons huis leeft. Wij zijn van plan om het huis in volgend jaar te verkopen. Mijn echtgenoot (spoedig om ex te zijn) doet zeer weinig rond het huis, maait twee keer per maand eens het misschien gazon of. Er zijn veel kosmetische te doen reparaties en ik ben op dit ogenblik van mening dat ik iemand zal moeten betalen om de reparaties te doen. Ik ben niet van mening dat de gelden van de huisverkoop eveneens tussen ons zouden moeten worden gemaakt worden verdeeld aangezien ik die voor reparaties en verbeteringen betalen die zal zijn. Wat kan die ik dat de meerderheid van het geld van de verkoop wordt gemaakt naar me doen ervoor zorgen gaat? Antwoord: Wanneer de mensen gescheiden worden zijn er vaak vele dingen in geschil. U kon voor een groter aandeel van het geld van het huis onderhandelen. Beter, kon u een overeenkomst met uw echtgenoot nu maken die deel van de scheidingsregeling zou uitmaken. Alvorens om het even wat te doen, met een procureur voor details spreek. Vraag: Een De huis eigenaars vereniging heeft lien tegen het bezit van een huiseigenaar; hij betaalt gedeeltelijk om de twee of vier maanden. Als hij vandaag betaalt, konden wij dit op zijn misdadigheid van acht maanden geleden dat datum naar het 12 maandcriterium voor verhindering of de datum van vandaag voor telling toepassen en handhaven neer zou gevestigd worden? Antwoord: U moet de regels volgen De huis eigenaars vereniging, wat er ook zij, zijn en hen eveneens op alle huiseigenaren toepassen. Als er een ambiguïteit toen is zou u een beleid kunnen willen vestigen. Er is hier een vreselijk dilemma omdat een verhindering voor iedereen slecht is en toch als een De huis eigenaars vereniging reusachtige hoeveelheden onbetaalde prijzen wegens een beleid heeft die vertraagde betalingen toestaan kan het niet zijn verplichtingen kunnen ontmoeten. Inderdaad, wilt u het menselijke ding doen en toch „aardig zijn“ kan op een bepaalde manier terugkaatsen dat iedereen kwetst. Drie ideeën: Eerst, spreek aan de eenheidseigenaar en zie of kan iets worden uitgewerkt die in het kader van huidige regels De huis eigenaars vereniging aanvaardbaar zou zijn. Ten tweede, vraag of maakt een lijst de eenheidseigenaar van het bezit voor verkoop. Als zo, zou De huis eigenaars vereniging bij het sluiten verzamelen en doen van meer kan onbeslist zijn. Ten derde, zie of kan de procureur De huis eigenaars vereniging een aanvaardbare oplossing van verhindering kort vinden. Vraag: Aangezien de immobiliënmarkt in mijn gemeenschap op dit ogenblik niet zo goed is, mijn echtgenoot en ik denk na verkopend ons huis op een landcontract. Als de termijn van het landcontract 5 jaar of meer met een ballonbetaling na vijf jaar is, kunt u de vermogensaanwas nog afschrijven? Wij kochten het bezit 17 jaar geleden voor $195.000 en zullen het voor manier $309.900 onder $500.000 toegestaan voor een echtpaar verkopen. Antwoord: Een landcontract is een voorschotverkoop, betaalt de titel niet aan de koper tot echt wat of alle betalingen zijn verricht. Aldus in deze situatie kan het bezit niet vijf jaar „worden verkocht“ -- al dan niet. Als het bezit door iemand anders vijf jaar wordt bezet zult u geen woonkapitaalwinstafschrijving kunnen eisen omdat u niet het bezit voor een voldoende periode zult bezet hebben. „Aanwinst uitsluiten,“ verklaart IRS, een „belastingbetaler moet zowel het huis bezitten en gebruiken als belangrijkste woonplaats voor twee van de vijf jaar vóór de verkoop. De eigendom en gebruiksperiodes te hoeven niet gezamenlijk zijn. De twee jaar kan uit 24 volledige maanden of 730 dagen bestaan. De korte afwezigheid, zoals voor een de zomervakantie, telt als periodes van gebruik, maar de langere onderbrekingen, zoals een éénjarig sabbatsverlof, niet. De belastingbetaler moet ook geen aanwinst op een ander die huis uitgesloten hebben tijdens de twee jaar vóór de huidige verkoop.“ wordt verkocht Voor details, zie een belastingsberoeps. Als het me was, zou ik de koper om op het bezit vereisen te financieren en te regelen nu of een andere koper te vinden. Vraag: Ik ben geinteresseerd in een commercieel bezit dat geheel door land omgeven is. Ik word verteld door het vastgoedbedrijf dat de omringende eigenschappen me a MOETEN rechtsweg geven om aan dit bezit te krijgen. Is dit waar? Antwoord: Welke omringende bezitseigenaar moet u een recht van manier geven? Één van hen? Allemaal? Who krijgt te kiezen? Één steeg of twee stegen? Bedekt of ongeplaveid? Als ik dit bezit overwoog zou ik toegang als probleem van de verkoper, iets voor hem om bekijken op te lossen. Hij zou een erfdienstbaarheid met een buur kunnen bespreken die met het bezit overgaat; vervolg, eisend heeft hij noodzakelijk recht op een privé „manier“ of vervolgt om een prescriptieve erfdienstbaarheid te verkrijgen. Wanneer hij alles rechtstreeks en schriftelijk wordt, dan zou ik meer rente kunnen hebben. Voor details, krijg een kopersmakelaar die commercieel vastgoed behandelt of spreek met een lokale vastgoedprocureur. Vraag: Ik heb een zoon die zijn huis gaat verkopen en zich aan Texas wil bewegen. Hij vraagt $470.000, is hij $270.000 verschuldigd -- welke middelen hij een winst $200.000 en plannen bij het kopen van een huis voor rond $150.000 zou hebben. Moet hij vermogensbelastingen op om het even welk van dit geld betalen? Zijn makelaar zei hij moet een uitwisseling hebben 1031 zou kunnen. Antwoord: Om de verkoopwinst van een bezit over het algemeen te bepalen neem de verkoopprijs en trek de aanwinstenkosten, uitgaven in verband met verkoop en om het even welke hoofdverbeteringen af. Wat verschuldigd is geweest is een geen deel van de vergelijking. Dan vraag: Heeft het individu leefde in het bezit voor twee van de afgelopen vijf jaar? Als ja, dan kan een individu tot $250.000 ($500.000 als een echtpaar) zonder kunnen verkrijgen een vermogensbelasting, geld te betalen dat voor om het even welk doel kan worden gebruikt. Voor details, zie IRS Publicatie 523, die Uw Huis verkopen en spreek met een belastingsberoeps.
Deze kolom wordt ontworpen om nauwkeurige en gebiedende informatie wat betreft de behandelde inhoud te verstrekken. Het wordt ter beschikking gesteld met het begrip dat noch de auteur noch de uitgever met wettelijk het teruggeven, het rekenschap geven, of andere professionele diensten bezig geweest zijn. Als de juridische diensten of andere deskundige hulp worden vereist, zouden naar de diensten van een bekwame professionele persoon moeten worden gestreefd. | 
