De Regels van de herinvestering in de Uitwisselingen van 1031 door Gary Gorman
Sectie 1031 van de Code van de Fiscus staat u toe om van de verkoop van uw Oud investeringsbezit aan uw Nieuw investeringsbezit te herbeleggen. Er zijn een aantal regels u voor uw uitwisseling moet geldig volgen om te zijn, maar misschien is het verwarren de herinvesteringsregels. Eenvoudig gezet, verklaren de herinvesteringsregels dat nul belasting op uw uitwisseling betalen, u twee dingen moet doen: u moet gelijke kopen of omhoog; en u moet al contante geld opnieuw investeren. Neem het eerste deel: u moet gelijke kopen of omhoog. Om het even welke belasting op uw uitwisseling niet om te betalen, moet uw Nieuw Bezit aan, of groter dan gelijk zijn, de verkoopprijs van uw Oud Bezit. (Terwijl de wet u eigenlijk toestaat om uw berekeningen het sluiten van kosten op de Oude en Nieuwe Eigenschappen aan te passen, zal dit artikel gemakkelijker zijn te begrijpen als wij dat feit voor nu terzijde leggen). Om de gelijk-of-omhooggaande regel te illustreren, zeggen dat vervolgt Fred en verkoopt hun huurduplex voor $100.000. om nul belasting op hun 1031 te betalen ruil moeten zij hun Nieuw Bezit voor minstens $100.000 kopen. Wat gebeurt als, in plaats van het kopen van een Nieuw Bezit voor $100.000, zij slechts $90.000 voor het betalen. Is hun uitwisselingstoost? Nr. Hun uitwisseling is geen toost, maar zij zullen belasting op $10.000 kopen-beneden betalen. En geheel $10.000 van kopen-beneden is belastbaar omdat, in een uitwisseling, de aanwinst eerst komt en u kunt geen van uw kosten tegen $10.000 toepassen. Het is al belastbare aanwinst. Het tweede deel van de regel is dat, opnieuw, om nul belasting te betalen, u alle contant geld moet opnieuw investeren. Om dit te illustreren, nemen hierboven ons voorbeeld van en veranderen lichtjes het -- in plaats van het kopen van het Nieuwe Bezit voor $90.000, vervolgt Fred en betaalt $150.000 voor het Nieuwe Bezit. Toen zij hun duplex voor $100.000 verkochten, betaalden zij schuld van $40.000 en het saldo van $60.000 werd verzonden naar hun tussenpersoon. Fred en vervolgt krijgt een hypotheek van $100.000 voor dit bezit, betekenend zullen zij slechts $50.000 van de opbrengst gebruiken dat hun tussenpersoon houdt. Zij hebben geen gelijk-of-omhooggaand probleem aangezien zij opkopen (zij verkochten voor $100.000 en kopen voor $150.000). Maar aangezien zij slechts een gedeelte opbrengst opnieuw investeren dat hun tussenpersoon (de tussenpersoon ontving $60.000 van de verkoop van het Oude Bezit, maar Fred en opnieuw investeert slechts $50.000) vervolgt houdt, is de unspent opbrengst van $10.000 belastbaar. Zoals in onze bespreking van kopende gelijke of omhoog, zijn volledige $10.000 belastbaar. Zo, om de herinvesteringsregel opnieuw te herformuleren: om nul belasting te betalen u gelijke moet kopen of omhoog, en u moet alle contant geld opnieuw investeren. Merk op dat ik zei niet dat u schuld op het Nieuwe Bezit minstens moet hebben gelijk aan de schuld die op het Oude Bezit werd betaald. Vele mensen, vooral Accountants en procureurs, schijnen om te denken dat dit een regel is. Maar het is niet -- u moet eenvoudig gelijke kopen of omhoog, en u moet al contante geld opnieuw investeren. Zeg dat vervolgt Fred en koopt een Nieuw Bezit voor $100.000 (de zelfde prijs dat zij hun Oud Bezit voor. verkochten) Zij betaalden een hypotheek van $40.000 op het Oude Bezit, en hun tussenpersoon houdt het saldo van $60.000. Wanneer zij het Nieuwe die Bezit kopen, na het gebruiken van de fondsen door hun tussenpersoon worden gehouden, gaan zij een extra $40.000 nodig hebben. Deze extra fondsen kunnen uit hun spaarrekening, of een nieuwe lening, of één of andere combinatie twee komen -- zeg een $20.000 lening en $20.000 van hun spaarrekening; het is niet van belang. Zo zolang u deze herinvesteringsregels aanhangt kunt u het betalen van belasting op om het even welke aanwinst uitstellen. Door een uitwisseling te doen 1031 niet alleen kunt u betalen zowel federaal als staatsvermogensbelasting vermijden, maar u kunt ook uitstellen herovert van waardeverminderingsbelasting dat u uw oud investeringsbezit hebt overgenomen. Dat bedrag kan significant zijn aangezien het tarief van belasting in 25 percenten herovert. |
