Keer Hypotheek om - een Laatste redmiddel?

Omgekeerde Hypotheek: Een laatste redmiddel?
door Benny L. Kass

Vraag: Mijn schoonmoeder is 80 jaar oud, in goede gezondheid, en leeft in een flat. Zij heeft een hypotheek $50.000 met een 7.5 percentenrentevoet en 15 jaar te gaan alvorens het zal worden betaald. Ik denk na voorstellend dat zij met regelbare 5 - of van 7 jaar hypotheek, of alternatief herfinanciert dat zij een omgekeerde hypotheek verkrijgt. Wat voor stelt u?

Antwoord: Er zijn een aantal opties beschikbaar aan u en uw schoonmoeder, maar duidelijk slechts kan zij het definitieve besluit nemen in verband met wat voor haar best is. Nochtans, de benadering u kiest, zou u ernstig moeten nadenken van de hand doend die 7.5 percentenhypotheek terwijl de rentevoeten nog laag zijn.

Eerst, hebt u nagedacht kopend het bezit van haar? Veronderstel dat de flateenheid $250.000 waard is. Als u voor een lening kunt kwalificeren, kunt u een nieuwe hypotheek in het bedrag van $50.000 verkrijgen, dat haar bestaande lening zou betalen. Het saldo van $200.000 kon of aan haar direct op de datum van verkoop die (hebt u dit beschikbare contant geld veronderstellen) worden gegeven of, beter nog, u kan haar in redelijke maandelijkse voorschotten betalen. U kunt het bezit dan huren terug naar haar voor weinig of geen huurinkomen. Naar mijn mening, zou dit de beste te kiezen benadering zijn.

Ten tweede, hebben u beschouwd als de mogelijkheid om die een nieuwe hypotheek voor haar te verkrijgen, en ook een lening van de huisgelijkheid (ook te worden als HELOC wordt bekend). In ons voorbeeld, is het bezit $250.000 waard en er is een hypotheek $50.000. Aldus, het verschil -- oproepen gelijkheid -- is $200.000. De meeste banken zullen gelukkig zijn om uw schoonmoeder een lening van de huisgelijkheid van zelfs 80 percenten van deze gelijkheid, of in uw geval $160.000 te geven. Het is mijn advies dat elke huiseigenaar een lening van de huisgelijkheid zou moeten hebben.

Waarom? Omdat in de meeste gevallen, de banken of niet voor zulk een transactie of kosten minimaal zullen zijn zullen laden. Het grote voordeel van een HELOC is dat u geen rente of hoofd op de lening betaalt tot u het geld gebruikt. U hebt checkbook die u in uw bureaulade houdt tot u het geld nodig hebt, en dan zult u beginnen maandelijkse rente op slechts dat gedeelte van de lening te moeten betalen u waarop hebt getrokken.

Een derde alternatief is een omgekeerde hypotheek. Een hypotheek (genoemd die een Akte van Vertrouwen voor een deel van het land) is een lening door een hypotheekgeldschieter of wordt gemaakt een persoon toe te laten om een huis te kopen, of een bestaande hypotheek te herfinancieren. Een omgekeerde die hypotheek is een som geld door een financiële instelling aan huiseigenaren wordt geleend -- gewoonlijk die over de leeftijd van 62 -- gebaseerd op de bestaande gelijkheid in hun huis.

De omgekeerde hypotheken werden populair in de medio-jaren '80. Vele onlangs teruggetrokken huiseigenaren vonden zich plotseling met een huis van schuld vrij en duidelijk, maar met weinig of geen besparingen waarmee om van het leven na pensionering te genieten. In populaire termen, waren deze huiseigenaren „huisrijken maar contant geldarmen.“

Lenders kwam met het concept op de proppen dat deze die huiseigenaren geld konden lenen op de gelijkheid in hun huis wordt gebaseerd. In plaats van de huiseigenaren die een maandelijkse hypotheek betalen aan de geldschieter, zou de geldschieter één van beide hen een stuksom vooruitgaan -- niet meer dan 75-80 percent van de gelijkheid in hun huis -- of de huiseigenaar een maandelijkse controle zou verzenden.

Wat was de vangst? Toen de huiseigenaren, stierven of niet meer in dat huis leefden, het worden verkocht en die de geldschieter zou van de verkoopopbrengst worden wordt terugbetaald.

Maar hoeveel de geldschieter zou krijgen?

Hoewel de meeste wettige geldschieters zouden vereisen dat de terugbetaling wordt gebaseerd op een rentevoet -- zoals één of twee procentpunten boven het algemene gemiddelde -- er waren teveel instanties waar de huiseigenaren genomen voordeel weg door gewetenloze geldschieters waren. Naast hoger dan normale rentevoetberekening, vereisten sommige geldschieters dat zij een aanzienlijk percentage van de verkoopprijs ontvangen (genoemd een „gelijkheidsaandeel“).

Aldus, leerden vele huiseigenaren dat het huis (of de gelijkheid in het huis) dat zij van plan waren om voor hun kinderen te verlaten en de kleinkinderen zeer waren verminderd.

Gelukkig, zijn veel van deze problemen nu verbeterd.

Volgens Peter Bell, Voorzitter van Washington, zit de D.C. gebaseerde Nationale Omgekeerde Vereniging van Lenders (NRMLA) van de Hypotheek, „gelukkig, vele bejaarden op het antwoord aan hun problemen -- hun huis. Door een omgekeerde hypotheek te krijgen, waar aangewezen, de bejaarden hun eigen behoeften behandelen en kunnen comfortabeler leven, en de zorgen van hun jonge geitjes eveneens verlichten.“ Keer naar uw situatie terug. De gelijkheid in het huis van uw schoonmoeder is ongeveer $200.000. Aldus, zou het maximum zij van een omgekeerde hypotheekgeldschieter kan lenen 80 percent van de gelijkheid zijn -- of $160.000. Afhankelijk van de omgekeerde hypotheekgeldschieter die zij heeft gekozen, er zijn verscheidene betalingsopties:

 

• Krijg al contante geld eerlijk;
• Krijg een kredietgrens die haar toestaat om controles tot de grens te schrijven wanneer zij het geld, nodig heeft of
• Begin ontvangend wederzijds een maandelijkse annuïteit, in een bedrag - aanvaardbaar voor haar en de omgekeerde hypotheekgeldschieter.

Wat is de vangst? Dat hangt onder de voorwaarden van de lening en de wettelijke documenten af die zij zal worden gevraagd om te ondertekenen. Het is zeer belangrijk dat haar financiële en rechtskundige adviseurs bij deze transactie betrokken worden alvorens zij om het even welke wettelijke documenten ondertekent.

Als uw schoonmoeder zulk een omgekeerde hypotheek verkrijgt, zal zij geen leningsbetalingen gedurende de lening moeten verrichten. Maar lees de kleine lettertjes zorgvuldig van de hypotheekdocumenten; is er een term grens aan deze lening? De meeste wettige geldschieters zullen vereisen slechts dat hun lening wordt terugbetaald wanneer u permanent zich beweegt uit het huis (dat zowel echtgenoot als vrouw) omvat, of wanneer het huis wordt verkocht.

Het geld van een omgekeerde hypotheek wordt ontvangen kan voor om het even welk doel worden gebruikt dat. Nochtans, zal de geldschieter het bezit willen inspecteren en als het bepaalt dat bepaalde verbeteringen (geroepen „verplichte reparaties“) tot een gedeelte van het geld moeten worden gemaakt dat zal moeten voor deze reparaties wordt geleend worden bestemd en u zal worden verplicht om hen te zijner tijd te voltooien.

Naast de hypotheekrente die de geldschieter uiteindelijk zal verzamelen, zal er sommige eerlijke kosten zijn. Typisch, zouden deze een oorsprongsprijs omvatten -- punten -- welke als deel van de hypotheek, een kredietrapport, een schatting en gelijkaardige lasten kan worden gefinancierd die om het even welke lener of refinancer voor regelingskosten zou moeten betalen.

Terwijl het geld van de omgekeerde hypotheekgeldschieter belastingvrij is wordt ontvangen (aangezien allen u doet van uw eigen gelijkheid) leent, zou u zich ervan bewust moeten zijn dat zulk een hypotheek geschiktheid voor andere soorten regeringshulp kan beïnvloeden die -- zoals gezondheidsvoordelen. Dat is waarom de meeste wettige omgekeerde hypotheekgeldschieters de lener zullen vereisen om het adviseren te verkrijgen alvorens zij de lening maken.

Volgens NRMLA, zijn er vijf stappen tijdens het verkrijgen van een omgekeerde hypotheeklening:

 

1. Voorlichting. U leert over dit type van lening van kolommen als dit;
2. Actie. U verkrijgt dan meer informatie, of van een geldschieter, het Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), of AARP;
3. Het adviseren. De meeste omgekeerde hypotheekgeldschieters zullen, als preconditie voor de lening vereisen, dat u door speciaal onderwijs het adviseren gaat. U moet begrijpen dat er risico's met een omgekeerde hypotheek worden geïmpliceerdi die zijn; u moet dat ook erkennen -- zoals vroeger besproken -- er zijn andere opties beschikbaar aan u, die kunnen niet vereisen dat u deel van uw gelijkheid opgeeft wanneer het huis wordt verkocht.
4. Toepassing/Onthulling. Zodra u de hierboven vermelde stappen hebt voltooid, zult u een toepassing voor de omgekeerde lening maken en zult de optie selecteren u wenst te nemen. De geldschieter moet dan juridisch de geschatte totale kosten van de lening onthullen; dit wordt verplicht gesteld door de Federale Waarheid in het Lenen van Akte. Zodra u deze onthullingen ontvangt, zou u rond moeten winkelen om te zien of kunnen andere geldschieters u een betere overeenkomst aanbieden.
5. Verwerking. Nadat u besluit of u zulk een omgekeerde hypotheek wilt, en of zo die zal de geldschieter u gebruiken, zal uw geldschieter de toepassing verwerken, zal een kredietrapport en een schatting van het bezit, verkrijgen en zal bepalen ook als er om het even welke verplichte reparaties zijn die moeten worden gemaakt.

Dan, als allen goed gaat, zult u uw omgekeerde hypotheek hebben.

Maar u moet alle beschikbare opties overwegen alvorens het definitieve besluit wordt genomen.

Voor meer informatie over Omgekeerde Hypotheken, ga naar www.seniorsafehome.com of roep NRMLA bij (866) 264-4466 voor hun vrij die boekje Gids op op zijn plaats het Verouderen recht heeft.