De weg aan De huis eigenaars vereniging Groepswerk - 1/5/2005 - de Coöperaties van de Huizen in de stad van Flats

De weg aan Groepswerk De huis eigenaars vereniging
door Richard Thompson

Tom, de Voorzitter van de Raad van de KustFlats van het Dorp, sloeg neer de telefoonontvanger na het spreken aan de bezitsmanager dicht en ademde zware sigh. Na het moeten verscheidene significante dryrotprojecten in de loop van de afgelopen vijf jaar behandelen, er meer nog te komen was. Hoe kon dit gebeurd zijn? De vereniging had honderdduizenden te bevestigen dollars reeds besteed dryrot… wat nu?

Het kust Dorp had het ongeluk van de bouw met het favoriete de bouwproduct van het Noordwesten, hout -- het houten ontwerpen, houten stappen, het houten opruimen, houten dakspanen. Het was mooi om, ja, maar koud, regenachtig weer en houten gebouwen te bekijken, tenzij behoorlijk geconstrueerd en gehandhaafd, een formule voor ramp zijn. In het geval van KustDorp, werden de flats gebouwd met t-111 opruimend, een type van decoratief triplexpaneel met presawngroeven voor accent. Waar de opruimende panelen samenkwamen, waren de decoratieve „lat“ stroken geïnstalleerdr om de naden te behandelen. Voor verscheidene recente plaatsinspecties, merkte men op dat in plaatsen er de paddestoelgroei die uit onder de latten komen was. De spechten hadden ook gaten in het opruimen, een verdere aanwijzing van dryrot geboord.

Zo wat hoe dan ook is dryrot? Kortom, dryrot is houten kanker. Eigenlijk verkeerd genoemd, dryrot komt in de natte, koele, donkere omstandigheden dat frequent voor veel van het Noordwesten. De sporen die in deze omstandigheden bloeien groeien en vermenigvuldigen zich, opsplitsend houten vezels en structurele integriteit van houten bouwmaterialen. De sporen van Dryrot houden van donkere verborgen plaatsen onder het opruimen als studwalls, het subflooring en vloerdwarsbalken. In tegenstelling tot termieten en timmermansmieren, zijn er vaak geen veelbetekenende tekens tot het op de oppervlakte losbarst. Een dryrotvlek in het opruimen is vaak indicatief van een veel slechter probleem onder… het spreekwoordelijke uiteinde van de ijsberg.

Dryrot veroorzaakt belangrijke structurele schade en is een oproep tot actie. De raad van beheer En bezitsmanager kwam samen om de inleidende bevindingen te bespreken. Men adviseerde dat een inspectierapport wordt ontwikkeld dat als basis voor actie zou kunnen worden gebruikt.

Who moest dit rapport ontwikkelen? Terwijl een vergunning gegeven bouwinspecteur zich kan identificeren dryrot, vereist de correctie gewoonlijk technische kennis van bouwmaterialen en technieken. De raad keurde een architect ervaren in dryrot goed en gaf hem de taak om alle gebouwen fysisch te inspecteren. Ten slotte, werd een geschreven mededeling aan alle huiseigenaren gepost die van het dryrotalarm adviseren.

Het nam de architect verscheidene dagen om de plaatsinspectie te voltooien. Het opruimen werd gesondeerd voor zachtheid en werd gemerkt, crawlspaces werden geïnspecteerdw waar mogelijk voor rotte subfloors of dwarsbalken, werd de latraad verwijderd en alle daken werden geïnspecteerds.

Het was duidelijk dat er een belangrijke originele bouwonoplettendheid was geweest: Het opruimen was niet klaargemaakt alvorens de latten bij het verlaten van ruw hout onderaan de latten werden genageld. In tijd, was het regenwater achter de latten die gesijpeld, die het hout doorweken en dryrot een steunpunt geven. De „weer“ partijen van de gebouwen toonden een groter bederf maar vrijwel alle partijen van alle gebouwen toonden variërende graden van verslechtering.

De architect worstelde met de juiste oplossing: een remediërende reparatie (flard) of een uitvoerige wederopbouw? De raad had verscheidene „gedeeltelijke“ moeilijke situaties slechts om op het probleem maar al ervaren te spoedig terug te komen. Een speciale raadsvergadering werd geroepen en alle huiseigenaren werden verzocht om aanwezig te zijn. De architect legde een uitvoerig rapport voor detaillerend zijn bevindingen. Zijn aanbeveling: Vervang allen die opruimen en de versiering scheept het uitvoeren van nodig reparaties aan de onderliggende structuur in. De logische reactie van de Raad was: Hoeveel is elk van dit het gaan kosten?

Het het Bieden Proces

Een uitnodiging werd om het project te bieden verzonden naar ervaren gebiedscontractanten. De „ervaring“ betekende de specifieke en meetbare ervaring van de dryrotreparatie. Contractanten van het gebied werden gekozen voor nabijheid en gemak van garantie follow-up. Het gebruik van in-staatscontractanten betekende ook meer toevlucht voor garantiekwesties door de Raad van de Contractant van de Bouw.

De geinteresseerde die contractanten kwamen de architect samen bij de analyse van een bieder in KustDorp heeft. De vragen werden gesteld en werden beantwoord door de architect. De architect besprak ook suggesties van de contractanten op materialen en te gebruiken correctietechnieken. De drie uren waren goed - besteed en de herziene baanspecificaties werden gestuurd aan de contractanten binnen verscheidene dagen. Zij werden 30 dagen gegeven om een geschreven offerte in te dienen.

Zodra het bod werd ontvangen, plande de Raad een andere open vergadering aan wie de huiseigenaren werden uitgenodigd. De vergadering van het bodoverzicht was het interessantst. Het de reparatiebod van Dryrot veroorzaakt over het algemeen veel ongerustheid. Waarom? Er zijn altijd twee delen aan het bod: Het deel biedt een vastgestelde prijs aan reparatie aan wat eigenlijk kan worden gezien kan. Deel Twee behandelt wat niet op een „tijd en een materiële“ basis kan worden gezien. Zo stelde de Raad de logische vraag: Hoeveel zouden wij voor in totaal moeten plannen? De beste gissing van de architect: verdrievoudig geboden Deel Één.

Er is een uitdrukking die gaat, „als u naar New York gaat, ophoudt niet in Chicago.“ Na het bespreken van het bod van de dryrotreparatie, stelde één raadslid voor dat als al opruimen moest worden verwijderd, waarom de verouderde aluminiumramen met meer energie efficiënte degenen tezelfdertijd niet vervangen? Ongeacht het feit dat de kosten van de het opruimen reparatie alleen aanzienlijk waren, hield de suggestie heel wat steek. De raad, die een open mening houden, kwam om opties en kosten te bekijken overeen.

Dan, besliste een raadslid/een bouwondernemer een offerte in te dienen om het werk te doen. Dat bod was wezenlijk goedkoper dan ontvangen anderen. Aangezien er een duidelijk belangengeschil was, waren de resterende raadsleden het ermee eens dat als zijn bod werd goedgekeurd, hij van de Raad zou moeten aftreden. De architect inspecteerde de het werk en verwijzingen van de contractant en rapporteerde terug naar de Raad dat allen aanvaardbaar was. Gebaseerd op de aanbeveling, keurde de Raad zijn voorstel goed en hij trad onmiddellijk van de Raad af.

Het stadium was nu plaatste. Gebaseerd op gecombineerde ramingen om al het opruimen, verf, daken (niet ik vermeld dat het dakwerk? ook nodig was) te vervangen en installeer nieuwe ramen, keurde de Raad een speciale beoordeling van goed -- greep op uw hoed -- $14.000 per eenheid.

Een gedetailleerde presentatie werd zorgvuldig voorbereid en werd bij de Jaarlijkse eigenaren die van het Huis zes later weken samenkomen opgemaakt. De steekproeven van dryrotted het opruimen, werden de ramen en het dakwerk tentoongesteld. Er waren verscheidene vocale eigenaren die hun geval luid tegen de beoordeling maakten. Één huilde „WANBEHEER.“ Wat hadden wettige zorgen over het kunnen niet betalen. Nochtans, luisterde het meest geduldig aan de bespreking. Allen werden gegeven een kans om vragen te stellen en een advies te geven. Het was een lange vergadering. De raad verzocht een motie van vertrouwen en viel slechts enkelen schuw van unanieme goedkeuring.

Na de vergadering, werd een formeel bericht van speciale beoordeling gepost aan alle eigenaren van verslag. Voor die van beperkte middelen, was een driejarige betalingsoptie inbegrepen terwijl een korting aan die vooraf betaald dat werd aangeboden.

Men zegt dat aardbeving aftershock vaak het slechtere deel van het is. Nadat het speciale beoordelingsbericht door die werd ontvangen die niet de Jaarlijkse Vergadering hadden bijgewoond, werd de Raad opnieuw gebombardeerd met telefoongesprekken. Het was duidelijk dat er nog meer te doen schadecontrole was.

Een andere vergadering werd geroepen en velen die de Jaarlijkse Vergadering misten waren dienstdoend, evenals anderen die voordien waren gekomen. Natuurlijk, waren er het ophalen van oude informatie voor die die het de eerste keer rond misten. De raad stelde geduldig al input tevreden, positief en negatief. Terwijl de vergadering lang was, dit keer was het verschillend. Veel van de eigenaren die de Jaarlijkse eigenaren die hadden bijgewoond van het Huis bevonden zich ter verdediging van de Raad samenkomen. Door eind te ontmoeten, bevestigde de overweldigende meerderheid opnieuw de speciale beoordeling. Sommige nadenkende eigenaren boden dankzij eigenlijk welverdiend aan de Raad voor hun het harde werkbaan.

De moraal van het verhaal: Deze Raad ondernam een REUSACHTIGE uitdaging met succes gebruikend de volgende technieken:

 

• Groepswerk: Eens gealarmeerd aan een probleem, werd een vergadering van de gehele Raad bijeengeroepen. De raad handelde als eenheid en de eenheid was essentieel voor succes.

   

• Overleg: Een specialist werd ingehuurd om het werkingsgebied van het probleem en de juiste correctie te bepalen. Dat geïnformeerdet die advies als stevige stichting voor actie wordt gediend.

   

• Mededeling: Eigenaren van het huis werden op de hoogte gebracht vroeg en werden regelmatig bijgewerkt.

   

• Integratie: Alle eigenaren mochten input in de oplossing geven.

   

• Geduld: De raad analyseerde en legde systematisch het plan ten uitvoer.

   

• Geen Belangengeschil: Toen een raadslid de baan wilde, stemde hij niet over de kwestie en gestapt van de Raad toen hij werd geselecteerd.

   

• Nieuwe beoordeling: De raad maakte cursuscorrecties, als het toevoegen van raamvervanging, toen de logica dicteerde.

  Leiding: De raad werd verkozen om taaie besluiten te nemen en zij begrepen de behoefte te leiden. Deze Raad was succesvol door elk van deze belangrijke componenten te integreren. Zodoende, slaagden zij in het bereiken van het uiteindelijke doel van een communautaire vereniging -- harmonie.

Voor meer grote strategieën op groepswerk De huis eigenaars vereniging, zie www.Regenesis.net.