De Omzet van het Huis van San Diego: Niet Dat alles schijnen zij door Loodje Schwartz
Herziend de onlangs vrijgegeven gegevens van de vastgoedverkoop voor San Diego, zou de leek kunnen besluiten dat de cijfers van de het huisappreciatie van Juni onderaan ongeveer 1 percent in vergelijking tot Juni 2005 waren. De werkelijkheid is de daling is waarschijnlijk veel dichter aan drie of vijf keer de gepubliceerde cijfers. De redenen voor dit zijn werkelijk vrij duidelijk wanneer één de volgende feiten overweegt: - De aangehaalde appreciatiecijfers zijn de middenverkoopprijzen. Het hoger-eind, luxe nationale markt is uiterst sterk in Zuidelijk Californië geweest en vrij immuun voor stijgende rentevoeten geweest. Het werkt totaal behalve de rest van de vastgoedmarkt. De verkoop van deze landgoederen van de hoger-eindluxe schuint de middengegevens van de appreciatieverkoop af.
Een veel nauwkeuriger cijfer zou de gemiddelde verkoopprijs zijn. Alternatief, zouden de gegevens, of tot miljoen dollar plus verkoop uitsluiten een afzonderlijke categorie moeten maken. - De gemelde die verkoopgegevens nemen in overweging geen aansporingen door niet alleen belangrijke bouwers, maar worden gebruikt, in de markt van vandaag de meerderheid van huisverkopers, schaarse kopers te verleiden om hun eigenschappen te kopen.
Stel enkel de het vastgoedsectie van de Zondag van uw lokaal document open en de omvang deze aansporingen wordt vrij duidelijk. Enkel een paar aansporingen die ik in mijn recent document nota van heb genomen van: $15,000 het sluiten het kostenkrediet en $25.000 naar een rentevoet kopen neer of verbeteringen; $50K uw hypotheek helpen betalen; de verkoper betaalt rentegedeelte van uw nieuwe leningsbetaling voor eerste 6 maanden, alle nonrecurring het sluiten kosten, plus 12 maanden prijzen De huis eigenaars vereniging. Ik kon gaan, maar u moet begrijpen dat de bouwers niet altruïstisch zijn. Nr, willen zij enkel bevindende inventaris bewegen, en het bewegen nu vóór om het even welke verdere dalingen! Terwijl voor wat betreft bouwersaansporingen, was het enkel een weinig over een jaar geleden dat de meerderheid van bouwers niet zelfs met vastgoedmakelaars samenwerkte. Nu, zijn de bouwer/de agentsamenwerking 180 graden plus gegaan! Typisch, bieden de bouwers de commissies van de twee of 2.5 percentencoöperatie aan. Nu, worden de agenten uitgenodigd aan gericht brunches en aangeboden coöperatiecommissies tot 5 percenten, zoals die in 23 Juli, 2006, unie-Tribune geadverteerd! Het fenomeen van de aankoopaansporing is niet op enige manier het exclusieve domein van nieuwe huisbouwers. Eigenlijk, zou ik zeggen de meerderheid van individuele huiseigenaren ook in het aansporingsspel wordt gedwongen. Hoewel niet velen vanaf het begin aansporingen van hun marketing, na zes tot acht weken op de markt aanbieden, wordt het idee een beroep doend. Zelfs zonder enige aansporingen aan te bieden, wordt de meerderheid van aanbiedingen nu voorgesteld met kopersaansporingen ingebouwd als voorwaarde van verkoop! Een jaar geleden zou men onder zware druk zijn om om het even welke individuele huisverkoper of belangrijke nieuwe huisbouwer aanbiedend aansporingen te vinden. Nu, is het enkel deze aansporingen die ook de appreciatiegegevens afschuinen. Een $500.000 huisverkoop met een $25.000 rentevoet kopen-verslaat/het sluiten de aansporing van het kostenpakket zal als verkoop worden geregistreerd $500.000. Maar toch was verkoop $500.000, in werkelijkheid slechts $475.000 of 5 percenten onder de gemelde verkoopgegevens! Zo als verkoop $500.000 enkel 1 percent onder de middenappreciatie van Juni 2005 was, kunt u zien dat het „echte“ verschil 6 percenten onder vorig jaar was! Andere factoren die niet in de pers worden vermeld die voor onze marktrichting belangrijk zijn zijn: Typisch is de periode vanaf recent Maart door September sterkst voor vastgoedverkoop. Wat zowel een reusachtige als voortdurende maand over de daling van de maandverkoop en nu voorspelt een daling van de huisappreciatie, tijdens dit „hete“ keer, voor de markt aangezien het de zwakkere periode van de Daling/van de Winter ingaat? Ten slotte, heeft het grootste deel van de rente slechts, 100 percentenleningen uitgeput aan steun onze markt voor de laatste jaren, twee of driejarige tijdspannes tot de re-amortisatie (aan de huidige heersende rentevoeten) van de leningssaldi. De meerderheid van deze rentevoetaanpassingen zal in 2007 en 2008 voorkomen. Naar mijn mening, is dit geen „terugkeer naar normale“ of „lichte correctie“ aan de het vastgoedmarkt van San Diego. Door eind van het jaar zal er geen het ontkennen zijn wij een appreciatiedaling met tientallen zullen ervaren. Een daling die jaren, niet maanden, aan het werk zelf zal nemen. |
