Het bewaren van Open Land is allen over Dichtheid - 1/12/2004 - Modelleren van het Milieu van het Huis het Buiten

Het bewaren van Open Land is allen over Dichtheid
Door Richard A. Forsten

Geen wat dat artikel besprak, en wat over het algemeen van de meeste besprekingen betreffende landbouwgrond en open plekbehoud mist, is misschien het gemakkelijkste en belangrijkste ding dat de lokale en provincieoverheden kunnen doen. De drie belangrijkste woorden zijn: dichtheid, dichtheid, dichtheid.

Als het of niet, is de bevolking van Delaware enorm in de loop van de afgelopen 20 jaar gegroeid en blijven groeien. Volgens de Dienst van de Telling, zou de bevolking van de staat door 50.000 tussen 2000 en 2010, en door nog eens 30.000 of meer tegen 2020 moeten groeien. Onnodig te zeggen, gaan deze mensen plaatsen nodig hebben om voor die huizen te leven en te landen.

De vraag is niet hoe wij deze groei tegenhouden? Wij kunnen niet; en zelfs als wij konden zou het voor de economie rampzalig zijn.

De echte vraag is hoe wij landbouwgrond en open plek terwijl het aanpassen van deze groei handhaven?

In de wereld van vastgoedontwikkeling, weten wij dat hoger de dichtheid die wordt toegestaan, de minder landbouwgrond nodig is om het zelfde aantal huizen te bouwen. Over 10 - of 20-jarige periode, kunnen wij duizenden acres van ontwikkeling bewaren.

Als de de bevolkingsverhoging van Delaware meer dan 10 jaar 50.000 zou moeten zijn, en de gemiddelde huishoudengrootte 2.5 volgens de Dienst van de Telling is, die betekent Delaware 20.000 nieuwe huishoudens over die jaren zal toevoegen. Als wij het in zones onderver*delen codes hebben die een gemiddelde dichtheid van één eenheid een acre toelaten, dan zullen wij 20.000 acres voor die 20.000 nieuwe te construeren huizen nodig hebben.

Nochtans, als wij toegelaten dichtheid verhogen, dramatisch vergde de hoeveelheid land dalingen. Door gemiddelde dichtheid tot twee eenheden te verhogen een acre, hebben wij net 10.000 acres van ontwikkeling over een periode van 10 jaar bewaard. Als wij de dichtheid tot vier eenheden een acre verhogen, zouden wij ongeveer 5.000 acres voor de zelfde verhoging van bevolking slechts nodig hebben, en wij konden ongeveer 15.000 acres van ontwikkeling bewaren.

Bij twee-acre minimumpartijgrootte (de overwegende grootte in vele die ontwikkelingen niet door riolen worden gediend), zou de gemiddelde dichtheid een eenheid een acre of minder afhankelijk van de gemiddelde partijgrootte slechts half zijn betekenen, die dat minstens 40.000 acres voor de zelfde 20.000 nieuwe huizen worden vereist.

Het punt zou duidelijk moeten zijn: De hogere dichtheid resulteert in minder land die worden ontwikkeld. De beste manier wij landbouwgrond kunnen bewaren uiteindelijk is grotere dichtheid van ontwikkeling in de landbouwbedrijven toe te staan die nu worden ontwikkeld.

Op een project-door-project basis, is het gemakkelijk voor ingezetenen om kleinere ontwikkelingen en minder dichte projecten te bepleiten. Maar in het complex, snijden wij onze neus aan wrok af ons gezicht. Minder dichtheid op individuele projecten betekent meer ontwikkelingen, eenvoudig meer nonchalante houding en meer verlies van open land.

De hoog-dichtheid heeft eveneens andere voordelen. Onder andere, maakt het openbare doorgang praktischer, staat betere schaaleconomieën voor verkeer en andere de infrastructuurverbeteringen toe en houdt huisvesten meer betaalbaar.

Deze zelfde logica is op commercieel, bureau en industriële ontwikkeling van toepassing. Met meer restrictieve het in zones onderver*delen codes nu in mode, is het in het buitenland verblijvende gebruik eveneens meer beperkt in hun dichtheid. Bijvoorbeeld, voorbij traditionele tegenslagvereisten, moeten de in het buitenland verblijvende projecten open plek als deel van elk project verstrekken. Typisch bestaat deze ruimte uit flarden en stroken van gras en struiken die de gebouwen of de parkeerterreinen omringen. Zeker, vereis het minimale is modelleren nodig, maar waarom vrij grote stroken van open plek omringende ondernemingen? Deze gebieden kunnen door het publiek worden gebruikt en slechts geen ondernemingen veroorzaken om meer land voor het zelfde aantal opslag en bureaus te vereisen.

De meer uit uitgespreide ondernemingen, de meer klanten en de werknemers moeten drijven. Resulteert de commerciële ontwikkeling van de hoog-dichtheid niet alleen in minder land die voor meer opslag en ondernemingen worden gebruikt, maar de mensen te hoeven niet te drijven zoals veel.

Sommige mensen drukken zorg dat de hogere uit dichtheid in overvollere ontwikkeling maar geen besparingen in land resulteert; dat wij nog uit open plek zullen lopen. Deze vrees is geen reden om hoog-dichtheidsontwikkeling nu te belemmeren. Het betekent enkel dat de dichtheid slechts één component in goed land planning en behoud is.

Het programma van het de landbouwgrondbehoud van Delaware is ook belangrijk en vrij succesvol geweest. Wij moeten ook land voor parken en open plek kopen. De overdracht van ontwikkelingsrechten is een ander hulpmiddel.

Maar om het even welke ernstige inspanning om land te bewaren moet met dichtheid, dichtheid, dichtheid beginnen.

Richard Forsten is een landgebruik en een commerciële vastgoedprocureur met het bureau Wilmington van Klett Rooney Lieber & Schorling, en hij is op de Raad van beheer Van de Vereniging van de Bouwers van het Huis van Delaware.