Sectie 4 - het PROCES van de WAARDEVASTSTELLING 4-0 INLEIDING
Dit Hoofdstuk richt de ontwikkeling van de drie benaderingen van waarde: > De Benadering van de Vergelijking van de verkoop
> De Benadering van de Kapitalisatie van het inkomen
> De Benadering van kosten Het richt ook hun effect in het aankomen bij een definitieve waardeconclusie die op de voorwaarden wijst die op de Vorm van de Voorwaarden van de Waardevaststelling (VC) worden aangeduid. Deze benaderingen vormen de stichting voor het ontwikkelen van een waarde en leiden tot de definitieve verzoening voor een geschatte marktwaarde. De VC vorm identificeert zeer belangrijke componenten van de bezitsanalyse en vereist de schatter: > De resultaten van de visuele inspectie te beschrijven
> Bekende voorwaarden te identificeren, als om het even welk
> Hun bevindingen met de benaderingen van waarde in overeenstemming te brengen Dit Hoofdstuk is met de huidige Eenvormige Normen van de Professionele Praktijk van de Schatting (USPAP) en de vereisten van URAR in overeenstemming. Bij zich het ontwikkelen en komst aan een conclusie over waarde, moet zich de schatter bewust van zijn en aan alle staat en federale wetten en vereisten voldoen. Voorts wordt de strikte naleving van USPAP vereist voor alle schattingen FHA.
4-1 DE RAMINGEN VAN DE WAARDE VAN DE MARKT
Overeenkomstig vereisten HUD/FHA, moet een schatter het volgende doen: > Bepaal het type van waarde die voor de bezitsschatting worden overwogen
> Ga de definitie van marktwaarde aangewezen voor de schatting na
> Wijs erop of de raming de waarschijnlijkste prijs is het bezit waarvoor op de open markt zal verkopen
> Volg de normen van USPAP. Sluit secties die hieronder worden verstrekt het toepasselijkst zijn.
A. DEFINITIE VAN VALUE van de MARKT
De definitie van marktwaarde die op HUD/FHA van toepassing is wordt aangehaald van de Eenvormige Normen van de Professionele Praktijk van de Schatting. Dit is de definitie van waarde die voor alle die schattingen moet worden gebruikt voor fHA-Verzekerden hypotheken worden uitgevoerd. De „waarschijnlijkste prijs die een bezit zou moeten in een concurrerende en open markt in alle omstandigheden vereist voor een eerlijke verkoop, de koper en de verkoper elk brengen die voorzichtig en knowledgeably handelen worden, en het veronderstellen van de prijs niet beïnvloed door onbehoorlijke stimulus.“
Impliciet in deze definitie is de voltooiing van een verkoop vanaf een gespecificeerde datum en het overgaan van titel van verkoper tot koper in de omstandigheden waardoor: 1. De koper en de verkoper zijn typisch gemotiveerd.
2. Beide partijen zijn goed ingelicht of goed geadviseerd, en elk handelt in als wat zij hun beste rente beschouwen.
3. Een redelijke tijd wordt toegestaan voor blootstelling in de open markt.
4. De betaling wordt verricht in termen van contant geld in de Dollars van Verenigde Staten of in termen van een financiële daaraan vergelijkbare regeling.
5. De prijs vertegenwoordigt de normale die overweging voor het onaangetaste bezit door speciale of creatieve financiering of verkoop concessies wordt verkocht.
B. GESCHATTE EIGENDOMSRECHTEN
Het identificeren van te taxeren eigendomsrechten bepaalt de criteria voor het selecteren van marktgegevens en voor vergelijkbare transacties. De volgende lijst is een voorbeeld van eigendomsrechten. | Het Type van bezit | Inbezitneming | Geschatte Eigendomsrechten | | Ééngezins | Eigenaar | Eenvoudige prijs | | Familie twee-aan-vier | Één eenheid door de eigenaar bewoond, andere gehuurde eenheden | Gehuurde Prijs | | Alle bezitstypes | De huur van de grond | Het Landgoed van de huur |
De schatter onderzoekt eigendomsrechten om te bepalen welke rechten, eventueel, de bezitseigenaar aan anderen heeft vervoerd. Het vervoer van rechten op anderen beïnvloedt de waarde van het bezit. Bijvoorbeeld, heeft een ééngezins door de eigenaar bewoond bezit prijs eenvoudige eigendomsrechten die - in tegenstelling tot een huurlandgoed absoluut en onbelast zijn waar de eigendomsrechten om worden gespecificeerd te gebruiken en inbezitneming voor een verklaarde termijn. De schatter moet bepalen in welke mate de overdracht van eigendomsrechten, eventueel, de waarde van het bezit beïnvloedt. Eenvoudige de prijs wordt gedefini?ërd als absolute onbelaste eigendom door een ander rente of landgoed. De Prijs van de huur wordt als eigendomsrente gedefiniërd door een eigenaar met het recht van gebruik en inbezitneming wordt door huur aan anderen wordt vervoerd gehouden die; bestaat gewoonlijk uit het recht huur en het recht op hernieuwde inbezitneming bij de beëindiging van huur te ontvangen. Het Landgoed van de huur wordt als recht gedefini?ërd vastgoed voor een verklaarde termijn en in bepaalde omstandigheden te gebruiken en te bezetten die door een huur zijn vervoerd.
C. DOEL
Het doel van een schatting is de verklaarde reden om een schattingstaak uit te voeren. Het doel wordt typisch verklaard als basis voor een garantiebesluit. Voor HUD, het doel is marktwaarde voor de doeleinden van de hypotheekverzekering te bepalen.
D. BEDOELD GEBRUIK VAN APPRAISAL/FUNCTION
Het voorgenomen gebruik of de functie voor alle die schattingen op FHA worden voorbereid moeten de garantieeisen ten aanzien van een fHA-Verzekerden hypotheek steunen.
E. GEBRUIK VAN de SCHATTING
Het gebruik van de schatting moet Fha- besluit steunen om hypotheekverzekering op het onroerend goed te verstrekken dat het onderwerp van de schatting is. Daarom omvatten de voorgenomen gebruikers de geldschieter en HUD.
F. EFFICIËNTE DATUM VAN VALUE
De efficiënte datum van waarde is of de datum wanneer de schatter fysisch het onderworpen bezit inspecteert of een andere die datum specifiek door de geldschieter wordt bepaald.
> Als een andere datum als efficiënte datum wordt gebruikt, wijs op de alternatieve datum en op de datum waarop het onderworpen bezit fysisch werd geïnspecteerdf.
G. WERKINGSGEBIED
De schatter moet een volledige schatting uitvoeren zoals die door USPAP wordt bepaald die, die alle toepasselijke benaderingen van waarde overwegen en de aangewezen die benaderingen ontwikkelen in dit Handboek worden geïdentificeerdt. Het vertrek wordt niet toegestaan.
H. SPECIALE BEPERKENDE VOORWAARDEN EN VERONDERSTELLINGEN
De schatter moet om het even welke buitengewone veronderstellingen of het beperken van voorwaarden identificeren, voldoende melden en kwantificeren die direct de waardevaststelling beïnvloeden. De voorbeelden omvatten: > Een negatieve externe invloed (nabijheid aan een gemeentelijke stortplaats, bijvoorbeeld)
> Voorgestelde de wegverbeteringen
> Een hangende streekverandering
4-2 VEREISTEN HUD/FHA
HUD/FHA de eisen ten aanzien van markt taxeren ramingen zijn als volgt: > De schatter moet het bezit schatten die marktwaarde onder de vereisten te bepalen in Hoofdstuk 4-1 van dit Handboek worden gedetailleerd.
> De schatter moet de fysische conditie van het bezit evalueren en van het nota nemen op de Vorm van de Voorwaarden (VC) van de Waardevaststelling van het Uitvoerige Pakket van de Waardevaststelling. Neem nota van om het even welke noodzakelijke reparaties. Als de reparaties in proces zijn, onthul de omvang of het statuut van die reparaties op het tijdstip van de schatting. Baseer altijd de waarde op de voltooiing van reparaties en omvat dit als speciale beperkende voorwaarde wanneer de reparaties en worden vereist gemoeten worden voltooid.
> De schatter moet evalueren of het bezit van gevaren, schadelijke geuren, in grote trekken aanvallende gezichten of bovenmatig lawaai vrij is die kunnen:
>> De fysieke verbeteringen in gevaar te brengen
>> Livability van het bezit of zijn verkoopbaarheid te beïnvloeden
>> De gezondheid en de veiligheid van zijn bewoners te beïnvloeden
> Als om het even welk van deze voorwaarden bestaan, adviseer correctie van het probleem of verwerping van het bezit en verklaar.
Voor meer informatie, zie Hoofdstuk 2-2 van dit Handboek.
> De schatter moet bepalen als het onderworpen bezit het voldoende blijven het economische leven bezit om een hypotheek op lange termijn te rechtvaardigen, veronderstellend een redelijk niveau van voortdurend onderhoud. Als het bezit geen hypotheek rechtvaardigt op lange termijn zal het voor FHA hypotheekverzekering onverkiesbaar zijn.
> De schatter moet wijzen op als het bezit in overeenstemming met de toepasselijke MinimumdieVereisten van het Bezit is HUD/VA in Hoofdstuk 3 worden gedetailleerd.
> Als het bezit niet met de MinimumVereisten van het Bezit in overeenstemming is, van het in de VC sectie van het schattingsrapport nota neemt en correctie van de deficiëntie of verwerping van het bezit vereist en verklaart.
> Als er zo vele noodzakelijke reparaties zijn dat een „zoals-herstelde“ waarde niet kan worden bepaald, of als het verbeteren van de deficiënties zou vereisen belangrijke rehabilitatie/wijzigingen, de schatting aan de geldschieter met een gedetailleerde verklaring teruggeven.
4-3 DE NIEUWE EN VOORGESTELDE VEREISTEN VAN DE BOUW
Alvorens een schatting voor nieuwe of voorgestelde bouw uit te voeren, moet de schatter de plannen en de specificaties en Certificatie van een de volledig voltooide Bouwer hebben. De geldschieter moet deze informatie aan de schatter verstrekken voorafgaand aan het uitgeven van de taak. Zonder deze punten, zal het bezit niet voor FHA verzekeringsdoeleinden aanvaardbaar zijn.
A. NIEUWE BOUW
De schatter moet de kostenbenadering voor nieuwe bouw ontwikkelen minder dan één éénjarige. Schat nieuwe bouw op de zelfde manier dat de bestaande die eigenschappen onder de specificaties getaxeerd worden in dit hoofdstuk van het Handboek worden geschetst. Ook, denk na gebruikend de Brutomethode van de Multiplicator van de Huur wanneer het ontwikkelen van de inkomensbenadering voor drie of vier-eenheid gebouwen.
B. VOORGESTELDE BOUW
Schat voorgestelde die bouw verenigbaar met de methodologie in dit hoofdstuk wordt voorgesteld. USPAP vereist dat de schatter wordt voorzien van geschreven specificaties van de voorgestelde structuur. Specifiek, moet de Geldschieter de schatter van deze documenten voorzien: > De plannen van de bouwer, specificaties en bouwdocumenten
> De voltooide certificatie van de bouwer (Vorm hud-92541)
> De Garantie van de bouwer (Vorm hud-92544)
> De garantie van 10 jaar, wanneer vereist (de Secretaresse heeft een periode van één jaar van de Garantie van de Huiseigenaar voorgesteld)
> Al beschikbare rapporten en de informatie (d.w.z. verkoopovereenkomst, titelrapport, milieubeoordelingen of studies en inspectierapporten)
> Als deze documenten niet worden verstrekt, geef de onvolledige schatting aan de geldschieter terug. Controleer de doos verklaren die dat de waardevaststelling aan voltooiing onderworpen is en de waarde op de structuur die een certificaat van inbezitneming ontvangen contingent is.
4-4 DE UNIEKE SCHATTINGEN VAN HET BEZIT
De schatters worden soms geconfronteerd met unieke eigenschappen: een logboekhuis, een extra klein huis, lager dan normale plafondhoogten, enz.Geschiktheid van deze eigenschappen hangen af van al dan niet het bezit structureel correct en gemakkelijk verkoopbaar is. Als een bezit aan deze criteria voldoet, schat de schatter marktwaarde. Nochtans, afhankelijk van de uniciteit van een bezit, wordt het definitieve besluit om het bezit goed te keuren of te verwerpen opgesteld door de borg van de lenende instelling. Het bovenmatige land is een ander gebied waarin om voorzichtigheid uit te oefenen. Het land wordt beschouwd als om bovenmatig als het is: > Groter dan wat in de buurt typisch is
EN
> Geschikt voor een afzonderlijk gebruik
> Als er bovenmatig land is, beschrijf het maar taxeer het niet. In deze instantie, is de schatting gebaseerd op een hypothetische voorwaarde. Een wettelijke beschrijving van het gedeelte die vereist worden geschat wordt.
4-5 GEKOST BENADERING
De kostenbenadering is een aanwijzing van waarde op het gebouw wordt gebaseerd dat een koper geen meer voor een bezit dan de kosten zou betalen om een bezit van gelijk nut te construeren dat. De kostenbenadering is niet noodzakelijk de beste aanwijzing van marktwaarde voor vele eigenschappen, maar het is vaak toepasselijk voor nieuwe (ER) of voorgestelde bouw en speciale gebruikseigenschappen. Dergelijke situaties omvatten het volgende voor enige familie aan vier-eenheid woningen: | De Leeftijd van het bezit | Kosten-benadering Vereiste | | Voorgestelde Bouw | Vereist | | Nieuwe Bouw | Vereist | | Bestaand, minder dan één jaar | Vereist | | Bestaand, ongeacht leeftijd | De aanvaardbaarheid van de markt van kosten als aanwijzing van tarifering en waarde |
Tenzij de kostenbenadering op de bovengenoemde lijst betrouwbaar wordt geacht of in het oordeel van de schatter als toepasselijk beschouwd, wordt het ontwikkelen van deze benadering niet vereist voor een schatting HUD/FHA. Het rapporteringsvereiste van USPAP als de vertrekregel wordt is niet bekend van toepassing omdat de schatter de kostenbenadering van waarde moet altijd gebruiken die wanneer als toepasselijk beschouwd.
Vereisten USPAP
De strikte naleving van normen USPAP wordt vereist voor alle schattingen FHA.
Het melden van Vereisten
> Als de kostenbenadering uitgesloten was, meld het in de verzoening en neem de reden voor zijn uitsluiting op.
A. de METHODOLOGIE van de BENADERING van COST
1. De Raming van de Waarde van het land
Standaard Regel 1-3 (B) van USPAP vereist schatters „erkennen dat het land alsof leeg…“ wordt geschat. De schatter schat de waarde van het land omdat het over het algemeen als om permanente, non-depreciating activa wordt beschouwd. Er zijn uitzonderingen aan dit algemeen aanvaard op gebouw, maar de uitzonderingen zullen zelden een factor in FHA/HUD verwante schattingen zijn. De uitzonderingen kunnen land met een erosieprobleem of een verontreinigd bezit omvatten.
2. Bovenmatig Land
Het bovenmatige Land wordt gedefini?ërd als het gebied waardoor het perceel het gebied van een gemakkelijk verkoopbare vastgoedentiteit overschrijdt. Dit komt voor wanneer de onderworpen partij aanzienlijk groter is dan typische partijen in de buurt en de overmaat voor afzonderlijk gebruik geschikt is. Over het algemeen, is het het bepalen kenmerk een bovenmatig gedeelte dat kan als individueel pakket worden onderverdeeld en worden op de markt gebracht. Nochtans, op kleine gemeenschappen en afgelegen gebieden, moeten de schatters verschillende criteria gebruiken omdat de markt een breed verschil in partijgrootte kan goedkeuren. Dit segment van de markt kan brede verschillen in partijgebruik tonen.
> Als het perceel bovenmatig land bevat, omlijn en schat afzonderlijk de gemakkelijk verkoopbare vastgoedentiteit en de bestaande of voorgestelde verbeteringen. Beschrijf het bovenmatige land maar schat het niet met de primaire 1 - 4 familie woningbouw die aan een hypotheek onderworpen is.
De geldschieter zal vereisen dat de waarde van bovenmatig land van het maximumhypotheekbedrag wordt uitgesloten dat slechts op een redelijke hoeveelheid land en verbeteringen zal worden berekend.
3. De Benadering van de Vergelijking van de verkoop voor de Waarde van het Land
Op gebieden met een actieve vastgoedmarkt, is de benadering van de verkoopvergelijking over het algemeen de primaire gebruikte methode. Deze methode staat voor het verzamelen van, het verifiëren van en het analyseren van recente en gelijkaardige landverkoop toe die met het onderworpen land moet worden vergeleken. Alvorens een conclusie wordt genomen, wordt de vergelijkbare landverkoop aangepast verschillen tussen de verkoop en het onderworpen bezit.
4. Alsite
Op gebieden met een significant gebrek aan vergelijkbare verkoop om de benadering van de verkoopvergelijking te ontwikkelen, gebruik de methode Alsite, die een markt-toegelaten verhouding tussen landwaarde en bezitswaarde veronderstelt. Hoewel de waarderaming van deze methode inherent minder nauwkeurig dan dat van de benadering van de verkoopvergelijking is, is het nog een aanvaardbare benadering.
> De schatter moet de gekozen verhouding documenteren steunen en rechtvaardigen Alsite.
5. Extractie
De extractie is een methode om de gedepreci?ërde bijdrage van de verbetering van het onderwerp van de totale verkoopprijs van het bezit af te trekken. De rest vertegenwoordigt een raming van landwaarde. Deze benadering is ook inherent minder nauwkeurig dan de benadering van de verkoopvergelijking.
> De schatter moet de raming van de gedepreci?ërde bijdrage van de verbeteringen documenteren steunen en rechtvaardigen.
B. de RAMING van kosten van de VERBETERING
De kosten van de vervanging zijn de aangewezen methode om de Kosten te ontwikkelen Nieuw van de onderworpen verbeteringen. Typisch gebruikt de schatter de Nieuwe Kosten van de Vervanging en kwantificeert alle vormen van waardevermindering, behalve in onbruik raken. Een alternatief is de reproductiekosten. HUD vereist geen specifieke methode. De vervangingskosten van bezit worden geschat om de toepassing van het substitutieprincipe toe te laten. De ramingen van de vervanging/reproductiekosten van bezit zijn geen ramingen van waarde, hoewel zij op de mogelijkheid wijzen dat de waarde, in een gelijkwaardig bedrag, kan bestaan. De waarde hangt volledig van nut, niet op de kosten af. De waarde neigt om met kosten in overeenstemming te zijn, maar dit moet niet impliceren dat het altijd gelijkwaardig aan kosten is.
C. TYPISCH COST van de VERVANGING
De raming van de vervangingskosten moet op de kosten die typisch wijzen op een gebied worden gevonden - niet noodzakelijk de kosten van een bepaalde bouwer of een eigenaar. Deze methode heeft typisch aan de reproductiekosten de voorkeur.
D. ONGEBRUIKELIJKE EN nietTYPISCHE KOSTEN
Enkele punten of toelagen in de kostensraming kunnen gelijkwaardige waarde in een bepaald geval niet vertegenwoordigen. Een eigenaar zou een huis kunnen oprichten dat meer dan de huizen zou kosten die over het algemeen de buurt kenmerken, maar de waarde van het huis aan de typische potentiële eigenaar in die buurt zou kunnen zijn minder dan de vervangingskosten van het bezit. De kosten van bouw kunnen ook meer dan waarde op een gegeven moment zijn. In sommige omstandigheden, kan een vermindering van kosten in vooruitzicht zijn. Als de bouwskosten dalen, kan de waarde ook dalen als het aan kosten oorspronkelijk gelijk was.
E. GEADVISEERDE METHODOLOGIEËN
Over het algemeen, zijn Marshall en Vlugge vierkante de voetmethode de toepasselijkste methode om de Nieuwe Kosten van de Vervanging te schatten. Dit is een vereenvoudigde procedure en alle schatters moeten de kennis en de vaardigheid hebben om deze methodologie toe te passen. Deze methode kan niet voor op bestelling gemaakte huizen of unieke gebouwen worden gebruikt die de afgezonderde kostenmethode vereisen. De typische woonbouw waarmee HUD geïmpliceerde is zou geschatte „markt moeten zijn,“ „gemiddelde“ of „goede“ kwaliteit. Veroorzaakte de massa, de landstreek-gebouwde huizen zijn geschatte of „eerlijk“ of „gemiddelde,“ vergadering slechts de minimumbouwvereisten van lenende instellingen, de bureaus van de hypotheekverzekering en bouwverordeningen. De schatters moeten de basisbeschrijving herzien om het correcte bouwtype te bepalen. De schatter zal de kostenbenadering voor elk voorgesteld die bouwgeval voltooien op de van de bouwtype en kwaliteit classificatie van het bezit zoals aangetoond in het Marshall en Vlugge Handboek van Kosten wordt gebaseerd.
> Verwijzing op de vorm de pagina's en de revisiedatum waar de cijfers werden verkregen (gewoonlijk twee pagina's).
> Omvat een marketing uitgave met de vervangingskosten van verbeteringen en toepasselijke huidige multiplicatoren.
F. die het ECONOMISCHE LEVEN BLIJVEN
Het blijven het economische leven is een raming van de resterende tijdspanne waarin de verbeteringen waarde tot het bezit (de bouw en verbeteringen) blijven bijdragen. De schatter moet het effect, eventueel, overwegen van wijzigingen of vernieuwingen op de verbeteringen. Dit effect wordt typisch uitgedrukt in jaren.
4-6 DE BENADERING VAN DE VERGELIJKING VAN DE VERKOOP
Dit is vaak de toepasselijkste benadering in het schatten van de marktwaarde van ééngezins aan vier-eenheid bezit. Deze benadering vertrouwt op: > De beschikbaarheid van verkoopgegevens
> Het volume van transacties
> De betrouwbaarheid van het melden van de transactiegegevens onder deze benadering worden en worden ontwikkeld bevestigd die Wanneer het ontwikkelen van waarde omvat een aanwijzing door de benadering van de verkoopvergelijking, altijd de veronderstellingen en de gegevens van de andere benaderingen over de VC vorm.
A. BEHOEFTEN AAN GEGEVENS
1. De Gegevens van de verkoop versus Vergelijkbare Verkoop
Om het even welke transactie in de markt is een verkoop, maar niet is alle verkoop vergelijkbaar. Overweeg het type van transactie en fysieke kenmerken van om het even welke verkoop alvorens als de verkoop vergelijkbaar te beschouwen.
2. Selectie van Vergelijkbare Verkoop voor Analyse
Identificeer de relevante die markt op het gebied wordt gebaseerd waarin het bezit en de krachten/dynamica concurreert die de vergelijkbare verkoopeigenschappen beïnvloeden. Dit is noodzakelijk in het met elkaar in verband brengen van de verkoop met het onderwerp. Overweeg de hoeveelheid tijd die tussen de verkoopdatum en de efficiënte datum van de schatting is verstreken. De gegevens van de verkoop zouden niet zes maanden tussen de datum van de schatting en de verkoopdatum van vergelijkbaar moeten overschrijden, en moeten niet twaalf maanden overschrijden. Een verklaring wordt vereist voor verkoopdata meer dan zes maanden. Overweeg buurt en andere externe factoren die bezitswaarde, met inbegrip van vastgoed en nietechte landgoedinvloeden beïnvloeden. Bijvoorbeeld, wanneer de meeste ingezetenen van de buurt door één belangrijke werkgever worden tewerkgesteld die zich uit het gebied opnieuw vestigt, kan de buurt een daling in waarden ervaren. De term „nietecht beïnvloed landgoed“, echter, moet rassensamenstelling nooit omvatten. Overweeg de kwaliteit en de hoeveelheid gegevens beschikbaar voor de bepaalde taak. Een gebrek aan kwaliteitsgegevens in een markt kan afhankelijkheid van gegevens in een gelijkaardige markt niet noodzakelijk dwingen het directe de marktgebied van het onderwerp. Nochtans, verklaar en rechtvaardig duidelijk om het even welke verkoop van buiten het directe de marktgebied van het onderwerp
3. De uitgesloten Transacties van de Verkoop
Wanneer het gebruiken van conventionele verkoopgegevens, moet zich de schatter bewust van de verkoopvoorwaarden zijn en de conventionele verkoopprijs aanpassen om op om het even welke ongebruikelijke termijnen te wijzen. Bijvoorbeeld, is er verkoop die moet worden uitgesloten; nochtans, kunnen sommige transacties om*vatte maar factoren worden aangepast zoals below-market financiering om een prijs van de contant geld gelijkwaardige verkoop te verstrekken.
4. De huidige Analyse van het Dienstenaanbod en van Lijsten
Gebruikend deze soorten verkoop zijn ontmoedigd. Nochtans, in bepaalde langzame marktomstandigheden of in markten met snel stijgende tarifering, kan het aanvaardbaar zijn die eigenschappen te omvatten voor verkoop worden aangeboden. Ga met voorzichtigheid te werk wanneer het analyseren van en het aanpassen van dit dienstenaanbod. Erken de inherente bespreekbaarheid in prijs tussen het aanbieden en een voltooide verkoop. Etiketteer duidelijk deze comparables zoals aanbiedend, een lijst makend van, in het kader van overeenkomst, enz., maar stel hen als extra vergelijkbare slechts gegevens voor.
5. Verkoop in Borg
Als een bonafide transactie dreigend is, wordt de verkoop in borg beschouwd als om betrouwbare aanwijzingen van markt tarifering. De zorg van de oefening in het identificeren van de geplande datum van sluiting voor de verkoop en om het even welke vreemde omstandigheden die het sluiten op de ontworpen datum kunnen belemmeren.
6. Verontruste Verkoop
Het gebruiken van verontruste verkoop is sterk afgeraden wegens de speciale omstandigheden die deze transacties omringen.
7. De Verkoop van Resite
Het gebruiken van verkoop Resite van een collectieve verkoper bij a onder marktwaarde is sterk afgeraden wanneer de koper het bedrijf Resite wegens de ongebruikelijke omstandigheden die deze transacties omringen is. Zowel verontrust als de verkoop Resite is sterk afgeraden omdat zij er niet in slagen om de test van „marktwaarde te ontmoeten,“ in het bijzonder punt Nr 1: De „koper en de verkoper zijn typisch gemotiveerd.“ Nochtans, kan deze verkoop normale markttransactie overschrijden en marktwaarden beïnvloeden.
8. Bevestiging van Verkoop en de Informatie van de Transactie
De schatter moet al markt en vergelijkbare die de informatie verifiëren in het schattingsproces wordt gebruikt en is verantwoordelijk voor om het even welke die informatie als „feit wordt“ wordt gebruikt voorgesteld om de de waarderaming van het onderworpen bezit te ontwikkelen. De controle zorgt ervoor dat de informatie nauwkeurig en zinvol is en de schatter van een vast inzicht in marktmotivatie en tendensen voorziet. Het doel van het controleproces is ervoor te zorgen dat slechts informatie die nauwkeurig op huidige marktvoorwaarden wijst en de tendensen wordt voorgesteld en die de zinvolle conclusies van deze informatie kunnen worden bereikt. Tijdens het controleproces, is het noodzakelijk voor de schatter om inzicht van de motivatie te verkrijgen die de verkoop omringen: > Te bepalen als de verkoop de lengte van het wapen en niet verontrust was
> Huidige marktvoorwaarden te begrijpen die waarde beïnvloeden Waar mogelijk, interview een partij aan de verkoop om de verwachtingen en de motivatie te bepalen voor het kopen van het bezit. Ook, bepaal of de significante die kapitaalinvesteringen door de verkoper worden gefinancierd binnenkort werden gemaakt nadat de transactie voorkwam. als zo, bepaal of de uitgaven terug in de verkoopprijs moeten worden toegevoegd om op de daadwerkelijke voorwaarden te wijzen die de verkoop omringen. De schatter moet verkoopinformatie met de koper, de verkoper of één van hun vertegenwoordigers (makelaar, geldschieter, advocaat, enz.) verifiëren. Als de verkoop niet met iemand kan worden geverifi?ërd wie kennis uit de eerste hand van de transactie heeft, gebruiks openbare verslagen. Nochtans, moet de schatter duidelijk verklaren hoe de verkoop werd geverifi?ërd en in welke mate. Me gebruik niet of baseer intensief op enige verkoop die niet met een geïmpliceerde partij of een één van hun vertegenwoordigers werd geverifi?ërd omdat de concessies gemeenschappelijker zijn geworden in de markt.
B. AANPASSINGSPROCES
Andere factoren die het gebruik van vergelijkbare verkoop beïnvloeden moeten worden overwogen. Rekening voor verschillen tussen het onderworpen bezit en elke vergelijkbare verkoop. De analyse van verkoop omvat zowel kwantitatieve als kwalitatieve factoren. Herinner dat het vergelijkbare gegeven aan het onderworpen bezit wordt aangepast. Introduceer deze aanpassingen als cijfers van het dollarbedrag en rechtvaardig en verklaar de reden voor alle aanpassingen. Deze informatie moet in het schattersdossier worden bevat. De opeenvolging van aanpassingen zou dit formaat moeten volgen: > De opeenvolging van aanpassingen maakt deel uit van URAR. Alle schatters FHA zouden vertrouwd moeten zijn met het aanpassingsnet binnen URAR. De aanpassingen zijn vermeld als dollarbedrag. Als een aanpassing niet noodzakelijk is, kan de schatter of „gelijke“ of $0 als aanpassing ingaan.
> Een individuele aanpassing van het lijnpunt +/- geen 10% moeten zou overschrijden. De totale aanpassingen aan comparables zouden netto 15% en geen 25% moeten overschrijden bruto van de verkoopprijs. Als de aanpassing een parameter overschrijdt, moet de schatter verklaren waarom als deel van het schattingsrapport.
De aanpassingen aan de verkoop omvatten: > Vervoerde Eigendomsrechten. Verwijs naar de eigendomsrecht geschatte sectie van dit hoofdstuk. Deze die aanpassing is altijd de eerste aanpassing aan alle verkoop wordt gemaakt.
> Verkoop of de Concessies van de Financiering. De rekening voor en past om het even welke speciale verkoop aan of de financieringstermijnen, met inbegrip van verkoopconcessies, de niet voor de verkoop bestemde financieringstermijnen, punten, kopen verslaan, sluitend termijnen en ruilmiddelen/uitwisselingen. Het gemeenschappelijkste scenario impliceert de verkoper die punten in de vorm van regelingshulp betalen aan de koper. Om op het bedrag te wijzen, pas de verkoopprijs naar beneden van de vergelijkbare verkoop aan. Typisch zal dit bedrag zes percent van de verkoopprijs voor typische transacties niet overschrijden.
> Voorwaarde van Verkoop. De rekening voor de voorwaarden die die de verkoop, met inbegrip van verhindering omringen factor wordt verkocht ongebruikelijke verontrustte verkoop, door een aangrenzende die eigenaar wordt gekocht, tussen de geveilde of om het even welke van familieleden, die in de betaalde prijs zou kunnen worden weerspiegeld.
> De Voorwaarden van de markt. Rekening voor veranderingen die zijn voorgekomen of van de datum van verkoop van de vergelijkbare transactie aan de datum van schatting, met inbegrip van appreciatie, nieuwe ontwikkeling, beschikbaarheid van financiering, leningstermijnen, vraag en aanbod voorgekomen.
> De Aanpassingen van het bezit. Deze worden vereist als het verschil tussen de verkoop en het onderwerp door de markt kwantificeerbaar en steunt die is.
>> Plaats - Rekening voor plaatsoverwegingen.
>> Fysieke Kenmerken - geef van fysieke verschillen tussen comparables en het onderwerp, met inbegrip van voorwaarde, mening, ontwerpberoep en kwaliteit van bouw rekenschap. Deze zijn typisch ingegaan als individuele categorieën.
>> Economische Kenmerken - geef van economische kenmerken tussen comparables en het onderwerp, met inbegrip van inbezitneming, huurniveau, huurstructuur of termijnen rekenschap.
> De punten van de niet-makelaardij. De punten van de niet-makelaardij, zoals persoonlijke bezittingen, kunnen in waarde worden omvat. Deze punten worden afgetrokken van of aan de totale overweging toegevoegd om op de contant geld gelijkwaardige prijs te wijzen betaald voor het slechts onroerend goed.
> Andere aanpassingen. Omvat fysieke kenmerken die op een dollarbedrag kunnen worden gebaseerd. De kwaliteit en de hoeveelheid marktgegevens de selectie van de toepasselijkste methode moeten zouden leiden.
1. Steun voor Aanpassingen
De aanpassingen moeten door de markt worden gesteund. De schatter moet voorzichtigheid gebruiken in het ontwikkelen van aanpassingen; niet worden alle verschillen tussen de verkoopeigenschappen en het onderworpen bezit erkend zoals prijs-beïnvloedend factoren in de markt. Slechts die factoren die zoals waarde-beïnvloedend factoren worden goedgekeurd rechtvaardigen aanpassingen.
2. Verklaring van Aanpassingen
De schatter moet verklaren waarom een aanpassing werd gemaakt. Als de aanpassingen worden gemaakt die, moet de schatter de verschillen verklaren die de aanpassingen steunen aan elk van comparables worden gemaakt aangezien zij op het onderworpen bezit betrekking hebben.
> Meld de verklaring over URAR en handhaaf het in de het werkdocumenten.
3. Verzoening van de Aangepaste Prijzen van de Verkoop
De schatter moet de sterke punten en de zwakheden van elk van de vergelijkbare verkoop overwegen en dit gegeven ontwikkelen tot een aanwijzing van waarde door de benadering van de verkoopvergelijking.
> Meld de definitieve in overeenstemming gebrachte waardeaanwijzing door de benadering van de verkoopvergelijking over URAR.
4-7 DE BENADERING VAN HET INKOMEN
Wanneer de motivatie van de koper en de verkoopbaarheid van het bezit worden gebaseerd op zijn inkomen-producerend potentieel, moet de inkomensbenadering worden ontwikkeld. Deze benadering is van toepassing wanneer het volledige bezit of één of meer eenheden, ongeacht het huurbedrag en de inbezitneming worden gehuurd. De capaciteit van het bezit aan renter en/of een investeerder aantrekkelijk te zijn steunt de ontwikkeling van de inkomensbenadering. De situaties waar de inkomensbenadering van toepassing is worden voorgesteld op de volgende grafiek.
| Bezit | Inbezitneming | De Test van de toepasselijkheid | | Ééngezins | Door de eigenaar bewoond | De aanwijzing van de markt van hoogste en beste gebruik als beter (of voor huur of voor eigenaar-inbezitneming) | | Ééngezins | Leeg | De aanwijzing van de markt van hoogste en beste gebruik als beter (of voor huur of voor eigenaar-inbezitneming) | | Twee-familie | Één eenheid is door de eigenaar bewoond; andere is leeg. | Facultatief, afhankelijk van de beschikbaarheid en de betrouwbaarheid van marktgegevens | | Twee-familie | Één eenheid is door de eigenaar bewoond; andere wordt gehuurd. | Vereist als het bezit in een buurt met andere huureigenschappen wordt gevestigd; anders, facultatief, afhankelijk van de beschikbaarheid en de betrouwbaarheid van marktgegevens | | Familie drie-aan-vier | Één eenheid is door de eigenaar bewoond; andere eenheden worden gehuurd. | Vereist | | Familie één-aan-vier | Het Landgoed van de huur | Vereist | | Familie één-aan-vier | Het gehuurde Landgoed van de Prijs | Vereist |
A. BEHOEFTEN AAN GEGEVENS
De schatter moet gelijkaardige markthuren verkiezen om bij het onderworpen bezit te vergelijken. Overweeg de transactie en de fysieke kenmerken van een huur alvorens de huur te overwegen vergelijkbaar.
1. Bevestiging van Huur en de Informatie van de Transactie
De schatter moet al vergelijkbare die informatie verifiëren in het schattingsproces wordt gebruikt. De schatter is aansprakelijk en verantwoordelijk voor om het even welke die informatie als „feit“ in het ontwikkelen van de waarderaming wordt voorgesteld. Dit zorgt ervoor dat de informatie nauwkeurig en zinvol is en de schatter van een inzicht in marktmotivatie en tendensen voorziet. De doelstellingen van het controleproces moeten verzekeren: > Dat slechts de informatie die nauwkeurig op huidige marktvoorwaarden en tendensen wijst wordt voorgesteld
> Dat kunnen de zinvolle conclusies van deze informatie worden genomen Indien mogelijk, interview de huurder of de verhuurder om hun verwachtingen en motivatie te bepalen voor het binnengaan in de huur. Verifi?ër huurinformatie met de verhuurder/de huurder of één van hun vertegenwoordigers (makelaar, agent, advocaat, enz.). Als deze controle niet mogelijk is, verklaar duidelijk hoe de huur werd geverifi?ërd en in welke mate. Me baseer niet zwaar op enige huur die niet met een geïmpliceerdee partij of een één van hun vertegenwoordigers werd geverifi?ërd.
2. Aanpassingsproces
De schatter moet andere factoren overwegen die het gebruik van vergelijkbare huur beïnvloeden. De schatter moet van verschillen tussen het onderworpen bezit en de vergelijkbare huur rekenschap geven om het daadwerkelijke huurinkomen in overeenstemming te brengen. Deze selectie van vergelijkbare huren is significant omdat de brutoinkomensmultiplicator niet zou moeten worden aangepast, slechts het vergelijkbare huurtarief. Deze aanpassingen worden typisch voorgesteld als percentage of dollarbedragcijfers. De schatter moet de reden achter alle aanpassingen kunnen rechtvaardigen en verklaren. De opeenvolging van aanpassingen zou het zelfde formaat moeten volgen zoals dat voorgesteld in de de benaderingssectie van de verkoopvergelijking; nochtans, pas de categorieën aan de vergelijkbare huren aan.
3. De projectie van het Inkomen
Bij het ontwikkelen van de ontworpen brutohuur voor het onderwerp, moet de schatter de huur op de efficiënte datum van de schatting op zijn plaats herzien en analyseren. Ook, overweeg huur die zullen beginnen of rond de efficiënte datum van de schatting en het effect, eventueel, op het bezit zullen eindigen. De schatter moet aangewezen maatregelen treffen om ervoor te zorgen dat de ontwikkeling van de inkomensbenadering op de daadwerkelijke voorwaarden bij het onderworpen bezit wijst. Als het onderwerp nieuw is, overweeg wanneer het bezitsinkomen zal stabiliseren. Omvat de rechtvaardiging voor om het even welke gemaakte veronderstelling - huur omhoog tijd, bijvoorbeeld. De inkomensbenadering is typisch gebaseerd op „als gestabiliseerd“ gebouw. Steun deze benadering en geschikt duidelijk vermelden de datum wanneer het gestabiliseerde inkomen zal worden bereikt.
B. ONTWIKKELING VAN TARIEVEN
De brutoMultiplicator van de Huur (GRM) is de verhouding tussen de verkoopprijs van een bezit en zijn brutohuurinkomen. Deze methode wordt gebruikt om aanwijzingen van een bezitswaarde te ontwikkelen. De schatter moet de sterke punten en de zwakheden van elke vergelijkbare huur overwegen en een geschatte multiplicator ontwikkelen die voldoende op de inkomen-producerende capaciteit van het onderworpen bezit wijst. Deze verhouding wordt toegepast op het geschatte inkomen voor het onderwerp om een aanwijzing van waarde te besluiten door de inkomensbenadering.
4-8 DEFINITIEVE VERZOENING
De definitieve analytische stap in het waardevaststellingsproces is waardeindicatoren in overeenstemming te brengen. In deze stap, moet de schatter de sterke punten en de zwakheden van elk van de toepasselijke uitgevoerde benaderingen meten en dit gegeven ontwikkelen tot één enkele waarderaming.
4-9 HERZIENING VAN GESCHATTE WAARDE
De borg kan om herziening van de geschatte waarde verzoeken wanneer er nieuwe marktgegevens bestaan die niet in de schatting kunnen weerspiegeld te zijn. De geldschieter kan nieuwe comparables selecteren en om een herwaardering verzoeken. Dit verzoek van de geldschieter moet schriftelijk zijn en gehandhaafd in het het werkdossier van de schatter. De schatter moet besluiten of om nieuwe comparables te gebruiken en de herwaardering uit te voeren. Als comparables beschikbaar waren toen de aanvankelijke schatting werd uitgevoerd, kan de geldschieter geen loon voor de herziening aanbieden. |
