De Prijzen van het Huis van Silicon Valley Gepast voor Daling - 2/22/2007 - de Flat van het Huis van het Huis van het Vastgoed

De Prijzen van het Huis van Silicon Valley Gepast voor Daling

door Broderick Perkins

De dalende verkoop en de toenemende inventarissen verlieten de mediaan van Januari 2007 voor ééngezins losgemaakte huizen bij $740.000, precies waar het in Januari 2006, volgens Richard Calhoun, vastgoedmakelaar met Creekside Realty in San Jose en uitgever van het Bulletin van de Markt van het Vastgoed van het Gebied van de Baai was.

Is de middenprijs van januari ongeveer 9.75 percenten en $80.000 lager dan de het verslaghoogte van de markt terug van $819.950 reeks in Juni 2006.

Het zal een lange afstand in een taaie markt voor de middenprijs zijn om het terug naar het verslagniveau tegen Juni te maken dit jaar.

Calhoun zegt de daling van de het vorig jaar-over-jaarprijs van de markt voor eengezinswoningen in het sluitenverkoop Juli 2002 aan Juli 2003 toen de prijzen van $564.500 tot $550.000 voor 2.6 percenten daalden, daling $14.500 was.

„ik denk niet wij $819.000 opnieuw zullen raken, maar wij houden ons op de middenprijs,“ bovengenoemde Warren Winsness, de voorzitter van 2007 van Santa Clara County Association van Makelaars in onroerend goed.

De recentste ééngezins losgemaakte huismediaan is omhoog van $738.000 in December, maar het is neer of vlak elke maand maar sinds de piek geweest.

Onder de 611 ééngezins gesloten verkoop in Januari (onderaan van 661 een jaar geleden en 825 een maand vroeger), betaalden de kopers een gemiddeld 98.3 percent van de vraagprijs van verkopers. Slechts 32.6 percent van kopers betaalde meer dan de vraagprijs van de verkoper, terwijl 55.2 percenten minder, volgens het rapport van Calhoun betaalden.

Er is een beetje meer sterkte in de vrij meer betaalbare flatsector.

De $518.880 middenflatprijs voor gesloten verkoop in Januari was omhoog van $505.000 in December en omhoog van $500.000 een jaar geleden in Januari.

Onder 273 gesloten flat betaalde de verkoop de kopers in van Januari (onderaan van 343 in December en beneden van 283 een jaar geleden) een gemiddeld 99.2 percent van het vragen met 30.4 percent van kopers die meer dan het vragen betalen en 53.5 percenten betalend minder.

De „flats zijn over het algemeen meer betaalbaar dan ééngezinshuizen zodat zijn er altijd kopers in de markt voor flats, die de flatmarkt meer niveau en minder vatbaar voor schommelingen in de economie houdt,“ zegt Tony Som, makelaar met het nieuwe San op Jose-Gebaseerde SiliconValleyLofts.com realty bedrijf die van de binnenstad grotendeels de stadskern en andere gebieden met vrij nieuw, hoog-dichtheid en infill gemeenschappen dienen die nu de wederverkoopmarkt raken.

Maar zelfs is de flatmarkt niet immuun voor zachtere prijzen. De flats van Silicon Valley namen een duik van jaar tot jaar in Oktober terug, alhoewel kleinere nu onder ogen ziet dan ééngezinshuizen. In Oktober 2006, kwam de flatmediaan binnen bij $490.000 in vergelijking met $495.000 een vroeger jaar, volgens het rapport van Calhoun.

„Nr, verkopers wordt niet nog met het programma (en verminderen geen prijzen genoeg om kopers tevreden te stellen), maar hoofdzakelijk omdat er zo weinig inventaris en zo vele Makelaars in onroerend goed gaand zijn na wat er vermeld zijn. De kopers, slepen ondertussen werkelijk hun voeten bij het maken van een aanbieding, en velen willen in zeer onrealistisch laag gaan,“ bovengenoemde Linda Boyd, een makelaarsvennoot met Huizen Meredith in Los Gatos.

„Zowel moeten de verkopers als de kopers door hun Makelaars in onroerend goed worden opgeleid. Ik denk daar met alle newbies, worden zij niet behoorlijk opgeleid of alvorens een aanbieding te maken of alvorens hun bezit op de markt te zetten,“ zij toevoegden.

De ongelijkheid tussen kopers die prijzen denken is nog te hoog en verkopers die willen wat hun betaalde éénjarigenburen lijsten om langer veroorzaakt te smachten en inventarissen te kweken.

„Tijdens de periode 2003 door 2005, waren de inventarissen mager, waren de veelvoudige aanbiedingen gemeenschappelijk, als wisten de kopers en de verkopers zowel zij zich moesten snel bewegen om een transactie te voltooien,“ de bovengenoemde Vereniging van Californië van Makelaars in onroerend goed voorzitter Colleen Badagliacco, die ook makelaar/eigenaar van de Eigenschappen van de Vallei in San Jose is.

„Maar aangezien de markt in eind 2005 begon te vertragen, ontdekten de kopers dat zij een betere overeenkomst zouden krijgen als zij wachtten, terwijl de verkopers nog hoopten om hun huis bij een premie te verkopen. Dit dreef een wig tussen koperspsychologie en verkoperspsychologie, die tot meer marktwrijving leiden en leidend tot een vertraging in activiteit,“ zij voegde toe.

Het rapport van Calhoun openbaart de eengezinswoninglijsten op de markt gemiddelde 71 dagen in Januari, omhoog van slechts 48 dagen een jaar geleden en 59 dagen in December bleven. De flats verkochten spoediger, in gemiddelde 62 dagen, maar vergeleken bij 42 dagen een jaar geleden Januari en gemiddelde 53 dagen in December, 2005.

„Onze prijzen hebben beter dan de rest van de staat gehouden, maar ik zie de lagere eindeigenschappen die niet goed zullen zitten op de markt 90 of meer dagen,“ bovengenoemde Boyd tonen.

De „heel wat of geannuleerde die werden over-de prijs vastgesteld van om te beginnen worden teruggetrokken met en zelfs met onze (vrij) lage inventarissen, worden zij niet weggerukt omhoog aangezien zij een jaar of twee geleden zouden geweest zijn,“ zij toevoegden.

Inventarissen van Silicon Valley van zowel flats als gecombineerde ééngezinshuizen, groeiden aan slechts 3.671 in Januari, van 3.054 een jaar geleden, en van 3.297 in December, een vroeger maand.

„Ik vertel realistisch verkopers om te zijn. Het is niet de zelfde markt het in 2005 was. Ik vertel hen om heel wat nadruk te leggen op het opvoeren. Ik vertel hen daar ben een behoorlijke hoeveelheid inventaris en zij zouden de concurrentie moeten bekijken en zien wat de andere huizen kijken als zodat zijn zij op de markt brengen-wijs en prijs-wijs,“ bovengenoemde Winsness, ook makelaar/eigenaar van Winsness Realty in Los Gatos.

San Jose, de stad van de provincie met de grootste concentratie van huizen, bleef de middenverhogingen van de huisprijs aan $683.000 van Januari 2005 tot $697.000 dit die Januari, als inventarissen merken van 385 tot 341 tijdens de zelfde periode worden ondergedompeld.

Campbell, Gilroy, Los Alten, Los de Heuvels van Alten, Monte Sereno, Kerstman Clara, de Mening van Sunnyvale en van de Berg alle geopenbaarde vlakke of dalende prijzen. Andere steden getoond het tarief verbeteringen. Behalve San Jose, echter, is de aantallen huis in een individuele stad worden verkocht elke maand te klein om statistisch significant te zijn tenzij de tendens die verdergaat.

Winsness zegt 30 percent van huizen op sommige gebieden nog veelvoudige aanbiedingen produceert. Dat is gealigneerd met het statistische die teruggeven van Calhoun van het percentage huizen voor meer dan het vragen worden verkocht.

Het is geen 2004 - of het niveau veelvoudige aanbiedingen van 2005, maar meer dan één bod per lijst.

„Het hangt van het gebied af. De het westenkant, Cupertino, Saratoga. Zij krijgen veelvoudige aanbiedingen, bovengenoemde Winsness.

Ook, is de middenprijs geen ware maatregel van de ware waarde van een individueel bezit. De mediaan is het prijspunt waarop een gelijk die aantal huizen voor minder worden verkocht en een gelijk aantal voor meer verkochten.

„Enkel omdat de middenprijs neer is betekent niet dat de bezitswaarden neer zijn. Bezit bepalen taxeert een vergelijking (van verkoop) van het zelfde huis zou moeten worden gedaan,“ bovengenoemde Calhoun.