De Prijzen van Silicon Valley springen, maar het Lid van het evaluatieteam vermindert Waarden voor Duizenden - 3/9/2007 - de Belastingen van de Advocaten van de Verzekering

De Prijzen van Silicon Valley springen, maar het Lid van het evaluatieteam vermindert Waarden voor Duizenden

door Broderick Perkins

De middendieprijs van Silicon Valley van eengezinswoningen aan $790.000 in Februari, omhoog van $740.000 een maand vroeg en $765.000 worden gebruld een vroeger jaar.

De verrassende sprong komt op de hielen van de mediaan van Januari van $740.000, die het zelfde een vroeger jaar, in Januari 2006 was. De vlakke prijs januari-aan-Januari wees ook op wat een benedenwaartse tendens in huisprijzen sinds de vroege vorige zomer, volgens het San op Jose-Gebaseerde van de makelaarsRichard Calhoun van Creekside Realty Bulletin van de Markt van het Vastgoed van het Gebied van de Baai was geweest.

Nochtans, schijnen de hoogspringen van Februari in prijzen om een positieve rotatie op de markt te zetten.

„Ik zie a lot more kopers die actief zijn. Zij komen te realiseren misschien de prijzen niet,“ bovengenoemde Warren Winsness, voorzitter van Santa Clara County Association van Makelaars in onroerend goed dalen.

Winsness, ook daar bovengenoemde makelaarseigenaar van Winsness Realty in Los Gatos, is meer open huisactiviteit dan de laatste maanden en de verkopers vergen tijd om hun huizen voor markt voor te bereiden om hen aan potentiële kopers aantrekkelijk meer visueel te maken.

De „werkgelegenheid is beter, worden de mensen realistisch. Zij willen zich bewegen,“ hij voegde toe.

De hoge prijs van huisvesting had beweging beperkt.

Prijzen van het huis in Silicon Valley bereikten bij $819.950 in Juni 2006 een hoogtepunt, maar tegen Januari waren de dit jaarprijzen bijna 10 percenten aan $740.000 gedaald. De markt van februari sneed diep in die verliezen, zettend terug $50.000 in de middenprijs van eengezinswoningen, maar het kan zijn te vroeg te vieren.

Calhoun zegt de maand aan maand prijssprong die waarschijnlijk niet de vlakke en dalende prijsontwikkeling verandert signaleert.

„U moet zorgvuldig zijn. De gegevens zijn maandelijks en wanneer u het op een wekelijkse basis bekijkt, dat $50.000 voorkwamen allen in de laatste drie tijd van Februari wanneer heel wat high-end gesloten huiswaarden. Er was een onevenredige verhoging van high-end het sluiten,“ bovengenoemde Calhoun.

Heel wat individuele steden en kleinere gemeenschappen openbaren namelijk januari-aan-Februari 2007 of de prijsdalingen van jaar tot jaar, of allebei.

„Er is een reusachtige geografische diversiteit in hoe de snelle eigenschappen verkopen. De dure geografische gebieden maken omhoog een groot percentage verkoop en zij verkopen met veelvoudige aanbiedingen. Andere gebieden hebben prijsdepreciations. Het toont u de markt is niet in evenwicht,“ toegevoegde Calhoun.

De markt is ook uit een dreun door type van huisvesting. In plaats van het toenemen, nam de middenprijs van flats een klap, die van $515.000 een jaar geleden in Februari neer tot $505.000 leiden dit jaar. In Januari dit jaar, was de middenflatprijs $518.880.

Terwijl de Kerstman Clara County Assessor geografische of nog niet bezit-type details op de huizen heeft zal het herwaarderen, noch is een nauwkeurig specifiek aantal, de beweging aan lagere beoordeelde waarden een teken van The Times.

De de immobiliënmarktwaanzin van Silicon Valley tijdens de eerste helft van het decennium bewoog vele kopers ertoe om de prijs van eigenschappen omhoog te bieden, vaak kunstmatig opblazend waarden. De kopers, in het bijzonder zij die huizen bij de hoogte van de boom kochten en nu moeten verkopen, vinden zij van hun te verkopen huis moeten de prijs vaststellen. Dat betekent verminderend de prijs. De kopers die huizen tijdens de piek van de markt kochten zijn die most likely om waarden beoordeeld te hebben in aanmerking komend voor vermindering.

In 2006, waren er 5.246 huizen van Silicon Valley op de broodjes met verminderde beoordeelde waarden, omhoog van 2.962 in 2005, volgens het Bureau van Clara County Assessor's van de Kerstman.

Het nauwkeurige aantal huizen met verminderde beoordeelde waarden voor 2007 zal niet gekend worden tot het lid van het evaluatieteam de aantekening in Mei voltooit.

Nochtans, dankzij het gebruik van computermodellen om jaarlijkse lusjes op de beoordeelde waarde van huizen te houden, voorziet het bureau annulerend beoordeelde waarden op twee tot drie keer zo vele huizen zoals reeds op de verminderde beoordeelde waardebroodjes in 2006 waren.

In Silicon Valley, rekening van de het bezitsbelasting van een huiseigenaar is de jaarlijkse ongeveer 1.2 percent van de beoordeelde waarde van het huis. Er zijn bepaalde uitzonderingen, maar typisch, die de waarde aan de verkoopprijs verbonden is, of eerlijke marktwaarde, wanneer een bezit zoals verkocht of overgebracht wordt geregistreerd.

Voorstel 13 van Californië, voor een deel, de gidsenprocedures om waarden te beoordelen en beperken tot 2 percenten per jaar het bedrag het lid van het evaluatieteam het beoordelingsniveau op eigenschappen kan verhogen die niet of op eigenschappen hebben overgebracht die geen nieuwe bouw, namelijk, zoals in een het remodelleren baan hebben voltooid.

Een andere regel, Voorstel 8, staat voor tijdelijke verminderingen van beoordeelde waarden toe wanneer de marktwaarden onder Voorstel 13 beoordeelde waarden vallen.

Vorig jaar, waren de steden met het grootste aantal eigenschappen (grotendeels huizen, maar ook sommige commerciële gebouwen) met Voorstel 8 verminderde beoordeelde waarden Sunnyvale (1.134), San Jose (964), Kerstman Clara (813), Cupertino (586) en de Mening van de Berg (548).

Eigenaren van het huis met eigenschappen verleenden een beoordeelde waardevermindering dit jaar, zoals altijd, van een Voorstel 8 waardevermindering op hun beoordelingsbericht zal worden meegedeeld, dat uit aan huiseigenaren in midden van mei wordt gepost. Vele provincies van Californië gebruiken computer modellering, maar Santa Clara County was de eerste en is één van slechts acht provincies die huiseigenaren van het extra bericht van verminderde beoordeelde waarden voorzien.

De eigenaren van het bezit die geen vermindering van beoordeelde waarde ontvangen, maar de beoordeelde waarde geloven van hun huis is te hoog, kunnen om een overzicht verzoeken, nadat zij hun bericht in midden van mei ontvangen. De eigenaren van het huis zouden een overzicht niet later dan 15 moeten zoeken Juni.

Typisch betekent dat voorleggend aan het bureau van het lid van het evaluatieteam ondersteunend bewijsmateriaal dat een vermindering, misschien drie of meer recente vergelijkbare (door leeftijd, vierkante lengte, vloerplan, plaats, enz.) huisverkoop in de buurt van het bezit gepast is. Een schatting kan niet kwetsen.

Als een vermindering in orde is, zal het bureau van het lid van het evaluatieteam de verandering aanbrengen alvorens het jaarlijkse beoordelingsbroodje 1 Juli wordt gesloten.

De eigenaren van het huis die niet met de bevindingen in het overzicht akkoord gaan, hebben vanaf 2 Juli aan 15 September om het overzicht op de raad van het de beoordelingsberoep van de provincie formeel een beroep te doen, die van het bureau van het lid van het evaluatieteam onafhankelijk is.

De basis informatie over het overzicht en het beroepproces wordt verstrekt op beoordelingsberichten. De de belastingswet van het bezit, de beoordeelde waarden van huizen, het indienen de vormen en de gedetailleerde instructies voor het indienen herzien en doen in Kerstman Clara County, samen met een gastheer van verwante informatie een beroep, zijn allen beschikbaar op de website van het provincielid van het evaluatieteam.

De kansen zijn een overzicht of het beroep kan niet noodzakelijk zijn.

Het bureau van het lid van het evaluatieteam past vooraf waarden door computermodellen aan de voorwaarden van de maatregelenmarkt door middelbare schooldistrict te gebruiken aan. De voorwaarden omvatten toen het huis werd gekocht, hoe lang de huidige eigenaar in het huis, plaats en andere factoren is geweest.

Het „lid van het evaluatieteam is geen opbrengstagent voor lokale regering. Wij proberen om onze zeer best te doen om de juiste waarde op eigenschappen vóór het sluiten van het beoordelingsbroodje te zetten,“ bovengenoemd Lawrence E. Stone, provincielid van het evaluatieteam.

De modellering van de computer wordt gebruikt op vrijwel alle beoordeelde waarden, zelfs die die niet worden verminderd. In sommige gevallen, wanneer de eigenschappen niet het algemene profiel van huizen in het computermodel passen, individueel schat het bureau van het lid van het evaluatieteam eigenschappen.

De pro-actieve benadering van de beoordeling van van waardehulp houdt het aandeel van goed over beoordeelde bezitswaarden onder het nationaal niveau. Zowat 60 percent van eigenschappen is over getaxeerd op een nationaal niveau, volgens de Nationale Unie van Belastingbetalers (NTU).

Bovengenoemde de steen, dankzij computer modellering, minder dan 5 percent van beroep beëindigt eigenlijk omhoog in een hoorzitting. Wordt van de helft van ingediende beroep teruggetrokken vóór een hoorzitting en 45 percenten krijgen een minder belangrijke vermindering van beoordeelde waarde alvorens zij in een hoorzitting gaan.

„Wij behouden ongeveer 95 percent van de waarde van de originele beoordeelde waarde betwiste“ bovengenoemde Steen.

In elk geval, is om het even welke vermindering van waarde tijdelijk, tot de markt en huiswaarden terugkrijgen.

Ah, maar hier is de oneffenheid.

Zodra de waarde van een bezit op prereductieniveaus terugkomt, staat Voorstel 8 het lid van het evaluatieteam toe om de beoordeelde waarde van een huis op het snelle spoor terug naar zijn prereductieniveau te zetten, zelfs als die verhoging van waarde vertegenwoordigt meer dan Voorstel 13 2 percenten jaarlijkse verhoging toestond.

„Wij moeten alle eigenschappen in tijdelijke daling herzien. Bij de hoogte van de laatste belangrijkste daling in huisprijzen, in de medio-jaren '90, verminderde ons bureau de waarden van bijna 100.000 eigenschappen. Toen de markt terugkeerde verhoogden wij de waarden tot hun Voorstel 13 beschermde beoordeelde waarden,“ bovengenoemde Steen.