> De Raad van kopers
Grimmigere Uitwisselingen: Volg de Regels
door Benny L. Kass
Als u verkoopt uw huis, en voor twee uit de afgelopen vijf jaar daar geleefd alvorens het wordt verkocht, voorzien onze belastingswetten u van een fabelachtige belastingsonderbreking: u kunt uitsluiten tot $250.000 van om het even welke aanwinst u hebben gemaakt ($500.000 als u gehuwd bent en een gezamenlijke terugkeer indient). Maar wanneer u vastgoed verkoopt dat u huren van bent, (genoemd „investeringsbezit“) u zult de vermogensaanwasbelasting moeten betalen, die voor alle praktische doeleinden nu tot 15 percent van winst is verminderd u hebt gemaakt. Nochtans, er sommige creatieve manieren waarin zijn uit te stellen -- vermijden niet -- onmiddellijk moetend zulk belasting betalen. Één dergelijke techniek is gekend „of uitgesteld die“ als Grimmigere () Uitwisseling, na M. Starker wordt genoemd die de Dienst van de Fiscus versloeg, hoewel hij al manier naar het Hooggerechtshof moest gaan om zijn geval te winnen. Momenteel, is het vermogensbelastingtarief 15 percenten op de hoeveelheid van om het even welke appreciatie en -- afhankelijk van de feiten en de omstandigheden, en hoe en wanneer u waardevermindering hebt genomen -- 25 percenten heroveren op het bedrag u hebt gedepreci?ërd. U moet uw specifieke situatie met uw eigen belastingsadviseurs bespreken. Als u uw investeringsbezit verkoopt en een andere die binnen de tijdkaders koopt door Congres nauwkeurig worden beschreven, zult u uitstellen -- vermijden niet -- hebbend het loon om het even welke vermogensbelasting nu. Sommige mensen willen niet enkel blijven eigenaars, en u kunt „de kogel“ willen bijten en de belasting betalen. Alvorens u dit doet, echter, zou u aan de uitwisselingsbepalingen moeten in serieuze overweging nemen in de Code van de Fiscus. Zij kunnen een nuttig apparaat voor om het even welke vastgoedinvesteerder zijn -- ongeacht de grootte of de waarde van het bezit. Maar zoals u van dit artikel zult zien, moet u de regels volgen -- en tref bepaalde maatregelen alvorens u naar het sluiten gaat. De wet die gelijkaardig-vriendelijke uitwisselingen bepalen kan in Sectie 1031 van de Code van de Fiscus worden gevonden. De regels zijn complex, maar hier is een algemeen overzicht van het proces. Sectie 1031 laat een vertraging (niet-erkenning) van aanwinst toe slechts als de volgende voorwaarden worden voldaan aan: Eerst die, moeten het overgebrachte bezit (geroepen door IRS het „opgegeven bezit“) en het uitwisselingsbezit („vervangingsbezit“) „bezit zijn voor productief gebruik in handel, in zaken of voor investering.“ wordt gehouden Geen van beide eigenschappen in deze uitwisseling kunnen uw belangrijkste woonplaats zijn, tenzij u het bezit als uw persoonlijk huis hebt verlaten. Als u nadenkt gaand leiden 1031, zou u moeten beginnen de aangewezen die taal te gebruiken in de IRS verordeningen wordt gevonden. Ten tweede, moet er een uitwisseling zijn; IRS wil ervoor zorgen dat een transactie die een uitwisseling wordt genoemd werkelijk een verkoop en geen verdere aankoop is. Ten derde, moet het vervangingsbezit van „als soort zijn.“ De hoven hebben een zeer algemene definitie aan dit concept gegeven. Als algemene regel, wordt al vastgoed overwogen „als soort“ met al ander vastgoed. Aldus, kan een landbouwbedrijf voor een flateenheid, een ééngezinshuis voor een bureaugebouw, of ruw land voor commercieel of industrieel bezit worden geruild. Zodra u deze tests ontmoet, maar alvorens u eigenlijk zich vooruit met de uitwisseling beweegt, is het belangrijk dat u de belastingsgevolgen bepaalt indien u enkel een rechte verkoop en niet een uitwisseling doet. U moet berekenen wat u als vermogensbelasting zult moeten betalen, en als u niet dit kunt doen, uw belastingsaccountant vragen om deze informatie voor u voor te bereiden. Als de belastbare gevolgen van een rechte verkoop geen grote betaling aan Oom Sam zullen produceren, kunt u enkel beslissen zich van de Grimmigere uitwisseling te onthouden. Als u met de gelijkaardig-vriendelijke uitwisseling te werk gaat, zal uw winst worden uitgesteld tot u het vervangingsbezit verkoopt. Nochtans, zou u moeten begrijpen dat de kostenbasis van het nieuwe bezit in de meeste gevallen de basis van het oude bezit zal zijn. Dit is een andere kwestie met uw accountant te bespreken om te bepalen of de besparingen door de gelijkaardig-vriendelijke uitwisseling te gebruiken de lagere kostenbasis op uw nieuw bezit zullen goedmaken. De traditionele, klassieke uitwisseling (het ruilmiddeleigenschappen van A en van B) werkt zelden. Niet kan iedereen vervangingsbezit vinden alvorens zij hun eigen bezit verkopen. In het geval die M. Starker impliceren, besliste het hof dat de uitwisseling niet gelijktijdig moet zijn. Geen tijdslimieten werden opgelegd aan de uitwisseling van M. Starker's. Het congres hield niet van deze open interpretatie, en in 1984, werden twee belangrijke beperkingen opgelegd aan de Grimmigere (nietgelijktijdige) uitwisseling. Eerst, moet het vervangingsbezit vóór de 45ste dag na de dag worden geïdentificeerd waarop het originele (opgegeven) bezit wordt overgebracht. Ten tweede, moeten het vervangingsbezit (of de eigenschappen) niet later dan 180 dagen na de belastingbetaleroverdrachten zijn origineel bezit worden gekocht, of de vervaldatum (met om het even welke die uitbreiding) van de terugkeer van de belastingbetaler van de belasting voor het jaar wordt opgelegd waarin de overdracht wordt gemaakt. Dit zijn zeer belangrijke tijdbeperkingen, die op uw kalender zouden moeten worden genoteerd wanneer u eerst in een uitwisseling 1031 binnengaat. Zij worden verplicht gesteld door Congres en kunnen niet tegen zelfs één dag worden geverlengd. In 1989, voegde het Congres twee extra technische beperkingen toe. Eerst, kan het bezit in de Verenigde Staten wordt gevestigd niet voor bezit buiten de Verenigde Staten worden geruild die. Ten tweede, als het bezit in een gelijkaardig-vriendelijke uitwisseling tussen verwante personen wordt ontvangen binnen twee jaar na de datum van de laatste overdracht wordt weggedaan, zal de originele uitwisseling niet voor niet-erkenning van aanwinst die kwalificeren. In Mei 1991, keurde de Dienst van de Fiscus definitieve verordeningen goed die veel van de kwesties verduidelijkten. Deze kolom kan niet elk van deze verordeningen analyseren. Het volgende, echter, zal enkele belangrijke kwesties benadrukken: 1. Identificatie van het vervangingsbezit binnen 45 dagen. Volgens IRS, kan de belastingbetaler meer dan één bezit als vervangingsbezit identificeren. Nochtans, is het maximumaantal vervangingseigenschappen dat de belastingbetaler kan identificeren of drie eigenschappen van om het even welke eerlijke marktwaarde, (genoemd een „veilige haven“) of om het even welk aantal eigenschappen mits hun gezamenlijke eerlijke marktwaarde 200 percent van de gezamenlijke eerlijke marktwaarde van alle opgegeven eigenschappen niet overschrijdt. Voorts moeten het vervangingsbezit of de eigenschappen ondubbelzinnig in een geschreven document worden beschreven. Volgens IRS, moet het onroerend goed door een wettelijke beschrijving, een straatadres of een te onderscheiden naam (b.v., het Flatgebouw Camelot) worden beschreven. „ 2. Who is de neutrale partij? Conceptueel, wordt het opgegeven bezit verkocht, en de verkoopopbrengst wordt gehouden in borg door een neutrale partij, tot het vervangingsbezit wordt verkregen. Over het algemeen, zijn een tussenpersoon of een borgagent betrokken bij de transactie. absoluut zeker dat te maken de belastingbetaler controle of geen toegang tot deze fondsen tijdens deze overgangsperiode heeft, vereist IRS dat deze derde de belastingbetaler of geen verwante partij kan zijn. De houder van de borgrekening kan een procureur of een makelaar zijn hoofdzakelijk bezet om de uitwisseling te vergemakkelijken, hoewel de procureur niet de belastingbetaler inzake andere wettelijke kwesties binnen twee jaar na de datum van de verkoop van het opgegeven bezit kan vertegenwoordigd hebben. 3. Rente op de uitwisselingsopbrengst. Één van de onderliggende concepten een succesvolle uitwisseling 1031 is het absolute vereiste dat de verkoopopbrengst niet beschikbaar zijn aan de verkoper van het opgegeven bezit in om het even welke omstandigheden tenzij de transacties niet plaatsvinden. Over het algemeen, wordt de verkoopopbrengst geplaatst in borg met een neutrale derde. Aangezien deze opbrengst niet voor de aankoop van het vervangingsbezit maximaal 180 dagen kan worden gebruikt, wordt de rente gewoonlijk verdiend op deze fondsen. De dienst van de Fiscus laat de belastingbetaler toe om deze rente te verdienen -- bedoeld als „de groeifactor“ -- op escrowed fondsen. Zulk rente aan de belastingbetaler moet als verdiend inkomen worden gemeld. Zodra het vervangingsbezit door het ruilmiddel wordt verkregen, kan de rente of voor de aankoop van dat bezit worden gebruikt, of rechtstreeks aan het ruilmiddel worden betaald. Er is een interessante uitvlucht die aan vele lezers aantrekkelijk kan zijn die momenteel huurbezit bezitten. Veronderstel dat u uw droomhuis ergens in de Verenigde Staten hebt gevonden waar u na pensionering wilt leven. Als u uw investeringsbezit verkoopt, zult u een grote vermogensbelasting moeten betalen. Als u doet ruilen 1031 nu, en verkrijgen titel aan het vervangingsbezit waar u uiteindelijk wilt leven wanneer u zich terugtrekt, kunt u dat bezit verhuren tot u zich beslist te bewegen. Dan, zodra u het nieuwe bezit als uw belangrijkste woonplaats hebt gevestigd, als u daarin minstens twee jaar leeft en meer dan twee jaar is verstreken aangezien u uw laatste belangrijkste woonplaats verkocht, nogmaals kunt u tot $250.000 (of $500.000 indien gehuwd en u dossier gezamenlijk) van de aanwinst uitsluiten u hebt gemaakt. Hoewel IRS geen raad geeft over hoe lang u het vervangingsbezit als „investering moet gebruiken,“ de algemene consensus is dat u het bezit minstens één volledig belastingsjaar zou moeten verhuren. Aldus, afhankelijk van de aantallen en de feiten, kunt u uiteindelijk de vermogensbelasting kunnen vermijden die normaal gepast zou zijn toen u uw investeringsbezit verkocht. IRS heeft ook belastingbetalers om in „omgekeerde Starkers gemachtigd in dienst te nemen,“ waar u eerst het vervangingsbezit koopt en dan (verkoop) het opgegeven bezit ruilt. Men zou moeten opmerken dat vrij vaak, een belastingbetaler het vervangingsbezit eerste vindt, en de eigenaar van dat bezit is onwillig om in een contract op lange termijn binnen te gaan waardoor de verkoop niet zal plaatsvinden tot nadat het opgegeven bezit is verkocht. Volgens de IRS verordeningen, kunt u het proces omkeren. Hoewel de fundamentele tijdbeperkingen het zelfde voor omgekeerde Grimmiger zijn, zijn de regels complexer en zullen omhoog beëindigen kostend u meer geld dan als u een regelmatige gelijkaardig-vriendelijke uitwisseling deed. De regels voor de „gelijkaardig-vriendelijke“ uitwisseling zijn netelig. U moet bekwame, professionele financiële en wettelijke hulp verkrijgen als u van plan bent te gaan deze route. Daarna: Scheiding en Belastingen | 
