> Raad voor Leners
De Kwesties van de belasting: Compliceerde meer Dit Jaar
door Benny L. Kass
„Slechts twee dingen zijn onvermijdelijk: dood en belastingen.“ Dat is een oud gezegde, maar een derde categorie moet aan deze lijst worden toegevoegd, namelijk „ononderbroken bespreking van belastingshervorming.“ Elk jaar -- vooral aangezien wij dichter aan een Presidentiële verkiezing worden -- de politieke kandidaten beginnen hun retoriek over de essentiële behoefte om onze complexe, verouderde Code van de Fiscus te hervormen. Ondanks deze bespreking, zijn onze belastingswetten meer en meer complex geworden. Het is moeilijk -- als niet onmogelijk -- om in het eenvoudige Engels de wetten te verklaren die waardevermindering van vastgoed impliceren, bijvoorbeeld. De kwesties zoals de huwelijkssanctie, de kapitaalwinst en het pensioen plant alle toepassingshonderden pagina's in de wetsboeken, en dan moet IRS complexe verordeningen uitgeven die en wat interpreteren verklaren het Congres heeft geleid. Op 28 Mei, 2003, ondertekende President Bush in wet het de Banen en Akte van de Verzoening van de Belastingsvrijstelling van de Groei Van 2003. Een welke naam! De beroeps van de belasting moeten kortere weg voor al deze nieuwe wetten tot stand brengen, en het recentst wordt algemeen bedoeld als JGTRRA. Deze nieuwe wet moet samen met het Akte van de Verzoening van de Economische Groei en Van de Belastingsvrijstelling van 2001 (dat fondly als EGTRRA wordt bedoeld) worden gelezen. Waarom? Omdat EGTRRA sommige trekkerdata in 2006 efficiënt had te worden, maar JGTRRA duwde sommige van deze data terug naar 2003. Bijvoorbeeld, zijn de belastingstarieven verminderd. De dalingen van het 27 percententarief aan 25, de 30 percenten neer aan 28, de 35 percenten gaat naar 33, en de hoogste steun van 38.6 wordt verminderd neer tot 35 percenten. Maar niet word ook opgewekt over dit, aangezien veel van deze belastingsamendementen vanaf jaar 2011 zullen ophouden. Ingewikkelde geluiden? Het is zeker. Wat niet complex, echter is, is dat de belastingstijd nogmaals op ons is. Tenzij u voor de automatische uitbreiding van vier maanden door aanvraagformulier 4868 in te dienen opteert, moeten alle persoonlijk inkomensbelastingaangiften niet later dan Donderdag, 15 April van dit jaar worden ingediend. Er zijn een aantal belastingsvoordelen beschikbaar voor de meeste Amerikaanse huiseigenaren, maar u moet hen begrijpen en hen behoorlijk melden aan IRS. Deze reeks artikelen wordt ontworpen om huiseigenaren bij het begrip van de wetten van de vastgoedbelasting te helpen -- zowel woon als investering -- zodat u uit elk belastingsvoordeel kunt voordeel halen dat beschikbaar is. Houd in mening dat als u in de nieuwe steun van de 33 percenten Federale belasting bent, bijvoorbeeld, elke extra dollar u juridisch kunt aftrekken, u 33 centen zal besparen die niet naar Oom Sam moet gaan. Er zijn sommige definities en concepten die zich moeten begrijpen: Basis -- dit is de aanvankelijke kosten van uw bezit, plus om het even welke verbeteringen u in de loop van de jaren hebt gemaakt. Bruto Winst -- het verschil tussen wat u oorspronkelijk voor uw huis en verkoopprijs betaalde. Netto Winst -- u moet om het even welke verbeteringen aftrekken u aan het bezit, en ook om het even welke vastgoedcommissies of andere op verkoopbetrekking hebbende uitgaven hebt gemaakt u betaalt toen u het bezit verkocht. De netto winst van de bodemlijn wordt ook bedoeld als „vermogensaanwas.“ Ondanks alle bespreking over belastingshervorming, blijft de huiseigendom de Grote Amerikaanse droom, en blijft worden onderschreven, door onze Federale Code van de Belasting worden aangemoedigd en worden gesteund. Overweeg dit typische scenario: In 1968 kocht u uw eerste huis voor $25.000. (Ja, toen verkochten de huizen voor die prijsrug!) U en uw echtgenoot had twee kinderen, en uw eerste huis was enkel klein te. U verkocht uw huis voor $65.000 en kocht een nieuwe één voor $80.000. Uw winst -- nemend niet in overwegingsuitgaven, verbeteringen, of vastgoedcommissies -- was $40.000. Maar aangezien u toen uit een belastingsvoordeel kon voordeel halen dat als het „omvergooien,“ wordt bekend u moest geen belasting op deze kapitaalwinst betalen. Het omvergooien werd volledig geëlimineerd toen President Clinton in wet het Akte van de Hulp van de Belastingbetaler van 1997 ondertekende. Één van de belangrijkste eigenschappen van de grote Amerikaanse droom moest huiseigenaren aanmoedigen blijven zich omhoog in hun levensstijlen bewegen. Nochtans, veranderde het Akte van de Hulp van de Belastingbetaler dramatisch dit concept. Zoals in verdere kolommen zal worden gezien, worden de huiseigenaren nu toegelaten die tot $250.000 van winsten uit te sluiten op hun belangrijkste woonplaats worden gemaakt ($500.000 voor gehuwde belastingbetalers die gezamenlijke winst indienen). En deze uitsluiting is niet beperkt tot elke verkoop, maar kan om de twee jaar worden genomen -- mits u aan bepaalde geschiktheidscriteria voldoet. Het congres herriep eens ook de „in een leven“ vrijstelling, waardoor de huiseigenaren over de leeftijd van 55 een éénmalige absolute uitsluiting van zelfs $125.000 van de algemene winst maakten op de verkoop van hun belangrijkste woonplaats werden gegeven. Aldus, het „omvergooien“ en „zodra in de een leven“ uitsluiting geschiedenis die is, door simplistischer hebben vervangen -- en financiëler belonend -- concept: Tot $500.000 van winst kunnen om de twee jaar worden uitgesloten. Voor die van ons die huizen, bezitten en voorbereidingen treffen om onze de belastingswinst van 2003 in te dienen, is hier een lijst van de gedetailleerde belastingsconclusies beschikbaar aan de meeste huiseigenaren: De Rente van de hypotheek. De rente op hypotheekleningen op een eerste of tweede huis is volledig aftrekbaar, behoudens de volgende beperkingen: aanwinsten leningen tot $1 miljoen, en de leningen van de huisgelijkheid tot $100.000. Als u gehuwd bent, maar het dossier afzonderlijk, de grenzen is verdeeld in de helft. Het concept een aanwinstenlening is zeer belangrijk, en verward -- en zelfs opgesloten -- een groot aantal huiseigenaren. Om voor zulk een lening te kwalificeren, moet u wezenlijk uw huis kopen construeren of verbeteren. Als u voor meer dan de opmerkelijke schuldenlast herfinanciert, kwalificeert het bovenmatige bedrag niet als aanwinstenlening tenzij u alle overmaat gebruikt om uw huis te verbeteren. Nochtans, kan een andere overmaat als lening van de huisgelijkheid kwalificeren. Zoals deze kolom in het verleden heeft gerapporteerd, zowel steunen IRS als deze kroniekschrijver geen leningen die de totale gelijkheid in uw huis overschrijden. Het is een te gevaarlijk te nemen risico, aangezien uw huis waarschijnlijk uw waardevolste activa is. Bekijk dit voorbeeld: Verscheidene jaren geleden kocht u uw huis voor $200.000 en verkreeg een hypotheek (of akte van vertrouwen) in het bedrag van $160.000. Vorig jaar, was uw hypotheekschuldenlast verminderd tot $140.000, maar omdat de dramatisch verhoogde markt, uw huis $300.000 waard was. Omdat u wat contant geld van de gelijkheid in uw huis wilde terugtrekken, herfinancierde u en kon een nieuwe hypotheek van $200.000 krijgen. Voor belastingsdoeleinden, is uw aanwinstenschuldenlast $140.000 (d.w.z. het bedrag van uw bestaande lening). Extra $60.000 die u uit uw gelijkheid nam kwalificeren niet als aanwinstenschuldenlast, maar aangezien het onder $100.000 is, kwalificeert het als lening van de huisgelijkheid. De dienst van de Fiscus heeft een uitspraak uitgegeven dat men geen afzonderlijke lening van de huisgelijkheid moet nemen om voor dit aspect van de belastingsconclusie te kwalificeren. Nochtans, als u $250.000 zou geleend hebben, kunt u rente op $240.000 van uw lening slechts aftrekken -- de $140.000 aanwinstenschuldenlast, plus de $100.000 huisgelijkheid. De resterende rente wordt beschouwd als persoonlijke rente, en is niet aftrekbaar. Dit is een belangrijk concept voor huiseigenaren om na te denken. De rente die u op uw creditcards betaalt -- welke wij weten over het algemeen aan een zeer hoog, onredelijk tarief gegevens wordt verwerkt -- is niet aftrekbaar voor belastingsdoeleinden. U zou ook moeten opmerken dat voor alle praktische doeleinden, er geen beperkingen op het gebruik van het geld zijn dat u uit een lening van de huisgelijkheid verkrijgt. U moet niet meer uw lening als voldoen aan van bepaalde onderwijs of medische vereisten rechtvaardigen. Belastingen. De belastingen van het bezit, zowel staat en lokaal, kunnen worden afgetrokken. Nochtans, zou men moeten opmerken dat de vastgoedbelastingen in het jaar slechts aftrekbaar zijn zij eigenlijk aan de overheid worden betaald. Aldus, als u vorig jaar gelden met uw geldschieter voor belastingen die in 2004 moeten worden betaald escrowed, kunt u geen conclusie voor deze belastingen nemen wanneer u uw terugkeer van 2003 indient. Nochtans, als u een huis vorig jaar kocht, betaalde u waarschijnlijk uw verkoper voor een gedeelte vooraf betaalde belastingen door eind 2003 terug. Herzie zorgvuldig uw regelingsblad. Lijn 106 op pagina één van die verklaring zou op deze belastingsaanpassing moeten wijzen. Aangezien dit een huidige betaling door u voor vastgoedbelastingen was, is het een aftrekbaar punt. Als uw geldschieter een borg voor belastingen vereist namelijk, wanneer u uw jaarlijkse verklaring van die geldschieter ontvangt die het vorig jaar betaalde bedrag belastingen tonen, zal dit extra bedrag niet omvat worden in die verklaring. Lenders moet deze jaarlijkse verklaringen naar leners tegen eind Januari van elk jaar verzenden, die op rente en belastingen wijzen betaald voor het vorige jaar. Punten. Wanneer u een hypotheeklening verkrijgt, moet u vaak één of meerdere punten betalen om die lening te krijgen. Of bedoeld als „prijzen van de leningsoorsprong,“ de „premie laadt,“ of „kortingen,“ zij zijn nog punten. Elk punt is één percent van het geleende bedrag; als u een lening van $240.000 verkrijgt, zal elk punt u $2,400.00 kosten. Daarna: Het concept Belangrijkste Woonplaats | 
