De Kwesties van de Holding van de titel in de Uitwisselingen van 1031 door Gary Gorman
Één van de basisvereisten van een uitwisseling 1031 is u moet titel aan het nieuwe bezit op de zelfde manier nemen dat u titel aan het oude bezit hield. IRS betekent het zelfde belastingsidentificatienummer of sociale voorzieningenaantal door „zelfde manier.“ Dit betekent dat als bezeten de purpere duplex vervolg die zij in haar individuele naam heeft verkocht, kan zij niet haar bedrijf hebben titel aan haar nieuw bezit nemen omdat zij een sociale voorzieningenaantal heeft en haar bedrijf zijn eigen belastingsidentificatienummer heeft en een afzonderlijke belastingaangifte indient. Terwijl dit concept eenvoudig schijnt, is het waarschijnlijk genoeg één van de meest problematische gebieden van wet 1031. De reden voor velen is dat zij bezit in vennootschappen, bedrijven en openbare aansprakelijkheidsvennootschappen bezitten (LLCs). Zeg Fred een één derderente in het Vennootschap FGH bezit. Het vennootschap bezit een gebouw dat het voor $300.000 verkoopt. Kan Fred zijn deel ($100.000 uitmaken) en uitwisseling in een gebouw in zijn slechts naam? Nr -- omdat het vennootschap de belastingaangifte is die het oude bezit bezat, niet individuele het inkomensbelastingaangifte van Fred. Slechts kan het vennootschap de uitwisseling doen. Wat gebeurt als de partners van Fred, George en Howie, geen uitwisseling willen doen -- zij willen enkel hun aandeel van het contante geld en zijn bereid om de belasting te betalen. In deze situatie, zal Fred worden gedwongen om zijn deel van het contante geld uit te maken en belasting te betalen, ook. Een gemeenschappelijke geprobeerde oplossing die ik een heb gezien (vooral als de procureurs bij de transactie) betrokken zijn, is het vennootschap op te lossen en het bezit te verdelen aan de partners, volgde bijna onmiddellijk door een verkoop van het bezit. Met andere woorden, zouden Fred, George en Howie elk hun eigendom in het vennootschap teruggeven. In ruil daarvoor zouden zij elk een akte voor een onverdeelde, één derderente in het bezit ontvangen. Nu wanneer zij het bezit verkopen, zijn er drie verkopers (Fred, George en Howie) in plaats van enkel één (het vennootschap), en in theorie, kan Fred een uitwisseling met zijn één derde doen. Er is een groot probleem met deze „zogenaamde oplossing,“ nochtans, omdat Fred de akte aan zijn aandeel van het bezit in zijn naam voor een korte periode zal gehouden hebben. Herinner me -- om te doen ruilen 1031 u moeten het bezit als investering, niet voor wederverkoop houden. Als algemene regel, is het verschil tussen gehouden voor investering en gehouden voor wederverkoop een jaar en een dag. Het aandeel van Fred van het bezit was in zijn naam voor slechts een korte periode, misschien slechts zullen de uren, en IRS zijn uitwisseling verbieden als zij hem controleren, omdat hij slechts het bezit voor een korte tijd hield. Daarom hield hij het slechts voor wederverkoop. Met andere woorden, binnenkort verkocht hij het nadat hij het ontving, en de tijd dat hij zijn vennootschaprente bezat zal niet „“ aan zijn directe eigendom van zijn onverdeeld belang in het bezit toevoegen. Enerzijds, wat als George en Howie ook 1031 uitwisselingen willen doen, maar geen van drie langere partners wil zijn -- zij elk willen gaan hun eigen manier? Nu zijn de dingen flexibeler. Wij structureren dit door het hebben van Fred kopen Bezit #1 (voor $100.000). Eveneens, vindt George Bezit #2 en Howie vindt Bezit #3 (elk ook voor $100.000). Zodra het vennootschap het Oude Bezit (voor $300.000) verkoopt, verwerft het Eigenschappen #1, #2 en #3 (elk voor $100.000) als zijn vervanging. Zij hebben hun uitwisseling omdat wij één verkoper hebben en één koper (het vennootschap) tevredengesteld en zij hebben de gelijk-of-omhooggaande regel tevredengesteld. Wij moeten ons nog over het vereiste van de holdingsperiode ongerust maken, zodat moet het vennootschap eigendom van de drie nieuwe eigenschappen voor een jaar en een dag behouden. Zodra het jaar en een post van de dagmijl hebben overgegaan, kan het vennootschap de drie eigenschappen dan oplossen en verdelen aan de drie vroegere partners. Zo, zouden Fred, George en Howie elk hun vennootschaprente in ruil voor de akte op hun bezit terugkomen -- Fred zou zijn rente van het één derdevennootschap terugkeren en zou de akte aan Bezit #1 ontvangen. Eveneens voor George en Howie. | 
