Overgang van Ontwikkelaar naar Eigenaar: Het nemen van Last
door Benny L. Kass
Vraag: Ik ben een eigenaar in de vereniging van een nieuwe huiseigenaar en ben geinteresseerd in het zien onze vereniging op het juiste begin afstapt. Ik ben verteld dat in een paar maanden wij door een ontwikkelaarovergang zullen gaan en de eigenaren zullen worden verzocht om voor verkiezing aan de Raad te lopen. Ik vrees dat als nieuwkomers, wij niet kunnen zijn zoals geïnformeerd over onze verantwoordelijkheden tijdens dit overgangsproces. Wat betrokken werkelijk is bij het runnen van een nieuwe Vereniging? Zou ik voor verkiezing aan de Raad moeten lopen? Antwoord: De dienst op een communautaire verenigingsRaad van beheer Is een ondankbare baan. De uren zijn lang en er is geen loon. Maar als u wilt ervoor zorgen dat uw investering (uw huis) niet zal verspild worden, kunt u ernstig willen nadenken zettend uw naam op de verkiezingsstemming. Wanneer een bouwer een communautaire vereniging ontwikkelt, of het een flat of een vereniging van de huiseigenaar is, tot een bepaald percentage eenheden wordt verkocht, behoudt de ontwikkelaar controle van de vereniging. Dit betekent dat de vertegenwoordigers van de ontwikkelaar op de Raad van beheer Van de Vereniging zijn. Alle prijzen en beoordelingen (of zou moeten zijn) worden gedeponeerd in de bankrekening van uw vereniging, maar de ontwikkelaar -- door de Raad -- controleert de fondsen, plaatst de begroting en maakt de regels. Op wat punt op tijd, echter, wordt de ontwikkelaar verplicht om controle van de vereniging aan de eigenaren om te keren. Sommige staten hebben wetten die wanneer de controle moet worden omgekeerd beschrijven; en de meeste verenigings wettelijke documenten beschrijven ook dit vereiste. De overgang tussen ontwikkelaarcontrole en eigenaarcontrole van een vereniging is misschien het belangrijkste aspect van om het even welke communautaire vereniging. Indien behoorlijk gedaan, zal uw vereniging weg aan een goed begin zijn; indien slecht gedaan, zal het u oud om op spoor nemen terug te keren. En, jammer genoeg, nooit slagen sommige verenigingen. Een gemeenschap wordt over het algemeen geregeerd door een vereniging, door een verkozen Raad van beheer. Hoewel vele eigenaren dit niet begrijpen, wanneer het allereerste huis in een complex wordt verkocht, reeds bestaat de vereniging. De ontwikkelaar selecteert gewoonlijk de eerste raad van beheer, die de vereniging controleert tot de omzet van controle wordt verwezenlijkt. In het algemeen, vereisen de wetten in de omringende jurisdicties dat de controle aan de eigenaren binnen zo vele jaren na de eerste verkoop, of wanneer een bepaald percent huizen is verkocht wordt omgekeerd, welke eerst komt. Het omzetvereiste zou ook in het regeren van uw vereniging moeten worden nauwkeurig beschreven documenten. Jammer genoeg, begrijpen vele ontwikkelaars niet het belang om met eigenaren te werken zodat zij de vereniging zullen kunnen beheren zelf. Het is geen goede praktijk, naar mijn mening, slechts voor een ontwikkelaar om één dag aan te kondigen dat een vergadering zal worden gehouden, wanneer de eigenaren een nieuwe raad van beheer zullen verkiezen. Eigenaars zijn nieuw aan complex en weten niet elkaar het. Zij aarzelen om iemand in bureau te stemmen zonder te weten wie die persoon is of wat die persoon zich voor bevindt. U kunt het lood nemen en voor een vergadering van de eigenaren schikken. Hebben het in de sociale zaal, een nabijgelegen kerk of een school, of zelfs in het huis van iemand. Zodra u leert wie in het nemen van een actieve rol in de vereniging geinteresseerd is, contacteer de ontwikkelaar en vraag om een inleidende vergadering voor het stellen van uw vragen en het opheffen van om het even welk van uw belang. U en uw groep zou moeten proberen om de ontwikkelaar in verband met in het nauw te drijven wanneer de controle zal worden omgekeerd. U zou het niveau van samenwerking ook moeten bespreken dat de ontwikkelaar u tijdens overgang zal geven. Kom te weten of de ontwikkelaar nuttig bedoelt te zijn, of zal „enkel zijn handen“ wassen en zal weggaan. Sommige ontwikkelaars zullen zelfs op wat beginkapitaal uitzien zodat de „achterdeel“ vereniging een procureur zal kunnen inhuren om hen zo vroeg mogelijk bij te staan. Op wat punt op tijd, zal de ontwikkelaar een vergadering van eigenaren moeten plannen. Het doel van de vergadering zal voor de eigenaren zijn een nieuwe raad van beheer te verkiezen. Ik vind het nieuwsgierig dat de eigenaren vaak om voor leden van een raad worden gevraagd te stemmen die hun eigen lot zonder het hebben van enige informatie zal controleren over wie deze potentiële leden zijn of wat zij zich voor bevinden. Als mogelijk, zou een bericht aan alle eigenaren moeten worden doorgegeven die hen adviseren dat er een vergadering vóór de verkiezing zal zijn, wanneer de mensen voor zetels op de raad kunnen een campagne voeren. Naar mijn mening, is een communautaire vereniging een mini-democratie. Wij hebben politieke campagnes voor overheidsambtenaren; wij zouden campagnes voor directeuren van communautaire verenigingen ook moeten hebben. Zodra de eigenaren in controle zijn, zijn er vier verplichte maatregelen die door de nieuwe Raad moeten worden getroffen: Controleer de Boeken: Een onafhankelijke auditor of een accountant moet de boeken van de vereniging onderzoeken. Het is belangrijk voor leden van de nieuwe raad om (en de eigenaren die zij hebben vertegenwoordigd) tevreden te stellen dat tijdens de tijd de ontwikkelaar was in controle van de vereniging, alle verzamelde gelden en alle betaalde uitgaven behoorlijk rekenschap gegeven=zijn= van. Houd in mening dat terwijl de ontwikkelaar in controle van de vereniging is, de ontwikkelaar ook toegang tot de verenigingsfondsen heeft. Vaak, is deze toegang onbeperkt. U wilt ervoor zorgen dat de fondsen die door de ontwikkelaar zouden moeten betaald te zijn niet per ongeluk (of met opzet) uit verenigingsopbrengst worden betaald. De ontwikkelaars behandelen de kwestie van betaling van prijzen voor de huizen die zij nog op verschillende manieren hebben bezeten, maar de ontwikkelaar moet voor al zijn wettige verplichtingen verantwoordelijk worden gehouden. Bovendien, in vele gevallen kan de ontwikkelaar, terwijl het dienen als raadslid, vele eigenaren toegestaan hebben om ernstig nalatig te worden in het betalen van hun verenigingsprijzen. De nieuwe raad moet een uitvoerig inzamelingsbeleid vestigen dat uniform zal worden toegepast. Ik ben een sterke gelovige in een „nul tolerantie“ beleid wanneer het over delinquencies komt. Selecteer een Bedrijf van het Beheer: De nieuwe raad moet besluiten of om het bestaande beheersbedrijf te behouden -- welke door de ontwikkelaar was geselecteerd -- of selecteer een totaal onafhankelijk beheersbedrijf. De vereniging kan beslissen zich van het inhuren van zulk een bedrijf te onthouden en te worden „zelf-geleid“, maar ik adviseer persoonlijk dit niet. Een vereniging die een groot aantal huizen bevatten heeft formeel en professioneel beheer nodig. Behoud Wettelijk Advies: De vereniging zou een advocaat moeten behouden goed geïnformeerd over communautaire verenigingswetten. De advocaat zal moeten een grote verscheidenheid van kwesties behandelen, die zich van ontwikkelaarproblemen uitstrekken -- zoals garantie en andere overgangskwesties -- aan het bijstaan van de vereniging in zijn activiteiten van dag tot dag. Een communautaire vereniging is niet alleen een mini-democratie, is het ook zaken, en moet in die hoedanigheid eveneens functioneren. Uw vereniging heeft vele eigenaren; uw jaarlijkse begroting kan zeer goed zijn groot -- als niet groter -- dan vele commerciële ondernemingen in het metropolitaanse gebied van Washington. Fysieke Inspectie van het Bezit: De raad zou moeten nadenken inhurend een ingenieur om complex zo spoedig mogelijk te inspecteren. De ingenieur zou moeten bepalen of er om het even welke garantietekorten of probleemgebieden zijn die aan de aandacht van de ontwikkelaar zouden moeten worden geroepen. De ingenieur kan de raad ook helpen het juiste niveau van reserves bepalen die voor toekomstige reparaties nodig zijn. Dit is gekend als „studie van de reserveanalyse.“ De professionele ingenieur bepaalt het nuttige leven van de belangrijkste componenten in complex (b.v. het dak, lift, en andere gemeenschappelijke gebieden), en de ontworpen kosten aan het eind van zijn leven te vervangen. Op een jaarlijkse basis, zouden de voldoende fondsen geplaatste in reserve moeten zijn, zodat wanneer de component uitgeput raakt, er genoeg geld in reserve om voor zijn vervanging zal zijn te betalen. Anders, zal elke eigenaar met een grote speciale beoordeling worden geconfronteerd. Er was een reclamespot op TV die verklaarde: „betaal nu of betaal later.“ De omzet van ontwikkelaarcontrole is het belangrijkste aspect in het bepalen van het toekomstige succes van een communautaire vereniging. Het wordt niet vaak begrepen door ontwikkelaars. Sommige ontwikkelaars willen namelijk geen actieve participatie door de nieuwe raad voor vrees dat aanmoedigen deze nieuwe raad in het herzien van de activiteiten van de ontwikkelaar te nauwgezet zal zijn. De goede dialoog onder eenheidseigenaren, de ontwikkelaar en de raad gaat een lange manier naar het creëren van een succesvolle vereniging. Het is het harde werk om op een Raad van beheer te zijn, Maar enkel gekocht huis uw bent uw investering en u wilt zeker het beschermen aangezien beste u kunt. |
