Twee Leningen of?

Twee Leningen of? Zal het werken?
door Benny L. Kass

Vraag: Mijn zuster en ik ben omhoog aan team van plan om een huis voor onze bejaarde ouders te kopen. De aankoopprijs van het huis zal ongeveer $200.000 zijn. Wij hebben neerzettend $30.000 en dan nagedacht verkrijgend een hypotheek voor de rest ($170.000). Mijn zuster en ik zou gezamenlijke eigenaren van het bezit zijn.

Nochtans, vertelde een vriend me onlangs dat dit geen goed idee is omdat zowel mijn kredietverslag als verslag van mijn zuster een lening van $170.000 zullen tonen. Hij zei dat mijn zuster en ik elk het bezit als zou moeten nemen huurders in gemeenschappelijke rol.

In het kader van zijn plan, zei hij dat mijn zuster en ik elk $15.000 ($30.000 totaal) zou moeten neerzetten en dat wij elk een hypotheeklening voor $85.000 (onder de naam van mijn zuster en onder mijn naam) zouden moeten verkrijgen. De totale aanbetaling is $30.000 en er zijn twee $85.000 leningen (totale schuld $170.000). Hij zei dat onder deze methode er slechts één lening $85.000 onder elk van onze namen zou zijn zodat onze kredietverslagen niet zoals veel zouden beïnvloed worden. Is de raad van mijn vriend gegrond?

Antwoord: U hebt een creatieve vriend, en het is een interessante suggestie, maar jammer genoeg, zal het niet werken.

U hebt eigenlijk twee vragen gesteld:

1. Kunt u twee leningen in plaats van één, en krijgen
2. Hoe zou u en uw zuster titel aan het bezit van uw ouders moeten nemen?

Bekijk de twee leningskwestie. Een hypotheek (ook genoemd die een Akte van Vertrouwen) is een lening door een geldschieter aan een tot huiseigenaar wordt gemaakt. De geldschieter wil veiligheid -- een waarborg -- dat indien u de volledige lening geheel (met inbegrip van rente) niet kunt betalen zal, de geldschieter zijn investering niet verliezen. Aldus, wordt de Akte van Vertrouwen geregistreerd op de landverslagen in de provincie (of stad) waar uw bezit wordt gevestigd. Het doel van opname is de volledige wereld op bericht van het bestaan van deze hypotheek te zetten. Als, bijvoorbeeld, wanneer u het huis gaat verkopen, uw koper voor de te zoeken titel zal schikken, en die hypotheek zal worden ontdekt. Het moet worden betaald zodat de nieuwe koper het huis vrij en van om het even welke oude hypotheken duidelijk zal krijgen.

Er is een prioriteit op landverslagen, die in de wet zeer belangrijk is. Een hypotheek die eerst wordt geregistreerd heeft een prioriteit over een andere later geregistreerde documenten, verwacht sommige punten -- zoals bepaalde soorten regeringsbelastingen -- welke door statuut een super-prioritaire status zijn gegeven.

U kunt niet twee documenten op landverslagen tezelfdertijd registreren. Als de hypotheek van uw zuster eerst wordt geregistreerd, zal uw hypotheek in tweede positie zijn. Dat is de betekenis van een „tweede akte van vertrouwen.“ De meeste hypotheekgeldschieters willen niet in een tweede vertrouwenspositie verkeren.

Waarom? Omdat indien de eerste hypotheek in gebrek gaat en op verhinderd, de tweede akte van vertrouwen effectief zal geëlimineerde worden. Neem uw voorbeeld: Het eerste vertrouwen is in het bedrag van $85.000. Als de eerste geldschieter op het bezit verhindert, en het bij een verhinderingsverkoop voor slechts $100.000 wordt gekocht, zal de eerste vertrouwensgeldschieter geheel worden betaald. Maar de tweede vertrouwenshouder zal slechts het evenwicht blijvend van $100.000 worden. En vanuit mijn ervaring, tegen de tijd dat de advocaten, de veilingmeesters en de reclame worden betaald, zeer klein als om het even welk geld over voor de tweede hypotheekhouder zal worden verlaten.

Dit betekent niet, natuurlijk, dat de tweede vertrouwenshouder geen remedies heeft. Zij kunnen de maker van de promesse voor de gelden nog achtervolgen die verschuldigd zijn geweest. Maar als die notamaker geen geld heeft -- of dossiers voor faillissementsbescherming -- de tweede vertrouwenshouder wordt verlaten houdend een lege zak.

Uw vriend is correct dat als u en uw zuster een gecombineerde eerste hypotheek in het bedrag van $170.000 krijgt, allebei van uw kredietrapporten de volledige verplichting zullen tonen. Maar ik geloof dat indien één van beiden van u geld voor andere doeleinden wil lenen, zult u de situatie aan de nieuwe geldschieter kunnen verklaren. Wanneer zij realiseren dat u uit uw bejaarde ouders helpt, en als u anders voor die nieuwe lening zou kwalificeren, zou u geen echt probleem moeten hebben.

Het nemen van Titel: Er zijn twee manieren dat u en uw zuster titel kunt nemen:

1. Huurders in Gemeenschappelijk: Onder deze benadering, bezit u en uw zuster een verdeelde rente in het bezit. Terwijl typisch de rente 50-50 is, kan men houden in om het even welk percentage dat u en uw zuster op akkoord gaat. Voor uw dood, zal uw rente in het bezit overeenkomstig uw Laatste worden verdeeld zal en Testament (dat, door de manier, u zou moeten hebben). Als, bijvoorbeeld, één van beiden of allebei van u met kinderen gehuwd is, wilt u uw familie de uw helft van het bezit krijgen? Als zo, is de huurders in gemeenschappelijk de beste manier om dit te verwezenlijken.
2. Gezamenlijke Huurders met Recht van Overleving: Hier, bezit u en uw zuster een ondeelbare rente in het volledige bezit. Voor uw dood, bijvoorbeeld, ongeacht wat uw staten van de Wil, uw zuster (als gezamenlijke huurder) omhoog zullen beëindigen bezittend het volledige huis.

Ik kan u vertellen geen welke de betere route voor te nemen u is. Iedereen heeft verschillende behoeften en zorgen. U elk zou aan uw eigen (afzonderlijke) procureur moeten spreken om te zien wat voor allebei van u best is.

Ik heb één extra suggestie die voor u van belang kan zijn. Als het huis van uw ouder van om het even welke bestaande hypotheek (of als de hoeveelheid om het even welke hypotheek laag genoeg is dat u en uw zuster het kunt betalen) vrij en duidelijk is, hebt u kopend het huis van uw ouders nagedacht en latend hen een terug hypotheek nemen?

Hier is hoe dat zou werken. U zowel zou het bezit kopen als zou titel nemen aangezien u en uw advocaten hebt beslist. U zou uw ouders $30.000 geven, en u allebei zou een promesse ten gunste van uw ouders voor het saldo van $170.000 ondertekenen. Deze nota door een akte van vertrouwen worden beveiligd en zou geregistreerd worden onder de landverslagen.

Elke maand, zou u en uw zuster uw die ouders de leningsbetaling betalen, wordt gebaseerd op welk rentevoet ook is goedgekeurd met toen de transactie eerst in was binnengegaan. Als uw ouders niet het geld nodig hebben, kunnen zij gift belastingvrij elk van u tot $11.000 elk jaar. Enerzijds, als uw ouders het geld nodig hebben, kunnen zij uw maandelijkse betalingen houden.

Waarom ga deze route? Als uw ouders niet de volledige $200.000 verkoopprijs nodig hebben, is het duidelijk minder duur om de lening „binnenshuis te houden.“ U niet moeten=zult= de lasten van heel wat geldschieter, zoals schatting, kredietcontrole, voorbereiding van documenten, enz. betalen Wat nog belangrijker is, betaalt u uw ouders -- eerder dan een vreemdeling -- op een maandelijkse basis.

En tenslotte, vergeet dat wanneer uw ouders hun inkomensbelastingaangifte voor het jaar waarin het bezit werd verkocht indienen, veronderstellend dat zij hebben bezeten en in het huis twee jaar geleefd alvorens het werd verkocht, zullen zij geen vermogensbelasting moeten betalen. Als zij een gezamenlijke belastingaangifte indienen, kunnen zij tot $500.000 van om het even welke aanwinst volledig uitsluiten. En zelfs zij indien afzonderlijke belastingaangiften indienen, zij kan elk tot $250.000 in aanwinst uitsluiten.

U en uw zuster zult ook sommige belastingsvoordelen worden. De hypotheekrente die u zult betalen -- of aan uw ouders of aan de commerciële geldschieter -- is aftrekbaar op uw inkomensbelastingaangiften. Nochtans, houd in mening dat de hypotheekrente slechts aftrekbaar is als de hypotheek op de landverslagen wordt geregistreerd. Als u een commerciële hypotheek verkrijgt, zal die geldschieter ervoor zorgen dat de akte van vertrouwen behoorlijk wordt geregistreerd. Als u beslist een hypotheek aan uw ouders te geven, echter, te zorgen gelieve ervoor dat u schikt om de hypotheek zo spoedig mogelijk te registreren.