Bijlage A - WAARDEVASTSTELLING VAN ANDERE EIGENSCHAPPEN A-1 BEZETEN VASTGOED (REO)
Zijn de Bezeten eigenschappen (REO) van HUD Vastgoed een resultaat van het betalen van een eis aan een lenende instelling en de geldschieter die eigendom van het bezit overbrengen naar HUD. Typisch, werden de eigenschappen REO bezeten door de geldschieter omdat de lener op de hypotheek in gebreke bleef. De schatter moet een specifieke tijd voor een volledige plaatsinspectie van het bezit met de bezitsmanager coördineren. Over het algemeen, wordt het bezit REO beveiligd met de uitgezette nut. Nochtans, zou de schatter moeten proberen om de nut te hebben aangezet om alle de bouwsystemen tijdens de schatting te onderzoeken.
A. de Vereisten van de schatter
De eisen ten aanzien van schatters die schattingen uitvoeren REO zijn het zelfde als voor schatters van een ander bezit. Een schatter van bezit REO moet vergunning gegeven staat zijn en een huidig lid van het Register zijn FHA.
B. de Vereisten van de schatting - „Reéle“ Waarde
De eigenschappen REO moeten geschatte „reéel“ zijn. Het woordenboek van de Schatting van het Vastgoed, derde uitgave, bepaalt als volgt „reéle“ marktwaarde: > De „waarde van specifieke eigendomsrechten op een geïdentificeerdl pakket van vastgoed vanaf de efficiënte datum van de schatting; heeft op dat betrekking die fysisch bestaat en juridisch toelaatbaar is en alle veronderstellingen betreffende hypothetische marktvoorwaarden of het mogelijke redeneren.“ uitsluit
De „reéle“ waarde is de marktwaarde voor het bezit aangezien het op de datum van de schatting bestaat. De schatting zal bestaan uit het Eenvormige WoonRapport van de Schatting (URAR) en de vorm van de Voorwaarden (VC) van de Waardevaststelling. De schatter zal op de schatting of een addendum aan de schatting wijzen op als het bezit met FHA hypotheekverzekering (voldoet FHA aan minimumbezitsvereisten) kan worden verkocht of (1) in zijn reéle voorwaarde zonder reparaties of (2) in zijn reéle voorwaarde met reparaties $5.000 kosten of minder die. Als het bezit met FHA hypotheekverzekering kan worden verkocht door $5.000 of minder in reparaties te maken, zal de schatter een lijst van de reparaties en hun geschatte kosten verstrekken. Als het bezit meer dan $5.000 in reparaties vergt om het voor FHA hypotheekverzekering in aanmerking komend te maken, moet de schatter van de algemene gebieden van reparaties slechts een lijst maken en een verklaring verstrekken dat dergelijke reparaties $5.000 zullen overschrijden.
C. efficiënte Datum van Waarde
De efficiënte datum van waarde is de datum wanneer de schatter het bezoek ter plaatse voor het onderworpen bezit uitvoert. Als een andere datum als efficiënte datum wordt gebruikt, moet de schatter specifiek op wijzen: > De alternatieve datum
> De datum toen het onderworpen bezit fysisch werd geïnspecteerde
D. werkingsgebied
De schatter moet het volledige schattingsproces uitvoeren, dat het overwegen van alle toepasselijke benaderingen van waarde en het ontwikkelen van aangewezen geïdentificeerdet benaderingen in dit Handboek omvat.
E. doel
Het doel van de schatting REO is de verkoopprijs voor het onderworpen bezit te helpen vestigen. De schattingen REO zullen de „reéle“ waarde van een verhinderd die bezit schatten door HUD wordt bezeten.
F. bedoeld Gebruik van Schatting/Functie
Het voorgenomen gebruik of de functie van een schatting REO moeten de 'reéle " waarde van verhinderd bezit voor marketing en het bieden doeleinden verstrekken. De grote afhankelijkheid zal op de reéle waarde van het bezit voor toekomstige verkoop worden geplaatst. De reéle waarde steunt de verkoopprijs van FHA voor de regeling van het bezit. De omvang van reparaties nodig aan het bezit zal bepalen als het voor verkoop met fHA-Verzekerden financiering of zonder verzekerde financiering wordt aangeboden. Als het bezit aan minimumFHA bezitsvereisten zonder reparaties, voldoet of FHA aan minimumbezitsvereisten met $5.000 of minder van reparaties voldoet, zal het bezit met FHA verzekerde financiering worden aangeboden. Indien nodig overschrijden de reparaties $5.000, het bezit zal zonder Sectie 203 (B) verzekerde financiering worden aangeboden, maar verkiesbaar voor Sectie 203k verzekerde financiering.
G. extra Vereisten
De schatter moet het onderworpen bezit van de verzamelde informatie taxeren en bij een geschatte marktwaarde van het onderworpen die bezit aankomen op de vereisten wordt gebaseerd in de 4-waardevaststelling van het Hoofdstuk analyse-van dit Handboek worden gedetailleerd. Omvat alle transactiegegevens van de vorige huiseigenaar, datum van die die transactie en verkoopprijzen op vereisten USPAP worden gebaseerd. Dit verstrekt een benchmark of een referentiekader voor de bezit en buurtmarktvoorwaarden. Voor eigenschappen waar het binnenland niet wegens ongunstige bewoners of andere die redenen kan worden geïnspecteerdl, schat de waarde op een buiteninspectie van het bezit wordt gebaseerd. Gebruik de Freddie vorm van MAC 704, het Tweede Rapport van de Analyse van de Waarde van het Bezit van de Hypotheek, in het leiden van buitenramingen van waarde. Bereid een verhalend rapport over de buitenvoorwaarde en het duidelijke behoud van het bezit in tegenstelling tot de buurteigenschappen voor. Omvat de raming van Waarde en omvat foto's van de buitenkant, eveneens. Een de bouwschets wordt vereist, maar een vloerplan of een ruimtelay-out van het bezit worden niet vereist. De schatter moet van de van de blootstellingsperiode en raming overwegen en nota nemen hoe het bezit op de markt lang zou moeten blijven. De blootstellingsperiode verschilt van de marketing periode. De blootstellingsperiode schat de tijdsduur de bezitsrente zou aangeboden zijn op de markt vóór de efficiënte datum van de schatting. Het concept redelijke blootstelling omvat niet alleen adequate, voldoende en redelijke tijd maar ook adequaat, voldoende en redelijk effect. De analyse van de Waardevaststelling moet op een Redelijke Periode van de Blootstelling worden gebaseerd. Wanneer het schatten van eigenschappen REO, moet de schatter alle andere die waardevaststelling en schattingsvereisten aanhangen in vorige hoofdstukken worden besproken.
A-1.1 benaderingen van Waarde
A. de Benadering van kosten
Over het algemeen, wordt de Benadering van Kosten niet ontwikkeld voor eigenschappen REO. Als de Benadering van Kosten gerechtvaardigd die is, volg de specificaties in Hoofdstuk 4 worden geschetst: De Analyse van de waardevaststelling. De schatter moet reparatiekosten in waardevermindering voor een „reéle“ waarde kwantificeren.
B. de Benadering van de Vergelijking van de verkoop
Vaak, is de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop de toepasselijkste benadering om de marktwaarde van een bezit te schatten REO. De schatters moeten verkoop comparables van andere transacties REO van HUD, het Ministerie van de Zaken van Veteranen, MAC Fannie Mae, Freddie, of een conventionele geldschieter gebruiken, zolang zij de volgende vereisten omvatten: > In de onderworpen buurt of de redelijke nabijheid
> Vergelijkbaar bezit onderworpen aan redelijke aanpassing
> Verkocht met een gewillige koper en een verkoper
> Blootgesteld aan de markt voor een redelijke periode
Als comparables zoals deze niet beschikbaar zijn, kan de regelmatige markt comparables dan worden gebruikt. Gebruik geen verontruste verkoop zoals de Verkoop van de Sheriff in de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop. Deze verkoop impliceert geen gewillige verkoper noch zij worden blootgesteld aan de markt in de normale omstandigheden. De resulterende die waardeaanwijzing uit het gebruik van dergelijke verkoop wordt afgeleid is niet verenigbaar met de definitie van marktwaarde. Gebruik altijd de benadering van de verkoopvergelijking voor één en twee eenhedeneigenschappen. Deze benadering vertrouwt op: > De beschikbaarheid van verkoopgegevens
> Het volume van transacties
> Het weerspiegelen van de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop
> De markt
> De capaciteit om de meest recente markttendensen waar te nemen en te melden
Gegevens onder deze benadering worden bevestigd en worden de ontwikkeld hebben directe toepassing aan de andere gebruikte die benaderingen en zouden daarin moeten worden overwogen. Minstens drie vergelijkbare verkoop moet met deze benadering worden gebruikt. Op elk moment, moet de schatter de veronderstellingen en de gegevens van de andere benaderingen en de VC vorm vooruit dragen in het ontwikkelen van een waarderaming door de Benadering van de Vergelijking van de Verkoop.
C. de Benadering van het inkomen
Over het algemeen, wordt de Benadering van het Inkomen niet ontwikkeld voor één of twee-familie REO eigenschappen. Als de markt erop wijst dat de Benadering van het Inkomen gerechtvaardigd die is, volg de specificaties in Sectie 5 worden geschetst: De Analyse van de waardevaststelling. Voor drie en vier-eenheid eigenschappen, gebruik altijd de inkomensbenadering.
A.1.2 Meldend Vereisten
Een schatting REO moet overeenkomstig de Eenvormige Normen van de Professionele Praktijk van de Schatting worden uitgevoerd (USPAP). Andere rapporteringsvereisten zijn als volgt: > Met elke schatting, moet de schatter een lijst van om het even welke kopersaansporingen verstrekken die de verkoopbaarheid van het bezit zouden verbeteren om een aansporing te verstrekken die het bezit te kopen in tegenstelling tot hersteld wordt V.N.-hersteld.
> Voor al die bezit vóór 1978 wordt geconstrueerd, moet de schatter de schatting bij de voltooiing van l. a conditioneren. - gebaseerde verftest.
> Voor schattingen van lege partijen (land), volledige Vorm FW 68, het Rapport van de Schatting van het Land, of een gelijkwaardige vorm.
A-1.3 verzoening
De definitieve analytische stap in het waardevaststellingsproces is waardeindicatoren in overeenstemming te brengen. In deze stap, moet de schatter de sterke punten en de zwakheden van elke toepasselijke benadering meten en dit gegeven ontwikkelen tot één enkele waarderaming.
A-2 SCHATTING VAN de ENIGE HUIZEN van de FAMILIE OP INHEEMS AMERIKAANS LAND
Voor dit schattingshandleiding, als een geldschieter specifiek een schatting in het kader van HUD/FHA hud/fha's- Sectie 248 programma over het Stammenland van het Vertrouwen of voor het Bureau van HUD van Inheemse Sectie 184 Amerikaanse van het Programma (HUD/ONAP) over StammenVertrouwen nodig heeft, toegewezen (die ook genoemd geworden individueel vertrouwen) zijn en prijs eenvoudige land, zullen deze richtlijnen van toepassing zijn. Als het bezit op toegewezen (of individu) vertrouwen of prijs eenvoudig die land op Inheemse Amerikaanse Reserves wordt gevestigd is en het zal in het kader van HUD/FHA hud/fha's- Sectie 203 (B) worden verpand, moet de schatter de basisdieschattingsmethodologie gebruiken in dit handboek wordt gericht. Binnen aangewezen Inheemse Amerikaanse Reserves, hebben de verdragen en de stammenwetten tot een verscheidenheid van eigendomspatronen geleid. Sommige pakketten kunnen onbeperkte eenvoudige prijs zijn, beperkten andere pakketten stammenvertrouwen of wezen vertrouwensland toe. De schatter moet vertrouwd met de verschillende beperkingen zijn en een redelijke waarde voor het onderworpen bezit ontwikkelen. Na zijn de algemene benoemingen.
A. EENVOUDIGE ONBEPERKT van de PRIJS
Is de eenvoudige onbeperkte eigendom van de prijs eigendomsonroerend goed dat worden gekocht, kan tussen Inheemse Amerikaanse of non-Native Amerikaanse kopers zonder overzicht door de Stam of Dienst van Indische Zaken worden verkocht en worden overgebracht, (BIA). Voor de HUD/Fha- Sectie 203 (B) het programma, schattingen moet met alle ander standaardHUD schattingsbeleid in overeenstemming zijn. Voor de Hud/onap- Sectie 184 gebruikte het programma, prijs eenvoudig land over een reserve, de procedures voor stammenvertrouwen en het toegewezen vertrouwen kan worden gevolgd. Het beperkte die Land van het Vertrouwen is land door een individuele Indiër of een Stam wordt gehouden die aan Federale beperking tegen vervreemding of last onderworpen zijn. Alvorens om het even welk pandrecht tegen beperkt land kan worden geplaatst, moet de transactie door de Dienst van Indische Zaken (BIA) worden goedgekeurd. Alle leningen HUD moeten aan dit vereiste voldoen en bewijs in het Hud- leningsdossier leveren. Lenders wordt aangemoedigd om contact met aangewezen BIA en Stammen de makelaardijambtenaren op te nemen vroeg in de leningsverwerking.
B. STAMMENVERTROUWEN
Het stammen vertrouwensland wordt gehouden in vertrouwen voor de stam door de overheid van Verenigde Staten. De stammen kunnen gedeelten van het stammenvertrouwensland voor het gebruik van specifieke individuen huren, maar de eigendom, door het Federale vertrouwen, blijft met de stam.
C. het TOEGEWEZEN (OF INDIVIDU) LAND van het VERTROUWEN
Land door individuele stammendieleden wordt bezeten maar in vertrouwen door de overheid die van Verenigde Staten wordt gehouden. Het is gemeenschappelijk voor toegewezen vertrouwensland om door verscheidene individuen worden bezeten. Als een potentiële lener voorstelt om allen of een gedeelte van een opgedeeld bezit te gebruiken, moeten alle andere eigenaren op goedkeuring van deze regeling door partijen te worden aan de hypotheek wijzen of het onderwerpspakket uit onder te verdelen aan het individu voor onverdeelde eigendom.
A-2.1 GESCHATTE EIGENDOMSRECHTEN
A. het STAMMENLAND van het VERTROUWEN
HUD/FHA sectie 248 verzekert hypotheken en HUD/ONAP hud/onap's- Sectie 184 waarborgenhypotheken over huizen die op het Inheemse Amerikaanse StammenLand van het Vertrouwen worden gevestigd. Voor deze eigenschappen, blijft de gehuurde eigendom van het onderliggende land met de stam en zal onderworpen aan een huur zijn op lange termijn van de 50 jaargrond (of een 25 jaarhuur met een 25 jaar vernieuwbare termijn). Het bepalen van de waarde voor het huurlandgoed is het doel van de schatting en het verdere gebruik moet ondersteunende documentatie voor een verzekerd of gewaarborgde HUD verstrekken hypotheek. De hypotheken op stammenvertrouwensplaatsen moeten een aanvaardbare die huur door de hypotheekgever en het Stammendiegezag wordt ondertekend en omvatten door BIA wordt goedgekeurd.
B. het TOEGEWEZEN (OF INDIVIDU) LAND van het VERTROUWEN
De hypotheken op toegewezen (of individu) vertrouwensplaatsen impliceren geen huur, maar een specifieke hypotheekruiter wordt vereist. Alle leningen HUD moeten een Akte van de Ruiter van het Vertrouwen in bijlage die het goedkeuren van de hypotheek overeenkomstig 25 USC 483 (a) en hebben door BIA wordt goedgekeurd. HUD/ONAP sectie 184 waarborgenhypotheken over toegewezen vertrouwensland. Het toegewezen vertrouwensland wordt gehouden in vertrouwen door de federale overheid voor individuele Inheemse Amerikanen. Het land wordt bezeten door het individu en de waarde wordt gegeven voor het land. Wanneer het schatten van toegewezen vertrouwensland voor Sectie 184 die, kunnen de schatters de methode volgen voor het StammenLand van het Vertrouwen wordt gegeven. HUD/FHA verzekert hypotheken op huizen die op toegewezen vertrouwensland in het kader van Sectie 203 (B) worden gevestigd. De schatter kan dit gegeven voor achtergrondinformatie gebruiken, maar moet de typische die schattingspraktijken voor Fha- Sectie 203 gebruiken in Hoofdstukken 3 en 4 van dit handboek wordt gericht. De schatter moet het volledige schattingsproces volgens huidige normen uitvoeren USPAP en HUD/FHA. Dit omvat overweging van alle toepasselijke benaderingen van waarde en volledige ontwikkeling van alle toepasselijke benaderingen, zoals hierin geïdentificeerdp.
A-2.2 BENADERINGEN VAN VALUE
De schatter moet vertrouwd met de verschillende beperkingen zijn en de aangewezen waarde voor het onderworpen bezit ontwikkelen. De levering van vergelijkbare verkoop en de huurtransacties variëren door plaats en door stammen. Tot er voldoende verkoop op een reserve of binnen het specifieke Inheemse Amerikaanse gebied bestaat om een redelijke benadering van de verkoopvergelijking voor het bepalen van de waarde van stammenvertrouwen leaseholds of toegewezen landverkoop te verstrekken, moet zich de schatter op andere waardeindicatoren baseren. Het schattingsproces moet worden gedocumenteerd dan grondiger een typische marktschatting. USPAP de Normen #1 en # 2 zijn efficiënt om de schatter correct toe te staan „die erkende methodes en technieken aanwenden die noodzakelijk zijn om een geloofwaardige schatting te veroorzaken.“ En „in het melden van de resultaten van een onroerend goedschatting moet een schatter elke analyse, advies en conclusie op een manier meedelen die niet.“ misleidend is Een schatting op vertrouwensland kan zich die meer op de kostenbenadering, of gegevens baseren van andere stammen worden ontwikkeld. HUD zal het rapport goedkeuren als de schatter het onderzoek heeft gedocumenteerd, ontwikkelde informatie en conclusies duidelijk voor de voorgenomen te begrijpen gebruikers.
A. de Benadering van kosten
De kostenbenadering is vaak de primaire die aanwijzing van waarde op de unieke aard van reserve het plaatsen wordt gebaseerd. Samen met de voltooiing van deze benadering op stammenvertrouwensplaatsen, is de waarde van de plaats zoals leeg niet van toepassing. Op de addenda van de kostenbenadering aan URAR is de waarde van de plaats nul of een kleine huurwaarde. als de landhuur bij markt is en er geen eerlijke betaling was is de huur-prijs waarde gelijkwaardig aan de huurwaarde, die nul is. Dit is het typische scenario en geen waarde bestaat voor het onderliggende land. De schatter zou de verklaring „onderwerp moeten ingaan is op het StammenLand van het Vertrouwen met jaarlijkse die huur niet“ in commentaren wordt gekapitaliseerd. Als een markt bestaat en het land werd gekocht, wordt de waarde geschat via traditionele methodes.
1. Nieuwe Bouw
wegens de flexibiliteit laat het toegestane bedrijfsvoorschrift, HUD dat de opneming van ontwikkelingskosten voor toe nieuwe bouw, die marktwaarde kan overschrijden, worden gebruikt in zowel Sectie 248 als Sectie 184. Na zijn instructies specifiek voor nieuwe bouw op stammenland. De basisschattingsmethodologie wordt gericht in Hoofdstuk 4 van dit handboek. Naast het omvatten van de kosten van water, septisch, en een andere kosten ter plaatse in de kostenbenadering, voor land binnen de reserve, kan de schatter een toelage aan off-site ontwikkelingskosten toekennen. Kan minste van daadwerkelijke pro-geschatte kosten of tot 10% van de kosten van de bouw van het onderworpen huis voor off-site infrastructuur worden toegevoegd verbonden aan ontwikkeling van de onderworpen partij. Dit beleid is hoofdzakelijk op nieuwe bouw van toepassing waar dergelijke lasten door met betrekking tot stammen goedgekeurde entiteiten zoals huisvestingsentiteiten of huisvestingsautoriteiten, of overeenkomsten met andere federale of lokale regeringsorganismen voor het verstrekken van macht, nut, riool/water en/of wegen aanleg worden beoordeeld. De kosten om nut te brengen; met inbegrip van openbaar water, vertegenwoordigen het riool, de elektriciteit, en de telefoon significante ontwikkelingskosten. De traditionele landstreekontwikkeling van woonhuizen kan geen deel van de lokale cultuur zijn. Daarom kunnen de nutskosten aan aansluiting aan om het even welke vorm van een openbaar systeem op een plattelandsgebied lokale normen overschrijden.
Op afgelegen gebieden, kunnen de bouwskosten in Marshall & de Vlugge gids of verwante de kostenhandboeken vervoer, arbeid of andere kosten moeten worden aangepast inbegrepen niet in de basisraming. De prijzen van de architect worden niet typisch weerspiegeld in de de basisbouw kosten. wegens speciale omstandigheden kan normale Alsite voor deze prijs niet op de bovengenoemde daadwerkelijke kosten automatisch wijzen. De schatter moet een ondersteunende verklaring in de aanpassingen aan de bouwskosten verstrekken.
2. Bestaande Bouw
Waar de marktverkoop beperkt is, vereist HUD dat de kostenbenadering worden voltooid op alle stammenvertrouwensschattingen, met inbegrip van een geloofwaardige raming van waardevermindering.
B. de Benadering van de Vergelijking van de verkoop
De inheemse Amerikaanse gemeenschappen ontwikkelen economieën bij variërende tarieven en graden. Het is belangrijk voor de geldschieter en HUD om de economische factoren te begrijpen die waarde beïnvloeden. Daarom moet de schatter de lokale stammenimmobiliënmarkt meedelen. De benadering van de verkoopvergelijking zal over het algemeen voltooid worden, en op afgelegen gebieden kan verkoop tot 18 maanden oud impliceren. Waar geen geloofwaardige comparables beschikbaar zijn, zal een verhalende rechtvaardiging die de markt, bespreekt en om het even welke verkoop, huur of vacatureinformatie toepasselijk op het onderwerp verstrekt aanvaardbaar zijn die waarde te steunen van de kostenbenadering wordt ontwikkeld. Naast de typische gegevensbronnen kan de schatter verkoopinformatie uit lokale stammen of de Dienst van de makelaardijbureau Indisch van Zaken (BIA) verkrijgen. De verkoop van andere reserves binnen het gebied kan worden overwogen. Elke situatie zal unieke factoren hebben en die de schatter zou afwijkingen van de de benaderingsinstructies moeten verklaren van de verkoopvergelijking in Hoofdstuk 4 van dit Handboek worden geschetst. De orde van selectievoorkeur voor zou verkoop afhangen van het type van land die worden geschat. > De stammen verkoop van de Huur van het Vertrouwen (marktverkoop tussen stammenleden)
> Verkoop van toegewezen landvertrouwen tussen stammenleden
> Prijs Eenvoudig binnen de Reserve (restwaarde van de verbeteringen door de landbijdrage uit aan te passen)
> Eenvoudige naburig van de prijs aan de Reserve
Voor vergelijkbare verkoop die landwaarde omvat, wordt een aanpassing vereist aan achter-uit de ruwe landwaarde. Deze aanpassing wordt vereist wanneer het vergelijken van een prijs eenvoudige vergelijkbare verkoop bij een Inheemse Amerikaanse transactie van de vertrouwensverkoop. Ga aanpassingen op de vorm onder „andere in“ en etiket als de „Ruwe Waarde van het Land,“ die afzonderlijk voor elk van de vergelijkbare verkoop wordt bepaald. C. de Benadering van het inkomen
De inkomensbenadering wordt over het algemeen niet ontwikkeld met betrekking tot het Inheemse Amerikaanse Land van het Vertrouwen. Als het bezit een huureenheid omvat, moet de schatter een raming van maandelijkse huur voor elke eenheid en nota maken al dan niet de huur tot de stammendeelmarkt beperkt is. Als de schatter bepaalt dat deze benadering gerechtvaardigd die is, zou de schatter de inkomensbenadering volgens de specificaties moeten voltooien in Hoofdstuk 4 van dit Handboek worden geschetst.
A-2.3 verzoening van Waarde
De schatter moet de marktwaarde voor de beperkte vertrouwenseigenschappen van de beperkte beschikbare gegevens bepalen. De bepaling van de waarde op vertrouwensland is een uitzondering aan typische instructies HUD/FHA; de waarde is niet beperkt tot lager van kosten of markt. Waar de marktinformatie beperkt is, kan het grotere gewicht aan de benadering van vervangingskosten worden gegeven. Documenteer het besluitproces en de waarde.
A-2.4 VEREISTEN HUD/FHA
Op leningen die beperkt vertrouwensland, met of Sectie 184 of Sectie 248 impliceren, schort HUD het vereiste van een strikte die interpretatie van marktwaarde op en zal leningen goedkeuren op de bovengenoemde benadering van marktkosten worden gebaseerd. Alle andere gezondheid HUD, veiligheid, toegang, en kwesties van de bezitsvoorwaarde moeten met vereisten in overeenstemming zijn FHA. De schatter moet wijzen op als het bezit met behoefte aan, of tijdens het ontvangen van om het even welke reparaties is. Maak aangewezen eisen ten aanzien van reparatie-aan--voltooid en schat het bezit „zoals hersteld.“ De schatter moet wijzen op als het bezit met de toepasselijke MinimumVereisten van het Bezit van dit Handboek in overeenstemming is. Als het niet, moet de schatter correctie van de deficiëntie of verwerping van de lening adviseren en verklaren. Worden de met betrekking tot stammen bezeten en gehandhaafde straten en de nut beschouwd als openbaar. De schatters moeten erfdienstbaarheden en een onderhoudsovereenkomst voor niet-openbare, gemeenschappelijke eigendomssituaties vereisen. HUD keurt stammenhandhaving van bouwverordeningen en inspecties in de mate goed zij standaard en afgedwongen zijn. Op het punt is de stammensteun niet beschikbaar, overzicht en de certificatie dat het werk aan een aangewezen nationale norm voldoet moet aan een vergunning gegeven of verklaarde specialist worden uitbesteed. Het voorbeeld, een stam geeft de bouw vergunningen uit, maar heeft geen bepalingen voor inspecties. De geldschieter/de lener moet met een geldschieter aangaan goedkeurde gekwalificeerde specialist zoals een ingenieur, een architect of een inspecteur. De inspectie/de goedkeuring door de Indische Gezondheidsdienst zijn aanvaardbaar voor individuele of communautaire water en rioolsystemen. Het resterende economische leven moet worden geschat en worden gemeld maar beperkt niet de hypotheek. Het onderworpen bezit moet het voldoende blijven bezitten het fysieke leven om een hypotheek op lange termijn te rechtvaardigen. De hypotheektermijn kan niet het resterende fysieke leven van het bezit overschrijden. A. HUD/FHA Sectie 248 en Hud/onap- Sectie 184 Vereisten
Voor zowel Sectie 248 als Sectie 184 moeten de programma's, het bezit van gevaren, schadelijke geuren, in grote trekken aanvallende gezichten of bovenmatig lawaai vrij zijn die de fysieke verbeteringen zouden kunnen in gevaar brengen, livability van het bezit, zijn verkoopbaarheid, of gezondheid en de veiligheid van zijn bewoners beïnvloeden. Als om het even welk van deze voorwaarden bestaan, moet de schatter correctie van het probleem of verwerping van de lening adviseren en verklaren. Voor beide programma's, zal de schatter aangewezen vereisten maken om om het even welke waargenomen of potentiële milieuproblemen te verbeteren. Vele reserves zijn niet in kaart gebracht voor het 100-jaar alluviale gebied. Als de schatter een mogelijk alluviaal gebiedprobleem waarneemt, moeten zij vloedverzekering op bestaande eigenschappen vereisen. De borg kan het vereiste van de vloedverzekering opschorten als de lener of de stam een verhogingscertificaat van een vergunning gegeven ingenieur verstrekken dat het bezit niet van overstroming in gevaar is. Merk op dat de laagste vloer (met inbegrip van kelderverdieping) voor nieuwe bouw bij of boven de 100-jaar vloedverhoging moet zijn.
B. het MELDEN van VEREISTEN
De schatter moet rapporteren als een benadering niet werd ontwikkeld en de reden voor uitsluiting van de benadering opneemt. De schatter moet een addendum vastmaken volledig met de veronderstellingen ondersteunend de aanwijzing van waarde door de kostenbenadering. De kostenbenadering wordt in overeenstemming gebracht van de andere waarden, eventueel, op URAR. De schatter zal op om het even welke het werkvereisten of VC overeenkomstig opmerkelijke instructies wijzen. DE underwriter/geldschieter moet aanvaardbare voltooiing van om het even welke het werkvereisten overeenkomstig bestaande instructies verzekeren.
A-2.5 INSTRUCTIES VOOR de BIJGESTANE VERWERKING van de SCHATTING OP GEBIEDEN van COST van de SCHATTING de HOGE
Om de speciale voorwaarden aan te passen verbonden aan verre plaatsen op Inheems Amerikaans land, wordt het volgende bijgestane schattingsproces toegestaan. De toegewezen schatters kunnen netwerk met lokaal personeel waar de hoge kosten van vastgoedschattingen een zorg voor de garantie van enige familiehypotheken in Inheemse Amerikaanse gemeenschappen zijn. Om dit probleem te minimaliseren, zullen FHA en ONAP het gebruik van opgeleid lokaal personeel toestaan om de inspectie uit te voeren, huidige analyse van de lokale markt te verstrekken, en het schattingsrapport op te stellen. Het rapport moet aan de toegewezen schatter worden verstuurd die overzicht winnen het rapport, extra documentatie verstrekt, URAR ondertekent en het rapport aan de geldschieter verstuurt. Het gebruiken van het Bijgestane Proces van de Schatting is beperkt tot afgelegen gebieden waar de vergunning gegeven schatters niet dadelijk beschikbaar zijn. Het kan worden gebruikt wanneer de kosten van vervoer en/of tijd tweemaal de kosten van de schatting tot de kosten van typische schattingen in de lokale stedelijke gebieden verhogen. Het proces moet worden gecontroleerd en aanvaardbaar voor DE underwriter/geldschieter. De toegewezen schatter kan lokale onderaannemers gebruiken die: > Heb algemene vastgoedvaardigheden (bouw, het lenen, verkoop, beheer) aanvaardbaar voor de schatter (zoals het personeel van de Instantie van de Huisvesting, het Stammen Aangewezen het Huisvesten personeel (TDHE) of BIA van Entiteiten realty personeel, lokale vastgoedberoeps).
> Moet de beperkingen van het Belangengeschil naleven (Hebben geen persoonlijke of financiële rente met de kopers of de verkopers van het bezit).
> Een schatter die een rapport van de onroerend goedschatting door een andere wordt voorbereid ondertekent, zelfs onder het etiket van „overzichtsschatter“ moet volledige verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport goedkeuren, USPAP Norm 2-5 die.
> De toegewezen schatter is verantwoordelijk voor de volledige schatting en ondertekent URAR. Het individuele bijwonen in het rapport moet de omvang van hulp documenteren op voorwaarde dat en verklaart geen belangengeschil in de certificatie bestaat.
> De toegewezen schatter moet met de Regel van de Bekwaamheid in USPAP vertrouwd zijn. Dit omvat hoofdthema's zoals de unieke vervoerde eigendomsrechten, de lokale markt in kwestie en marktvoorwaarden. Het wordt verondersteld de verre gebiedsmarkten langzaam zullen veranderen. Als de voorwaarden zijn veranderd, wordt een bijgewerkte analyse vereist. De toegewezen schatter veronderstelt al verantwoordelijkheid dat de schatting al HUD/FHA en Onap- programma aan vereisten voldoet. |
