Het Lenen van de verkeerd-manier bedreigt Leners, Lenders
door Peter G. Miller
Hier is het, het begin van Juni, en met bijna de helft van het jaar blijven de reeds gegaane hypotheektarieven in een diepgaande lafbek. Volgens MAC Freddie, is de 30-jaar vaste tarief financiering nu beschikbaar bij 5.62 percenten terwijl de het begintarieven van één jaar van het WAPEN bij 4.26 percenten werden geprijst. Bovendien omvatten beide tarieven .6 punten die bij het sluiten moeten worden betaald. De cijfers van MAC van Freddie tonen aan dat de renteniveaus voor 30-jaar, vaste tariefleningen 6 percenten slechts tweemaal dit jaar, een rek hebben bedekt van twee weken die aan het eind Maart voorkwam. Hoe laag is 5.62 percenten? In Juni, 2003 zagen wij 5.21 percenten plus .5 punten -- het laagste hypotheektarief in 45 jaar. Er is weinig twijfel dat de lage die tarieven wij zien vandaag veel met spurt in huisprijzen hebben te doen rond het land worden ervaren. Volgens de Nationale Vereniging van Makelaars in onroerend goed, tijdens het eerste trimester, daalden de huisprijzen in slechts zes van 136 metro gebieden. Tezelfdertijd zegt NAR dat in het eerste trimester de huisprijzen 9.7 percenten toenamen en dat een typisch huis bij $188.800 werd geprijst. Dit allen zou aanmoedigend zijn behalve dat is het moeilijk om zowel lage tarieven als de manier in overeenstemming te brengen vele huizen nu worden gefinancierd. Als u logisch gezien lage renteniveaus toen u slot-in die koopjestarieven hebt en met vaste tarief financiering koopt. Of u? Een oneven ding gebeurt. De vaste tariefleningen worden gemeden. Het is alsof zij cooties of één of andere geheimzinnige vloek hebben. De reusachtige aantallen leners opteren voor regelbaar-tariefhypotheken -- leningen met lage begintarieven maar het potentieel voor hogere kosten in de toekomst. Volgens cijfers van de Vereniging van de Bankiers van de Hypotheek, was een derde alle leningen in Maart (33.35 percenten) adjustables. Meer interessant, vertegenwoordigden deze leningen 47.35 percent van de dollarkoers van alle hypotheken. Zo, is het niet alleen dat de Wapens een reusachtig en hulking gedeelte van de hypotheekmarkt zijn op een tijdstip waarop de rentevoeten worden ingedrukt; zij neigen de grotere leningen te zijn. Waarom gebeurt dit? Iemand met een bepaald inkomen kan meer met een WAPEN dan waarschijnlijk kopen of herfinancieren met vaste tarief financiering, omdat de kwalificatienormen liberaler neigen te zijn. Met een WAPEN is het de lener die meer betaalt als de tarieven toenemen. In vergelijking, als de tarieven worden bevestigd heeft de geldschieter meer risico omdat het geen betere opbrengst kan krijgen als de renteniveaus stijgen, zodat worden de kansen om winst te maximaliseren verloren. U kunt het WAPEN zien handel drijven: Lagere eerlijke kosten en gemakkelijkere kwalificatienormen voor leners bereid om het risico van hogere tarieven in de toekomst goed te keuren. Het heeft grote in het verleden de weinig jaren steek gehouden met een WAPEN te financieren omdat de tarieven over het algemeen zijn gedaald en de huiswaarden zijn grotendeels gestegen. Aldus is er een kans geweest om het waarderen activa aan weinig kosten en met weinig risico te kopen. Gezien weinig of niets neer, hebben vele kopers het grootste huis mogelijke verworven. Als u een huis $200.000 en de waardestijgingen 9.7 percenten koopt, bent u vooruit door $19.400. Rek en koop een huis $300.000 uit en uw netto waarde zou door $29.100 groeien. In dit voorbeeld, is meer beter. Dit is al groot en prachtig maar er zijn twee opdoemend zorgen: Eerst, zeker toe nemen de huisprijzen niet overal en niet wanneer de waarden voor inflatie worden verbeterd. Bekijk enkel aan eerste-kwart huisprijzen op dergelijke metro gebieden zoals Beaumont/Port Arthur (- 6.5 percenten); Kanton (- 4.5 percenten), Cedar Rapids (- 1.5 percenten); Greenville/Spartanburg (- .3 percenten); Syracuse (- 2.6 percenten) en Waterloo/Cedar Falls (- 2.6 percenten). Ten tweede, zelfs als de waarden toenemen, kunnen de huiskosten ook snel voor zij groeien die met Wapens hebben gefinancierd. Een lening $300.000 bij 4.26 percenten vereist maandelijkse betalingen voor hoofd en rente van $1.475. Als het tarief een jaar later 5 percenten toen is nemen de maandelijkse kosten tot $1.608 toe. Bij 6 percenten, zou de maandelijkse betaling $1.796 zijn. (In de praktijk zouden de toekomstige kosten enigszins lager zijn omdat het belangrijkste saldo elke maand. wordt verminderd) U ziet waar dit gaat. Zes percenten is een onderst-blijft stilstaan renteniveau door de normen van de afgelopen vijf decennia. Het is niet onredelijk om te denken dat de tarieven aan 6 percenten „konden stijgen“ -- of hoger. En het is ook niet onredelijk om te denken dat wat van mensen die „in“ bij $1.475 zijn „uit“ $1.796 zullen bedragen. Lenders kan Wapens gebruiken om toekomstig tariefrisico te compenseren, maar wat over toekomstige activawaarden? Is het de moeite waard vandaag het voortkomen van leningen die geldschieters kunnen morgen dalen? Een groot aantal verhinderingen zal niet goed op iedereen boeken, reden genoeg kijken om de leningsnormen van het WAPEN aan te halen. | 
