Nul kost herfinanciert Verklaard Programma door Henry Savage
Immensely populair op sommige geografische gebieden, terwijl ongehoord van in anderen, kost nul herfinanciert programma verdient een volledige verklaring. In het kort, kunnen zich de gekwalificeerde leners van de betaling van de traditionele het sluiten kosten onthouden verbonden aan herfinancieren in ruil voor een lichtjes hogere rentevoet -- gewoonlijk ongeveer één - kwartpercenten. Deze het sluiten kosten omvatten dergelijke punten zoals titelverzekering, de prijzen van de provincieopname, schattingsprijzen, geldschieters waarborgende prijzen, de prijzen van de procureursregeling, enzovoort. Hoe werkt het? Het is vrij eenvoudig. De in het groot geldschieters zijn bereid om het voortkomende hypotheekbedrijf een prijs in ruil voor de hogere rentevoet te betalen. Het hypotheekbedrijf betaalt eenvoudig de het sluiten van de lener kosten bij de regelingslijst met deze prijs, vaak genoemd een „opbrengst uitgespreide premie.“ Het hypotheekbedrijf houdt het saldo als zijn prijs. De lener heeft geen contante uitgaven en de het sluiten kosten worden niet gerold in het leningsbedrag omdat het hypotheekbedrijf letterlijk de het sluiten kosten bij regeling betaalt. Ik ben een verdediger van nul kostte refi geweest aangezien het in de vroege jaren '90 beschikbaar werd, en ik heb over het programma in het verleden geschreven. Sommigen hebben gedebatteerd dat door een hogere rentevoet te nemen, de lener meer rente tijdens het leven van de lening zal betalen. Deze misleide zielen geloven dat „kopend onderaan“ de rentevoet door de betaling van nietterugbetaalbare prijzen en kortingspunten, de lener uiteindelijk door de lagere rentevoet te betalen zal profiteren. Conceptueel, is dit waar, maar van een praktisch standpunt, is het onzin. Illustreer: De typische het sluiten kosten, exclusief punten en oorsprongsprijzen, kunnen variëren, afhangend van de plaats van het bezit. Ik heb bureaus in Noordelijk Virginia en Charleston, Zuid-Carolina. Gebruik deze gebieden in ons voorbeeld. Voor een lening $300.000, het sluiten zullen de kosten in Virginia ongeveer $3.300 bedragen. De het sluiten kosten in Charleston zullen dichter aan $2.300 lopen. Aangezien ik vandaag de tarieven bekijk, zie ik dat ik een het huiseigenaar van Virginia 6.25 percenten voor een 30 jaar vaste tariefhypotheek zonder punten of het sluiten kosten kon aanbieden. Als de lener een lager tarief wilde en $3.300 in verminderde kosten betaalt, zou ik zes percenten aanbieden. Het bepalen van welke overeenkomst beter is is een eenvoudige zaak van aantal het kraken. De hoofd en rente (P&I) betaling op een lening $300.000 bij 6.25 percenten is $1.847. Vergelijkend dit met de zes percentenovereenkomst, zou het veilig zijn om te veronderstellen dat de lener zou verkiezen de het sluiten kosten in het leningsbedrag te rollen eerder dan om contante $3.300 te betalen. Zo is P&I voor een lening $303.300 bij zes percenten $1.818 -- een verschil van $29. Alvorens wij proberen om te bepalen als het steek houdt om $3.300 in gelijkheid te verliezen om $29 per maand te besparen, moeten wij de belastingskwesties onderzoeken. In tegenstelling tot hypotheekrente, het sluiten zijn de kosten niet voor de belastingen aftrekbaar. Mijn die calculator vertelt me dat er $553 meer in rente in het eerste jaar onder de 6.25 percenten wordt betaald, overeenkomst $300.000 zou zijn. Veronderstellend een steun van de 25 percentenbelasting, zou deze lener minder $138 in belastingen dan het lagere tarief, hoge kostenovereenkomst verschuldigd zijn. Verdeel $138 tegen 12 maanden, en wij vinden dat nul overeenkomst zal opslaan meer ongeveer $11 in belastingen kost. Dit moet van verschil worden afgetrokken $29 die, tot waar, na belastingsverschil leiden van slechts $18. Nu wordt de vraag dit: Houdt het steek om $3.300 in gelijkheid om ongeveer $18 per maand te besparen te verliezen? Verdeel eenvoudig de kosten in de besparingen ($3.300/$18) en wij zien dat het 183 maanden, of meer dan 15 jaar zou vergen om de kosten te vergoeden. Praktisch gezien, en zeker statistisch sprekend, lang houden de mensen geen leningen dat. Zij of verkopen of herfinancieren alvorens zij hun kosten in de vorm van een lagere betaling zouden vergoed hebben. Zelfs als wij het voordeel van belastingsbesparingen elimineren, verdelen $3.300 tegen $29 evenaren 114 maanden, of negen en een half jaren alvorens de lener zou beginnen om het even welk geld te besparen. Als de lening van vroeger dan het break-even-point wordt betaald, heeft de lener effectief geld verloren. Hier is een andere manier om het te bekijken. Sinds een lagere rentevoet belangrijkste sneller zal inkorten, op welk punt het saldo van de daling van de zes percentenovereenkomst onder de 6.25 percentenovereenkomst doet. Mijn amortisatieprogramma vertelt me dat in de 184ste maand, het saldo van het zes percentenprogramma onder de 6.25 percentenovereenkomst door twee dollars, aan $212.505 valt. Wat als de lener verkiest om de zes percentenlening te nemen en contante $3.300 te betalen? Het betalingsverschil tussen zes percenten en 6.25 percenten is $48 per maand gebruikend het zelfde leningsbedrag van $300.000. Maar een praktische vergelijking zou ons om in een aantal vereisen te stoppen dat $3.300 hadden het gebleven volledig geïnvesteerd zouden verdiend hebben. Gebruikend een zuivere 3.50 percentenenkelvoudig interest, zou de lener bijna $10 per maand door het geld in de bank te houden verdienen. Trek $10 van $48 af en wij hebben een waar verschil van $38. Verdeel dit aantal in $3.300 kosten en wij hebben nog een break-even-point dat ons aan 87 maanden, of meer dan zeven jaar, zonder het bekijken de belastingskwesties neemt. Nu reis zuiden waar de het sluiten kosten een goedkoper beetje zijn. Toepassend de zelfde berekeningen, is de terugbetalingsperiode die het zelfde leningsbedrag, de rentevoeten en de veronderstellingen gebruiken net onder negen jaar voor de ingezetenen van Charleston. De aantallen liggen niet, mensen. Omzichtig ben van leningsambtenaren die een schijnbaar lage rentevoet zonder volledige en eerlijke onthulling van de verminderde kosten werven. Één laatste ding: Het sluiten de kosten stijgen als percentage van het leningsbedrag aangezien het leningsbedrag daalt. Dit maakt het voor mensen met kleine leningssaldi moeilijker te vinden een ware nul refiprogramma kost. In zulke gevallen, vraag om hypotheekprogramma's die geen punten of oorsprongsprijzen dragen. | 
