Capitaux propres accédants exempts d'impôt dans un échange 1031 par Gary Gorman
Comment pouvez-vous atteindre les capitaux propres de votre échange sans payer l'impôt là-dessus ? D'abord quelques règles fondamentales : - Vous ne pouvez pas toucher l'argent entre la vente de votre vieille propriété et l'achat de votre nouveau.
- Le montant l'un des d'échange que vous touchez en tant qu'élément de votre échange sera imposable à vous, même si la quantité vous retirez est inférieure vos capitaux propres d'argent comptant réels dans la propriété.
- Si vous refinancez votre vieille propriété moins de une année et un jour de la vente de cette propriété, l'IRS pourrait faire un cas que vous avez touché l'argent.
Par exemple, Fred et Sue ont un contrat pour vendre leur duplex pourpre dans un échange 1031, qui est créance libre. Le closing est ordonnancé pour le mois prochain. Pourraient-ils financer le duplex aujourd'hui pour obtenir $70.000 de montant d'emprunt ainsi peuvent-ils payer en bas de l'hypothèque sur leur résidence personnelle ? La réponse est que s'ils font, et ceci est découvert par l'IRS pendant un contrôle, très probablement l'IRS arguera du fait que le financement a été fait afin d'essayer d'éviter les règles prévenant touchant le montant d'échange. Ceci grillerait l'échange de Fred et de Sue. Si Fred et Sue finançaient leur duplex aujourd'hui, combien de temps devraient-ils attendre jusqu'à ce qu'ils pourraient vendre la propriété et ne pas s'inquiéter de l'IRS faisant cet argument ? La meilleure réponse est au moins une année et un jour. Au minimum ils devraient la financer avant qu'ils l'énumèrent en vente, et même alors ils ont un risque que l'IRS indiquerait qu'il était imposable. Le financement de lui tandis qu'ils sont sous contrat à vendre est certainement à haut risque. Tellement maintenant vous savez que vous ne pouvez pas financer (ou refinancer) votre vieux droit de propriété avant que vous le vendiez ; et vous savez que vous ne pouvez pas toucher l'argent entre la vente de la vieille propriété et du nouveau. La seule chose laissée est de financer ou refinancer votre nouvelle propriété -- et oui, c'est la réponse correcte ; le secret à obtenir des fonds hors d'un échange exempts d'impôt. Tandis que vous ne pouvez pas financer votre vieille propriété, ou toucher le montant pendant l'échange, l'IRS vous laissera financer (ou refinancer) votre nouvelle propriété juste après que vous l'achetez. Combien de temps ensuite ? Une « nanoseconde » est la réponse d'IRS, à condition que vous remplissiez votre échange d'abord. Une nanoseconde signifie juste cela -- juste après l'achat. Vous pouvez littéralement marcher à partir du closing avec un test dans des vos mains. Ainsi de nouveau à Fred et à Sue -- leur duplex pourpre est libre et clair, ils le vendent pour $100.000 et font un échange 1031. Leur intermédiaire maintient maintenant ce montant. Quand Fred et Sue achètent leur nouvelle propriété, l'intermédiaire virera le montant sur l'officier de titre ou d'engagement pour le closing. Le rapport de règlement pour le closing indiquera tous les fonds étant utilisés pour l'achat. Pendant le Fred et la Sue fermants peut signer des documents d'emprunt l'emprunt de $70.000 contre la nouvelle propriété. Dès que leur achat sera rempli, le prêteur clôture l'emprunt, et Fred et Sue peuvent marcher à partir du closing avec leur test, et avec les bénédictions de l'IRS. Techniquement, ce qui se produit dans une situation comme est ce ce que nous appelons « atterrir » -- comme des atterrissages d'une pratique en matière de plan. L'échange de Fred et de Sue « atterrit » pour un instant et ils emploient tous leurs fonds d'échange pour acheter la nouvelle propriété. Ils alors « décollent » de nouveau avec le nouvel emprunt et un test pour $70.000. Ceci « atterrissent » doit être de manière dégagée documenté, et habituellement l'intermédiaire doit marcher le prêteur point par point par le closing de sorte qu'ils comprennent ce qui se produit et pourquoi. Pour cette raison s'assurer que vous travaillez avec un intermédiaire vraiment bon si vous avez l'intention de financer, ou refinancer, votre nouvelle propriété au closing. | 
