Adressage des défauts de construction dans les associations à la maison de propriétaire par Richard Thompson
Une des premières commandes des affaires pour un nouveau conseil d'administration d'association de propriétaire à la maison est d'effectuer une évaluation de l'état physique des lieux et de déterminer s'il y a des défauts structuraux qui doivent être réparés. La plupart des conventions d'achat pour la nouvelle construction dans une association à la maison de propriétaire contiennent une garantie exprès de 12 mois pour des matériaux et l'exécution. En outre, il y a une garantie implicite de droit coutoumier du habitability qui existe également pour couvrir des défauts latents pendant une période spécifique après découverte. Pour finir, la plupart des conditions ont un statut des limitations sur ces types de défauts fonctionnant de la date de la découverte de défaut et habituellement d'une période de jeu de l'accomplissement réel de la construction. Déterminant l'étendue et l'ampleur des défauts - la nouvelle construction exige « briser-dans » la période impliquant le règlement de bâtiment, l'assaisonnement du bois de charpente, le séchage concret, le statut etc. des limitations laissant, il est recommandée qu'une expérience d'association un plein cycle des saisons avant de débuter le procédé d'inspection finale. Des défauts sérieux évidents à l'oeil non formé devraient évidemment être manipulés sur une base continue et des propriétaires devraient être rappelés de rapporter des défauts promptement. La promenade de ressort à travers - indiquer un comité pour marcher les raisons et pour inspecter les lieux pour noter des défauts physiques évidents. L'ébrèchement de la peinture, de la maçonnerie criquée, du bosquet mort, etc. devrait être spécifiquement identifié par emplacement. Souvent un constructeur demandera de participer pour créer ses propres « liste de poinçon ». Comment évaluer les dégâts - puisqu'une carte se compose généralement des personnes de configuration, elles devraient embaucher une société qualifiée et qualifiée architecturale/technologie qui est expérimentée en faisant face aux développements résidentiels multifamiliaux. Le candidat sélectionné devrait être présenté le rapport de l'inspection du conseil et puis compiler contenir complet de rapport : - Étendue, ampleur et emplacements des défauts
- Violations de codes du bâtiment (le cas échéant)
- Cause des défauts
- Procédures recommandées pour réparer des défauts
- Coûts spécifiés pour que tous dépannages soient faits
- Vie utile restante prévue de tous les agréments importants (toits, parkings, voie de garage. etc.)
Le but du rapport est triple : (1) pour établir une base pour des discussions avec le développeur pour le règlement possible de l'élément de passif de développeur ; (2) pour établir une première base pour le litige potentiel, et, (3) pour fournir au conseil l'information pour aider à établir les réservations appropriées pour de futurs dépannages et remontages. Négociations de début - une fois que le rapport de technologie a été terminé, le développeur devrait être annoncé par écrit quant à l'ampleur et à l'étendue des défauts et devrait être invité à se réunir officieusement pour discuter les émissions. L'association devrait fournir une copie du rapport au développeur à l'avance. Si le développeur est disposé à discuter les émissions, une association devrait être préparée réfuter les défenses habituelles : - Usure ordinaire et larme non couvertes par la garantie
- Manque de maintenance préventive
- Négligence
- Renonciation de la garantie implicite
Un développeur devrait être donné une opportunité raisonnable de réparer des défauts de construction. Comme question pratique, la plupart de budget expérimenté de développeurs pour après le travail de dépannage de vente. Cependant, le conseil devrait considérer si :
(a) Le développeur a une expérience professionnelle pour vivre jusqu'à son mot ;
(b) C'est simplement une tactique de perte de vitesse, ou
(c) Le travail de dépannage sera plus mauvais que la construction originelle. Quand la négociation est non réussie - si le développeur est peu coopératif, le conseil doit déterminer si l'étendue des dépannages justifie les charges de l'action judiciaire. Le conseil devrait également obtenir une opinion légale quant aux théories légales de reprise et des risques et à l'élément de passif impliqué en poursuivant le litige. Conseillant l'adhésion - due au potentiel pour d'énormes coûts et retard prolongé, il est important que le conseil se rappellent que les propriétaires souscriront le coût. Une réunion spéciale devrait être convoquée pour rencontrer le conseil, le mandataire et le technicien pour discuter les ramifications. Définition finale - les procès peuvent traîner pendant des années tandis que les coûts escaladent et les bâtiments détériorent. Le temps, la patience et les nerfs du conseil seront probablement étirés à la limite. Ces possibilités doivent être soigneusement évaluées. Une alternative de la négociation devrait être sérieusement considérée identification de cela qui accepte une pièce du pâté en croûte peut être plus grande, après qu'un procès soit de finition, que le pâté en croûte entier. Obtenir le bon conseil, ne pas agir impulsivement et ne pas maintenir l'idée du compromis dans la vue dégagée. Merci au mandataire Jordanie I. Shifrin des extraits de son excellent livre « culpabilité par association ». | 
