La plus longue expansion économique de la nation jamais a engendré une nouvelle race des acheteurs à la maison si au niveau de l'argent comptant qu'ils peuvent se permettre pour acheter des maisons sans hypothèque. D'autres tapent une série de réservations financières à l'extérieur-pour concurrencer concurrence lourde sur les marchés des vendeurs.
Le montant de marché des actions a été utilisé en 23.9 pour cent d'achats à la maison dans la région de San Francisco Bay dans le quatrième trimestre de 1999, un saut de 27.6 pour cent de 17.5 pour cent dans le quart précédent, selon l'association de la Californie des agents d'immobilières. Un numéro inconnu des transactions étaient des achats en espèces.
« Ce n'est pas simplement argent de marché boursier. Les gens empruntent aux parents et tapent leur 401K pour fournir l'argent comptant pour obtenir leur offre admise au-dessus de d'autres et ne sont pas entièrement bien informés au sujet des conséquences, » dit Richard Calhoun, propriétaire-courtier d'objet immobilier de Creekside dans San Jose, CA.
La richesse de transfert de la rue facile à la rue principale offre des rentabilités de capitaux engagés sous forme de capitaux propres à la maison immédiats aussi bien qu'un paquet épargné sur des paiements des intérêts au cours de la vie de l'emprunt.
Mais il y a les arrières significatives d'aspiration.
Ce qui est plus mauvais, sur vers le bas un marché, vous pourriez perdre la protection légale spéciale pour vos actifs. La clavette trouve une machine à calculer professionnelle qui peut vous aider à déterminer si une affaire all-cash est votre meilleur pari.
Quand vous achetez une maison pour l'argent comptant, voici ce qui est en jeu.
Conséquences fiscales
L'avantage fiscal primaire du propriétaire de logement est la réduction d'intérêt d'hypothèque. La plupart des propriétaires à la maison déduisent tout l'intérêt qu'ils payent, l'intérêt sur jusqu'à $1 millions dans des créances d'hypothèque fixées par une première et résidence secondaire sur des rapports collectifs, selon la réduction d'intérêt de prêt hypothécaire à l'habitation de la publication 936 d'IRS « . » Les maximum sont divisés en deux pour les contribuables mariés limant séparé.
Puisque la réduction s'applique aux emprunts d'achat, que vous n'aurez pas dans un achat all-cash, vous perdez la réduction, avec la réduction de toutes les remarques d'hypothèque qui pourraient avoir été comprises en coût d'acheter une hypothèque.
Cependant, vous pouvez déduire l'intérêt sur un maximum $100.000 en emprunts de capitaux propres à la maison. La déduction fiscale d'emprunt de capitaux propres est limitée réellement aux moins de $100.000 maximum et de cours en bourse justes de la maison, déterminé par une formule compliquée trouvée en publication 936.
Vous pouvez déduire plus que l'intérêt sur la valeur $100.000 de la créance de capitaux propres, si la créance additionnelle est pour des améliorations de l'habitat qualifiées.
« L'acheteur à la maison est limité aux $100.000 dans les capitaux propres, plus les emprunts en lesquels les fonds empruntés sont employés pour apporter des améliorations., » a dit Marie Sternberger, un agent inscrit dans Sunnyvale, CA.
« Il n'y a aucune limite sur le coût du dollar d'améliorations pour lesquelles des fonds peuvent être empruntés et pour ce que l'intérêt peut être déduit. Les limites seraient sur l'habileté du propriétaire à la maison de qualifier pour l'emprunt additionnel et des soucis environ au-dessus de l'amélioration, » il a ajouté.
Sternberger indique que les propriétaires devraient maintenir des factures, tests annulés, reçus, et l'autre documentation qui prouve l'argent a été utilisé pour des améliorations de l'habitat.
« Transformant la cuisine ou la salle de bains, changeant le toit, ajoutant une salle, etc. Pas nouveau Mercedes, » il a dit.
Soucis d'investissement
Wayne, Jack PA-basé Guttentag, le « professeur d'hypothèque, » dit qu'un achat de maison d'aucun-hypothèque n'est pas la meilleure utilisation d'un si grand morceau d'argent comptant, à moins que vous ayez déjà amassé un portefeuille diversifié qui considère, non seulement un retour, mais risque également et liquidité.
Il dit que le retour sur un achat de maison d'aucun-hypothèque est le taux d'intérêt que vous auriez payé l'hypothèque. Aux taux d'aujourd'hui, l'investissement d'aucun-hypothèque te donne un retour d'environ 8.5 pour cent, il est relativement risk-free, et il fournit de la liquidité. Vous pouvez facilement taper les capitaux propres et en quelques jours avoir l'argent comptant que vous avez besoin.
Un achat financé a pu être une meilleure négociation.
« Un acompte est comme les stocks de achat sur une marge. Vous payez 8.5 pour cent sur l'hypothèque, en attendant votre maison a monté 35 pour cent en valeur, » Calhoun a indiqué.
Les encaisses, indiquent un compte de marché monétaire, l'ont environ la moitié du retour d'un achat d'aucun-hypothèque et viennent avec également à faible risque, mais des offres plus de liquidité. Vous pouvez avoir besoin d'un tel investissement pour à accès rapide, dire en cas d'urgence, Guttentag indique.
Le retour sur des obligations a pu être plus élevé ou abaisser, selon le risque, mais généralement n'assortit pas jusqu'au retour sur l'investissement d'aucun-hypothèque.
« Seulement les obligations d'État des États-Unis sont risque libre, et elles rapportent 1 à 2 pour cent moins que l'aucun-hypothèque. En outre, les obligations ne sont pas très liquides dans un peu que vous vous vendriez, » Guttentag indique.
Les stocks sont beaucoup plus risqués, peuvent venir avec des fluctuations des prix sauvages, mais offrent généralement de plus grands retours qu'un achat à la maison all-cash -- particulièrement dans la décennie passée.
Généralement, plus vous êtes jeune, plus grand le risque que vous pouvez se permettre, si l'inexpérience ne te le cause pas à en retard. Pendant que vous vieillissez, cependant, vous voulez protéger votre magot -- et non mis lui tout dans un panier, ou dans ce cas-ci, à la maison, dit Guttentag.
Avertissements additionnels
Les impôts et les rentabilités de capitaux engagés ne sont pas tous que vous devrez considérer.
Calhoun indique si vous insistez sur payer le comptant, plus tard sortent un emprunt de capitaux propres et l'économie acidifie, vous laissant incapable d'effectuer votre paiement d'emprunt de capitaux propres, vous se tiennent pour perdre votre placement en espèces -- une quantité bien plus grande que si vous payiez seulement un acompte et financiez l'équilibre.
Ce qui est plus mauvais, dans quelques juridictions, après que le prêteur ait empêché sur votre maison, elle peut venir après vous pour immobile plus d'argent.
« En Californie elle a appelé la protection de jugement de déficit. Si vous achetez une maison avec une hypothèque, tout le prêteur peut prendre est votre maison. Si vous achetez une maison pour l'argent comptant vous perdez la protection et la maison n'est pas toute qu'ils peuvent prendre. Ils peuvent revenir après vous s'ils ont une perte après la vente de votre maison, » ont dit Calhoun.
Les agents d'immobilières de la Californie ont intensifié des efforts de mettre au courant des consommateurs du comportement d'achats incertain provenant du marché trop-chaud de la condition. Des agents, cependant, ne sont pas qualifiés et pourraient faire face à des passifs s'ils essayent de conseiller des consommateurs sur des questions au delà de leurs habiletés professionnelles.
« Ces acheteurs entrent et perdent la déductibilité des paiements d'hypothèque et de la protection perdante de jugement de déficit. Nous avons une obligation de soulever la question, mais nous ne sommes pas censés les conseiller sur des conséquences fiscales. Elles doivent se rendre compte ainsi elles peuvent obtenir la consultation appropriée et prendre des décisions au courant, » Calhoun a indiqué.
