Obtenir toujours une enquête de propriété
par Benny L. Kass
Question : À notre règlement récemment, le mandataire de règlement nous a chargés $225 pour une étude. Quand nous avons remis en cause cette charge, on nous l'a dite qu'était l'exigence d'un prêteur et nous pourrions ne faire rien à son sujet. Au juste quelle est une étude ? Réponse : J'espère que l'avocat t'a au moins donné une copie de l'étude et l'a entièrement expliquée à vous. Il est important de distinguer une étude et une évaluation -- qui sont généralement chargés à l'acheteur. Une évaluation aide la société de prêt immobilier en évaluant la valeur de la maison afin de déterminer si une hypothèque devrait être faite et dans quelle quantité. Généralement, l'évaluation analysera la condition de la maison, de son emplacement, de solidité structurale et de ventes comparables dans la zone. Une étude, d'une part, va à la question de la vendabilité de la maison. L'arpenteur détermine si la maison est dans les bordures de propriété, s'il y a des empiétements sur la propriété par les voisins et le point auxquels toutes les servitudes sur la propriété peuvent affecter le titre juridique. Vers le haut de jusqu'au milieu des années 80, les sociétés de prêt immobilier n'ont pas eu besoin d'une étude. Mais ceci a changé. Les compagnies de titre, quand établissant une politique d'assurance de titres, établiront une exception pour intituler à moins qu'une étude ait été obtenue. Puisque Lenders insistent sur obtenir la politique d'assurance de titres d'un « prêteur » dégagé couvrant la valeur nominale de l'hypothèque, il devient nécessaire d'obtenir une étude pour répondre aux exigences du prêteur. Ma propre croyance est que chacun qui achète une maison devrait obtenir une étude si le prêteur a besoin de elle. Même si vous payez tout le comptant votre nouvelle maison, vous devriez insister sur obtenir une étude quand vous allez à se fermer. C'est une bonne idée d'apprendre, par exemple, où vos lignes de propriété sont, et s'il y a des restrictions sur les constructions affectant votre droite d'ajouter un porche ou une barrière. Voici quelques suggestions comportant le procédé d'étude : D'abord, les prix d'étude varient considérablement. Je les ai vus aussi bas que $150 et aussi élevé que $300, pour la même maison unifamiliale. Demander à votre mandataire de règlement une évaluation. Si elle semble trop élevée, assurer votre propre étude et s'assurer qu'une copie de l'étude obtient à votre prêteur bien avant le règlement. Elle doit être faite par un arpenteur qualifié, qualifié dans la condition où votre propriété est localisée. Après, demander à vos vendeurs qui ont fait leur étude. Malheureusement, la plupart des prêteurs n'honoreront pas une étude si c'est plus de six mois. Mais s'enquérir de l'arpenteur antérieur si la vieille étude peut être mise à jour et si ceci vous sauvera une certaine somme d'argent. Certains des arpenteurs plus honorables sont heureux d'obtenir vos affaires et te donneront une coupure dans le prix. En plus, si vous refinancez votre maison existante, la plupart des prêteurs et compagnies d'assurance de titres sont disposés à accepter une déclaration sous serment d'étude au lieu d'une nouvelle étude. Vous devrez signer une déclaration sous serment qu'aucune amélioration n'a été apportée à la propriété depuis que vous l'avez initialement achetée. Ces déclarations sous serment sont disponibles à un coût minimum. Vous devriez également aller aux arpenteurs de gouvernement dans le bureau d'archives de terre où votre propriété est localisée. Ils sont tout à fait utiles et peuvent pouvoir vous aider avec des questions de frontière, des émissions de servitude et telles. Si vous achetez un ensemble de condominium, vous ne devrez pas obtenir -- ou salaire pour -- une étude séparée de votre ensemble. Cette étude a été déjà faite en tant qu'élément des régimes qui ont été enregistrés avec les documents de condominium. Il convient noter que l'étude typique que la plupart des acheteurs obtiennent quand ils vont au closing s'appelle une enquête « d'emplacement de maison ». L'assurance de titres généralement exclura du remplissage les « empiétements, les chevauchements, la ligne de frontière conflits et tous les autres sujets qui seraient révélés par une étude et une inspection précises des lieux. » L'industrie d'assurance de titres prend la position qu'une enquête « d'emplacement de maison » n'est pas si « une étude précise, » et rejettera ainsi beaucoup de demandes de règlement concernant des conflits de frontière. Pour obtenir le plein remplissage d'assurance de titres, l'acheteur devrait obtenir ce qui est connu pendant qu'une enquête d'ALTA (association américaine de titre de bien-fonds). C'est une étude très détaillée et complète, qui coûtera considérablement plus que l'enquête d'emplacement de maison. Pour être absolument sûr quelle propriété vous achetez, vous pourriez vouloir envisager d'obtenir cette enquête d'ALTA. Cependant, la plupart des acheteurs résidentiels ne dépenseraient plutôt pas cet argent additionnel, et prendront des risques que l'enquête d'emplacement de maison les protégera convenablement. En conclusion, maintenir dans l'esprit que la plupart des études ne comprendront pas jalonner vos coins de propriété. Si vous voulez des pieux signalés, elle te coûtera les dollars additionnels. Vous devriez prendre les dispositions nécessaires pour des pieux lorsque vous commandez l'étude. Quand vous allez au règlement, vous devriez demander au mandataire de règlement de réviser l'étude avec vous, et de discuter toutes les émissions de potentiel ce que cette étude peut soulever. Les barrières entament-elles sur la propriété de votre voisin ? Est l'allée possédée par vous -- ou c'est une allée partagée ? Qui possède des arbres qui sont sur la propriété ? Une fois que vous achetez la propriété, elle peut être trop tardive pour soulever toutes les questions frontière-apparentées. Et ne pas oublier d'obtenir une copie de l'étude de votre mandataire fermant avant que vous laissiez la table de règlement. | 
