Les propriétés d'appartement offrent les programmes utilitaires - 4/13/2006 - les bâtiments multifamiliaux de film publicitaire de locataire de propriétaire

Les propriétés d'appartement offrent des programmes utilitaires

par Clifford A. Hockley

Pendant ces dernières années -- tandis que les taux d'intérêt étaient bas et la demande des convertisseurs de condominium était élevée, les vendeurs pouvaient vendre leurs propriétés pour des prix sensiblement accrus et des taux bas de PAC. Sur notre marché, les taux de PAC (capitalisation) ont de des 8 à 6.5 pour cent descendus au cours des quatre dernières années à mesure que les prix ont augmenté.

Le maintien des prix élevés et des taux bas de PAC est devenu plus difficile à mesure que les taux d'intérêt ont augmenté et les acheteurs restent résistants aux propriétés qui ont une marge d'autofinancemente brut négatif. Ce changement du marché motive plus de propriétaires pour considérer des bill-backs de service pour leurs propriétés multifamiliales.

Les arrières de facture de service ont été autour pour plus de 10 years.* les adapteurs que tôt des bill-backs de service étaient les investisseurs nationaux et le REITs (fonds de placement d'immobilières), et ont été concentrées sur de plus grandes propriétés de 100 ensembles et davantage. Maintenant la plupart des développeurs montent les dispositifs secondaire-régulateurs dans des propriétés d'appartement étant actuellement développées.

Vous pourriez demander, « ce qui est la différence entre les secondaire-mètres et les mètres fournis par une viabilité locale ? » La réponse est coûtée. Vous pouvez monter un secondaire-mètre pour aussi le peu de que $200 selon l'ensemble dans la nouvelle construction et $400 à $500 dans des situations de modification. Un nouveau mètre d'une municipalité vous coûtera au-dessus de $500, et les droits de développement de système pour les mètres sont extraordinaires. Voir l'exemple ci-dessous pour la ville de Kent, Washington.

Droits de mètre d'eau (2005)

Les diagrammes suivants indiquent les droits bas pour la ville des services de Kent comme trouvé sur leur site Web. Ils ne comprennent pas les droits variables qui peuvent être exigés pour le développement, tel que la charge au lieu de l'estimation, les droits du retardataire, ou les droits de réduction de route.

Pendant que les taux d'intérêt montent et peu de personnes peuvent se permettre d'acheter une maison, la demande des appartements augmente. Dans notre marché nous regardons des taux de vacance de 4 pour cent. Ceci donne au propriétaire de plus petites propriétés (au-dessous de 100 ensembles) l'habileté d'augmenter des loyers ou de transmettre des coûts de service -- ou tous les deux pour cette question.

Les Propriétaires ont pu éclater le pouvoir et la chaleur avec les mètres électriques séparés pendant longtemps. Maintenant la poussée est dessus aux charges de l'eau de bill-back (et à l'égout puisque dans beaucoup de cas ils sont les factures combinées) aussi bien que le gaz, les ordures et les charges de la CAHT.

Naturellement la plupart de façon efficace de faire ceci est secondaire-mètre. Historiquement les gens ont été expédiés pour lire des mètres. La technologie s'est maintenant développée à la remarque où des secondaire-mètres peuvent être indiqués électroniquement avec les signaux numérisés envoyés par l'intermédiaire de la radiofréquence au niveau de 900 mégahertz à une station de contrôle qui reçoit les données.

L'autre option est le système de facturation de service résident, ou FROTTE l'option, où par vous ou un clivage de compagnie la facture d'eau à l'extérieur. Normalement 80 à 90 pour cent de la facture sont divisés et le reste est alloué aux charges de zone comparatrice. L'allotissement peut être fait beaucoup de manières : par taille d'ensemble, par le numéro des locataires, ou par une formule using les deux. Vous ne reprendrez jamais toutes vos charges, mais vous récupérerez la grande majorité des charges de service. Compagnies qui fournissent la charge de ces services habituellement $4 $8 selon l'ensemble à aider à organiser et puis produire d'une facture pour vos locataires. Dans la plupart des conditions ces frais ne peuvent pas être transmis au locataire. Comme un propriétaire que vous devrez rechercher la législation dans votre condition.

Votre directeur sur place joue un rouleau principal ici. L'information doit être précise, tenant compte des ensembles vides, le nombre de locataires, et le déplacer-Institut central des statistiques et les sorties réguliers des locataires. Quelques compagnies utilisent un système basé sur le WEB qui permet au directeur sur place de mettre à jour l'information de façon régulière. Dans une conversion en BANDES DE FROTTEMENT, la plupart de première phase de propriétaires en coût pour de nouveaux locataires convertissent alors les locataires existants sur une période du mois 12-24.

L'autre indemnité de secondaire-doser ou de BANDES DE FROTTEMENT, est que les études nationales d'association d'appartement ont révélé une diminution de près de 30 pour cent dans la quantité de l'eau qui est utilisée. Ceci signifie que cela qui monte de telles aides de systèmes notre environnement aussi bien qu'aider le propriétaire réduire les frais d'exploitation.

Il y a beaucoup de compagnies offrant ces services. Après avoir rempli récemment une série d'appels, il est clair que les compagnies ne fournissent pas la qualité égale du service à la clientèle. Il est important de vérifier des références et de s'assurer qui fournit le meilleur service dans votre marché local.

Est-ce qu'y a-t-il il vers le bas un latéral et où ceci vous laisse ? Si vous ne managez pas le procédé correctement vous pouvez avoir un exode des locataires. Vous devez être juste, prévenant et conforme. Vous devez également développer des politiques raisonnables mais fermes si les locataires ne payent pas leurs factures de service. Vous devez être disposé à expulser un locataire au-dessus du non-paiement des bill-backs de service.

Le temps est fast-approaching où plusieurs de vos concurrents chargeront en arrière pour leurs utilités et des locataires seront faits face sans l'autre choix mais pour payer des utilités. Dans les bâtiments de capot subventionnés vous pouvez constater que les réglementations fédérales ou de condition peuvent ne pas permettre des bill-backs. Dans notre marché nous voyons de plus en plus des sociétés de management de propriété, REITs, et de différents propriétaires adoptant cette méthode pour reprendre des coûts.

Les propriétaires commerciaux ont été très réussis en affichant en arrière des coûts de service (charges de zone comparatrice/triple de coûts nets) dans les bâtiments au détail et industriels pendant longtemps. Nous voyons un mouvement national vers cette pratique dans des immeubles de bureaux également.

Car un investisseur/propriétaire de bâtiment vous n'ont aucun choix mais pour maximiser le retour sur votre investissement. Les mandats pour l'eau propre continueront à pousser ces charges plus haut et les locataires doivent être jugés responsables et aider à payer les factures. Ils payent ces factures quand ils louent une maison, ainsi le saut au paiement elles quand ils louent des appartements n'est pas tout celui grand. Oui, les temps qu'ils changent.

* (étude de référence par Dupre et Scott, conseillers d'appartement de son de Puget)