Élévation de taux d'appartement par Clifford A. Hockley
Après des années des loyers plats et des coûts croissants pour des propriétaires d'appartement, les loyers augmentent finalement. Vous pouvez demander, « ce qui conduit ce changement soudain ? » Il y a juste douze mois, des propriétaires ont été confrontés aux taux de vacance de 12 à 15 pour cent. Les concessions de location ont tiré des locataires d'une propriété à l'autre. L'horizon a semblé morne. Alors l'économie a rebondi. Les gens ont continué à entrer dans l'Orégon, et les taux de vacance ont chuté à 3 à 5 pour cent dans la région de métro de Portland. La demande d'appartement a augmenté pour les raisons suivantes : - Les appartements acheté par des condominium-convertisseurs prennent des ensembles en différé
- Immigration et évolution accrues de travail
- Le coût de construction pour de nouveaux ensembles a grimpé, limitant l'évolution de la nouvelle construction d'appartement jusqu'à environ 2000 ensembles pour 2007
- La terre semble être disponible mais à un coût élevé dépassant les $15.000 à $20.000 selon l'ensemble que les développeurs d'appartement pourraient considérer
- Débarquer les sorts pour multifamilial tendent à être dans la gamme $30.000 à $40.000 qui fonctionne pour des condominiums mais pas pour des appartements
Cette demande accrue, plus la pression sur le résultat, pousse des taux de location vers le haut. (Note : Les taux de capitalisation pour les immobilières privé-maintenues demeure aux bas historiques. Selon le repère Barry, priseur nous voyons des taux de PAC de 4 à 5 pour cent dans les taux de PAC de centre urbain et de 5 à 6 pour cent dans les banlieues. Ces bouchons bas forcent des propriétaires à augmenter des loyers pour couvrir leur service de la dette). Prévisions de location Jerry Johnson, principal avec Johnson Gardner, s'attend à ce que les loyers augmentent des 8.5 pour cent en 2007 et des 6 pour cent différents en 2008. Marquer Barry, un priseur local bien connu d'appartement, compte que des loyers -- particulièrement pour de nouveaux locataires -- grimpera de 5 jusqu'à 8 pour cent. Ces hausses prendront une de deux formes : l'un ou l'autre en tant que hausses de location droites, ou en tant que bill-backs de service. La nouvelle technologie tient compte pas simplement des bill-backs de l'eau par l'intermédiaire du régime de service de système de Bill-back de rapport populaire (bandes de frottement), mais tient compte également pour que l'eau chaude ou froide soit mesurée sur a selon la base d'ensemble et alors envoyée par l'intermédiaire des signaux par radio et du téléphone de nouveau au siège social pour la lecture et la facturation de nouveau aux locataires. Ceci comprend l'action proportionnée des factures d'égout et d'égout d'orage. Statistiques importantes qui affectent des taux de location dans la zone métropolitaine de Portland Vancouver : Évaluations pour le coût de construction selon l'ensemble : - Terre $20.000-$40.000 selon l'ensemble
- Comparer ceci à un coût de terre de $3.000 à $15.000 un ensemble en 2003 et 2004
- La construction coûte $75 à $100 par pied (peuvent être jusqu'à $300 par pied dans un environnement élevé)
- Le coût estimatif pour de nouvelle 2 chambres à coucher, ensemble de 800 pieds carrés s'étend de $80.000-$120.000 selon l'ensemble selon le code et les agréments.
Évolution d'emploi, de population, et d'alimentation : - L'emploi a élevé approximativement 3.82 pour cent à partir d'octobre de 2005 à octobre de 2006, ou environ 37.000 travaux
- Le chômage courant plane autour de 5.2 pour cent vers le bas de 8.3 pour cent en 2003
La croissance démographique a été estimée à 1.9 pour cent en 2006. On estime que la croissance démographique continue au taux à peu près identique pour 2007. Il y a une plus grande alimentation en maisons dans le marché. Le coût de capot a augmenté de $246.000 pour une maison moyenne en 2004, à $332.600 pour une maison moyenne en 2006. Les salaires n'ont pas pu suivre cette explosion de coût, forçant plus de personnes dans le syndicat de prix ferme de location selon RMLS. - En 2005 il y avait des stocks d'environ 6000 ensembles par mois
- Dans 2006 les stocks de position se sont développés de près de 12.000 par mois
- Il y a actuellement des stocks du mois 3-4 des maisons dans le marché -- le montant le plus élevé depuis janvier de 2004
En résumé, nous voyons un réglage cyclique dans des taux de loyer pour compenser les trois années que les propriétaires ne pouvaient pas régler leurs loyers pour maintenir leurs marges d'opération. Nous comptons voir ces hausses continuer par 2008. Alors les développeurs devraient commencer à ajouter plus d'appartements au marché et les loyers régleront sur l'alimentation. Note : L'auteur remercie PGP Valuation Inc., les priseurs, le repère Barry et les associés, priseurs et associés de Johnson Gardner, et consultants en matière de prévisions économiques, de leur aide avec la recherche sur cet article. | 
