Forme d'évaluation - URAR - FHLMC 70 et FNMA 1004 Forme résidentielle unifamiliale d'évaluation. C'est la forme de rapport la plus comparatrice d'évaluation et est une analyse complète d'évaluation comprenant chacun des trois des approches aux cours en bourse.
Rapport résidentiel uniforme d'évaluation (forme 1004) Utilisation de la forme 1004 :
Le prêteur emploie cette forme pour obtenir l'analyse du priseur et l'évaluation de la valeur des propriétés unifamiliales et des ensembles de PUD qui fixent les premières ou hypothèques conventionnelles. Cette forme peut également être utilisée pour les ensembles isolés de condominium dans les projets qui consistent seulement en logements isolés et n'ont aucune amélioration de zone comparatrice (autre que des greenbelts, des rues privées, et des aires de stationnement), tant que le priseur inclut certaine information de projet sur la forme (ou dans un supplément à lui). Elle peut également être utilisée pour des propriétés de deux-famille si chacun des ensembles est occupé comme résidence principale par un des coemprunteurs ou si la valeur du deuxième ensemble est relativement insignifiante par rapport à toute la valeur de la propriété.
Cette forme doit être imprimée sur papier 8,5 x 14, using le format de portrait. Quand l'impression cette forme, vous doit utiliser le « rétrécissement pour adapter » l'option dans la zone de dialogue d'impression d'Adobe Acrobat.
Instructions :
Ce formulaire est rempli dans son ensemble par le priseur. Le prêteur devrait maintenir l'original du formulaire dûment complété, et le priseur devrait maintenir une copie.
Les normes uniformes de la pratique en matière professionnelle d'évaluation exige des priseurs d'identifier leurs rapports d'évaluation comme rapport d'un seul bloc, rapport de synthèse, ou rapport restreint en énonçant la catégorie applicable ou près derrière le début de la forme de rapport d'évaluation. Le conseil de normes d'évaluation a exprimé l'opinion que la forme 1004 est compatible à un rapport récapitulatif d'évaluation. Par conséquent, le priseur devrait identifier toutes les évaluations rendues compte de cette forme en tant que rapports récapitulatifs d'évaluation.
Le priseur doit fournir sa description et analyse du voisinage, de l'emplacement, et des améliorations. Le priseur doit fournir au prêteur une évaluation convenablement soutenue des cours en bourse et d'une description complète et précise de la propriété. L'analyse de comparaison de ventes devrait comprendre comme comparables trois autres propriétés, et devrait fournir des ventes ou des informations spécifiques de concession de financement pour les comparables. En outre, le priseur doit attacher les documents priés par norme énumérés du guide de vente--y compris le rapport des conditions limite et de la certification du priseur (forme 1004B)--pour soutenir chaque rapport d'évaluation.
Ensembles de PUD :
Si le priseur emploie cette forme pour documenter l'évaluation pour un ensemble de PUD, lui ou lui doit remplir la « information de projet le chapitre pour PUDs » qui suit immédiatement le chapitre de « voisinage » de la forme. Généralement, il ne devrait y avoir aucun besoin d'attacher un supplément à la forme des évaluations des ensembles dans des projets établis de PUD. Cependant, il peut encore être nécessaire d'utiliser un supplément si l'évaluation se rapporte aux ensembles dans un nouveau projet de PUD pour lequel le développeur est toujours dans le contrôle de l'association des propriétaires.
Ensembles isolés de condominium :
Si le priseur emploie cette forme pour documenter l'évaluation pour un ensemble isolé de condominium dans un projet qui consiste seulement en logements isolés, lui ou lui doit fournir les informations suivantes de projet sur la forme 1004 ou dans un supplément lui : > Si le projet a été rempli : le numéro du ____ de phases, le numéro du ____ d'ensembles, et le numéro des ensembles ont vendu le ____ ;
> Si le projet est inachevé : le numéro prévu du ____ de phases, le numéro du ____ d'ensembles, et le numéro des ensembles ont vendu le ____ ;
> Si le projet est développé en phases : ensembles totaux dans le ____ soumis de phase, le numéro du ____ d'ensembles réalisés, le numéro du ____ vendu d'ensembles, et le numéro du ____ loué d'ensembles ;
> Une description des éléments comparateurs ou des équipements récréationnels ;
> Droits de l'association des Propriétaires par mois pour l'ensemble soumis : $ de ____ ;
> Les utilités qui sont comprises dans les droits de l'association des propriétaires ;
> Un commentaire au sujet de si les droits de l'association des propriétaires de l'ensemble sont raisonnables par rapport à ceux pour des ensembles dans d'autres projets de qualité et de conception semblables ; et
> Un commentaire au sujet de si le projet semble bien-être maintenu.
Propriétés de Deux-Famille :
Le priseur peut employer la forme 1004 pour documenter l'évaluation pour une propriété de deux-famille si la valeur du deuxième ensemble est relativement insignifiante par rapport à toute la valeur de la propriété. Par exemple, si une propriété de deux-famille se compose d'un ensemble de location de sous-sol légal et d'un ensemble principal occupé par le propriétaire--et la propriété est située dans un voisinage dans lequel des ensembles de location de sous-sol sont comparateur trouvés--l'utilisation de la forme 1004 est appropriée quand la valeur de l'ensemble de sous-sol est relativement insignifiante. C'est parce que le priseur met généralement plus d'accent sur l'approche d'analyse de comparaison de ventes pour évaluer plutôt qu'à l'approche de produits à évaluer qui typiquement est utilisée pour la plupart des propriétés locatives.
Le priseur peut également utiliser la forme 1004 si chaque ensemble d'une propriété de deux-famille est occupé comme résidence principale par un des coemprunteurs. |
