Forme d'évaluation - FHLMC 998 et FNMA 216 Forme de rapport de bénéfice d'exploitation. Cette forme est utilisée pour une aux rapports occupés par le propriétaire d'évaluation de biens immobiliers de Quatre-Famille d'investissement propriété et de Quatre-Famille.
Rapport de bénéfice d'exploitation (forme 216) Utilisation de la forme 216 :
Le prêteur devrait employer cette forme pour déterminer la quantité de bénéfice d'exploitation qui peut être utilisée en évaluant le crédit du demandeur sur des applications pour les hypothèques conventionnelles qui sont fixées par les propriétés unifamiliales d'investissement et chacun des deux aux propriétés de quatre-famille (ceux y compris dans lesquels le demandeur occupe un des ensembles comme résidence principale).
Cette forme doit être imprimée sur papier 8,5 x 14, using le format de portrait.
Instructions :
Cette forme est préparée par le demandeur d'emprunt ou le priseur. Si le demandeur prépare la forme, le priseur doit également inclure ses commentaires au sujet du caractère raisonnable du bénéfice d'exploitation projeté de la propriété. Le prêteur devrait maintenir l'original du formulaire dûment complété et le priseur devrait maintenir la copie. Le garant du prêteur emploie la deuxième page de la forme pour calculer le bénéfice d'exploitation mensuel et l'écoulement de comptant net pour la propriété, et pour expliquer tous les réglages il ou il a fait aux chiffres du demandeur.
Programme de loyer :
Le demandeur (ou le priseur) devrait remplir ce programme en écrivant les loyers courants en effet, aussi bien que des loyers du marché. Des figures de location devraient être basées sur le loyer pour un ensemble « non meublé ». Le demandeur devrait indiquer quelles charges de service lui ou lui fournira en tant qu'élément du loyer et ce qui doit être payée séparé par les locataires.
Projections de produits et de charges :
Le demandeur (ou le priseur) devrait remplir tous les postes qui s'appliquent à la propriété soumise, et devrait faire des états des résultats de fin d'année réels pendant les deux dernières années.
Si le demandeur prépare le rapport de bénéfice d'exploitation (forme 216), le prêteur devrait envoyer la forme et n'importe quelles opération et charges réelles précédentes rapporte que le demandeur prévoit au priseur la révision et le commentaire. Si le priseur remplit le formulaire, le prêteur devrait s'assurer que le priseur a les états des résultats ; tous les rapports de charges se sont rapportés aux primes d'assurance hypothécaire, aux droits de l'association des propriétaires, aux paiements loués à bail, ou aux paiements subalternes de financement ; et tout autre relatif à l'information convenable à la propriété.
Le garant du prêteur devrait soigneusement réviser les projections du demandeur (ou le priseur) (et, si le demandeur préparait la forme, les commentaires du priseur au sujet de ces projections). Basé sur les commentaires du priseur, le prêteur devrait faire tous les réglages finaux nécessaires pour des contradictions ou des données manquantes.
Les instructions spécifiques pour remplir les projections pour des produits bruts effectifs suivent. Quand le demandeur occupera un des ensembles des deux à la propriété de quatre-famille comme résidence principale, des produits ne devraient pas être calculés pour l'ensemble occupé par le propriétaire.
> Location annuelle à l'occupation 100%. Multiplier toute la location mensuelle indiquée dans le programme de loyer par 12. Si le prêteur est en désaccord avec les chiffres du demandeur, les raisons du désaccord devraient être documentées dans l'écriture.
> Réglages positifs. N'importe quel revenu supplémentaire devrait être ajouté au revenu locatif. La source de ces produits--comme le stationnement, la blanchisserie, etc. --devrait également être indiqué.
> Réglages négatifs. Les produits devraient être réduits par la quantité annuelle du dollar de perte de loyer qui peut être prévue en tant que le résultat des vacances d'emploi prévues ou loyer impossible à recueillir à partir des ensembles occupés.
Les instructions spécifiques pour remplir les projections des frais de gestion suivent. Aucun frais de gestion qui se rapportent à un ensemble occupé par le propriétaire dans des deux à la propriété de quatre-famille ne devrait être inclus.
> Chauffant, faisant cuire, eau chaude. Le cas échéant de ces postes sont donnés par le demandeur en tant qu'élément du loyer pour un ensemble, projeté pour coûter et le type de carburant utilisé devrait être inclus. Quand les coûts pour le chauffage se rapportent aux zones publiques seulement, une notation appropriée devrait être faite.
> L'électricité. Ceci devrait comprendre seulement ces charges projetées qui seront supportées par le demandeur au delà de n'importe quelles charges semblables pour le chauffage, la cuisson, ou l'eau chaude déjà tenue compte. Si les charges se rapportent au coût de l'électricité pour des zones publiques seulement, une notation appropriée devrait être faite.
> L'eau/égout. Ces charges projetées ne devraient pas être incluses quand elles font partie de la loi d'imposition d'immobilières ou quand les ensembles sont entretenus par un système privé sur place.
> Main-d'oeuvre occasionnelle. Ceci comprend les coûts pour le nettoyage de zone, le déblaiement de neige, etc. publics, quoique le demandeur puisse ne pas choisir de se contracter pour de tels services.
> Peinture intérieure/décoration. Ceci comprend les coûts de main-d'oeuvre contractuelle et de matériaux qui sont exigés pour maintenir les intérieurs des ensembles vivants.
> Dépannages généraux/entretien. Ceci comprend les coûts de main-d'oeuvre contractuelle et de matériaux qui sont exigés pour maintenir les couloirs publics, les escaliers, les toits, les systèmes mécaniques, les raisons, etc.
> Charges de management. Ce sont les charges habituelles que des entreprises de gestion professionnelles chargeraient pour manager la propriété.
> Alimentations. Ceci comprend les coûts de postes comme les ampoules, les alimentations de concierge, etc.
> Réservations totales de rechange. Ceci représente toutes les réservations annuelles moyennes qui ont été calculées dans la partie « de programme de réservation de rechange » de la forme. Généralement, tout l'équipement qui a une vie restante de plus d'un an--comme des réfrigérateurs, des fourneaux, des rondelles de vêtements/dessiccateurs, des compacteurs de détritus, etc. --devrait expensed sur une base de coût de remontage--même si des réservations réelles ne sont pas données pour dans l'état des résultats ou ne sont pas habituelles dans le local lancer sur le marché.
Réconciliation de bénéfice d'exploitation :
La première formule dans ce chapitre est employée pour déterminer le bénéfice d'exploitation mensuel pour des deux à la propriété de quatre-famille quand un ensemble est occupé par le demandeur en tant que sa résidence principale. Le bénéfice d'exploitation mensuel devrait être appliqué comme produits ou créance selon les instructions sur la forme.
Les deux formules doivent être employées pour déterminer l'écoulement de comptant net pour une propriété unifamiliale d'investissement ou pour des deux à la propriété de quatre-famille que le demandeur n'occupera pas. L'écoulement de comptant net devrait être appliqué en tant que des produits ou créance selon les instructions sur la forme. |
