Évaluations et un conte de deux conditions par Peter G. Miller
Le procédé d'évaluation est censé représenter l'évaluation indépendante des propriétés par les professionnels impartiaux, les gens payés leur avis -- si leur avis est plus élevé ou inférieur que les usagers pourraient aimer. Cette idée que les priseurs devraient coller à la vérité ne leur fait pas nécessairement les gens les plus populaires en ville. Les vues indépendantes sont grandes dans la théorie, mais les vendeurs souvent voudraient voir des évaluations plus élevées tandis que les acheteurs pourraient préférer des évaluations plus conservatrices. Les officiers d'emprunt, également, sont parmi ceux qui préfèrent fréquemment des évaluations plus raides parce que les prix elevated lui font des rapports facilement accessibles d'emprunt-à-valeur. Puisque les ventes, les commissions et les droits dépendent des évaluations pleines, des priseurs sont souvent faits pression sur pour s'assurer qu'une valeur indiquée est atteinte. Si évaluant des cibles ne sont pas rencontrés, ne disent pas des priseurs, prêteurs peut choisir d'aller ailleurs pour des services d'évaluation. Non subtile, mais peut-être effectif. Malheureusement, quand les prix montent aux niveaux non justifiés par le marché nous avons alors des prêteurs faire les emprunts qui sont plus grands et plus risqués qu'ils devrions être -- ce que j'appelle overlending. Les acheteurs, à leur tour, font face à des paiements d'hypothèque mensuels gonflés et ainsi à un plus grand potentiel pour la pauvreté, la forclusion et la faillite. L'Attorney General de l'Ohio, marc Dann, a maintenant annoncé des procès contre 10 compagnies alléguant « l'influence anormale sur un priseur. » Les plaintes allèguent que les compagnies accusées avaient violé des droits nationaux « en compensant sciemment, instruisant, induisant, contraignant, ou les priseurs intimidating afin d'influencer incorrectement le procédé indépendant. » Les « allégations » sont juste celle, pas épreuve de n'importe quoi -- demander juste à quelques anciens athlètes de Duke University. Que dit, vous pouvez imaginer beaucoup d'ayants droit dans tout le pays observera étroitement les cas de l'Ohio -- et que beaucoup de priseurs prendront maintenant les notes contemporaines quand fait pression sur par des prêteurs, des courtiers et des consommateurs pour proposer le « bon » prix. En attendant, quand nous durons à gauche enlevé avec des évaluations, la condition de l'Arizona menaçait de poursuivre Zillow.com à moins que l'emplacement en ligne ait obtenu le permis d'un priseur. Zillow fournit a estimé les valeurs à la maison et indique que de telles évaluations ne sont pas des évaluations. Est-ce que mais indépendamment de quel Zillow, leurs numéros indique peut être interprétés en tant qu'étant des « évaluations » selon des règles de condition en Arizona ? L'Arizona a une remarquable-large définition de l'évaluation de condition. Selon l'Arizona, une évaluation est définie comme « rapport indépendamment et équitable préparée par un individu déterminant une opinion quant aux cours en bourse de la propriété immobilière en date d'une date spécifique et soutenue par la présentation et à l'analyse d'information appropriée du marché. » Maintenant, cependant, l'Arizona a décidé de ne pas contester cette question devant le tribunal. La solution ? Changer la loi. Le sénat Bill 1291 indique que vous n'avez pas besoin d'être un priseur qualifié si vous êtes « une personne qui produit un rapport qui est fourni à n'importe quelle autre personne au sujet de la valeur prévue de la propriété immobilière par un site Web d'Internet, une évaluation automatisée ou d'autres logiciel ou autres moyens d'analyse des marchés comparative et qui révèle que l'évaluation n'est pas une évaluation. » Les sons aiment beaucoup Zillow, et il ? Si j'étais l'auteur d'une telle langue, j'aurais dit que la révélation doit être dans le grand type et dans un emplacement en avant et élevé-visible sur le Home Page et ailleurs. J'aurais également dit cela pour éviter d'être étiqueté comme les évaluations de valeur de « évaluations » doivent être disponibles à tous sans droit ou n'importe quelle condition réelle ou perçue de révéler le nom d'un individu ou l'information de contact. En date de cette écriture, le SB 1291 a passé la Chambre et Sénat de l'Arizona. La facture a été envoyée au Gouverneur de l'Arizona Janet Napolitano pour sa signature. Un aspect important au sujet du conflit de l'Arizona est de comprendre que les régulateurs de condition doivent suivre la loi. Le conseil d'évaluation n'a eu aucun choix mais confronter Zillow et lui a fait. Le résultat inévitable et approprié était de changer une loi qui ne fonctionne pas, plutôt que l'essai pour défendre l'indéfendable devant le tribunal. Il ne serait pas étonnant pour voir d'autres conditions maintenant commencer à réviser des définitions professionnelles périmées. | 
