La beauté des emprunts d'Intérêt-Seulement - et la bête
par Peter G. Miller
Il n'y a aucun doute que la plus nouvelle tendance au financement d'immobilières est l'emprunt d'intérêt-seulement, une tendance qui les besoins d'être examiné avec soin par n'importe qui qui préfère éviter la pauvreté. Un emprunt d'intérêt-seulement est ce qui semble il et pas ce qui semble il. C'est créance d'intérêt-seulement pour certains ou toute les condition d'emprunt, mais il est susceptible également d'être une forme de financement de « ballon » -- un emprunt avec un paiement final énorme, souvent aussi grand que l'équilibre originel d'emprunt. Pour voir pourquoi, nous laisser comparent un emprunt d'intérêt-seulement d'échantillon et un prêt fondamental. Imaginer que nous empruntons $200.000 à 3.8 pour cent -- c'est l'index de six mois courant de LIBOR (2.3007 pour cent) plus une marge de 1.5 pour cent. C'est une hypothèque de réglable-taux (ARM) où le taux peut être en hausse ou tomber. Dans le cas de cette hypothèque, le taux initial est fixe pendant 10 années et l'emprunt est un produit d'intérêt-seulement pendant sa première décennie. Après les 10 premières années, le taux d'intérêt règle pendant les 15 années demeurantes. Aux fins de l'exemple, nous laisser conviennent également que le taux d'intérêt ne changera pas après 10 ans et qu'aucune remarque n'est chargée. Également créons des 25 ans mythique, emprunt de taux fixe à 3.8 pour cent. Voici comment les emprunts empilent vers le haut. En termes de paiements mensuels, le produit d'intérêt-seulement coûte $633.33 par mois pendant la première décennie tandis que l'emprunt de taux fixe avec une condition de 25 ans a un coût mensuel de $1.033.71. À la fin de 10 ans, l'emprunteur d'intérêt-seulement a payé à l'extérieur $76.000 tandis que l'emprunt de taux fixe a coûté l'emprunteur $124.045 -- une différence de $48.045. L'argent a payé à l'extérieur, cependant, n'est pas la seule émission à considérer. À la fin de 10 ans l'emprunteur d'intérêt-seulement doit toujours $200.000 tandis que l'équilibre d'emprunt de taux fixe a été réduit à $141.661.69. Cela signifie que $58.338.31 a été frappés outre de la quantité d'emprunt contre rien de l'emprunt d'intérêt-seulement. Si nous comparons l'argent comptant mensuel sauvé en 10 premières années par l'emprunteur d'intérêt-seulement ($48.045) à la réduction principale gagnée par l'emprunteur de taux fixe ($58.338) nous pouvons voir que l'approche d'intérêt-seulement est réellement plus coûteuse par $10.293. Dans notre exemple nous avons deux emprunts de 25 ans. En 10 premières années les taux et les coûts pour les deux produits d'emprunt ne changent pas. Cependant, parce que les 15 années demeurantes l'emprunteur de taux fixe continuera à payer à l'extérieur $1.033.71 par mois tandis que l'histoire pour l'emprunteur d'intérêt-seulement est très différente. Après 10 ans l'emprunteur d'intérêt-seulement doit toujours $200.000, une créance qui doit être payée à l'extérieur au cours des 15 années demeurantes de la condition d'emprunt. À 3.8 pour cent le coût par mois pour principal et l'intérêt sera $1.459.41. Au-dessus de la condition de 25 ans, l'emprunt de taux fixe aura un coût d'intérêt total de $110.114. L'emprunt d'intérêt-seulement ? Il y avait un coût d'intérêt de $76.000 pendant les 10 premières années et des charges d'intérêt de $62.694 en 15 dernières années, un total de $138.694. En effet, la prime pour le financement d'intérêt-seulement est $28.580 -- une différence énorme même si le taux d'intérêt-seulement demeure sans changement pendant la vie de l'emprunt. Cette analyse soulève quelques questions : La plupart des personnes ont-elles un emprunt pendant 25 ou 30 années ? Numéro. Mais quand un emprunt d'intérêt-seulement est payé enlevé pendant les 10 premières années, le scénario plus-probable, la créance entière demeure exceptionnel. Cela signifie que cela comparé à un emprunt amortissant il y a peu de dollars de se fermer qui peut être investi dans une propriété de rechange ou être utilisé pour d'autres buts. Pourquoi considérer un emprunt de taux fixe de 25 ans quand la plupart des personnes utilisent le financement de 30 ans ? Aux fins de l'exemple seulement. Avec une condition de 30 ans, un emprunt du taux $200.000 fixe à 3.8 pour cent d'intérêt -- s'il y avait une telle chose -- aurait un coût mensuel pour principal et l'intérêt de $931.91. Si l'emprunt de taux fixe était payé enlevé sur 30 ans tout le coût d'intérêt serait $135.489.29. L'intérêt-seulement finance-t-il un bon choix pour des personnes avec des produits limités ? Si leurs produits continuent à être « limités » quand l'emprunt d'intérêt-seulement commute dans la phase deux, les années d'amortissement comptable, les emprunteurs peuvent être dans l'ennui en raison des coûts mensuels plus élevés d'emprunt. Si un emprunteur a de bons et croissants produits alors que la question des coûts mensuels plus élevés n'a pas besoin d'être un problème. L'exemple utilise le même taux d'intérêt pendant 25 années avec l'hypothèque d'intérêt-seulement. Croyez-vous que les taux d'intérêt seront essentiellement inchangés des taux d'aujourd'hui pendant les 25 années à venir ? Je crois qu'il est plus probable que les personnes palmipèdes de fougère de la planète Norkvar VII débarquent en Iowa. Que se produit si le taux d'intérêt est en hausse après 10 ans ? Dans notre exemple avec un emprunt $200.000, le paiement mensuel augmenterait de $633.33 à $1.479 (4 pour cent), $1.582 (5 pour cent), $1.688 (6 pour cent), $1.798 (7 pour cent), $1.911 (8 pour cent) et $2.029 (9 pour cent). Si l'emprunt a un bouchon d'intérêt de vie de 6 pour cent au-dessus du taux de début (3.8 pour cent) puis le coût mensuel le plus élevé en 15 dernières années de l'emprunt serait $2.125. Dans tous les cas, naturellement, les taxes foncières et l'assurance sont supplémentaires. Pourquoi pas simplement refinancer avec un nouveau, fixe taux, emprunt de 30 ans après cinq ans ? C'est possible, supposant que la propriété a la valeur suffisante et que les emprunteurs peuvent qualifier pour un nouvel emprunt. Cependant, puisque l'équilibre principal n'a pas diminué, le refinancement de $200.000 après cinq ans signifie que vous avez effectivement une hypothèque de 35 ans -- un emprunt avec des coûts d'intérêts généraux beaucoup plus élevés plus les charges d'un closing additionnel. Une hypothèque $200.000 financée sur 35 ans à 3.8 pour cent a un coût d'intérêt potentiel de $161.921.32. Conversion en 15 - ou l'emprunt de 20 ans pourrait sembler plus de raisonnable en termes de coûts d'intérêt potentiels, toutefois les paiements mensuels seront plus élevés qu'avec 25 - ou financement de 30 ans. Pourquoi pas simplement revendre la propriété en tant que hausse des prix domestiques ? D'abord, les prix domestiques n'augmentent pas toujours. En second lieu, si les prix domestiques augmentent et une propriété est vendue, les propriétaires doivent se déplacer ailleurs. Est-ce qu'maison de rechange sera moins chère que celle qui a été vendue ? Pourquoi souci au sujet de futurs coûts mensuels ? Avec l'inflation nous payerons avec les dollars meilleur marché. La perte de valeur de l'inflation sera compensée ou dépassée par les niveaux de montée d'intérêt. Si vous voulez tirer bénéfice des dollars meilleur marché à l'avenir, obtenir un emprunt de taux fixe au taux d'intérêt le plus bas possible et laissez le prêteur s'inquiéter de l'inflation. J'entends des annonces disant que je peux épargner des centaines de dollars chaque mois avec le financement d'intérêt-seulement. N'est-il pas ce vrai ? Voici ce qui est vrai : Avec un emprunt d'intérêt-seulement vos paiements en espèces mensuels initiaux chaque mois seront -- et être sûr de lire le reste de ce paragraphe -- inférieur avec un emprunt individu-amortissant des mêmes tailles et avec le mêmes taux et conditions. Cependant, l'emprunteur d'intérêt-seulement a plus de créance pour une plus longue période et ainsi des coûts totaux plus élevés. Et si les taux sont en hausse, des coûts mensuels et des coûts d'intérêt généraux pourrait être sensiblement plus grand qu'avec le financement de taux fixe. D'une manière ou d'une autre, la première loi de Miller du financement juge vrai : Le prêteur se rassemble toujours. Pouvez-vous penser à des cas où un emprunt d'intérêt-seulement pourrait être attrayant ? Oui. Dans une situation à où (1) on s'attend à ce que raisonnablement la valeur des immobilières monte ou au-dessus du taux d'inflation parce que la croissance démographique locale surpasse la construction de nouveau-maison et la base locale de travail se développe ; (2) les emprunteurs ont des produits en hausse ; et (3) les emprunteurs payent par anticipation loyalement chaque mois au cours de la période de dix ans initiale pour réduire le futur risque. Les paiements par anticipation étant permis entièrement ou partiellement et sans pénalité, les emprunteurs disciplinés avec de bons produits et les propriétés d'appréciation peuvent effectivement convertir le financement d'intérêt-seulement en bras avec des taux prolongés et bon marché de début. En faisant des paiements par anticipation et en réduisant l'équilibre d'emprunt au cours de la période initiale de taux fixe, les emprunteurs devront moins quand l'emprunt convertit en statut de BRAS ou est refinancé. Avec exceptionnel moins principal, les emprunteurs auront moins d'intérêt que si l'emprunt était demeuré à son format document. | 
